Tuesday, 24 January 2017

विकास योजना व घरांचे भवितव्य !


























शहरावर कोणतीही योजना लादता येत नाही कारण शहर हे रहिवाशांमुळे बनते, ईमारतींनी नाही त्यामुळे आपण आपल्या योजना रहिवाशांसाठीच बनविल्या पाहिजेत.” … जेन जेकब 

शहराशी थेट निगडित असलेल्या विकास योजनेविषयी म्हणजेच डीपीविषयी बोलायचं झालं तर जेन जेकब यांच्यापेक्षा याविषयी इतक्या अधिकारवाणीनं दुसरं कोण बोलू शकेल. आपल्या शहराशी संबंधित कोणताही मुद्दा असो डेथ अँड लाईफ ऑफ ग्रेट अमेरिकन सिटीज या पुस्तकाची लेखिका जेन जेकब माझी सर्वात मोठी प्रेरणा राहीली आहे. आपण एका दशकापासून ज्याची वाट पाहात होतो  तो डि पी आता झाला असल्यानं, मी पुन्हा एकदा माझ्या लेखासाठी योग्य अवतरण शोधण्यासाठी जेन यांना शरण गेलो. राज्य सरकारनं शहराच्या विकास योजनेला सरतेशेवटी मंजुरी दिलीय यापेक्षा आणखी चांगली गोष्ट कोणती असू शकते. त्यातच पुणे महानगरपालिकेची जुनी हद्द व नवीन हद्द या दोन्हींसाठी सारखेच विकास नियंत्रण नियम लागू होतील हे सांगून सरकारने आपल्याला सुखद धक्काच दिला. म्हणजे आत्तापर्यंत शहाराविषयी जो काही विनोद घडत होता किमान तो तरी दुरुस्त करण्यात आला आहे. मी विनोद म्हणालो कारण पुणे एकमेव असे शहर असेल जिथे जवळपास बारा वर्षे विकास नियंत्रणाचे दोन वेगवेगळे नियम लागू होते. बाणेर व धायरीसारख्या बारा वर्षांपूर्वी शहराच्या हद्दीत विलीन करण्यात आलेल्या गावांना वेगळे विकास नियम होते तर जुन्या शहराच्या हद्दीमध्ये नवीन इमारती बांधण्यासाठी वेगळे नियम होते. यामुळे झालेला सावळागोंधळ संपूर्ण शहरात एकच विकास नियम लागू झाल्यामुळे कमी होईल. आता आणखी एक विनोद म्हणजे विकास नियंत्रण नियम ठरविण्यात आले आहेत किंवा त्यांना मंजुरी देण्यात आली आहे मात्र विकास योजना अजूनही हाती यायचीय. त्यामुळे शहराच्या रिअल इस्टेटवर डीसी व डीपीचा प्रत्यक्ष परिणाम अभ्यासायला आणखी थोडा वेळ लागेल, कारण हे नुसतं एक गाव किंवा मोठं शहर नाही तर होऊ घातलेलं महानगर आहे. मान्य झालेल्या विकास योजनेमध्येही जैव विविधता उद्यान किंवा बीडीपीच्या आरक्षणासारखे वादाचे मुद्दे प्रलंबित आहेतच, मला असं वाटतं की राजकीय पक्ष पुणे महानगरपालिकेच्या निवडणुका तोंडावर म्हणजे येत्या फेब्रुवारीतच असल्याने याविषयी स्पष्ट भूमिका घेणे अवघड आहे. २६० पानांच्या डिपीच्या दस्तऐवजात शहराच्या नियोजनात स्पष्टता येईल व त्यामुळे दृष्टिकोन व्यवहार्य व तर्कशुद्ध होईल वगैरे बरेच दावे केले जात आहेत. मात्र त्यामुळे सकृदर्शनी रिअल इस्टेटवर एकूणच काय व कसा परिणाम होईल हे पाहावे लागेल.
विकास योजनेच्या प्रकाशनाचा सर्वोत्तम भाग म्हणजे त्याची  वेळ; मला माननीय मुख्यमंत्र्याच्या चातुर्याचा नेहमीच आदर वाटतो, त्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या निवडणुकीच्या तोंडावर विकास योजना प्रकाशित करून किंवा मंजूर करून षट्कारच मारला आहे. कारण निवडणुकीच्या रणधुमाळीत कुणाही राजकीय पक्षाला डीपीतल्या मुद्द्याविषयी कोणतीही चर्चा करण्यात काहीही रस नसेल. विकास योजनेचा अभ्यास करणे तर दूरच, काही सन्माननीय अपवाद वगळता कुणीही डीपीवर टिप्पणी करायची तसदीही घेतली नाही. बहुतेक राजकीय नेते व त्यांच्या वरिष्ठांना उमेदवारी मिळवून स्वतःचे भविष्य सुरक्षित करण्यात अधिक रस आहे, त्यामुळे अशावेळी शहराच्या भविष्याची चिंता कोण करणार. म्हणूनच आपण सर सलामत तो पगडी पचास या उक्तिप्रमाणे महानगरपालिकेत नगरसेवकपद सुरक्षित तर डीपी पचास असं म्हणू शकतो. मला खरंच या शहराचं भविष्य कसं असेल याचं कुतुहल वाटतं कारण कुणीही विकास योजनेमधील तरतुदींचा शहरावर काय परिणाम होईल याचा अभ्यास केला नाही. खरंतर आगामी निवडणुकीमध्ये हा एक अतिशय चांगला मुद्दा होऊ शकला असता उदाहरणार्थ विकास योजनेत काही त्रुटी असल्यास त्या दुरुस्त करणे (अनेक त्रुटी आहेत); तसेच पुणे महानगरपालिका विकास योजनेची अंमलबजावणी कशी करणार आहे इत्यादी, कारण ही लोकप्रतिनिधींचीही जबाबदारी आहे. अर्थात ते कधीही स्वीकारणार नाहीत व सोयीस्करपणे प्रशासनावर ढकलतील ही वेगळी गोष्ट आहे.  मात्र किमान या आघाडीवर क्रेडाई व बांधकाम व्यावसायिकांचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या एमबीव्हीएसारख्या संघटनांनी पुढाकार घ्यावा, विकास योजनेचा अभ्यास करावा व सामान्य माणसाला त्याचे काय महत्व आहे याविषयी जागरुक करावे. यामुळे सामान्य माणूस महानगरपालिकेच्या निवडणुकीत उमेदवारांना विकास योजनेविषयी विचारू शकतील, या शहराचा नागरिक म्हणून माझी हीच अपेक्षा आहे. नेहमीप्रमाणे या विकास योजनेवरही बांधकाम व्यावसायिकांचाच प्रभाव आहे असं चित्र रंगवलं जातंय कारण लक्षावधी स्क्वेअर फुटांचा अतिरिक्त एफएसआय तयार होईल असं म्हणलं जातच आहे! मात्र मला माध्यमांची तसंच स्वयंसेवी संस्थांची भूमिका समजत नाही कारण, आपल्याला परवडणारी घरं हवी आहेत व आपल्याकडे मर्यादित जमीन आहे, अशावेळी आपण एफएसआय वाढवून दिला नाही तर आपण ही परवडणारी घरे कुठून देणार आहोत? मात्र त्याचवेळी हे लक्षात घेतलं पाहिजे की विकास योजना म्हणजे फक्त रिअल इस्टेट नाही, तर पुढील वीस वर्षे तो शहराच्या पाठीचा कणा असणार आहे. घर बांधणीपासून ते सर्व पायाभूत सुविधांची निर्मिती या विकास योजनेनुसार केली जाणार आहे. त्यामुळे फक्त रिअल इस्टेटच नाही तर हॉटेल, आयटी तसंच इतरही सर्व उद्योगांचं भविष्य विकास योजनेशीच निगडित आहे. मात्र दुर्दैवानं रिअल इस्टेट वगळता सर्व उद्योग व त्यातील व्यक्ती या विकास योजनेपासून चार हात लांब राहतात मग तिची निर्मिती असो किंवा अंमलबजावणी. आता विकास योजना तयार करण्यात व तिच्या धोरणांची अंमलबजावणी करण्यात सक्रियपणे सहभागी होण्याची वेळ आली आहे तेव्हा किती लोकांना विकास योजना व त्यातल्या तरतुदी खरंच कळल्या आहेत हा प्रश्नच आहे? याचे कारण म्हणजे पुणे महानगरपालिकेने विकास योजना बनविली त्यानंतर राज्याने ती काढून घेतली व एका त्रिसदस्यीय समितीकडुन बनवून घेतली व आता अशी योजना मंजूर करण्यात आली आहे, ज्यात दोन्हींचे मिश्रण आहे. यात आणखी भर म्हणजे विस्तारित क्षेत्रातील विकास योजनेच्या तरतुदीही विचारात घेण्यात आल्या आहेत व विकास योजनेची ही नवीन आवृत्ती संपूर्ण शहरात लागू होणार आहे. यामुळे अनेक प्रश्न निर्माण होतात कारण शहराच्या जुन्या व नवीन हद्दीमध्ये अनेक परस्परविरोधी तरतुदींचा समावेश होता. विस्तारित क्षेत्राच्या विकास योजनेमध्ये किंवा आपण तिला नवी विकास योजना म्हणू, तिच्यामध्ये महत्वाची तरतूद अशी होती की विकासासाठी येणाऱ्या कोणत्याही भूखंडामध्ये १५% विविध सोयीसुविधांसाठी सोडणे बंधनकारक होते. त्याचवेळी शहराच्या जुन्या हद्दीत मात्र अशी ३ हेक्टर पर्यंतच्या भूखंडांमध्ये सोयीसुविधांसाठी जागा सोडण्याची कोणतीही तरतूद नव्हती व शहराच्या हद्दीत एवढ्या आकाराचे भूखंड फारसे उरलेलेच नाहीत. ही १५% जागा सोयीसुविधांसाठी ठेवण्याची तरतूद प्रकल्पाच्या नियोजनात मोठा अडथळा झाली होती विशेषतः लहान आकाराच्या भूखंडांच्या, त्यामुळे आता ती जुन्या शहराला लागू आहे किंवा ती काढून टाकण्यात आली हे स्पष्ट झाले पाहिजे. त्याचशिवाय सोयीसुविधांसाठी ठेवलेल्या या जागांचा नेमका काय वापर केला जाईल हे स्पष्ट करण्यात आलेले नाही कारण अशा हजारो जागा आधीपासूनच पुणे महानगरपालिकेच्या ताब्यात आहेत. या जागा एकतर तशाच पडून आहेत किंवा चुकीच्या कारणांसाठी वापरल्या जात आहेत ज्यामुळे आजूबाजूच्या परिसरात राहणाऱ्या नागरिकांना अतिशय त्रास होतो हे तथ्य आहे. त्याचशिवाय ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी आधीच भूखंड विकत घेतले आहेत मात्र अजून ते विकसित केले नाहीत त्यांचे काय, अशा प्रकल्पांसाठी 15% जागा सोयीसुविधांसाठी सोडण्याची तरतूद किंवा ०.७५ एफएसआय मोठा अडथळा ठरणार नाही का? प्रकल्पाच्या पुनर्विकासाचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यामध्ये जुन्या शहराच्या हद्दीत ज्या भूखंडांमध्ये खुल्या जागा किंवा सोयीसुविधांसाठी जागाच नाही अशा भूखंडांची संख्या नेमकी किती आहे हेच सांगण्यात आलेले नाही.

