Tuesday, 23 January 2018

शहर , शहराचे बजेट आणि नागरिक !






















भ्रष्टाचार हा विकासाचा आणि चांगल्या प्रशासनाचा शत्रू आहे. त्याचे निर्मुलन झाले पाहिजे. हे राष्ट्रीय उद्दिष्ट साध्य करण्यासाठी सरकार व जनतेनं मोठ्या प्रमाणावर एकत्र आलं पाहिजे”... प्रतिभा पाटील.

स्पष्टवक्तेपणासाठी ओळखल्या जाणाऱ्या आपल्या प्रथम महिला माजी राष्ट्रपतींची ओळख करून द्यायची गरज नाही, तो त्यांच्या वरील अवतरणातून दिसून येतो. या लेखाचा विषय भ्रष्टाचार अजिबात नाही, मी भ्रष्टाचाराविषयी लिहावं किंवा अगदी विचारही करावा असं काही नाही कारण एवढा आपल्यात व भोवताली तो बोकाळला आहे. त्याऐवजी मी नंतरच्या घटकांविषयी म्हणजे विकास व चांगल्या प्रशासनाविषयी बोलणार आहे. आपण जेव्हा या दोन घटकांचा आपल्या पुणे शहराच्या बाबतीत विचार करतो तेव्हा पुणे महानगरपालिकेचं नाव येतंच. खरं म्हणजे आता पुणे हे काही फक्त पुणे महानगरपालिकेपुरतं मर्यादित राहिलेलं नाही तर तो पुणे महानगरपालिका, पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका, कँटोन्मेंट, पुणे महानगर प्रादेशिक विकास प्राधिकरण व जिल्हा परिषद यांचा समावेश असलेला महाकाय समूह झाला आहे. तरीही घरातल्या मोठ्या भावा किंवा बहिणीप्रमाणे या समुहामध्ये पुणे महानगरपालिकेची भूमिका नेहमीच नेतृत्वाची असते. मला आपल्या माननीय माजी राष्ट्रपतींचं अवतरण आठवण्याचं कारण म्हणजे पुणे महानगरपालिकेच्या मालमत्ता करात यावर्षी वाढ  होणार असल्याची बातमी. ही खरंतर बातमी नाही, कारण कोणत्याही अर्थसंकल्पापूर्वी मग तो देशाचा असो किंवा राज्याचा किंवा पुणे महानगरपालिकेचा, कळीचा प्रश्न असतो की काय वाढणार?” म्हणजेच कोणत्या वस्तूंचे दर किंवा कोणते कर वाढतील. कारण कोणतंही सरकार फक्त विद्यमान करदात्यांनाकडून अजुन काय घेता येईल हेच पहात असतं कारण एक सुदृढ माणूसच रक्तदान करू शकतो ना? माझं असं म्हणणं नाही की मालमत्ता कर किंवा कोणताही कर वाढवू नका, या शहरातला किंवा राज्यातला किंवा देशातला बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मला तसं म्हणायची परवानगीच नाही! मी फक्त सामान्य माणसाच्या शहराकडून, राज्याकडून किंवा देशाकडून काय अपेक्षा आहेत त्या सांगायचा प्रयत्न करतोय. तो किंवा ती जो कर भरतात त्याच्या मोबदल्यात त्यांना काय मिळतं.

शहराच्या अर्थसंकल्पाकडून (आपण आपला विषय सध्या फक्त शहरापुरताच मर्यादित ठेवू) सामान्य माणसाच्या अपेक्षा जाणून घेण्यापूर्वी पुणे महानगरपालिकेने किंवा शहरातल्या अधिकाऱ्यांनी मालमत्ता कर वाढविण्याच्या प्रस्तावासाठी काय कारण दिलं आहे ते पाहू. माझ्याकडे नेमकी आकडेवारी नाही मात्र गेल्या वर्षी पुणे महानगरपालिकेचा अर्थसंकल्प साधारण 5000 कोटी रुपयांचा होता व लोकही शेअर बाजाराचा निर्देशांक उसळल्यावर जसे उत्साही किंवा रोमांचित असतात तसे होते. मात्र नेहमीप्रमाणे अर्थसंकल्पात काहीतरी आकडे मांडणे व प्रत्यक्षात ते आकडे गाठणे या दोन वेगळ्या गोष्टी आहेत हे आपले शासनकर्ते विसरतात. गेल्या वर्षीच्या अर्थसंकल्पातील जादुई आकड्यांच्या बाबतीतही असंच झालं. मनपाच्या कोणत्याही विभागाला महसूलाचे उद्दिष्ट गाठता आलेले नाही त्यामुळे महसूलात जवळपास 30% तूट आली आहे असं तज्ञांचं म्हणणं आहे. आता कुणीही उघडपणे बोलणार नाही मात्र अगदी पुणे महानगरपालिकेचे अधिकारीच उद्दिष्टच चुकीचे होते व म्हणूनच ते गाठता आले नाही असे म्हणत आहेत. त्यासाठी आपण पुणे महानगरपालिकेसाठी महसूल मिळवून देणारे कोणते विभाग आहेत ते पाहू; ते म्हणजे स्थानिक स्वराज्य संस्था कर (जो आधी जकात म्हणून ओळखला जायचा), त्यानंतर बांधकाम परवानगी, मालमत्ता कर, पाणी पट्टी, आकाशचिन्हआकाशचिन्हासाठीच्या परवानग्या व अतिक्रमणे यातून पुणे महापालिकेला सर्वाधिक महसूल मिळतो. वरील यादीमध्ये, सर्वाधिक कर जीएसटी, बांधकाम परवाने व मालमत्ता करातून मिळतो, तर आता महसूलाच्या बाबतीत प्रत्येक विभागात काय झालं हो पाहू.

पूर्वी स्थानिक स्वराज्य संस्था कर आकारला जायचा, आता केंद्र सरकारचा जीएसटी आकारला जातो जो या शहरातल्या प्रत्येक मालाच्या व्यवहारावर आकारला जातो व आकारण्यात आलेल्या करापैकी काही भाग स्थानिक स्वराज्य संस्था म्हणून पुणे महानगरपालिकेला परत मिळतो. मला असं वाटतं राज्यातील इतर कोणत्याही शहराच्या तुलनेत पुण्यामध्ये या कराची वसुली जवळपास उद्दिष्टापर्यंत पोहोचली आहे. पुण्यामध्ये नोकरी व शिक्षणाच्या निमित्तानं अनेक लोक येतात व या मोठ्या लोकसंख्येला आपल्या गरजा भागवण्यासाठी दररोज अनेक गोष्टी खरेदी कराव्या लागतात. ज्यामुळे परिणामी पुणे महानगरपालिकेला जीएसटी मिळतो. एकीकडे सातत्याने वाढणारी ही लोकसंख्या जीएसटीच्या स्वरुपात मिळणाऱ्या महसूलासाठी वरदान असली तरीही दुसऱ्या बाजूने तो शापही (मला माफ करा मी वाईट अर्थानं म्हणत नाही) आहे, कारण शहरानं या वाढत्या लोकसंख्येला पायाभूत सुविधा देणं सुद्धा अपेक्षित आहे, जो त्यांचा अधिकार आहे. एकीकडे शहरातून जीएसटीचा महसूल वाढणे हे विकासाच्यादृष्टीने चांगले लक्षण असले तरी या विकासाला पुणे महानगरपालिकेद्वारे दिल्या जाणाऱ्या विविध सेवांचा जोड हवी, जे दुर्दैवानं होताना दिसत नाही. त्याचवेळी केंद्र सरकारनं संकलित केलेल्या जीएसटीमधून आपला हिस्सा मिळविण्यासाठी जोरदार पाठपुरावा घेणंही आवश्यक आहे. म्हणजे पुणे महानगरपालिकेला आपला वाटा वेळेत मिळेल व तिची यंत्रणा सुरू राहू शकेल. नाहीतर जसं उशीरा न्याय मिळणं म्हणजे न्याय नाकारणं तसंच उशीरा पैसे देणं म्हणजे पैसे न देणं असं होईल.

