Thursday, 4 August 2016

माननीय मुख्यमंत्री महोदय, बांधकाम व्यवसाय या राज्यात गुन्हा आहे का ?



















माननीय मुख्यमंत्री महोदय, 

"आपल्याला शहाणपण तीन पद्धतींनी शिकता येतं: एक म्हणजे आत्म चिंतनाद्वारे, जी सर्वात उत्तम पद्धत आहे, दुसरी म्हणजे अनुकरणाद्वारे जी सर्वात सोपी आहे; व तिसरी म्हणजे अनुभवाद्वारे, जी सर्वात कटू आहे" कन्फ्यूशियस

या महान चिनी तत्त्ववेत्त्याची वेगळी ओळख द्यायची गरज नाही. त्याची शिकवण वर्षानुवर्षे अगदी आधुनिक माणसालाही मार्गदर्शन करत आहे. शहाणपण शिकण्याच्या त्याच्या शेवटच्या पद्धतीची आठवण मला अलिकडेच एका अपघाताची बातमी वाचून झाली. या अपघातात नऊ बांधकाम मजुरांचा जीव गेलाच मात्र त्याचसोबत संपूर्ण रिअल इस्ट क्षेत्राला हादरवून सोडलं! मी या घटनेशी संबंधित बांधकाम व्यावसायिकांचं किंवा त्यामध्ये ज्यांचा समावेश होता त्या व्यक्तींचे समर्थन करत नाही. मी स्वतः बांधकाम व्यवसायिक असल्यामुळे मी तसं करायची हिंमत करू शकत नाही त्याचप्रमाणे अपघातात मरण पावलेल्या व्यक्तिंविषयी सुद्धा मला पूर्ण सहानुभूती आहे. मी स्वतः एक अभियंता आहे व माझं जवळपास निम्म आयुष्य बांधकामाच्या ठिकाणी गेलंय त्यामुळे या अपघाताविषयी मला तुम्हाला लिहावसं वाटलं कारण एक व्यक्ती म्हणून मी तुमचा आदर करतो. अजुन एक कारण म्हणजे या अपघाताशी संबंधित दोन्ही विभाग तुमच्या अखत्यारित येतात ते म्हणजे नगर विकास व गृह; नगर विकास, कारण रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व काही हा विभाग नियंत्रित करतो व गृह जो पोलीस खाते नियंत्रित करतो, जे या अपघात प्रकरणी तपास करत आहे. मी माध्यमांकडून किंवा जनतेकडून किंवा तथाकथित स्वयंसेवी संघटनेकडून माझ्यासाठी किंवा जे आता कायद्याच्या दृष्टीने फरार मानले जात आहेत त्यांना सहानुभूती मिळावी अशी अपेक्षा करत नाही, मात्र त्यांची खरचं काय चूक आहे? ज्यामुळे नऊ लोकांचा जीव गेला त्या यंत्रणेचा ते भाग होते हे मान्य केलं तरी ते अव्वल दर्जाचे गुन्हेगार आहेत का हे मला तुम्हाला विचारायचं आहे व ते असतील तर या यंत्रणेशी संबंधित प्रत्येक व्यक्ती ज्याला आपण समाज असं म्हणतो, या गुन्ह्याची भागीदार आहे. आपल्या देशात जीवाला काहीच मोल नसतं हे आपण सगळेच जण जाणतो, विशेषतः सामान्य माणसाच्या जीवाला, मग तो चौदाव्या मजल्यावरून पडलेला एखादा मजूर असेल किंवा सावित्री नदीमध्ये वाहून गेलेल्या बसमधील प्रवासी असतील!
सर, या प्रकरणामध्ये सदर बांधकाम व्यावसायिक पोलीसांच्या भाषेमध्ये म्हणतात त्याप्रमाणे पहिल्या श्रेणीतील किंवा दहाव्या श्रेणीतील सुद्धा गुन्हेगार नाहीत, ती माझ्या तुमच्यासारखीच सामान्य माणसे आहेत जी आत्तापर्यंत आपआपला व्यवसाय करत होती ज्यावर शेकडो कुटुंबे पोसली जात होती व हजारो कुटुंबांना घरे बांधून मिळाली होती! त्यांची पार्श्वभूमीही इतर कोणत्याही सामान्य माणसासारखी स्वच्छ होती, व त्यांनी आत्तापर्यंत सिग्नल तोडण्यासारखा गुन्हाही केलेला नव्हता. हा त्यांचा पहिला प्रकल्प नव्हता, त्यांनी सदर प्रकल्प किंवा त्यांचे कोणतीही प्रकल्प एखाद्या सरकारी जमीनीवर किंवा नदीच्या पात्रात किंवा रस्त्यावर सुरु केलेला नव्हता व अर्थातच त्यांनी हे काम कोणतीही परवानगी न घेता सुरु केलेले नव्हते! आता प्रत्येक माध्यम व राजकीय व्यक्ती दावा करत आहे की तिथे बेकायदेशीर काम सुरु होते. मला याच व्यक्तिंना किंवा माध्यमांना प्रश्न विचारावासा वाटतो की याच बांधकाम व्यावसायिकांच्या प्रकल्पांच्या मोठ मोठ्या जाहिराती त्यांनी त्यांच्या वर्तमानपत्रात छापल्या नाहीत का? जेव्हा हे बांधकाम व्यावसायिक जाहिराती छापतात तेव्हा त्यांना कोणतेही माध्यम प्रकल्पाच्या मंजुरीविषयी विचारत नाही किंवा प्रकल्प कायदेशीर आहे किंवा बेकायदा आहे याची पडताळणी करण्याची तसदी घेत नाही. एक अपघात होताच हीच माध्यमे सर्व बांधकाम व्यावसायिकांना खलनायक ठरवून मोकळी होतात! यात आणखी एक विनोद म्हणजे हा अपघात झाला तेव्हाच आपल्या राज्य सरकारने विधानसभेच्या पावसाळी अधिवेशनात राज्यातील आत्तापर्यंतचे प्रत्येक अवैध बांधकाम वैध करण्याची घोषणा केली! सर आता जास्त दोषी कोण हे मला सांगा, हजारो अवैध बांधकामे वैध करण्याचा निर्णय घेणाऱ्या व्यक्तिंविरुद्ध भारतीय दंड विधानाचे कोणते कलम लावायचे कारण अशी अवैध बांधकामे त्यामध्ये राहणाऱ्या लाखो लोकांचा जीव घेऊ शकतात.