त्यानंतर बाल्कनी मोकळी ठेवणे तसेच जिना व सामाईक पॅसेजचा एफएसआयमध्ये विचार करणे यासारखे मुद्दे आहेत; मला असं वाटतं अशा तरतुदींमुळे डीसी नियम तयार करताना आपण एक पाऊल पुढे व दोन पावले मागे जातोय. बाल्कनीचं उदाहरण घ्या गेली कित्येक वर्षं बाल्कनी बंद करायची परवानगी होती, त्यासाठी पुणे महानगरपालिकेला किती महसूल मिळाला हे सोडाच पण प्रत्येक चौरस फूट मोलाचा असताना बाल्कनी मोकळी ठेवण्यासाठी एवढी जागा वाया का घालवायची? १०फूट x १०फूट आकाराची व ४ फूट रुंद बाल्कनी असलेली खोली व १०फूट x १४ फूट आकाराच्या बाल्कनी बंद असलेल्या असलेल्या खोलीचा विचार करा. ग्राहक परत कधीही बाल्कनी बंद करून टाकतील जे ९०च्या दशकात होत होते म्हणूनच अतिरिक्त शुल्क आकारून बाल्कनी बंद करायची परवानगी होती. आता विकसकाला बाल्कनी मोकळी ठेवणं बंधनकारक केल्यानं पुन्हा पहिले पाढे पंचावन्न अशी परिस्थिती होईल. सदनिकाधारकांवर खर्चाचा अतिरिक्त ताण पडेल तसंच इमारतीचे स्वरुपच बिघडेल कारण प्रत्येक सदनिकाधारकाला स्वतःच्या खर्चाने हे करावे लागेल त्याचशिवाय तो त्याला हवं तसं ते करून घेईल. आता सरकार म्हणेल की बाल्कनी बंद करणे बेकायदेशीर आहे, ते आधीपण होतेच पण संबंधित रहिवाशांना सदनिकेचा ताबा दिल्यानंतर आपण कसे थांबणार आहोत?

एफएसआयमध्ये सामाईक पॅसेज व जिन्यांचा विचार करतानाही असेच होते या दोन्ही बाबी हवा खेळती राहावी तसेच रहिवाशांना इमारतीमध्ये सहजपणे ये-जा करता यावी यासाठी आवश्यक आहेत. या दोन्हींचा सध्या एफएसआयमध्ये विचार केला जात नाही व अतिरिक्त शुल्क आकारले जाते म्हणजे लोक रुंद पॅसेज व जिना देऊ शकतील जे इमारतीच्या सौंदर्यासाठी तसंच सुरक्षेसाठी अतिशय महत्वाचे आहे. मात्र त्यांचा एफएसआयमध्ये विचार करण्यात आल्यास तो वाचवण्यासाठी पॅसेज व जिना पुन्हा अरुंद होतील. आपल्या नियोजनकर्त्यांनी इमारतीच्या नियोजनातल्या एवढ्या महत्वाच्या मुद्द्यावर अशी उलट भूमिका घेताना नेमका कोणता तर्क लावला असावा हे मला समजत नाही.

सर्वाधिक गोंधळ मेट्रोचा मार्ग व चार पट एफएसआयबाबत आहे. एवढे पुरेसे नव्हते म्हणून की काय कुप्रसिद्ध बीआरटीच्या मार्गाच्या भागातही चार पट एफएसआय जाहीर करण्यात आला आहे (मला नेमकी तरतूद माहिती नाही). यामुळे सध्याच्या पायाभूत सुविधांवर किती ताण येईल हा मुद्दा आपण जरा बाजूला ठेवू व त्यामागे काय तर्क आहे यावर लक्ष केंद्रित करू. अधिकारी असा मुद्दा पुढे करताहेत की मेट्रो अधिक व्यवहार्य व्हावी व उपलब्ध जमीनीचा जास्तीत जास्त वापर करून घेता यावा म्हणून ही तरतूद आहे म्हणजे घरे स्वस्त दरात उपलब्ध होतील. माझ्या माहितीप्रमाणे संपूर्ण शहरात साधारणतः बावन्न प्रस्तावित बीआरटी मार्ग आहेत, म्हणजे याचा अर्थ असा होतो का की  जवळपास संपूर्ण शहराला चौपट एफएसआय मिळणार आहे? यावर मला असं म्हणावसं वाटतं की अगदी बांधकाम व्यावसायिकांनीही हे स्वप्न पाहिलं नसेल. किंबहुना पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या सध्याच्या तरतुदीमुळे कुणालाही बीआरटीच्या जवळपास बांधकाम करायचं नसतं कारण अतिरिक्त एफएसआयसाठी पीसीएमसी भरमसाठ शुल्क आकारते व बीआरटीच्या मार्गावर असलेल्या इमारतींमध्ये पार्किंगसाठी ५०% जास्त जागा असली पाहिजे अशी मागणी करते, ज्यामुळे इमारतीचं नियोजन करणं अशक्य होऊन जातंमला डीपीतल्या मेट्रो आणि एफएसआय तसंच पार्किंगच्या तरतुदींमागचा तर्क समजत नाही कारण केवळ मेट्रो व्यवहार्य व्हावी म्हणून एफएसआय वाढवून द्या व शहरातली दाटी वाढवा, हा चुकीचा विचार नाही का? आपण शहराच्या मध्यवर्ती भागातली दाटी कमी केली पाहिजे व आधीच मरणप्राय अवस्थेत अवस्थेला पोहोचलेल्या शहराचा गळा न घोटता, उपनगरांमध्ये जास्त एफसएसआय दिला पाहिजे. त्यानंतर मेट्रो नफ्यात चालावी याची खात्री करण्यासाठी आपण चौपट एफएसआय द्यायला तयार आहोत मात्र पार्किंगच्या कडक निर्बंधांमुळे (जे अनेक आहेत) या इमारतींमधले रहिवासी आणखी वाहने घेतील, असे झाले तर मेट्रोचे प्रयोजन काय आहेआपल्याला त्यांना मेट्रो किंवा सार्वजनिक वाहतुकीने प्रवास करायला लावायचा असेल तर इमारतीखाली किंवा आत पार्किंगसाठी जास्त देण्याऐजी कमी जागा दिली पाहिजे, ज्यामुळे वाहनांचा वापर कमी होईल. सिंगापूरसारख्या शहरांमध्ये हेच करण्यात आले आहे व त्याची यशस्वीपणे अंमलबजावणी करण्यात आली आहे व आपण नेहमीप्रमाणे नेमके त्याच्या उलट करत आहोत. त्याचशिवाय अतिरिक्त पार्किंगच्या तरतुदींमुळे बांधकामाचा खर्च वाढेल व हा खर्च ग्राहकावर लादला जाईल ही सुद्धा डीसी नियमांची एक बाजू आहे.  आपल्या नियोजनकर्त्यांनी एका गोष्टीकडे लक्ष दिलं पाहिजे की परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्याचे उद्दिष्ट असेल तर केवळ एफएसआय वाढवून चालणार नाही, त्या नियोजनाची व्यवहार्यताही विचारात घेतली पाहिजे.