त्यानंतर, बांधकाम परवाने विभाग जो अगदी काही वर्षांपर्यंत पुणे महानगरपालिकेला सर्वाधिक महसूल मिळवून देत होता. ज्यांना बांधकाम परवान्यांमुळे पुणे महानगरपालिकेला कसा महसूल मिळतो हे समजलेलं नाही त्यांना समजून सांगतो, पुणे महानगरपालिकेला शहरामध्ये (पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत) बांधकामास परवानगी देण्यासाठी प्रति चौरस फूट सरासरी जवळपास दोनशे रुपये महसूल मिळतो. हा महसूल विकास शुल्क, जिने, पॅसेजेस ,पार्किंग, टेरेसेस इत्यादींसारखा मोफत चटई क्षेत्राचा भाग मिळविण्यासाठी आकारले जाणारे विविध अधिभार यातून मिळतो. त्याचप्रमाणे असे शुल्क भरून अतिरिक्त टीडीआरही वापरला जातो त्याशिवाय रस्तेविकासासारखी शुल्कं आहेत जी आकारण्याची परवानगी नसूनही पुणे महानगरपालिका ती आकारते. त्यामुळे जर अंदाजे एक कोटी चौरस फूट क्षेत्रं असलेल्या नवीन प्रकल्पांना मंजुरी देण्यात आली असेल तर याचा अर्थ असा होतो की पुणे महानगरपालिकेला त्यातून जवळपास दोनशे कोटी रुपये महसूल मिळेल. मात्र गेल्या काही वर्षांपासून हा आलेख सातत्यानं घसरतोय व या आलेख चढता असावा असं वाटत असेल तर पुणे महानगरपालिकेच्या अधिकाऱ्यांनी या संपूर्ण इमारत परवान्यांच्या मूलभूत बाबी तसंच रिअल इस्टेटमधील परिस्थितीचा सखोल विचार केला पाहिजे. जोपर्यंत बांधकाम परवान्यांसाठी अधिकाधिक प्रस्ताव येत नाहीत तोपर्यंत महसूलाचे उद्दिष्ट गाठता येणार नाही व त्यासाठी काही मूलभूत बाबींचा अभ्यास करणं आवश्यक आहे. कोणत्याही व्यावसायिकाला माहिती असतं की पैसे मिळवायचे दोन मार्ग असतात, एक म्हणजे कमी उलाढाल व जास्त नफा तर दुसरा म्हणजे जास्त उलाढाल व कमी नफा, आत्तापर्यंत पुणे महानगरपालिका पहिल्या मार्गानं चालली होती. उलाढाल कमी होती तरीही अंतिम उत्पादन म्हणजे सदनिकांची विक्री होत होती. मात्र हळूहळू पुणे महानगरपालिकेच्या भोवतालच्या भागात म्हणजेच पिंपरी-चिंचवड महानगरपालिका व आता पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या परिसरात विकास होऊ लागला. त्यामुळे लोकांना कमी दरात घर खरेदी करण्याचा पर्याय मिळाला. त्याचवेळी पुणे महानगरपालिकेनं पायाभूत सुविधांचा विकास असंतुलित पद्धतीनं केल्यामुळे काही भाग (उपनगरे) सर्व पायाभूत सुविधांसह सुविकसित झाली. स्वाभाविकच या भागातील जमीनींचे तसंच सदनिकांचे नैसर्गिक दर आभाळाला भिडले व बहुतेक ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेले. त्याचशिवाय सर्व अधिभार तसंच विकास शुल्क थेट रेडी रेकनर दराशी संबंधित असल्यामुळे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत जमीनींचे तसंच इमारतींचे दर इतर स्थानिक स्वराज्य संस्थांच्या हद्दीतील दरांपेक्षा जास्त झाले. त्यानंतर परिस्थिती बदलायला सुरूवात झालीय/बदलतीय. या शहरात बाहेरून स्थलांतरित झालेले अनेक लोक आहेत व त्यांना घराची गरज आहे. मात्र घर त्यांच्या खिशाला परवडणारं असलं पाहिजे जे पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत शक्य नाही, त्यामुळे तिथे मागणी नाही. मागणी नसल्यामुळे या भागात आधी जेवढे प्रस्ताव असायचे तेवढे आता नाहीत. यामुळेच बांधकाम परवान्यांमधून मिळणाऱ्या महसूलावर परिणाम झाला आहे.

आपल्या नगर विकास विभागाला मात्र आश्चर्यकारकपणे याची कल्पनाही नाही व हा विभाग सातत्यानं आपले धोरणं बदलत आहे. पुणे महानगरपालिकेच्या क्षेत्रात बांधकामाचे नवीन प्रस्ताव कमी होण्यामागचं हे सुद्धा एक कारण आहे. डोंगराच्या पायथ्यापासून 100 मीटरच्या अंतरात बांधकामावर प्रतिबंध, ओढ्या व नाल्यांना लागून विकास करायचा नाही, पार्किंगविषयीची अशक्य अशी धोरणं, मेट्रोच्या मार्गात डीपीआरविषयी निर्णय न घेणं, अशी कितीतरी धोरणं अशाप्रकारे तयार करण्यात आली आहेत की एखाद्या इमारतीचं नियोजन करणं व लोकांना परवडणारी इमारत बांधणं अशक्य होत चाललं आहे. तुम्हाला जास्त  इमारती हव्या असतील तर तुम्ही त्यासाठी जास्त जागा उपलब्ध करून देणं आवश्यक आहे हे नागरी नियोजनाचं साधं-सोपं मूलतत्व आहे. तुम्हाला परवडणारी घरं बांधायची असतील तर शहराच्या सगळ्या भागांमध्ये रस्ते, पाणी, सांडपाणी व सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या पायाभूत सुविधा सम प्रमाणात वितरित झाल्याची खात्री करा, म्हणजे लोक विशिष्ट उपनगरामध्येच गर्दी करणार नाहीत. अगदी बाणेर-बालेवाडी यासारख्या स्मार्ट उपनगरांमध्येही सगळीकडे व्यवस्थित पाणीपुरवठा होत नाही, रस्ते चांगले नाहीत. रात्रीचे काय दिवसा सुद्धा कुठल्याही वेळी रिक्षावाले इथे यायला नकार देतात, स्मार्ट उपनगरांची अशी परिस्थिती असेल तर इतर भागांमध्ये काय होत असेल याचा विचार करा. लोक दोन परिस्थितीत सदनिका खरेदी करणार नाहीत, एक म्हणजे दर त्यांच्या खिशाला परवडणारे नसतील व दुसरे म्हणजे दर त्यांच्या आवाक्यात असतील मात्र तिथे काही पायाभूत सुविधाच उपलब्ध नसतील. इथे विकास योजना तयार करणे व तिची अंमलबजावणी यांची महत्वाची भूमिका असते. जोपर्यंत आपण ते वेगानं करत नाही तोपर्यंत बांधकाम परवान्यांमधून मिळणाऱ्या महसूलाचा आलेख पुन्हा चढता होणार नाही. पुणे महानगरपालिकेचे अधिकारी अतिशय कसून प्रयत्न करताहेत व वास्तुविशारदांनी योजनांना मंजुरी देणे, चोवीस तासात योजनेला मंजुरी यासारख्या मुद्द्यांवर गांभिर्यानं विचार सुरू आहे. मात्र जेव्हा तुमच्या हाताचं हाड मोडलं असेल तेव्हा फक्त वेदनाशामक गोळ्या घेऊन भागणार नाही. आणि महत्वाचे म्हणजे तुम्हाला हाताला प्लास्टर घालावं लागेल, पायाला नाही!