माध्यमांच्या किंवा तुमच्या पोलीस विभागाच्या दाव्याप्रमाणे हे बांधकाम व्यावसायिक इतके अट्टल गुन्हेगार असते, तर त्यांनी ज्या मजल्यावर अपघात झाला त्याच्या बांधकामासाठी परवानगी घेतली असती का व सर्व परवानग्या घेऊन त्यांचं बांधकाम अकराव्या मजल्यापर्यंत पोहोचलं असतं का हा खरा प्रश्न आहे? परवानगी हातात नसताना बांधकाम सुरु ठेवणे हे कायद्याचे उल्लंघन आहे हे मला मान्य आहे मात्र एखादा नामांकित बांधकाम व्यावसायिक असे पाऊल उचलण्याचा धोका का पत्करतो याचा आपण कधी विचार केला आहे का? आता, यावर माध्यमांची प्रतिक्रिया असेल की बांधकाम व्यावसायिकांना कायद्याची तसूभरही फिकीर नसते व कायदा तसंच हा कायदा ज्या यंत्रणेमध्ये अस्तित्वात आहे ती देखील विकत घेऊ शकतो असं वाटतं, प्रत्यक्षात मात्र जे कायद्याचे पालन करतात त्यांची कायद्याला तसूभरही काळजी नसते अशी वस्तुस्थिती आहे! इथे प्रत्येकालाच कायद्याची अंमलबजावणी करणाऱ्या यंत्रणेविषयी सगळं काही माहिती आहे, मग ते तुमचं नगर विकास खातं असो.... ते कसं काम करतं हे सगळे जण जाणतात, त्याचे पीएमसी, पीसीएमसी, पीएमआरडीए असे वेगवेगळे चेहरे आहेत. सगळं काही वाईटच आहे असं माझं म्हणणं नाही मात्र हेच सत्य यंत्रणेच्या दुसऱ्या बाजूला म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांनाही लागू होतं! पुण्यात एखाद्या ठिकाणी पोहोचण्यासाठी जसे लाल सिग्नल ओलांडले जातात तसंच या प्रकरणात एकच निष्कर्ष काढताना एकाच मुद्द्यावर लक्ष केंद्रित करण्यात आलं आहे, ती म्हणजे मजल्यांची अवैधता! मी पुन्हा एकदा म्हणेन की पूर्ण जनता कायद्याचे उल्लंघन करत असेल म्हणजे ते वैध आहे व त्यांना माफ केलं जावं असं नसते, हे खरय पण फक्त एखादा नामांकित बांधकाम व्यावसायिक कायद्याचे उल्लंघन करायचा धोका का पत्करतो व मंजुरीशिवाय काम सुरु का ठेवतो याची कारणंही विचारात घेतली पाहिजेत.
त्यानंतरच अपघाताच्या बाबतीत कारागिरीचा पैलू पाहू, कामाच्या कोणत्याही पातळीत सुरक्षेची अत्यंत काळजी घेतली पाहिजे व आयुष्याचं मोल जाणलं पाहिजे मात्र याप्रकरणात जाणून बुजून चूक किंवा हत्या केलेली नाही. आपण सर्वजण रिअल इस्टेटमध्ये जे चालतं त्यानुसारच चालतो, हे बरोबर नसलं तरीही त्यासाठी खुनाचा ठपका नक्कीच ठेवता येणार नाही. मी देखील एक अभियंता आहे व मी बांधकामाच्या ठिकाणी वर्षानुवर्षे बांधकामासाठी ज्या मान्यताप्राप्त पद्धती आहेत त्या वापरून शक्य ती सर्व काळजी घ्यायचा प्रयत्न करतो मात्र तरीही एखादा अपघात होऊ शकतो, म्हणूनच त्याला अपघात असे म्हणतात! त्या प्रकल्पातली ती काही पहिली इमारत किंवा पहिली स्लॅब नव्हती, साधारण तेरा इमारतींच्या जवळपास पंधरा स्लॅब झालेल्या होत्या, म्हणजेच या प्रकल्पामध्ये जवळपास दोनशे स्लॅब तशाच प्रकारे काम करून घालण्यात आल्या होत्या. आता एखाद्याचा गुन्हेगारी हेतूच असता तर एवढे काम होईपर्यंत तो थांबला नसता व हेतूपूर्वक नऊ लोकांची हत्या करून सगळे काही गमावण्यासाठी एवढी गुंतवणूक केली नसती! काही वर्षांपूर्वी पीएमसीच्या हद्दीतच एका इमारतीचे बांधकाम कोसळून बारा लोकांचा जीव गेला होता, ती संपूर्ण इमारतच बेकायदा होती व तिचा मालक कुणी राजकीय नेता पीएमसीचा माजी नगरसेवकही होता. त्यावेळीसुद्धा इतका गदारोळ झाला नव्हता, त्यामागचे कारण आपल्याला सहज लक्षात येईल की त्या बांधकाम व्यावसायिकाची नामांकित बांधकाम कंपनी नव्हती, त्यानंतरही बांधकाम पद्धती निश्चित करण्याचा निर्णय घेण्यात आला, त्यावेळी नगर विकास खात्याची ती जबाबदारी नव्हती का? जर अपघातग्रस्त इमारतीचे बांधकाम सदोष असेल व आपण आता असे म्हणत असू की स्लॅबचे उपधारक साहित्य म्हणजेच आधार देणारी रचना निकृष्ट दर्जाची होती तर नगर विकास खात्याच्या अखत्यारित पीएमसी व पीसीएमसीसारख्या संस्था असताना त्याच उपधारक (सेंटरिंग) साहित्याने त्याच ठिकाणी दोनशे स्लॅब घातल्या जात असताना या संस्था काय करत होत्या? माझ्यावर विश्वास ठेवा की ते बांधकाम व्यावसायिक काही वेगळे करत नव्हते. नागपूरपासून मुंबईपर्यंत, अगदी पीएमसीच्या इमारतीच्या बांधकामामध्ये तुम्हाला अपघात झालेल्या ठिकाणापेक्षा फारसं वेगळं बांधकाम दिसून येणार नाही. जर हे बांधकाम सदोष असेल तर बांधकामासाठी मार्गदर्शक तत्वे निश्चित करण्यासाठी आपण कशाची वाट पाहात आहोत?