रिअल इस्टेटच्या दृष्टिकोनातून स्पष्ट बोलायचं तर विकास योजनेतल्या या अशा आणि इतरही बऱ्याच तरतुदींमुळे प्रामुख्यानं ज्यांनी जमीनी घेऊन ठेवल्या आहेत मात्र अजून प्रकल्प सुरु झालेले नाहीत, अशा ठिकाणी प्रकल्पांच्या व्यवहार्यतेविषयी प्रश्नचिन्ह निर्माण होण्याची शक्यता आहे. तसंच उदारपणे फक्त एफएसआय देऊन घरांचे दर एका रात्रीत खाली येणार नाहीत, कारण जमीनीची क्षमता वाढली असताना जमीनीच्या मालकांना त्यासाठी कमी दर आकारावेत हे कोण सांगेल. आधीच पुनर्विकासासाठी इच्छुक गृहनिर्माण संस्थांपासून ते वैयक्तिक बंगल्यांच्या मालकांपर्यंत अनेकांनी व्यवहार रोखून धरलेत कारण वाढीव एफएसआय देण्याच्या धोरणामुळे अधिक चांगली रक्कम मिळू शकते. शेवटी विकासक म्हणजे फक्त जमीनीचा मालक व सदनिकेचा ग्राहक यांच्यामधला एक मध्यस्थ असतो, विशेषतः गेल्या काही वर्षात रिअल इस्टेटमधलं हेच वास्तव आहे. बांधकाम व्यावसायिक मिळेल त्या दराने भूखंड खरेदी करण्याच्या अटीतटीच्या स्पर्धेला बळी पडले नाहीत व भविष्यात त्यातून भरभक्कम नफा कमावण्यावर डोळा ठेवला नाही तरच सदनिकांचे दर कमी होतील. आणखी एक अडचण म्हणजे या विकास योजनेची व विकास नियंत्रण नियमांची अंमलबजावणी; ज्या इमारतींचे काम अर्धवट झाले आहे जेथे टीडीआर किंवा रस्त्याचा एफएसआय लागू व्हायचा आहे, तिथे केवळ उरलेल्या मजल्यांवर मार्जिन किंवा बाल्कनी बंद करण्याच्या नवीन नियमांची अंमलबजावणी कशी करणार आहोत? सामाईक पॅसेज व जिन्यांच्या बाबतीतही हेच खरे आहे, म्हणूनच हे सगळे नवीन नियम पूर्णपणे जिथे लागू करता येतील अशाच ठिकाणी लागू केले जावेत म्हणजेच नव्या प्रस्तावांसाठी लागू करावेत अशी तरतूद असली पाहिजे, सरकारने पुणे महानगरपालिकेला अशाप्रकारचे स्पष्टीकरण दिले पाहिजे.

हे विकास योजना नावाच्या हिमनगाचे केवळ एक टोक आहे, हा संपूर्ण दस्तऐवज सखोल अभ्यासला गेला पाहिजे व फार उशीर होण्यापूर्वी चुका वेळीच दुरुस्त केल्या पाहिजेत. सगळ्याच तरतुदी चुकीच्या किंवा अव्यवहार्य नाहीत. अशा अनेक गोष्टी आहेत ज्यांची दीर्घ काळात अतिशय महत्वाची भूमिका असेल उदाहरणार्थ सात मजल्यांपर्यंतच्या इमारतींसाठी दोन जिन्यांची तरतूद काढून टाकण्यात आली आहे, ज्यामुळे लहान भूखंडांवरील इमारतींच्या नियोजनात अधिक मोकळीक मिळेल, यासारख्याच इतरही बऱ्याच बाबी आहेत. लक्षात ठेवा दररोज धोरणे बदला असे कुणीही म्हणत नाही मात्र जेव्हा आपण वीस वर्षांच्या विकासाविषयी बोलतो तेव्हा उद्योगाच्या व्यवहार्य गरजा विचारात घेण्यासाठी आपण धोरणांमध्ये आवश्यक ते बदल करणे व वेगाने करणे आवश्यक आहे. आपल्याला विकासयोजनेतून, प्रत्येक नागरिकासाठी अधिक चांगली जीवनशैली अपेक्षित असेल तर विकास नियंत्रण नियमांबाबत व विकास योजनेतील तरतुदींविषयी व्यवहार्य दृष्टिकोन ठेवणे आवश्यक आहे. नाहीतर एखाद्या मधुमेहाच्या रुग्णासमोर मिठाईचा पुडा ठेवावा व त्याला या भेटीमुळे आनंदी व्हायला सांगावं अशी रिअल इस्टेट व घर खरेदी करण्यासाठी इच्छुक नागरिकांची परिस्थिती होईल!


संजय देशपांडे


Mobile: 09822037109






Sunday, 8 January 2017

बांधकाम व्यवसाय आणि आशादायी नवीन वर्ष !



























तुम्ही टाकलेल्या फक्त पहिल्या पावलावर नव्हे तर तुम्ही ते कोणत्या दिशेनं टाकता यावर तुमचं भविष्य अवलंबून असतं” … लाओ त्झू.