त्याशिवाय नव्याने विलिनीकरण झालेल्या गावांच्या विकासाची समस्या आहे. यातला विनोद म्हणजे येथील बहुतेक इमारतींचं बांधकाम पूर्ण झालेलं आहे ज्यासाठी पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरण किंवा जिल्हाधिकाऱ्यांना वेगवेगळे कर व अधिभार मिळालेले आहेत, मात्र पायाभूत सुविधांसाठीचा खर्च पुणे महानगरपालिकेनं करायचा आहे. मला असं वाटतं राजकारण्यांनी व प्रशासनानं या गावांच्या महसूलातील त्यांचा वाटा मिळाला पाहिजे अशी ठाम भूमिका घेतली पाहिजे. हे फक्त अकरा गावांच्याच नाही तर सर्व चौतीस गावांच्या बाबतीत आतापासूनच झालं पाहिजे.

सगळ्यात शेवटी मुद्दा येतो मालमत्ता कराचा. तो वाढविण्याचा मुद्दा प्रत्येक अर्थसंकल्पाच्यावेळी येतो. मात्र आपल्या प्रिय लोकप्रतिधींना आपल्या मतदारांना नाराज करायचं नसतं त्यामुळे या प्रस्ताव नेहमी बासनात गुंडाळला जातो. त्याऐवजी इतर विभागांना ही तूट भरून काढण्यासाठी उद्दिष्ट दिलं जातं जे सोपं असतं व सगळ्यांनाच सोयीचे जाते. पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीतील सर्व मालमत्तांची नोंद होते किंवा नाही अशी शंका मला वाटते, त्यानंतर त्यांच्यावर कर आकारणे व प्रत्येक मालमत्तेकडून कर संकलित करण्याचा मुद्दा येतो. मी सुरूवातीलाच म्हटल्याप्रमाणे, सुदृढ व्यक्ती नेहमी रक्तदान करते मात्र सुदृढ असूनही आजारी असल्याचा आव आणणाऱ्या व्यक्तीचं काय करायचं? शहरातली जवळपास चाळीस टक्के जनता ही झोपडपट्ट्यांमध्ये (म्हणजे अवैध बांधकामांमध्ये) राहते असं अनौपचारिकपणे म्हटलं जातं, ज्यावर नक्कीच काही कर आकारणी होत नाही. याचाच अर्थ असा होतो की साठ टक्के लोक शंभर टक्के लोकांसाठी मालमत्ता कर भरत असतात. त्या उरलेल्या साठ टक्के लोकांपैकी सुद्धा करदाते म्हणून किती जणांची नोंद आहे हे देवालाच माहिती. त्यानंतर मुद्दा येतो जुन्या व नव्या आस्थापनांचा. नवीन दोन बीएचके सदनिकेला वर्षाला जवळपास १८,०००/- रुपये मालमत्ता कर भरावा लागतो. त्याचवेळी जुन्या साधारण वीस वर्षे सदनिकेला याच्या एक तृतीयांश दराने मालमत्ता कर भरावा लागतो. शहराच्या जुन्या भागातील काही घरांच्या बाबतीत तर हा दर तर जेमतेम काही शे रुपयांपर्यंतच आहे. मात्र या तिन्ही प्रकारच्या घरांमध्ये राहणारे नागरिक शहरातीच सारख्याच पायाभूत सुविधा वापरत असतात. मला आपली ही करप्रणाली खरंच कुणी तयार केली असा प्रश्न पडतो; ही जगातली एकमेवाद्वितीय असली पाहिजे! माझ्यासारखा सरळसोट विचार करायचा तर आयकराप्रमाणे मालमत्ताकरासाठी एकच निकष असावा म्हणजे मी किती चटई क्षेत्रं वापरत आहे व ते व्यावसायिक आहे किंवा निवासी. आपले हे तथाकथित माननीय प्रत्येक वेळी करवाढीला विरोध करण्याचे कारण म्हणजे थकबाकी. मात्र ते कधीही एकत्र येऊन मालमत्ता कराची सर्व थकबाकी वसूल व्हावी यासाठी प्रयत्न करत नाहीत, थकबाकी वसूल करण्याच्या मोहिमेला कधीच पाठिंबा मिळत नाही. त्यानंतर असा मुद्दा येतो की आपण झोपडपट्ट्यांमधून मालमत्ता कर कसा वसूल करणार आहोत. पुणे महानगरपालिकेच्या सर्वसाधारण सभेमध्ये याविषयी कधी चर्चा झाल्याचं ऐकिवात नाही. त्याउलट ज्या विकासांकडून मिळणाऱ्या महसूलातून हे शहर चालतं त्यांच्यावर दंड आकारण्याबाबत मात्र नेहमी चर्चा होते. जेव्हा मर्यादित करदात्यांवर कराचा आणखी बोजा टाकला जातो तेव्हा त्याला सर्व वर्गातून विरोध होणं स्वाभाविक आहे आणि खात्रीही आहे की काही काळानं ही वाढसुद्धा मागे घेतली जाईल.

त्याऐवजी पुणे महानगरपालिकेनं आपलं मालमत्ता कराचं जाळं अधिक विस्तारण्याची तसंच सर्व नागरिकांना कर भरण्यासाठी एकाच मंचावर आणण्याची वेळ आता आली आहे. आणखी एक मुद्दा म्हणजे मालमत्ता कराच्या मोबदल्यात सेवा देण्याचा. जर लोकांना व्यवस्थित पाणी पुरवठा मिळणार नसेल, रस्ते वाहन चालवण्यायोग्य नसतील, सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था नसेल, सार्वजनिक शौचालये घाण असतील, सार्वजनिक शाळा व रुग्णालये निकृष्ट दर्जाची असतील; तर अशा परिस्थितीत तुम्ही लोकांना कशाप्रकारे कर भरायला लावणार आहात किंवा ते मालमत्ता कर भरायला तयार होतील अशी अपेक्षा कशी करू शकता असा प्रश्न मला पुणे महानगरपालिकेतल्या शासनकर्त्यांना विचारावासा वाटतो.

खरंतर दरम्यानच्या काळात माझ्या असं वाचण्यात आलं की पुणे महानगरपालिकेच्या माननीय आयुक्तांना अशी अपेक्षा आहे की जाहिरात फलकातून मिळणारे शुल्क सध्याच्या 20 कोटी रुपयांवरून दोनशे कोटी रुपयांपर्यंत वाढेल. मला श्री. आयुक्तांच्या सकारात्मकतेचं कौतुक वाटतं मात्र जवळपास नव्वद टक्के जाहिरात फलक अवैध व राजकीय नेत्यांचे असतात. अशावेळी शुल्काच्या बाबतीत गेल्यावर्षीचं उद्दिष्ट तरी पूर्ण होईल का अशी शंका मला वाटते. अतिक्रमण शुल्क तसंच जाहिरात फलक (होर्डिंग) शुल्क यातून मिळणाऱ्या महसूलाचा विचार करता, एकीकडे नागरिक विविध वस्तू विकण्यासाठी रस्त्यांवर/पदपथांवर अतिक्रमण करतात व दुसरीकडे नागरिकच अशा अतिक्रमण करणाऱ्यांकडून वस्तू खरेदी करतात. त्याचशिवाय पुणेकरांनी एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे, या जगात फुकट काहीच मिळत नाही. पुणे महानगरपालिकेनं तुम्हाला चांगली सेवा द्यावी असं तुम्हाला वाटत असेल तर केवळ मालमत्ता कर भरून तुमची जबाबदारी संपत नाही. तुम्ही आपली जबाबदारी, तुमचा परिसर स्वच्छ ठेवणे, पाण्याची बचत करणे, सार्वजनिक वाहतुकीचा वापर करणे, अतिक्रमण करणाऱ्या व्यक्तिंकडून भाजी खरेदी न करणे अशा अनेक मार्गांनी पार पाडू शकता. असं केलं तरच तुम्हाला या शहराचे नागरिक म्हणवून घेण्याचा अधिकार असेल नाहीतर तुमच्यात आणि अवैध स्थलांतरितांमध्ये काहीही फरक नसेल हे लक्षात ठेवा!!