त्यानंतर अतिशय मूलभूत प्रश्न म्हणजे जर हे बांधकाम व्यावसायिक गुन्हेगार नसतील व दोषी नसतील तर ते पोलीसांना शरण का आले नाहीत? याचं उत्तर अगदी सोपं आहे, कुणाचाही कायद्यावर विश्वास नाही, त्यांना न्याय मिळेल असा विश्वास त्यांना वाटतं नाही असंच याचं रोखठोक उत्तर आहे! हीच माणसं कशाला, सर मला अशी एक तरी व्यक्ती दाखवून द्या जी आपणहून पोलीसांना किंवा कायद्याला शरण जाते, कारण कन्फ्यूशियसनी म्हटल्याप्रमाणे, आपल्या भूतकाळानं आपल्याला ते शहाणपण फार कटू पद्धतीनं शिकवलं आहे! समाज माध्यमांमध्ये ज्या प्रकारच्या प्रतिक्रिया येत आहेत तसंच माध्यमांमधून ताशेरे ओढले जात आहे, मला नाही वाटत त्यांनी शरण न येऊन काही चूक केली आहे. आपल्या तुरुंगांमध्ये विशेषतः सामान्य माणसाला कशाप्रकारची वागणूक दिली जाते हे आपल्याला माहिती आहे! त्यामुळेच ती बिचारी माणसं आपला जीव मुठीत घेऊन पळाली तर नवल नाही, मात्र दुर्दैवानी आता कायद्याच्या व माध्यमांच्या नजरेत ते फरार असलेले गुन्हेगार आहेत!