रिअल इस्टे उद्योग आणखी एका नव्या वर्षात पदार्पण करतोय, अशावेळी त्यातल्या परिस्थितीचं वर्णन करण्यासाठी या बौद्ध भिक्षुचे हे शब्द किती समर्पक आहेत. रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेकांना २०१६ हे वर्षं शक्य तितक्या लवकर विसरायला आवडेल अशीच या उद्योगातली परिस्थिती होती.  रिअल इस्टेट उद्योगाच्यादृष्टीनं शक्य त्या सगळ्या वाईट गोष्टी २०१६मध्ये घडल्या. त्यामध्ये टीडीआर धोरणावरील वादामुळे प्रकल्पांना होणारा उशीर, नवीन डीपी मंजूर करून घेण्यात पुणे महानगरपालिकेचं अपयश, अपुऱ्या पायाभूत सुविधांमुळे सदनिकांची विक्री न होणे, रेडी रेकनर दरात वाढ आणि त्यात शेवटचा घाला घातला तो निश्चलनीकरणानं. आदरणीय पंतप्रधानांच्या हेतूविषयी पूर्णपणे आदर राखत मला सांगावसं वाटतं की निश्चलनीकरणामुळे पसरलेल्या विविध अफवांनी जसे की मालमत्तेचे दर आणखी ३०% पर्यंत खाली  घसरणार, ज्यामुळे उद्योगाला सर्वात मोठा फटका बसला. बहुतेक ग्राहक घरांच्या किंमती आणखी कमी व्हायची वाट पाहताहेत यामध्ये ज्यांना खरंच घर खरेदी करायचं अशा ग्राहकांचाही समावेश आहे; यामुळे सदनिकांची विक्री ठप्प झाली. या पार्श्वभूमीवर मी हा लेख लिहतोय. सुदैवानं २०१७ मध्ये रिअल ईस्टेटसाठी काही तरी चांगले घडेल अशी आशा वाटतेय उदा. पुणे मेट्रोचं खुद्द पंतप्रधानांच्या हस्तेच भूमीपूजन झाल्यानं, त्यांची विश्वासार्हता जपण्यासाठी राज्य सरकार हा प्रकल्प प्राधान्यानं मार्गी लावेल अशी आपण आशा करू शकतो. त्यानंतर निश्चलनीकरणानंतर, बँकांकडे भरपूर निधी जमा झाला आहे, सर्वाधिक गृहकर्ज वितरण करणाऱ्या एसबीआयनं आपल्या व्याजदरात ०.९% एवढी मोठी कपात केल्यानं, इतरही वित्तीय संस्था व्याजदर कपात करताहेत, त्यामुळे गृहकर्ज स्वस्त झालं आहे. यामुळे मध्यमवर्गीय ग्राहकांना नक्कीच मदत होईल कारण त्यांना घराचा हप्ता भरताना पै-पैचा हिशेब करावा लागतो. त्याचप्रमाणे पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेलाही मुख्यमंत्र्यांनी सरतेशेवटी मंजुरी दिली, या विकास योजनेचं खरं म्हणजे जान्हवीच्या बाळासारखं (एका लोकप्रिय मालिकेतल्या या पात्राच्या गरोदरपणाचं कथानक, समाज माध्यमांवर विनोदाचा विषय व्हावा इतकं लांबवण्यात आलं होतं) झालं होतं. त्याचप्रमाणे रिंग रोड, विमानतळ यासारख्या पुणे प्रदेशाच्या विकासावर दीर्घकाळ परिणाम करणाऱ्या प्रकल्पांनाही मंजुरी देण्यात आली आहे व पीएमआरडीएच्या विकास योजना तयार करायच्या कामालाही वेग आलाय. त्याचप्रमाणे २०१७चा आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे या वर्षाच्या सुरुवातीलाच पुणे आणि पिंपरी चिंचवडच्या शासकर्त्यांचं भवितव्य ठरणार आहे, त्यामुळे पुढील पाच वर्षात शहराच्या विकासाला कशी दिशा मिळतेय हे सुद्धा शहराच्या रिअल इस्टेटच्यादृष्टीनं महत्वाचं असेल. या निवडणुकीत भाजपाचा विजय झाला तर गल्लीपासून दिल्लीपर्यंत त्यांचच राज्य असेल, अर्थात त्यामुळे फार काही फरक पडतो असं नाही कारण अशी परिस्थिती केवळ गेली दोन वर्षं वगळता जवळपास पंधरा वर्षं होती, मात्र त्यामुळे शहराच्या रिअल इस्टेट उद्योगावर व घरांच्या गरजेवर फारसा परिणाम होईल असं नाही. आपल्या शासकर्त्यांना पुण्याविषयी काय वाटतं याचं मला खरंच कुतूहल आहे कारण त्यांना या शहरामुळे मिळणारे सगळे फायदे हवे असतात, म्हणजे आयटी उद्योगांकडून मिळणारा महसूल हवा असतो, पुण्यातल्या हजारो शैक्षणिक संस्थांमधून बाहेर पडणारं प्रशिक्षित मनुष्यबळ हवं असतं, शहरातल्या ऑटो आणि सेवा उद्योगांमध्ये निर्माण होणारे लाखो रोजगार हवे असतात मात्र त्याचवेळी शहराला मूलभूत पायाभूत सुविधा द्यायची वेळ येते, तेव्हा मात्र या आघाडीवर शहरातली परिस्थिती दिवसेंदिवस खालावत चालली आहे असंच दिसतं. या शहराला घरांची नितांत गरज आहे मात्र विकास योजनांना मंजुरी मिळण्यासारख्या अनेक गोष्टींना विलंब होत असतो ज्याचं कारण केवळ शासनकर्त्यांनाच माहिती आहे. त्यानंतर शहराच्या हद्दीवरील गावांचा महानगरपालिका हद्दीत समावेश करणे, त्याचप्रमाणे पीएमआरडीएसारख्या प्राधिकरणांना आवश्यक पायाभूत सुविधांसाठी अधिकार व निधी देणे यासारखे निर्णय प्रलंबित आहेत. यामुळेच शहराच्या हद्दीच्या जवळपास असलेल्या गावांमधील विकास खुंटलाय, तो झाला तरच परवडणरी घरं मिळण्याची काही आशा आहे. पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेरील नागरी पायाभूत सुविधा पुरविण्याची जबाबदारी पार पाडण्यात जिल्हा परिषद वारंवार अपयशी ठरली आहे. यामुळे पुणे व भोवतालच्या परिसरात राहणाऱ्या लाखो नागरिकांचं आयुष्य अतिशय त्रासदायक झालं आहे. याचं कारण म्हणजे त्यांच्याकडे घर आहे पण त्यांच्याकडे चांगले रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक, पाणी पुरवठा, सांडपाणी, कचऱ्याची विल्हेवाट इतरही अनेक मूलभूत सोयी नाहीत.
मुख्यमंत्र्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेला मंजुरी दिली आहे तरीही जैव विविधता उद्यानासारखे राजकीयदृष्ट्या संवेदनशील विषय तसंच काही आरक्षणे प्रलंबित ठेवण्यात आली आहेत, असे विनोद फक्त आपल्या राज्यात व देशातच होऊ शकतात. हे म्हणजे तुमच्या संपूर्ण शरीराचं सीटी स्कॅन करण्यात आलं आहे पण तंत्रज्ञ तुमच्या शरीराच्या काही भागांचा अहवाल देणार नाही, तरीही डॉक्टर रुग्णाची तपासणी करून निदान करतील असंच आहे. सरकारी यंत्रणा असे विनोद कसे होऊ देऊ शकते, केवळ कुठल्याशा निवडणुकीवर परिणाम होईल म्हणून तुम्ही संपूर्ण जैव विविधता उद्यानाचं म्हणजे बीडीपीचं धोरण प्रलंबित ठेवता जे शहराच्या भविष्याच्या तसंच पर्यावरणाच्यादृष्टीनं अतिशय महत्वाचं आहे.

मेट्रो डेपो किंवा टर्मिनलचीही हीच समस्या आहे, आधी याच ठिकाणी शिवाजी महाराजांचं स्मारक प्रस्तावित होतं. आता सरकारला पेच पडलाय की ही जागा मेट्रोसाठी महत्वाची असल्यामुळे आरक्षण रद्द केलं तर जातीचं समिकरण बिघडेल. तुमच्या हातात सत्ता असेल तर हिंमतही असावी लागते. केवळ कुणा जातीचा वा धर्माचा नाही तर संपूर्ण शहराच्या भवितव्याचा विचार केला पाहिजे. स्मारकं बांधून नका असं कुणीही म्हणत नाही मात्र शिवाजी महाराजही किल्ले बांधताना नागरिकांच्या सोयीला सर्वाधिक प्राधान्य द्यायचे हे विसरून चालणार नाही. मेट्रोची घोषणा स्वतः पंतप्रधानांनी केली आहे मात्र आपण जरा भूतकाळात डोकावलो तर प्रकल्पाची घोषणा व तो प्रकल्प प्रत्यक्ष साकार होऊन नागरिकांनी वापरायला सुरुवात करणे यात प्रचंड वेळ जातो हे सत्य आहे. मेट्रोच्या पट्ट्यातल्या टीडीआर धोरणाविषयीही अजून अनिश्चितताच आहे. मेट्रोच्या पट्ट्यात ४.० पट एफएसआय द्यायचा किंवा मेट्रोला चालना देण्यासाठी दुसरा काही उपाय वापरायचा याविषयीची भूमिका अजून स्पष्ट झालेली नाही. त्याचवेळी मेट्रोच्या मार्गाचं प्रकरण हरित लवादाकडे प्रलंबित आहे कारण जवळपास १.७ किमी मार्ग नदीच्या पात्रातून आहे. मी जगातली अनेक शहरं पाहिली आहेत, मात्र कुठेही मेट्रो किंवा अशाप्रकारचा कोणताही विकास नदीच्या पात्रातून केला जात नाही. नदीच्या पात्राखाली भुयारी स्वरुपात रेल्वे व रस्ते असतात ज्यामुळे नदी पात्राचं व त्याभोवतीच्या जैवविविधतेचं नुकसान होत नाही. त्यामुळे स्वतः पंतप्रधानांनी मेट्रोची घोषणा केली असली तरीही, राष्ट्रीय हरित लवाद नदी पात्रातून मेट्रोला परवानगी देईल का हे पाहणं रोचक ठरेल? पुणे महानगरपालिकेकडे किंवा मेट्रो रेल कंपनीकडे काही पर्यायी योजना आहे का हा सुद्धा प्रश्न आहे. मेट्रोसोबतच स्थानिक बस सेवाही तितकीच महत्वाची आहे, कारण हा प्रकल्प पूर्ण व्हायला किमान सहा वर्षं तरी लागतील. तो दिलेल्या वेळेत पूर्ण झाला तरी तोपर्यंत वाहनांची संख्या साठ लाखांच्या वर जाईल व लोकांना तोपर्यंत सार्वजनिक वाहतुकीची सवय झाली पाहिजे. त्यामुळे पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितने आधीच १२०० नवीन बस सेवेत रुजू केल्या आहेत. या बससाठी त्यांनी नवीन मार्ग सुरु केले पाहिजेत तसेच बस थांबे, सुसज्ज बस डेपो व बस सुरक्षितपणे लावण्यासाठी टर्मिनल यासारख्या सहाय्यक पायाभूत सुविधा आवश्यक आहेत.