संजय देशपांडे
Mobile: 09822037109


Saturday, 9 December 2017

नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं ... !!
















मला जर पैसे मिळाले तर मी ते रिअल इस्टेटमध्ये लावते माझा नेहमीच फायदा झालाय आणि मी फक्त परिसर बघुनच पैसे गुंतवते.”... इव्हाना ट्रंप.

इव्हाना मेरी ट्रंप या चेक-अमेरिकी महिला व्यावसायिक, माजी फॅशन मॉडेल, लेखिका, व दूरचित्रवाहिनीवरील प्रसिद्ध व्यक्तिमत्व आहे. त्या डोनाल्ड ट्रंप यांच्या पहिल्या पत्नी होत्या.

प्रत्येक जण दिवसाची सुरुवात घरापासूनच करतो”… टी.एस.इलियट.

थॉमस स्टर्न्स इलियट हा ब्रिटीश निबंधलेखक, प्रकाशक, नाटककार, साहित्य व सामाजिक समीक्षक, व विसाव्या शतकातील महत्वाच्या कवींपैकी एक होता. त्याला आधुनिक कवितेतील त्याच्या उल्लेखनीय व प्रवर्तक योगदानासाठी 1948 साली साहित्यातील नोबेल पुरस्काराने गौरविण्यात आले.
मी माझ्या लेखाच्या सुरुवातीला दोन वेगळी  अवतरणे का वापरली याबद्दल तुम्ही गोंधळून गेला असाल तर तुम्हाला सांगतो की हा विषयच दोन घटकांचं मिश्रण आहे, जे सकृतदर्शनी सारखेच वाटू शकतात मात्र त्या पूर्णपणे वेगळ्या संकल्पना आहेत. होय मी रिअल इस्टेट व घराविषयी बोलतोय, या दोन्ही संज्ञा एकमेकांशी संबंधित आहेत तरीही रिअल इस्टेट म्हणजे पैसे कमावणे (म्हणजेच व्यावसायिकांसाठी) व घर म्हणजे, इलियट यानं म्हटल्याप्रमाणे केवळ एक भौतिक गोष्ट नाही तर ती एक भावना आहे, जी सगळ्यांचीच महत्वाकांक्षा असते. त्याचवेळी इव्हाना ट्रंप यांच्यासाठी (ट्रंप या नावातच सगळं काही आलं) घर म्हणजेच रिअल इस्टेट व भरपूर पैसे कमावण्यासाठीचे साधन! त्यांच्यासाठी त्याचा अर्थ परिसर असाही होतो, जो रिअल इस्टेटचा एक घटक आहे. विनोद म्हणजे रिअल इस्टेट नावाच्या व्यवसायात जिथे भावनेला अजिबात थारा नाही ते बहुतेकांसाठी घर नावाची भावना साकार करण्याचं एक साधन आहे, किमान आपल्या देशात तरी असंच चित्रं आहे. लोकांना घरं बांधण्यासाठी रिअल इस्टेटची गरज असते, मात्र याबाबत बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहक (म्हणजे घराचा ग्राहक) या दोन्ही पक्षांचा घराच्या बाबतीत पूर्णपणे वेगळा दृष्टिकोन असल्यामुळे, रिअल इस्टेटची प्रतिमा फारशी चांगली नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्याशिवाय रेरा, जीएसटी, निःश्चलनीकरणानंतर रिअल इस्टेट ढवळून निघालंय व परिणामी रिअल इस्टेटमधील बरीच मोठी नावं कर्जाच्या डोंगराखाली दबली गेली आहेत. सार्वजनिकपणे काही नावांविषयीच चर्चा होत असली तरीही खाजगीत इतर अनेक नावांविषयी बोललं जातंय. परिणामी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदार गोंधळून गेलेत. लहान ठेवीदारांचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यांना याचा सर्वाधिक चटका बसलाय कारण त्यांचे दैनंदिन जीवन बांधकाम व्यावसायिकांकडून मिळणाऱ्या चढ्या व्याजावर अवलंबून असतं. अगदी बँकाही रिअल इस्टेट क्षेत्राला बिगर प्राधान्य क्षेत्रात टाकताहेत. त्याचवेळी ज्या लोकांनी त्यांची घरे (म्हणजेच सदनिका) बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये आरक्षित केली होती ते सगळ्यात अडचणीत आले आहेत. हे प्रकल्प अनिश्चित काळासाठी लांबवणीवर टाकण्यात आले आहेत, या लोकांना ईएमआयही भरावा लागतो व भाडंही. तसंच त्यांच्या कष्टाच्या पैशातून घेतलेल्या घराचा ताबा त्यांना कधी मिळेल याचीही त्यांना खात्री नाही.  

त्यानंतर मुख्य समस्या म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राची वस्तुस्थिती जाणून घेणे. कारण माध्यमं एकतर एकतर्फी बातम्या छापतात किंवा सामान्य माणसाला जे वाचायला आवडतं ते छापतात, उदाहरणार्थ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी या सगळ्या गोष्टींमुळे घरे आणखी स्वस्त होतील. तर आता सामान्य माणूस प्रश्न विचारतोय की, स्वस्त घरे कुठे आहेतत्याचवेळी बांधकाम व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या मंदीसाठी व प्रकल्प पूर्ण करण्यास होणाऱ्या उशीरासाठी वरील तीन घटकांना जबाबदार मानताहेत! याचवेळी नागरी विकास खातंही दरदिवशी काहीतरी नवीन धोरण जाहीर करून रिअल इस्टेटवर (जर आपण त्याला उद्योग म्हणत असू) बाँबगोळे डागत असतं, ज्यामुळे गोंधळात भरच पडते बाजारातील बांधकाम व्यावसायिकांची आर्थिक स्थिती याबाबतीत अनेकांचा पहिला प्रश्न आहे तो म्हणजे पुण्याच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अनेक मोठे बांधकाम व्यावसायिक, कर्ज किंवा आर्थिक ओझ्याखाली दबलेले आहेत व त्यांचे ठेवीदार तसंच त्यांच्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करणारे ग्राहक घाबरून गेलेत, तर वस्तुस्थिती काय आहे व नव्याने सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाने बांधकाम व्यावसायिकाकडे ती आरक्षित करण्यापूर्वी कोणत्या गोष्टी पाहिल्या पाहिजेत. हा केवळ एक प्रश्न असला तरी यात संपूर्ण रिअल इस्टेट सामावलेले आहे. त्यासाठी आपण मागे जाऊन रिअल इस्टेटच्या आर्थिक यंत्रणेचा विचार केला पाहिजे. इथे मला एक सांगावसं वाटतं की रिअल इस्टेटच्या बाबतीत बोलायचं तर मी काही वित्त किंवा विपणन क्षेत्रातील तज्ञ नाही. मात्र मी या क्षेत्रात गेल्या 25 वर्षांपासून कार्यरत आहे. मी सुरूवातीलाच सांगितल्याप्रमाणे मी या प्रश्नाचे उत्तर देण्यासाठी माझा बांधकामातील अनुभव वापरणार आहे.