इथे माहिती तंत्रज्ञान क्षेत्रात काम करणाऱ्या माझ्या अतिशय जवळच्या एका मित्राचं लहानसं उदाहरण देतो, म्हणजे केवळ बांधकाम व्यवसायिकांच्याच नाही तर सामान्य माणसाच्या नजरेत कायदा काय हे समजेल! माझा मित्र अमेरिकेतून नोकरी सोडून भारतात व्यवसाय करण्यासाठी आला. दोन महिन्यांपूर्वी त्याच्या व्यावसायिक केंद्रामध्ये दोन माणसांनी आवश्यक ती सर्व माहिती व्यवस्थित भरून एक केबिन भाड्याने घेतली. दहा दिवसातच ते ती जागा सोडून निघून गेले व मित्राचे पाच दिवसांचे भाडे पण बुडवले. त्यांचा टॅक्सी भाड्याने देण्याचा व्यवसाय होता असे त्यांनी सांगितले होते. काही दिवसांपूर्वी पोलीसांनी मित्राला त्याच्या व्यावसायिक केंद्राजवळच्या पोलीस ठाण्यात बोलोवले, तिथे त्याला समजले की त्या दोघांनी प्रवासी टॅक्सीचा व्यवसाय देतो असे सांगून इतर काही जणांना फसवले होते. माझ्या मित्राने पोलीसांना सांगितले की त्या माणसांनी त्याचेही भाडे बुडवले, त्यावर पोलीसांनी त्याला सीसी टीव्हीचे चित्रण द्यायला सांगते. मात्र एक महिला उलटून गेल्यामुळे ते पुसले गेले होते. त्यानंतर पोलीसांनी माझ्या मित्रावरच गुन्हेगारांना मदत केल्याचा व त्या माणसांच्या नोंदी व्यवस्थित न ठेवल्याचा ठपका ठेवला व त्याला अटक होईल असे सांगितले. माझा मित्र व्यवसाय केंद्र भाडेपट्टी कायद्यांतर्गत येत नाही असे वकिलाने सांगितल्याचे पोलीसांना म्हणाला व त्या दोन फसवणूक करणाऱ्या माणसांच्या ज्या काही नोंदी उपलब्ध होत्या त्या पोलीसांना दिल्या, तरीही पोलीसांनी अटक होईलच असे सांगितले. त्यानंतर माझ्या मित्राने मला संपर्क केला, मी काही ज्येष्ठ अधिका-यांना संपर्क केला व त्यांनी माझ्या मित्राशी बोलून समस्या जाणून घेतली व त्याला सोडून द्यायला सांगितले. माझा मित्र पोलीसांच्या या अनुभवामुळे इतका वैतागला की त्याने परत अमेरिकेत जायचा निर्णय घेतला! मला असं वाटतं हा एक अनुभव पुरेसा बोलका आहे. लोक कार अपघात असो किंवा  बांधकामावरील अपघात असो लोक पोलीसांकडे जाण्याबाबत काय विचार करतात याचे हे उदाहरण आहे. आपल्या सगळ्यांनाच अशी अनेक उदाहरणे माहिती आहेत व लोक कायद्यापासून लांब का पळतात या प्रश्नाचे उत्तरही त्यामध्येच आहे असे मला वाटते! या पार्श्वभूमीवर मी माझ्या व्यवसायासंदर्भात एक चांगली गोष्ट केली ती म्हणजे मी माझ्या भागीदारी कंपनीतून माझ्या बायकोचे नाव काही वर्षांपूर्वीच कमी केले व मला त्याचा आनंदच वाटतो! तसेच मी एक प्रतिज्ञापत्रही केले आहे की माझ्या व्यवसायामधील कोणत्याही कृतीसाठी पूर्णपणे मीच जबाबदार असेन, कारण माझ्या व्यवसामध्ये माझी तरूण मुलेही भागीदार आहेत व उद्या माझ्या बांधकामाच्या ठिकाणी एखादा अपघात झाला तर माझ्या मुलांच्या व्यावसायिक कारकीर्दीची सुरुवात आयपीसी ४०३ अंतर्गत देण्यात आलेल्या शिक्षेने होऊ नये असे मला वाटते!
आता वर नमूद केलेल्या बांधकाम व्यवसायिकांची सर्व बांधकामे तसेच सदनिकांचे आरक्षण थांबविण्याची सूचना देण्यात आली आहे; असे करताना सदनिकाधारक सामान्य नागरिकांचा विचार करण्यात आलेला नाही, असे करून खरंच काही फायदा होईल का? हे म्हणजे एक पूल कोसळल्यानं संपूर्ण मुंबई गोवा महामार्गच बंद करण्यासारखं आहे! दोषी व्यक्तिंना शिक्षा देऊ नका असं माझं म्हणणं नाही मात्र खरोखच कुणाला व कशी शिक्षा केली जात आहे हे पाहणेही महत्वाचे आहे?