मला असं वाटतं विकास योजनेत भविष्यात उदभवु शकणाऱ्या प्रदूषणाच्या समस्येवर भर दिला पाहिजे, जी शहरासमोर आ वासून उभी आहे. त्यामुळे शहरातील रिअल इस्टेटला भविष्यात अतिशय फायदा होईल. अनेक जण माझ्या विधानाशी सहमत होणार नाहीत मात्र मी वारंवार नमूद केलं आहे की या शहरात नागरिकांना मिळणारा सांस्कृतिक, सामाजिक व नैसर्गिक संसाधनांनी समृद्ध वारसा हा या शहराच्या रिअल इस्टेटचा कणा आहे. देशभरातले लोक पुण्यात येतात आणि त्यांना पुण्यात कायमचं वास्तव्य करायचं असतं, कारण या शहरात असं काहीतरी आहे ज्यामुळे त्यांना ते आपलंसं वाटतं, त्याविषयी अतिशय प्रेम वाटतं. शहराची विकास योजना बनविताना किंवा शहराचा विकास करताना या भावनेचा किंवा जाणीवेचा विचार करणं अतिशय आवश्यक आहे. विकास योजनेच्या बहुतांश भागाला मंजुरी मिळाली आहे आता आणखी महत्वाचा पुढचा टप्पा म्हणजे त्याची वेळेत अंमलबजावणी करणे. विचार करा आपल्याला एखादी विकास योजना तयार करण्यासाठी आणि ती मंजूर करून घेण्यासाठी १० वर्षं लागली तर तिची अंमलबजावणी करण्यासाठी किती वेळ लागेल?

मी वर उल्लेख केल्याप्रमाणे नवी वर्षात नवीन सत्ताधारी कोण असतील हे ठरेल. त्याचप्रमाणे सध्या पुण्याचे माननीय महापौर सर्व एफएम रेडिओ चॅनलवर लोकांना विविध योजनांची माहिती देत आहेत, त्यापैकी बहुतेक योजना आपण गेली दहा वर्षं ऐकतोय तर काही योजना केवळ या जाहिरातींमुळेच समजल्या. अशाच एका जाहिरातीमध्ये महापौरांनी प्रकल्प दीपस्तंभ याविषयी सांगितलं, ज्याअंतर्गत पुणे महानगरपालिका किशोरवयीन मुलांना कौशल्य प्रशिक्षण देणार आहे. आता नेमक्या कोणत्या मुलांना? त्यांच्या निवडीचे निकष काय असतील? कोणती कौशल्ये देणार व आत्तापर्यंत या योजनेंतर्गत किती मुलांना प्रशिक्षण देण्यात आलं तसंच प्रशिक्षित मुलं सध्या काय करताहेत? या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं निवडणुकीतूनच मिळतील असं मला वाटतं.  या शहरात स्वच्छ सार्वजनिक शौचालयं आपण उपलब्ध करून देऊ शकत नाही व दुसरीकडे तरुणांना प्रशिक्षण देण्याविषयी बोलतो. मला खरंच कधी कधी आपण किती भोंदुगिरी करू शकतो याविषयी आश्चर्य वाटतं. माननीय महापौरांना अचानक निवडणुकीपूर्वी जाणीव होते की पुणे महानगरपालिका नागरिकांच्याबातीत किती पुढाकार घेते व सक्रिय आहे याविषयी माहिती दिली पाहिजे. त्याचप्रमाणे दोनवेळा पाणीपुरवठा करण्याची घोषणा करण्यात आली, मात्र वर्षभर केवळ एकदाच पाणीपुरवठा का झाला याविषीय कुणीही बोलत नाही? मला असं वाटतं रिअल इस्टेट व्यावसायिकांप्रमाणेच, आपल्या शासनकर्त्यांनाही जाणवलं पाहिजे की सामान्य माणसाला आता मूर्ख बनवता येणार नाही.

या सर्व पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेट उद्योगानं धडा घेतला असेल. पायाभूत सुविधांचा कोणताही पाठिंबा नसताना या उद्योगाची जी काही वाढ झाली आहे ती या शहराला असलेल्या खऱ्या गरजेतून झाली आहे. आत्तापर्यंत असा एक टप्पा होता की मालमत्तेच्या दरात दिवसागणिक वाढच होत होती, मात्र अशी परिस्थिती आता कधीच नसेल. निश्चलनीकरणाच्या परिणामांमुळे वाहन तसंच गृहउपयोगी वस्तुंच्या क्षेत्रातही फारसा उत्साह नाही. दैनंदिन खर्चामुळे सामान्य माणसाची क्रय शक्ती कमी झाली आहे. लोक आता केवळ सर्व सुखसोयींनी युक्त, उच्चभ्रू ठिकाणी घरं शोधत नाहीत तसंच गुंतवणूकदारांनीही काही काळ बाजारापासून लांब राहणंच पसंत केलं, पण माझ्या मते ही चांगली गोष्ट आहे! केंद्र व राज्य सरकारांनी नवीन वर्षामध्ये रिअल इस्टेट क्षेत्रात रिअल इस्टेट नियामक कायद्याची (रेरा) अंमलबजावणी केली जो एखाद्या तलवारीसारखा आहे, तुम्ही तो कसा वापरता हे महत्वाचं आहे. ग्राहक त्यांच्या हक्कांविषयी जागरुक झाले आहेत व कायदा त्यांच्या बाजूनं आहे, त्यामुळे रिअल इस्टेटनंही योग्य पद्धतींचा वापर सुरु केला पाहिजे. केवळ भविष्यातल्या खोट्या नफ्याच्या मागे धावू नका, मग तुम्ही बांधकाम व्यावसायिक असाल किंवा सदनिकेचे ग्राहक, हव्यासापेक्षा गरजेला अधिक प्राधान्य द्या. रिअल इस्टेटला अशी आशा वाटतेय की व्याजदर कमी झालाय, बँकांकडे भरपूर निधी जमा झालाय, त्यामुळे खरेदीचा उत्साह वाढेल. मात्र मला याविषयी शंका वाटते कारण केवळ कर्ज स्वस्त आहे म्हणून कुणीही मूर्ख घर खरेदी करणार नाही त्यासाठी सर्वप्रथम  चांगलं घर उपलब्ध झालं पाहिजे.  याच पार्श्वभूमीवर मी वर उल्लेख केलेली एफएम चॅनलवरची एक जाहिरात ऐकली, “साल बदलनेसे कुछ नही होता, खुदको बदलो”; म्हणजे केवळ दिनदर्शिकेत वर्षं बदलल्यानी काही होत नाही आपण स्वतःला बदललं पाहिजे. रिअल इस्टेटनं या जाहिरातीतून धडा घेतला पाहिजे व ग्राहकांची नेमकी काय अपेक्षा आहे हे जाणून घेतलं पाहिजे. मला असं वाटतं जर असं झालं तर शहरातल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी खऱ्या अर्थानं हे नवीन वर्षं आनंददायक असेल.


संजय देशपांडे


Mobile: 09822037109



-





Tuesday, 27 December 2016

जंगल, वाघ आणि मी !






















जंगल हे असे पुस्तक आहे ज्याला सुरुवातही नसते आणि शेवटही नसतो. तुम्हाला आयुष्यात हवं तेव्हा हव्या त्या पानावरून हे पुस्तक उघडा, तुम्हाला ज्ञान मिळवायची उत्कंठा असेल तर तुम्हाला ते अतिशय मनोरंजक वाटेल. तुम्ही कितीही वेळ कितीही समरस होऊन पुस्तक वाचत असला तरीही तुमचा त्यातील रस तसुभरही कमी होणार नाही, कारण निसर्गाला कधीच शेवट नसतो.” … जिम कॉर्बेट.