पुण्यामध्ये साधारण 40 वर्षांपूर्वी म्हणजे 70च्या दशकात सुरूवातील रिअल इस्टेट क्षेत्राची वाढ सुरू झाली. तेव्हा या क्षेत्रात कमी व्यावसायिक होते व यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीनही कमी होती. आपण कृषीप्रधान राज्य असल्यामुळे अनेक वर्षं आपल्या सरकारनं ग्रामीण भागावर लक्षं केंद्रित केलं होतं व स्वाभाविकपणे बहुतेक महत्वाची धोरणं ग्रामीण विकासाला अनुकूल होती. यामुळे सरकारचं पुणे व नाशिकसारख्या शहरांच्या गरजांकडे दुर्लक्ष होत होतं. परिणामी घरे बांधण्यासाठी कमी जमीनी उपलब्ध होत्या तसंच बांधकाम प्रकल्पांच्या परवानग्यांची यंत्रणा अतिशय गुंतागुंतीची होती. या पार्श्वभूमीवर ज्या काही सुदैवी सट्टेबाजांनी (मी हा शब्द का वापरला ते पुढे स्पष्ट करेन) जमीनी खरेदी केल्या किंवा ज्यांच्या ताब्यात जमीनी होत्या ते पुढे बांधकाम व्यावसायिक झाले कारण त्यांच्या हाती मोठे डबोले लागले होते. घरांची मागणी प्रचंड होती व त्यामानाने पुरवठा कमी होता त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत दर दुपटीने किंवा अगदी तिपटीनेही वाढत होते. यामुळे इच्छुक बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये चढाओढ सुरू झाली कारण तुम्हाला फक्त वित्त पुरवठा व जमीन ताब्यात मिळाली की प्रकल्प सुरू करता येत होता. बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी फक्त एवढा एकच निकष होता (अजूनही तसाच आहे), कारण प्रकल्प सुरू झाल्यानंतर लगेच सदनिका आरक्षित होत असत. यामुळे वित्त पुरवठादार खुश असायचे कारण बँका इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसे देत नाहीत. बांधकाम व्यावसायिकांना खाजगी वित्त पुरवठादाराकडून पैसे मिळवावे लागायचे जे बांधकाम व्यावसायिकांना भरपूर व्याज आकारून स्वतःचा फायदा करून घ्यायचे. त्यानंतर बऱ्याच बांधकाम व्यावसायिकांची हावही वाढली, सदनिका आरक्षित करण्यासाठी मिळालेले पैसे बांधकामासाठी उपलब्ध असतानाही त्यांनी बँकांकडून बांधकामासाठी कर्ज घ्यायला सुरूवात केली. हा अतिरिक्त पैसा आणखी जमीनी खरेदी करण्यासाठी किंवा इतर व्यवसायांसाठी वापरला जाऊ लागला. बांधकाम व्यावसायिकांना आपल्याला यशाचा मंत्र मिळाल्यासारखं वाटू लागलं कारण त्यांना रिअल इस्टेटमध्ये पैसा मिळू लागला होता. काहींनी डोळसपणे जमीनी खरेदी केल्या मात्र काहींनी भविष्यात दर वाढतील असा अंदाज बांधून चढ्या दराने जमीनी खरेदी केल्या. त्यामुळे एका अर्थाने एकाच प्रकल्पावर तीन प्रकारचे शुल्क लागू झाले एक म्हणजे गुंतवणूकदाराचा जमीन खरेदीसाठी होणारा खर्च, सदनिका खरेदी करणाऱ्यांकडून मिळणारे पैसे व प्रकल्पाला होणारा वित्त पुरवठा. मात्र परिस्थिती अशी होती की ही शुल्क असूनही दरवाढीमुळे प्रकल्प यशस्वी व्हायचे. कारण बांधकाम व्यावसायिक टप्प्यांमध्ये दर वाढवत असत त्यामुळे एकूण व्याज वसूल व्हायचे जे जवळपास 40% पर्यंतही असायचे! म्हणजेच सट्टा लावल्यासारखे पैसे लावायचे हा रिअल इस्टेटचा स्थायी भाव झाला होता !

दुसरा पैलू म्हणजे आयटी क्षेत्राची भरभराट झाल्यामुळे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी मोठी व महाग घरे बांधायला सुरूवात केली. यामागे अधिक पैसे देणारा ग्राहक म्हणजे जास्त नफा असं गणित होतं. मात्र हे बाजारातील मागणीला धरून नव्हतं कारण बांधकाम व्यावसायिक विसरले की बाजार खिशाला परवडणाऱ्या किंवा स्वस्त उत्पादनांवर चालतो, रिअल इस्टेटच्या बाबतीत स्वस्त घरं म्हणावं लागेलत्याचवेळी दुसरीकडे, सदनिकांचे दर वाढतच होते ज्यामुळे अंतिम उत्पादन बहुतेक सदनिका ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेले. तसंच घरासारखं उत्पादन विकसित करताना नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा वापर क्वचितच करण्यात आला. उदाहरणार्थ पहिला आय फोन व आय फोन दहाची तुलना करून पाहा. त्यात उत्पादन अधिकाधिक ग्राहकानुकूल तसंच अत्याधुनिक करण्यासाठी व्यापक संशोधन तसंच अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यात आला, मात्र आपण घर किंवा सदनिकांच्या बाबतीत असं म्हणू शकतो का? घरात दिल्या जाणाऱ्या सोयीसुविधांच्या बाबतीत फक्त बदल झाला म्हणजे 70च्या दशकात मोझाईक टाईल्सचा वापर होत होता, 90 च्या दशकात सिरॅमिक टाईल्सची मागणी आली, आता 2000 मध्ये व्हिट्रीफाईड टाईल्स आल्या, एवढाच काय तो बदल म्हणता येईल. प्लंबिंगसाठी वापरलं जाणारं सामान तसंच घराच्या इतर बाबींचही असंच झालं. घरांची किंमत कमी करण्यासाठी किंवा अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यासाठी काहीच नियोजन करण्यात आलं नाही, तरीही घरांच्या किंमती वाढतच होत्या. याचं एकमेव कारण म्हणजे जमीनींची कमतरता. याचा आणखी एक पैलू होता तो म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या कमी होती, कारण जमीन खरेदी तसंच प्रकल्पाला परवानगी मिळविण्याची प्रक्रिया यात अनेक कटकटी होत्या, त्यामुळे काही  मोजक्याच व्यावसायिकांचंच वर्चस्व होतं रिअल इस्टेटमध्ये!

मात्र 2000 सालच्या उत्तरार्धात रिअल इस्टेटचं चित्र बदलायला सुरूवात झाली, कारण सरकारला जाणवू लागलं की त्यांचे बहुसंख्य मतदार शहरांमध्ये स्थलांतरित होत आहेत व परवडणारी घरं ही त्यांची गरज आहे. त्यामुळेच सरकारनं आणखी घरं बांधली जावीत यासाठी धोरणं तयार करायला सुरूवात केली कारण घरांच्या किंमती कमी करण्यासाठी त्यांचा पुरवठा वाढवणं हा एकमेव उपाय होता. त्यामुळे असं धोरण तयार करण्यात आलं की ज्यामध्ये अगदी 20 एकर कृषी जमीनही निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करता येईल. ही मर्यादा आधी अखंड 100 एकर क्षेत्र असलेल्या जमीनीसाठीच होती व जी बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांच्या आवाक्याबाहेरची होती. पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणासारख्या नवीन प्रशासकीय संस्था पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांभोवतालच्या जमीनी विकसित करण्यासाठी स्थापन करण्यात आल्या. त्यानंतर असा एक टप्पा आली की महागडया सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांची मागणी पूर्ण झालेली होती व बाजारात ज्या काही सदनिका उपलब्ध होत्या त्या सदनिका खरेदी करणाऱ्यांच्या आवाक्याबाहेरच्या होत्या, कारण त्यांची गरज लहान, परवडणाऱ्या सदनिकांची होती, ज्या उपलब्धच नव्हत्यात्यामुळे रिअल इस्टेटमधलं चित्र हळूहळू बदलू लागलं कारण आता मोठ्या किंवा उंची सदनिकांना मागणी नव्हती, जमीनींची दरवाढ थांबली, ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांचे दर स्थिर झाले व आता बाजारामध्ये घरांचे अनेक पर्याय उपलब्ध असल्यामुळे मक्तेदारी राहिली नाही. मला कुतूहल वाटतं किती बांधकाम व्यावसायिकांना हा बदल समजला असेल. जे जुन्याच नियमांनी खेळत राहिले तेच आता आर्थिक ओझ्याखाली दबले गेले आहेत.