लहानपणी मी जेव्हा कोठलेही जंगल पाहिलं नव्हतं तेव्हा या महान वन्यप्रेमी, वनसंवर्धक, लेखकाचं लेखन वाचण्यात आलं, (मला जिम कॉर्बेटचा उल्लेख शिकारी किंवा अगदी नरभक्षक वाघांची शिकार करणारा असा सुद्धा करायला आवडत नाही), व त्यामुळेच माझी पावलं जंगलाकडे वळाली आणि तेव्हापासून या जंगलांनी वेडच लावलंय! मी जंगलात येतो तेव्हा मला प्रत्येकवेळी नवीन काहीतरी पाहायला मिळतं आणि इथून जाताना मी एक माणूस म्हणून अधिक समृद्ध होऊन बाहेर पडतो असं वाटतं. मात्र मी आजकाल हिवाळ्यात जंगलात जाणं टाळतो कारण वयोमानानुसार विशेषतः मध्य भारतातल्या थंडीचा जरा त्रास होतो आणि जंगलातल्या धावपळीमुळे शरीर बोलू लागतं. तरीही त्या हिरवाईची ओढ एवढी जबरदस्त असते की मी स्वतःला रोखू शकत नाही, विशेषतः जंगलाचे खऱ्या अर्थाने रक्षक असलेल्या लोकांना मदत करण्यासारखं कारण असेल तर अजिबातच नाही. ताडोबाला भेट देण्याचंही असंच एक कारण होतं. सर्व वन्यजीवप्रेमींसाठी ताडोबा म्हणजे वाघ पाहण्याचं महत्वाचं केंद्र झालं, जिथे आम्ही गाईड तसंच सुरक्षारक्षकांना शक्य ती थोडीफार आमच्या परीने मदत करायचा प्रयत्न करत असतो. यावेळी आम्ही टीएटीआरचे गाईड तसंच मोहार्लीच्या मुख्य प्रवेशद्वाराजवळच्या कर्मचाऱ्यांसाठी २५० जोडी पादत्राणे भेट दिले  ज्यामुळे त्यांना जंगलात वावरणे सोपे होईल. माझ्यासोबत माझी पत्नी अश्विनी व तिचे सहकारी योगेश होते, जे रासा प्रतिष्ठानामार्फत स्वतंत्रपणे जंगलाच्या संवर्धनासाठी काम करतात.  ताडोबाला एका छोटेखानी समारंभात क्षेत्र संचालक श्री. गणपती गरड यांच्या हस्ते ही पादत्राणे वितरित करण्यात आले. श्री. गरड यांनी आपल्या खुसखुशीत शैलीत वन्यजीव पर्यटनात गाईडचं काय महत्व असतं हे समजावून सांगितलं. हा भाग पुढे येईलच; या कार्यक्रमाला उप संचालक गाभा क्षेत्र श्री. गोवेकर तसेच इतर पदाधिकारीही उपस्थित होते. कार्यक्रमानंतर सर्व गाईड तसंच सुरक्षारक्षक सामूहिक छायाचित्रासाठी एकत्र आले व त्यांनी आम्ही केलेल्या मदतीसाठी आमचे आभार मानले हा खरोखरच अतिशय हृद्य अनुभव होता. खरेतर वनविभागाला या लोकांची काळजी नाही किंवा ते गाईड अथवा सुरक्षा रक्षकांना मदत करत नाहीत असं नाही पण आपण आपापल्यापरीनं केलेली कोठलीही मदत ही स्वागतार्हच असते. कारण शेवटी वनसंवर्धन म्हणजे कुणा एका विभागाचं किंवा सरकारचं काम नाही, आपणही त्या सरकारचा अविभाज्य घटक आहोत. मला खरंच आश्चर्य वाटलं की त्यावेळी दहा महिला गाईडही हजर होत्या. प्रामुख्यानं पुरुषांचं वर्चस्व असलेल्या वन्यजीव क्षेत्रात महिलांची वाढती उपस्थिती खरोखरच महत्वाची आहे आणि त्यानंतर तीन दिवस मी मनसोक्त ताडोबा एन्जॉय केला

नोव्हेंबरची अखेर असूनही ताडोबाला मध्य भारतातली गोठवणारी थंडी सुरु झाली नव्हती. त्यामुळे मी जरा आनंदात होतो कारण मला स्वतःला फार थंडी आवडत नाही आणि दुसरं म्हणजे फक्त वाघच नाही तर इतर प्राणीही जास्त गारठा असेल तर फारसे दिसत नाहीत. ताडोबात उन्हाळ्यात वाघ दिसण्याची शक्यता सर्वाधिक असते कारण पाणवठे आटुन जातात मात्र तरी हिवाळ्यात जंगलाचं एक वेगळंच सौंदर्य असतं, चहुबाजूंनी हिरव्या रंगाच्या सर्व छटा असतात, अगदी प्राण्यांची कातडीही या काळात गडद आणि अधिक रंगीबेरंगी होते. माझ्या या वेळच्या ताडोबाच्या फेरफटक्याचा हा इतिवृत्तांत

पुण्याहून टोयोटा फॉर्च्युनरने एका दिवसात तब्बल ११०० किमी प्रवास करून आम्ही रात्री जरा उशीराच ताडोबात पोहोचलो. फक्त तीन तास झोप घेतल्यानंतर सकाळच्या सफारीसाठी तयार झालो आणि तरीही आम्ही प्रवेशद्वारीपाशी पोहोचलो तेव्हा बहुतेक सफारी निघून गेल्या होत्या, आम्ही जंगलात प्रवेश करणारे बहुतेक शेवटचेच होतो. जंगलात कधी प्रवेश करावा याविषयी नेहमी वाद असतो, बरेच जाणते वन्यजीवप्रेमी सर्वात आधी जायलाच उत्सुक असतात. त्यामागचा तर्क म्हणजे अभयारण्य रात्रभर पर्यटकांसाठी बंद असते. वाघ बहुतेकवेळा रात्री शिकारी करतात त्यामुळे जे लोक आधी जंगलात शिरतात त्यांना वाघ दिसण्याची शक्यता सर्वाधिक असते. एकदा जंगलात वाहनं फिरायला लागली की वाघ मुख्य रस्त्यांपासून आत निघून जातात. मात्र इतक्या जंगलांना भेट दिल्यानंतर मी अशा निष्कर्षाप्रत पोहोचलोय की बहुतेक वाघांना वाहनांची सवय झालेली असते, त्यामुळे एखादा नवीन वाघ किंवा बछडे सोडले तर बाकी वाघ वाहनांची अजिबात पर्वा करत नाहीत. या सफरीतही मला असेच अनेक अनुभव आले जे मी पुढे देणारच आहे. उशीरा प्रवेश केल्यामुळेही वाघ दिसण्याची शक्यता तेवढीच असते कारण सुरुवातीला मागुन येणा-या जिप्सीचा आवाज ऐकून रस्ता सोडुन झुडुपात गेलेला वाघ आता रस्ता सुरक्षित आहे असं वाटून बाहेर येऊ शकतो. आत्तापर्यंत आपल्या सगळ्यांना माहिती झालंय की वाघाला पाला पाचोळा किंवा गवतातून चालण्याऐवजी जंगलातल्या  धुळीच्या रस्त्यांवरून चालायला आवडतं, कारण त्याच्या पंजांना मऊ गादीसारखा भाग असतो. रस्त्यावरून चालताना फारसा आवाज न होता सहजपणे चालता येतं, जे शिकार करताना अतिशय महत्वाचं असतं, तसंच अशाप्रकारे पंजांनाही काटे लागुन इजा होण्याची शक्यता कमी असते.

पहिल्या सफारीसाठी आम्ही उशीरा प्रवेश केला, पण जंगलाची एक सर्वोत्तम बाब म्हणजे तुम्ही जेव्हा फुफुसात रानफुलांचा सुगंध भरून घेता तेव्हा तुमचा सगळा थकवा नाहीसा होतो, त्यादिवशी सकाळी माझंही अगदी तसंच झालं. मात्र डोळ्यांवरची झापड पुरती गेली नव्हती, मी नोव्हेंबरची ताजी थंड हवा आत घेत होतो, अजून सूर्योदय व्हायचा होता, सगळीकडे अजूनही हलकेसे धुकं होतं. आमची जिप्सी बांबूच्या बेटाला वळसा घालत असताना आम्हाला अचानक दोन जिप्सी पुढे थांबलेल्या दिसल्या, त्यातल्या लोकांनी आमच्याकडे पाहून जोरजोरात हात हालवायला सुरुवात केली. त्यांचे हात पाहून मला जाणवलं की आसपास नक्कीच कुठेतरी वाघ असला पाहिजे त्यामुळे डोळ्यावरची झोप कुठल्या कुठे पळून गेली. आम्ही थांबताच समोरून छोटी तारा नावाची वाघीण आली, तिच्या गळ्याभोवती रेडिओ कॉलर होती, आणि तिनं सरळ आमच्या दिशेनं चालायला सुरुवात केली. जंगलामध्ये इतक्या वर्षांपासून आल्यानंतर  आता माझा नशीबावर विश्वास बसायला लागला आहे, कारण आम्हाला जंगलात प्रवेश करून जेमतेम पंधरा मिनिटं झाली होती आणि चक्क एक वाघीण माझ्या दिशेनं चालत येत होती. हे दृश्य पाहण्यासाठी लोकांना अनेक दिवस वाट पाहावी लागते आणि अनेकदा वाघाची साधी झलकही न पाहता त्यांना परत जावं लागतं. मी असंख्य वेळा जंगलात वाघ पाहिला असला तरीही प्रत्येक वेळी वाघ पाहण्यातला रोमांच व उत्सुकता वेगळीच असते, विशेषतः तो जेव्हा असा अनपेक्षितपणे तुमच्यासमोर येतो तेव्हा ती अधिकच असते! क्षणभर मला ज्या जिप्सी वाट पाहात होत्या त्यांच्यासाठी वाईट वाटलं कारण आम्हाला वाघीण अगदी समोरून पाहता आली आणि ते आधीपासून थांबले होते पण जंगलात नशीब असं सारखं पारडं बदलत असतं. त्यादिवशी आमचं नशीब बहुदा फारच जोरदार असावं कारण आमचा गाईड व ताडोबाविषयीचे जाणकार बंडू मानकर यांनी ओठांवर बोट ठेवलं व म्हणाले सर, बछडेपण आहेत. जंगलात सर्वात महत्वाची असते ती शांतता, कारण शांततेतच तुमच्या श्रवणशक्तीचा तुम्हाला फायदा होऊ शकतो आणि तिथेच आपल्याला जाणीव होते की आपण शहरवासी ऐकणे, पाहणे किंवा वास घेणे यासारख्या नैसर्गिक जाणीवांचा वापर करण्यात किती कुचकामी आहोत. आधी मला काहीही ऐकू आलं नाही, पण जेव्हा बंडूने झुडुपांच्या दिशेनं बोट दाखवलं, तेव्हा मला अगदी अस्पष्ट असा म्यांव असा आवाज ऐकू आला. वाघाचे बछडेही पाळीव मांजरांसारखा आवाज काढतात. वाघीणीनंही तशाच शिट्टीसारख्या आवाजात त्यांना प्रतिसाद दिला. ज्यांना असं वाटतं की वाघ फक्त डरकाळी फोडतो त्यांच्यासाठी सांगतो की वाघीण तिच्या बछड्यांना बोलावण्यासाठी किंवा त्यांना सूचना देण्यासाठी विशिष्ट आवाज काढते, त्यासाठी ती डरकाळी फोडत नाही. तिनं बोलावल्यानंतर अल्लड मुलांप्रमाणे उड्या मारत २/३ महिन्यांची दोन लहान बछडी पाला पाचोळ्यातून रस्त्यावर आली. जंगलानं पुन्हा एकदा मला आश्चर्याचा सुखद धक्का दिला होता कारण कितीतरी वर्षांपासून माझी हे दृश्य पाहण्याची इच्छा होती. तुम्ही जितकं अधिक जंगलात जाता तितकं तुम्हाला असं काहीतरी पाहायला मिळावं याची ओढ लागते. तुम्ही कितीही वेळा जंगलात गेला असलात तरीही, तुम्हाला माहिती असतं की तुम्ही काहीतरी अजून पाहिलेलं नाही व तुम्ही हाडाचे वन्यजीवप्रेमी असाल तर जंगल तुम्हाला कधीही रिकाम्या हाताने परत पाठवणार नाही! इथे मी जंगलातलं सर्वोत्तम दृश्य पाहात होतो, एक तरुण वाघीण तिच्या बछड्यांना फेरफटका मारायला घेऊन चालली होती व त्यांना आजूबाजूचं जंगल दाखवत होती, त्यांना आजूबाजूला असलेल्या माणसांची व रोखलेल्या कॅमेऱ्यांची  कसलीच फिकीर नव्हती, जे त्यांची पटापट छायाचित्रं घेत होते, सगळीकडे फक्त कॅमे-यांच्या शटरचा आवाज येत होता !