सरते शेवटी रिअल इस्टेटचे म्हणजेच घरांचे दर स्थिर झाल्यानंतर, सरकारने रिअल इस्टेटला चेक मेट करायला लागोपाठ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी लागू केले. आता पुण्याच्या बाजारात निःश्चलनीकरणाचा केवळ भावनिक वगळता काही परिणाम झाला असेल असे मला वाटत नाही कारण बहुतेक ग्राहक कर्ज घेऊन खरेदी करणारे आहेत. रेरा, बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना व्यवस्थित माहिती तसंच सेवा द्याव्यात याची खात्री करणारे साधन म्हणून काम करेल, त्यामुळेच नैतिकपणे काम करणारे बांधकाम व्यावसायिकच या व्यवसायात राहतील. आता बांधकाम सुरू असलेल्या सदनिकांवर 12% जीएसटी लागू होतो (अर्थात बांधकाम व्यावसायिकानं त्याला मिळणारी सवलत प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर ग्राहकाला देणे अपेक्षित आहे) मात्र बांधकाम पूर्ण झालेल्या सदनिकांवर जीएसटी नाही. त्यामुळे अधिकाधिक लोक इतर कोणत्याही उत्पादनाप्रमाणेच तयार सदनिका (म्हणजेच घरे) खरेदी करतील. म्हणजे एखाद्याने बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात खरेदी करू नये असा अर्थ होतो का; कारण सरकारनं किती प्रयत्न केले तरीही रिअल इस्टेटमध्ये परिसर/स्थान हा महत्वाचा निकष असतो व सुविकसित भागांमध्ये घरांचा पुरवठा कमी असू शकतो. यामुळेच लोक बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करण्याचा विचार करू शकतात, अशावेळी त्यांनी काय काळजी घेतली पाहिजे? माझं उत्तर आहे, व्यवस्थित माहिती असणे महत्वाचे आहे. केवळ एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने किती प्रकल्प पूर्ण केले आहेत हे नाही तर ते कशाप्रकारे पूर्ण केले आहेत हे पाहिले पाहिजेसमाज माध्यमांचा वापर करा जी तुम्हाला तुमच्या सेलफोनवर सहज उपलब्ध आहेत व बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या विद्यमान ग्राहकांना कशाप्रकारे सेवा दिली आहे याविषयी जास्तीत जास्त माहिती मिळवा व त्यानंतर निर्णय घ्या. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी त्याचे काय आर्थिक नियोजन आहे, त्याच्यावरील कर्ज तसंच त्याची मालमत्ता याविषयी विचारा. ही माहिती या क्षेत्रातील व्यावसायिकांकडून पडताळून घ्या व त्यानंतरच व्यवहार करा. तुम्हाला हवे तेवढे प्रश्न विचारा व तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाविषयी व त्याच्या चमूविषयी समाधानी नसाल, तुम्हाला व्यवस्थित प्रतिसाद मिळत नसेल तरअशा बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करू नका”!  इथे मी एक साधे उदाहरण देतो, तुम्ही कोल्हापूरची बस पकडण्यासाठी स्वारगेट बस स्थानकावर गेला तर तुम्ही आधी काय पाहता, बसवरची पाटी जिच्यावर कोल्हापूर असं लिहीलेलं असतं, बरोबर? तुम्ही कुठलीही पाटी नसलेल्या बसमध्ये जाऊन ती तुम्हाला कोल्हापूरला नेईल अशी अपेक्षा करता का? कुणीही विवेकबुद्धी असलेला माणूस याचे उत्तर नाही असेच देईल. तर मग तुम्ही अशीच विवेकबुद्धी सदनिका आरक्षित करताना का वापरत नाही जी तुम्हाला दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे, ज्यासाठी तुम्ही पैसे भरत राहाणार आहात, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी तुमच्या सदनिकेचे बांधकाम सुरू असताना, बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूच्या संपर्कात राहा व तुम्हाला ज्या वेगानं काम पूर्ण होईल असं आश्वासन देण्यात आलं होतं त्या वेगानं होत नसल्याचं तुम्हाला वाटत असेल तर जाब विचारा, कारण तो तुमचा हक्क आहे. तुम्ही ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका खरेदी करत असला तरीही त्यामध्ये अनेक कायदेशीर गोष्टींचा तसंच देखभालीसारख्या सेवांचा समावेश असतो, त्या तसंच दर्जाही तपासून घेतला पाहिजे.

शेवटी एक गोष्ट लक्षात ठेवा, कुणीही बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला आश्वासन दिलेल्या वेळेला ताबा देऊन किंवा चांगली सेवा देऊन तुमच्यावर उपकार करत नसतो. हा साधा व्यवहार आहे, तुम्ही पैसे देताय म्हणजे तुम्हाला सेवा मिळाली पाहिजे. मात्र असा बांधकाम व्यावसायिक ओळखणे ही तुमची जबाबदारी आहे, कारण आपल्या सगळ्यांमध्ये थोडा शहाणपणा व थोडा मूर्खपणा असतोमात्र समस्या अशी आहे की आपण साधी भाजी खरेदी करताना आपली अक्कलहुशारी वापरतो, पण घर खरेदी करण्यासारखा महत्वाचा निर्णय घेताना ती गहाण ठेवतो, त्यानंतर आपल्याला मूर्ख बनवल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्राला दोष देतो! रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटलेत, आता ग्राहक म्हणून तुम्ही राजा आहात आणि हे तुमच्या लक्षात येत नसेल तर तुम्हाला राजा होण्याचा अधिकारच नाही एवढंच मला शेवटी म्हणावसं वाटतं!

संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स



Friday, 24 November 2017

रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय !



















कायद्याच्या दृष्टीनं जेव्हा एखादी व्यक्ती इतरांच्या हक्कांचे उल्लंघन करते तेव्हा ती व्यक्ती अपराधी असते. नैतिकतेच्या दृष्टीनं मात्र एखाद्या व्यक्तीने असा विचारही केला तरी ती अपराधी ठरते”… इमॅन्यूअल कँट.

इमॅन्यूअल कँट हा एक जर्मन तत्ववेत्ता होता ज्याला आधुनिक तत्वज्ञानामध्ये अतिशय मानाचे स्थान आहे. कँट यांचा असा दावा होता की मानवी मन मानवी अनुभवाचे स्वरूप ठरवते, विवेकबुद्धी हा नैतिकतेचा स्रोत आहे, सौंदर्यदृष्टी तटस्थ निर्णय करण्याच्या क्षमतेतून येते, अंतराळ व काळ हे ही दोन्ही मानवी संवेदनेची रुपे आहेत, व हे जग जसे आहे तसे मानवाच्या त्याविषयीच्या संकल्पनांपासून पूर्णपणे वेगळे आहे. आता कँटला इतरांचे हक्क, नैतिकता, नीतिमत्ता वगैरेमध्ये रस होता, मात्र अशा विषयात आपल्या रिअल इस्टेटला किंवा त्याच्याशी संबंधित लोकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) अजिबात रस नसल्याचे दिसते. किमान सरकारला तरी तसं वाटतं व समाज किंवा सामान्य माणसाचंही तेच मत असतं. माझ्या अनेक सहकारी विकासकांना माझं विधान आवडणार नाही मात्र वस्तुस्थिती हीच आहे. केंद्रीय सार्वजनिक बांधकाम विभागाच्या मंत्र्यांनी अलिकडेच रिअल इस्टेट हा अतिशय वाईट व्यवसाय असल्याचे ट्विट केले होते. रिअल इस्टेटवर रेराचा काय परिणाम होईल याविषयी त्यांना प्रश्न विचारण्यात आला होता. आतापर्यंत  इंटरनेटवर आपल्या देशामध्ये रिअल इस्टेट रेग्युलटरी अँक्ट (कायदा) ज्याचे संक्षिप्त रूप रेरा असे केले जाते, तो कोणत्याही मालमत्तेपेक्षाही सर्वाधिक शोधला जाणारा शब्द झाला आहे. जवळपास दशकभर वाट पाहिल्यानंतर शेवटी यावर्षी केंद्र सरकारनं तो लागू केला. त्यानुसार बहुतेक राज्यांमध्येही थोडेफार बदल किंवा सुधारणांसह त्याची अंमलबजावणी करण्यात आली. महाराष्ट्र हे रेरा प्राधिकरण स्थापन करणारे व नोंदणीसाठी संकेतस्थळ तयार करणारे सर्वात पहिले संकेतस्थळ ठरले. मात्र नेहमीप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये तथ्यात्मक डेटा फारसा उपलब्ध नाही. तरीही मला असं वाटतं की रेराअंतर्गत सर्वाधिक नोंदण्या आपल्याच राज्यात झाल्या असाव्यात, ज्यातून आपण कायद्याचे पालन करायचा उत्सुक आहोत हे दिसून येते. रिअल इस्टेट उद्योगाच्या ग्राहकांच्या बऱ्याच काळापासून अनेक तक्रारी राहिल्या आहेत, ज्यांना पूर्वी काहीही संरक्षण नव्हते व विकासकांकडून त्यांना अतिशय वाईट वागणूक (छळवणूक केली जायची) दिली जायची. राज्य पातळीवर मोफासारखे (महाराष्ट्र सदनिका मालकीहक्क कायदा) अधिनियम/कायदे होते, मात्र न्यायालयाव्यतिरिक्त कोणतेही प्राधिकरण नसल्याने सदनिकाधारक म्हणजेच ग्राहक व विकासकांमध्ये काही वाद झाल्यास किंवा काही तक्रार असेल तर ती वर्षानुवर्षे प्रलंबित राहात असे, बहुतेक वेळा या परिस्थितीचा फटका ग्राहकालाच बसत असे. रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी, सरकारने रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयकाची कल्पना मांडली ज्यामुळे ग्राहकांना मदत होईल. रेरामुळे गृह खरेदीदारांचे हीत जपले जाईल व प्रकल्प खात्रीशीरपणे वेळीच पूर्ण होतील अशी अपेक्षा आहे. रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक 2013 साली मांडण्यात आले व शेवटी त्या विधेयकाला गेल्यावर्षी मार्च महिन्यात मंजुरी मिळाली. रेरा हा केंद्र सरकारने तयार केलेला कायदा असला तरी, त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकारांवर अवलंबून असेल, कारण रिअल इस्टेट हा विषय राज्य सरकारच्या अखत्यारित येतो. महाराष्ट्र सरकारने रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) कायद्याला (रेरा) मंजुरी दिली. रेराअंतर्गत रिअल इस्टेट प्रकल्पांची नोंदणी करण्याची अंतिम तारीख 31 जुलै, 2017 होती. सरतेशेवटी आपल्या राज्यात रेरा लागू झाला आहे व कोणत्याही स्वरुपातील असो मग ती निवासी असेल, व्यावसायिक, सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्या, भूखंडांचा आराखडा अशा सर्व प्रकारच्या प्रकल्पांना रेरा लागू होतो. रेराविषयी व त्याच्या स्वीकार्यतेविषयी अनेक पोर्टलवर बरीच माहिती उपलब्ध आहे, त्यामुळे इथे आणखी त्याविषयी बोलण्यात काही अर्थ नाही. आपण त्याऐवजी रिअल इस्टेटमध्ये रेरापूर्वी काय परिस्थिती होती व आता त्याचा प्रवेश होऊन सहा महिने झाल्यानंतर काय परिस्थिती आहे हे पाहू

रेरा लागू होण्यापूर्वी गेल्या काही वर्षापासून, रिअल इस्टेटमध्ये मंदीचं वातावरण होतं, त्याची कारणं बरीच होती. एक म्हणजे कच्च्या मालाच्या म्हणजेच जमीनीच्या सातत्यानं वाढत असलेल्या किमती, दुसरं म्हणजे ऑटो तसंच आयटी उद्योगांमधील मंदी (नोकर कपात किंवा मंदी). एक लक्षात ठेवा की अन्न, वस्त्र व निवारा या तीन आपल्या मूलभूत गरजा आहेत. आपल्या देशात प्रत्येक कुटुंब निवाऱ्याला सर्वाधिक प्राधान्य देतं, मात्र घर घ्यायची प्रत्येकाची कितीही इच्छा असली तरीही किमती आवाक्याबाहेरच्या असल्यानं त्याला सर्वात शेवटचे प्राधान्य द्यावे लागते. त्याचशिवाय घर खरेदी करण्यातल्या (अर्थात कायदेशीर घर) कटकटीही अनेक आहेत, म्हणजे चांगलं ठिकाण निवडा, स्वच्छ पार्श्वभूमी असलेला विकासक मिळवा, त्यानंतर गृहकर्जासाठी खटपट करा व नंतर वेळेत ताबा मिळायची वाट पाहा, तसंच मासिक हप्ते भरा ज्यामुळे तुमचा महिन्याचा ताळेबंद पार बिघडलेला असतो. त्यामुळेच तुम्हाला घराचा निर्णय घेताना अनेक गोष्टींचा विचार करावा लागतो. त्यानंतर केवळ पैसे कमावण्याच्या उद्देशानं रिअल इस्टेट व्यवसायात शिरलेल्या अनेक अव्यवसायिक संस्था, ज्या ग्राहकांनी आपली आयुष्यभराची कमाई घर खरेदी करण्यासाठी लावली आहे त्यांना वेळेवर ताबा द्यायला टाळाटाळ करतात. त्याचवेळी सरकारी धोरणांमुळे अधिक जमीनी वापरासाठी उपलब्ध होऊ लागल्या म्हणजेच अधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य विभागांतर्गत येऊ लागल्या, त्यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये झपाट्यानं होणारी दरवाढ कमी झाली व नफाही घटू लागला. दुसरीकडे सरकार दुभत्या गाईप्रमाणे रिअल इस्टेटकडून विविध शुल्क, कर, सतत वाढणारे मुद्रांक शुल्क व रेडी रेकनर दर इत्यादींद्वारे महसूल मिळवत राहतेउत्पादन खर्चात, तसंच मजुरीमध्ये अतिशय वाढ झाल्यानं रिअल इस्टेटमधील नफा आणखी घट झाली आहे. यामुळे नवीन प्रकल्पांची सुरूवात होण्याचे प्रमाण कमी झाले तसंच सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला. रिअल इस्टेट क्षेत्राला रोख रकमेचा प्रचंड तुटवडा जाणवू लागला, जे आत्तापर्यंत कधीच झालं नव्हतं. रिअल इस्टेटमध्ये एका प्रकल्पाच्या आरक्षणासाठी मिळालेले पैसे दुसऱ्या प्रकल्पासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरणं अगदी सर्वमान्य होतं. याचं मुख्य कारण म्हणजे इतर उद्योगांप्रमाणे बँका बांधकाम व्यावसायिकांना जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाहीत. त्यामुळे त्याला त्याच्याकडे जो काही निधी उपलब्ध असतो तोच वापरावा लागतो व तो बहुतेक वेळा सुरू असलेल्या प्रकल्पाच्या आरक्षणाची मिळालेला पैसा असतो.