खरं नाट्य तर त्यानंतर घटलं, बछडे आपल्या आईसोबत गवतात गायब झाल्यानंतर आम्ही जवळपास अर्धा तास वाट पाहिली व आम्हाला जेव्हा वाटलं की आता काही दिसणार नाही तेवढ्यात दोन बछड्यांनी आमच्या जिप्सीच्या मागून रस्ता ओलांडला आणि वाघीण गवतातून पुन्हा लाल मातीच्या रस्त्यावर आली. हिवाळ्यातली ती एक प्रसन्न सकाळ होती, स्वच्छ सूर्यप्रकाश होता, वाऱ्याची मंद झुळूक वाहात होती आणि ती रुबाबदार वाघीण वाळलेल्या गवतातून बाहेर येऊन समोर उभी ठाकली होती आणि हिरव्यागार डोळ्यांनी तुमच्याकडे बघत होती. मी स्वतःशीच म्हटलं की असं काही दृश्य पाहायला मिळणं हे माझं नशीबच आहे. अशाच दृश्यांमुळे आपण पुन्हा पुन्हा जंगलाकडे खेचले जातो, त्याचवेळी पर्यावरणाचं रक्षण करणं ही आपली जबाबदारी आहे याची जाणीवही होते. हे सगळं पाहात असताना डोळ्यावरची झोप केव्हाच उडाली होती, दिवसाची एक ताजी सुरुवात नव्याने झाली होती.

जेव्हा आम्ही वाघीण बाहेर यायची वाट पाहात होतो, तो जंगलात घालविलेला सर्वोत्तम वेळ होता, या वेळेस तुमची सर्व ज्ञानेंद्रिये सतर्क असतात, तुम्हाला अगदी लहानशी हालचाल किंवा आवाजही ऐकू येतो. याचवेळी तुम्हाला अशा अनेक गोष्टी दिसतात ज्यामुळे तुम्हाला जाणवतं की संयम राखण्याचा फायदाच होतो. अशाच वेळेस एक लहानसं रंगीत फुलपाखरू आमच्या वाहनाजवळच्या सागाच्या झाडावर येऊन बसलं, त्याचे फडफडणारे पंख पाहताना मी क्षणभर वाघीणीला पूर्णपणे विसरून गेलो. हिरव्या झाडाच्या पार्श्वभूमीवर ते फुलपाखरू एखाद्या चित्रफलकासारखं भासत  होतं आणि त्यात हे रंगीबेरंगी फुलपाखरू सूर्यप्रकाशात न्हाऊन निघालं होतं, वाघीण पाहण्यासाठी जीव टाकणाऱ्या आजूबाजूच्या वाहनांच्या हालचालींची त्याला तमा नव्हती. जंगल म्हणजे फक्त वाघच नाही तिथे प्रत्येक क्षणाला काहीतरी घडत असतं. जंगलातच तुम्ही आजूबाजूच्या लहानात लहान तपशीलांची नोंद घ्यायला शिकता, या सवयीचा मला माझ्या कामात आणि घरातही अतिशय उपयोग होतो.

त्यानंतर तीन दिवस आम्ही ताडोबा जंगलात फेरफटका मारत होतो, आश्चर्य म्हणजे हिवाळा असूनही आम्हाला अनेक वाघांचं दर्शन झालं. चार ते पाच सफारींमध्येही वाघ दिसला नाही अशी ज्यांची तक्रार असते त्यांच्यासाठी मला काही माहिती द्यावीशी वाटते (आम्ही ताडोबातून निघाल्यानंतर तीन-चार दिवसांनी असं झालं). याचं कारण असं आहे की वणवे लागू नयेत म्हणून उन्हाळ्यापूर्वी वन विभाग जंगलातल्या सर्व रस्त्यांवर पडलेला पाला पाचोळा व फांद्या काढून टाकतो. अनेक कामगार दिवसभर सगळ्या रस्त्यांवर हे साफसफाईचं काम करत असतात, माणसांची सतत वर्दळ असल्यामुळे प्राणी, वाहनांच्या मार्गापासून दूर जंगलात खोलवर निघून जातात. त्यामुळे जंगलाला भेट देताना अभयारण्याविषयी असे तपशील माहिती असणे अतिशय महत्वाचे आहे. दुसरं म्हणजे हवामानाचा अंदाज, जर हवामान ढगाळ असेल तर वन्य प्राण्यांच्या दर्शनासाठी तसंच छायाचित्रणासाठी हे चांगलं नाही. माझ्या मते जंगलात कोणतंही हवामान चांगलंच असतं, पण जे पहिल्यांदा जंगलात आले आहेत त्यांची वाघ पाहण्याची उत्सुकता मी समजू शकतो. त्यामुळे पदरी निराशा येऊ नये म्हणून कोणत्याही अभयारण्याला भेट देण्यापूर्वी ही माहिती महत्वाची आहे.