त्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकांना सरळ करण्यासाठी रेरा आला, म्हणजे त्याची जाहिरात तरी किमान तशी केली जात होती की तो बांधकाम व्यावसायिक जो अव्वाच्या सव्वा नफा कमवतात तो कमी करेल. सामान्य माणसाला असा संदेश देण्यात आला कीतुमचं घर आरक्षित करण्यासाठी थोडा वेळ वाट पाहा, कारण किमती कमी होणार आहेत, यासाठीच आम्ही रेरा आणला आहे. यामुळे काही काळ घरांचे बुकींग पूर्णपणे थांबलं. एक लक्षात घ्या, रेरा रिअल इस्टेटचे दर ठरवत नाही व यापुढेही कधीच ठरवणार नाही. तर ते ग्राहकांना घर हे उत्पादन खरेदी करताना त्यांच्या हक्कांचं संरक्षण करण्यासाठी देण्यात आलेलं एक साधन आहे. कोणताही कायदा एखादा उद्योग बदलू शकत नाही, मात्र आपण त्या कायद्याचा वापर कसा करतो यावर तो उद्योग बदलेल किंवा नाही हे अवलंबून असतं, रेराही त्याला अपवाद नाही. बांधकाम व्यावसायिकाशी थेट संवाद साधता न येणं किंवा बांधकाम व्यावसायिकानं प्रकल्पाविषयीची, विविध सरकारी विभागांकडून आवश्यक असलेल्या परवानग्या, ना हरकत प्रमाणपत्रं, वित्त पुरवठा यासारखी तथ्य लपवणं यांना सामान्य माणूस कंटाळून गेला होता. खरंतर हे तपशील तुम्ही आज ज्या उत्पादनासाठी पैसे मोजताय त्याच्या व्यवहाराचाच एक भाग होते व तुम्हाला उत्पादन दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही पैसे देता व उत्पादन घर घेऊन जाता, मग ती मर्सिडीजसारखी उंची कार का असेना. म्हणूनच कोणत्याही उद्योगाचं कामकाज कसं चालतं याविषयी एवढी पारदर्शकता आवश्यक नसते. त्यामुळे ग्राहक जेव्हा शोरूममधून एखादी तयार कार खरेदी करतो तेव्हा ऑटो उद्योग आर्थिक अडचणीत सापडलाय का किंवा उत्पादनासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व परवानग्या त्यांनी घेतल्या आहेत का, यासारखे सगळे प्रश्न लागू होत नाहीत, रिअल इस्टेट उद्योगाचं मात्र तसं नसतं.  अर्थात आपल्या राज्यात इतर राज्यांपेक्षा परिस्थिती फार बरी आहे, तरी आपल्याकडेही रिअल इस्टेटमध्ये काही अवैध घटक होतेच (किंवा आहेत) ज्यांनी विकासकांच्या संपूर्ण समुदायाचीच प्रतिमा खराब केली. असं नसतं तर तुम्ही आपल्या पुणे शहरातलीच परिस्थिती पाहा, विकासकांनी काही लोकांची घराच्या बाबतीत पिळवणूक केली असेल हे मान्य आहे, मात्र आपल्या हक्काच्या घरांमध्ये समाधानानं राहणाऱ्या लोकांची संख्या निश्चितच त्याहून अधिक असेल. ही घरंही बांधकाम व्यावसायिकांनीच बांधली आहेत आणि विनोद म्हणजे हेच लोक बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध लिहीताहेतसरकारनं बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट उत्पादनाविषयी दोन बाबतीत अधिक पारदर्शक व्हावेत यासाठी रेरा आणायचा विचार केला. एक म्हणजे ताबा देण्याविषयीचे आश्वासन व आर्थिक गैरव्यवस्थापन, म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकाला अधिक जबाबदार बनवण्याचा प्रयत्न होता. आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे प्रकल्पाविषयी सर्व माहिती ऑनलाईन उपलब्ध असेल. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांदरम्यानचा वाद वेळीच सोडवण्यासाठी आता एक प्राधिकरण आहे.

या व्यवस्थेमुळे रिअल इस्टेटमध्ये पारदर्शकता येईल हे नक्की. मात्र एक लक्षात ठेवा जोपर्यंत ग्राहक स्वतः जागरूक होत नाही व यंत्रणा सुधारण्यासाठी कायद्याचा वापर करत नाही तोपर्यंत बांधकाम व्यावसायिक हे बांधकाम व्यावसायिकच राहतील हे लक्षात ठेवा. त्याचवेळी रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांनी एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे की हे रेरा नावाचं शस्त्र ग्राहक व बांधकाम व्यावसायिकांमधील नातं अधिक मजबूत करण्यासाठी देण्यात आलं आहे त्याला आणखी बिघडवण्यासाठी नाही कारण कोणतंही शस्त्र नेहमी दोन्ही बाजूनी चालू शकतं. मला असं वाटतं रेरामुळे जे बांधकाम व्यावसायिक आपल्या आश्वासनांची पूर्तता करतील तेच या व्यवसायात टिकून राहतील याची खात्री केली जाईल. मात्र ग्राहक म्हणून तुम्हालाही काय आश्वासनं देण्यात आली आहेत याची माहिती असली पाहिजे. पूर्वीही मोफा होता मात्र तो ग्राहकांचे बांधकाम व्यावसायिकांपासून संरक्षण करण्यासाठी पुरेसा ठरला नाही. कोणताही कायदा स्वतःहून कुणाचेही रक्षण करू शकत नाही. आपण त्या कायद्याचा अशाप्रकारे वापर केला पाहिजे की कुणीही बांधकाम व्यावसायिक, कायद्याचं उल्लंघन करण्याचं धाडस करणार नाही व ग्राहकांना फसवणार नाही. जो बांधकाम व्यावसायिक, आश्वासनांची पूर्तता करतो, जो नैतिकता जाणतो व जो चांगला दृष्टीकोन ठेवून व्यवसाय करतो त्याच्यावर रेरामुळे काहीही परिणाम होणार नाही. त्यांनी घाबरून जायचं काहीही कारण नाही, किंबहुना मला आनंद वाटतो की रेरामुळे चांगले बांधकाम व्यावसायिक व्यवसायात टिकून राहू शकतील तसंच वाईट व्यावसायिकांना आळा घातला जाईल. आणखी एक मुद्दा मांडावासा वाटतो, रेरा आपल्या राज्य सरकारला वा स्थानीक मनपा सारख्या संस्थांना सुद्धा लागू करता येईल का? कारण प्रश्न जेव्हा पारदर्शकता, बांधिलकी व नैतिकतेचा येतो तेव्हा सरकारची रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी सातत्यानं बदलणारी धोरणं पाहा, ज्यामुळे व्यवसाय करणं जवळपास अशक्य होऊन जातं. शहराच्या विकास योजनांना मंजुरी देण्यापासून ते पाणी, रस्ते, वीज, सांडपाणी यासारख्या पायाभूत नागरी सुविधा देण्यापर्यंत प्रत्येक आघाडीवर सरकार अपयशी ठरत आहे. मात्र त्याचे पैसे सरकार नागरिक व बांधकाम व्यवसायिकांकडुन वसुल करते आहे अशावेळी सरकारला रेरा का लागू करू नये कारण विविध कर व शुल्कांच्या स्वरूपात सरकारलाही रिअल इस्टेट उद्योगापासून लाभ होतो ही वस्तुस्थिती आहे.

सरतेशेवटी कँटनं म्हटल्याप्रमाणे, नैतिक व अनैतिक बांधकाम व्यावसायिक पूर्वी होते, आताही आहेत व यापुढेही राहतील. ग्राहकानं केवळ योग्य बांधकाम व्यावसायिकाशी व्यवहार केला पाहिजे व योग्य कोण हे ठरविण्यासाठी रेराहून अधिक चांगले साधन कोणते असू शकते.


संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स