ताडोबानंतर माझा पुण्याला परतायचा बेत होता. मात्र मला मध्यप्रदेशातल्या पेंचमधून मित्राचा कॉल आला, की इतक्या लांब आला आहेस तर थोडं पुढे ये की ! मला मध्यप्रदेशातल्या गोठवणाऱ्या थंडीचा त्रास होतो तरीही मी तिथे जायचा मोह टाळू शकलो नाही कारण पेंचमध्ये हिवाळ्यातला अनुभव सर्वोत्तम असतो. पेंचला भेट दिलेल्या अनेकांना जंगल आवडतं पण वाघाच्या बाबतीत मात्र त्यांच्या पदरी निराशा येते. पण माझ्या बाबतीत मात्र उलटं होतं, मी पेंचला भेट दिली तेव्हा प्रत्येक वेळी मला वाघाचं अद्भुत दर्शन झालं आहे, यावेळीही पेंचनं मला निराश केलं नाही. जे लोक वाघ पाहाणं नशीबी नव्हतं अशी तक्रार करतात विशेषतः त्यांच्यासाठी मी एक उत्तम अनुभव सांगतोआपण जेव्हा जंगलात जातो तेव्हा वाघाची एक झलक तरी दिसावी अशी आपली तीव्र इच्छा असते. पण आपण कधी विचार केलाय का एवढ्या विस्तीर्ण जंगलात एका प्राण्याला शोधण्यासाठी काय करावं लागतं? माझ्या अनुभवाप्रमाणे वाघ दिसणं हे नशीब, संयम आणि अनुभव यांचं मिश्रण आहे! मी पेंचमध्ये नुकत्याच दोन सफारी केल्या आणि संध्याकाळच्या सफारीत आम्ही जेव्हा जंगलाच्या फारशा माहिती नसलेल्या भागात फिरत होतो तेव्हा आम्हाला एक जिप्सी दिसली जिचं टायर पंक्चर झालं होतं म्हणून आम्ही मदत करायला थांबलो. त्या जिप्सीचा गाईड म्हणाला की त्यानं समोरच्या घाणेरीच्या झुडुपांमध्ये वाघाचं गुरगुरणं ऐकलं. आमचा गाईड हेमराज अतिशय अनुभवी होता तो म्हणाला की हा प्रसिद्ध कॉलरवाल्या वाघीणीचा प्रदेश आहे व ती संध्याकाळी ५च्या सुमाराला येते. म्हणून आम्ही थांबून वाट पाहायचा निर्णय घेतला. खरंतर बाजुच्या झाडांवर माकड वाट पाहात होते व चितळांचा एक कळप निवांत चरत होता. साधारण पन्नास फुटांच्या गवताच्या पट्ट्यानंतर घाणेरीची झुडपं होती. साधारण ४५ मिनिटं वाट पाहिल्यानंतर आधीची जिप्सी कंटाळुन निघून गेली, त्यानंतर अचानक माकड वाघ पाहिल्यावर जसं ओरडतं तसं विशिष्ट आवाजात चित्कारलं आणि चितळांचा कळप जीव खाऊन पळाला, म्हणजे दोघांनाही वाघाचे अस्तित्व जाणवले होते आणि त्यांनी त्याला पाहिलंही होतं. घाणेरीच्या झुडुपातून सुप्रसिद्ध कॉलरवाली वाघीण गवतामध्ये आली, रुबाबात आमच्याकडे पाहिलं आणि रस्ता ओलांडून जवळपासच्या तळ्यावर गेली, पाणी पिऊन जंगलात निघुन गेली. या वाघीणीनं नुकताच तीन बछड्यांना जन्म दिला होता, तिनं पेंच अभयारण्याला आत्तापर्यंत तब्बल २६ वाघांची देणगी दिली आहे. त्यामुळे तिचं योगदान मोलाचं आहे, तिच्या बछड्यांच्या सुरक्षेसाठी तिला रेडिओ कॉलर लावण्यात आली, म्हणून तिचं नामकरण कॉलरवाली वाघीण असं झालं. अशा प्रकारे वाघ पाहताना अनुभव, संयम आणि जंगलाची खडान् खडा माहिती असल्याने फरक पडू शकतो. हेमराजनं त्या क्षणी त्या भागाची माहिती तसंच वाघीणीची वेळ लक्षात ठेवली व तिचा वापर केला.  गाईडकडून हीच अपेक्षा असते विशेषतः जेव्हा पर्यटक नियमितपणे जंगलात येणारे नसतात तेव्हा. त्याचवेळी गाईडने त्याचे कौशल्य पर्यटकांना जंगलाचे बारकावे समजून सांगण्यासाठी वापरले पाहिजे उदाहरणार्थ इतर प्राण्यांनी वाघाला जवळपास पाहिल्यानंतर त्यांच्या वर्तनात होणारे बदल, यासारख्या माहितीमुळे पर्यटकांच्या मनात जंगलाविषयी कुतुहल निर्माण होते. त्याप्रमाणे पर्यटकांनीही संयम ठेवला पाहिजे व त्यांना नेमून दिलेल्या गाईडवर भरवसा ठेवला पाहिजे, कारण गाईड व चालक विविध प्राण्यांचे इशारे ऐकल्यानंतर एकाच ठिकाणी थांबतात तेव्हा बऱ्याच जणांना पेट्रोल वाचवण्यासाठी ते वेळ वाया घालवतात असं वाटतं.

मी पुण्याला परत आल्यानंतर एफबीच्या ग्रूपवर काही छायाचित्र टाकली. सँक्च्युरी किंवा क्लॉ किंवा अतुल धामणकरांचा ताडोबा वाईल्ड इमेजसारखे काही खरोखर अतिशय चांगले ग्रूप आहेत, भारतीय जंगलांविषयी माहिती, ज्ञान घेण्यासाठी हे अतिशय चांगले माध्यम आहे. एका ग्रूपमध्ये कुणा व्यक्तिने वाहतुकीची कोंडी व वाघ पाहण्यासाठी पर्यटकांची उडालेली झुंबड अशी छायाचित्रे टाकली होती. मी त्या अभयारण्याचे नाव सांगणार नाही पण मला असे वाटते की माननीय सर्वोच्च न्यायालयाने अभयारण्याच्या पर्यटनावर निर्बंध घालण्याचा जो निर्णय घेतला त्याचा हा परिणाम आहे. ताडोबाचेच उदाहरण घ्या, अभयारण्याच्या व्यवस्थापनासाठी सर्व चांगले अधिकारी जिवापाड मेहनत करतात तरीही पर्यटनासाठी खुले मार्ग अतिशय कमी आहेत. त्यामुळे अभयारण्यात वाहने एकाच ठिकाणी पुन्हा पुन्हा येतात विशेष एखाद्या भागात वाघाची हालचाल जाणवली तर असे हमखास होते. मोहार्ली ते कोळसा रेंजचा मार्ग बंद करण्यात आला आहे त्यामुळे बरीच वाहने एकाच विभागात फिरत असतात. तुम्ही पर्यटकांनाही दोष देऊ शकत नाही कारण ते इतक्या लांबून फक्त वाघाला पाहायला आलेले असतात, त्यामुळे वाघ समोर येतो तेव्हा त्याला पाहण्यासाठी सगळ्यांचीच धडपड सुरु असते. यासंदर्भात गाईड तसंच जिप्सीचालकांची भूमिका अतिशय महत्वाची असते कारण त्यांना पर्यटकांची वाघ दाखवण्याची मागणीही पूर्ण करायची असते मात्र त्याचसोबत प्राण्यांची शांतता भंग होणार नाही याची काळजी घ्यायची असते. सर्व वन्यजीवप्रेमींच्या भावनांविषयी व जंगलातल्या सर्व प्रजातींविषयी आदर राखत मला वैयक्तिकपणे असं वाटतं की जंगलात पहिल्यांदा येणाऱ्या प्रत्येक व्यक्तिला वाघ पाहायला मिळाला पाहिजे. त्यामुळे त्याला जंगलात पुन्हा पुन्हा येण्याची ओढ लागेल आणि हे किती सुंदर ठिकाण आहे कळू लागेल. त्यानंतरच आपल्याला त्यांच्या मनात वनसंवर्धनाविषयीच्या जबाबदारीचे बीज रुजवता येईल, त्याची पहिली पायरी म्हणजे वाघ पाहणे! वन्यजीव पर्यटनाचा हा पैलू माननीय सर्वोच्च न्यायलयाच्या नजरेस आणून द्यावा म्हणजे जंगलाचा प्रत्येक भाग पर्यटकांसाठी खुला होईल व हे लोक जंगलांच्या संवर्धनासाठी नंतर मदत करतील. मात्र पर्यटन अशाप्रकारे नियंत्रित केले जावे की ही मौजमजा त्रासदायक ठरणार नाही. अधिक वन कर्मचारी व जागरुकतेमुळेच हे शक्य होईल. जंगलाचा मोठा भाग बंद करणे किंवा पर्यटनावर कडक नियमांचे निर्बंध घालणे हा उपाय नाही कारण  हे पर्यटकच जंगलाचे डोळे, नाक व कान आहेत. अनेकदा वनविभागाला कळण्यापूर्वी पर्यटकच जखमी प्राण्याविषयी माहिती देतात, असे अनेक फायदे असतात. यामुळे सतत पाळत ठेवली जाते, शिकारी लोकांच्या कारवायांनाही आळा बसतो; किंबहुना आपण रात्रीच्या सफारींचा विचार करू शकतो कारण शिकार बहुतेकवेळा रात्रीच होते. आपण चालक परवान्यासाठी परीक्षा घेतो तशी परीक्षा घेऊन नियमितपणे येणाऱ्या पर्यटकांना विशेष परवाना देण्याचा व त्यानंतरच त्यांना रात्रीच्या सफारींची परवानगी देण्याचा विचार करू शकतो.

जंगल नावाच्या पुस्तकाचं संवर्धन करण्याची जबाबदारी आपल्यापैकी प्रत्येकाची आहे, किमान माझ्या जंगलाच्या सफरींमधून तरी मी हेच शिकलो. जिम कॉर्बेटसारखा महान वन्यजीवप्रेमीही आपल्याला अनेक वर्षांपूर्वी हेच सांगून गेला. सर्व वन्यजीवप्रेमींनी वनसंवर्धन करण्यासाठी आपले भेदभाव विसरून, आपण सरकार आहोत किंवा खाजगी क्षेत्र आहोत याचा विचार न करता एकजूट होऊन काम करायची वेळ आली आहे. जंगलात लाखो प्रजाती राहतात व वाघ त्यात सर्वोच्च स्थानी आहे, ही जंगलेच नाहिशी झाली तर आपल्या जगण्यातलं सौंदर्य किंवा आपल्या जगण्याचं उद्दिष्टच संपेल, एवढंच मी जाणतो.


संजय देशपांडे


Mobile: 09822037109