सर माझी एकच नम्र विनंती आहे की या लोकांना फक्त अट्टल गुन्हेगार घोषित करण्याऐवजी किंवा आयपीसीमधील खुनाचे गुन्हे लावण्याऐवजी, रिअल इस्टेटचं नियंत्रण करणारी संपूर्ण व्यवस्था सुधारण्यासाठी या संधीचा वापर करू, असं झालं तर तुम्ही खऱ्या अर्थाने नगर विकास व गृह विभागाचे नेतृत्व करत आहात असं म्हणता येईल. या अपघाताशी संबंधित व्यक्तिंपैकी कोण दोषी आहे याचा निवाडा करण्यासाठी मी कुणी न्यायाधीश नाही. मात्र आपल्या भावी पिढीने केवळ चार भिंती नाहीत तर समाज घडवावा असे आपल्याला वाटत असेल तर आधी त्यांच्या मनात आपण यंत्रणेविषयी विश्वास निर्माण केला पाहिजे. कन्फ्यूशियसचे विधान खोटे ठरवून शहाणपण सुखद अनुभवांमधूनही शिकता येते हे सांगण्यासाठी यापेक्षा अधिक चांगली वेळ कोणती असू शकते? मी काही चुकीचे बोललो असेन तर मला माफ करा, मात्र एक नागपूरकर म्हणून मी सरळ आणि निर्भीडपणे बोललो नाही तर कोण बोलेल! मात्र कुठेतरी आत असा असा विश्वास वाटतो, की आम्हाला सर्वांना जो बदल हवा आहे तो तुम्ही घडवू शकता, म्हणून बोलायची हिंमत केली, मी जास्त बोललो असेन तर मला माफ करा बॉस!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स



Monday, 1 August 2016

बांधकामावरील अपघात, गुन्हेगार कोण ?


























कोणत्याही मुलाची जंगल जिम किंवा घसरगुंडीवरून पडायची इच्छा नसते. अपघात ही आयुष्यात घडणारी दुर्दैवी घटना आहे, मात्र म्हणून प्रत्येक घसरगुंडीला व जंगल जिमला रांगत्या मुलाच्या उंचीचे बनवून आपण आपल्या मुलांचं नुकसानच करू”… डॅरल हॅमंड


डॅरल क्लेटन हॅमंड हा अमेरिकी अभिनेता, विनोदवीर व प्रभाववादी आहे; त्याने अपघाताविषयी वर केलेलं विधान हे जीवनाचं तत्त्वज्ञान आहे. आपलं पुणं आपल्याला कसं सातत्याने त्याच त्या विषयात गुंतवून ठेवते याचं मला राहून राहून आश्चर्य वाटते. मी जे काही आपल्या शहराबद्दल म्हटलं आहे त्याला शहरात अलिकडेच बांधकाम स्थळी झालेल्या अपघाताची पार्श्वभुमी आहे! हा अपघात बांधकामावर झालेला असल्यानं, तसंच राज्याच्या विधानसभेचं पावसाळी सत्र  सुरु असल्यानं त्याकडे माध्यमांचं तसंच राजकीय नेत्यांचं जास्त लक्ष जाणं स्वाभाविक होतं! आपल्या शहरात अपघात नवीन नाहीत, मात्र प्रत्येक वेळी असे अपघात झाल्यावर केवळ नावे बदलून, तशीच निवेदने संबंधित अधिकाऱ्यांद्वारे प्रसारित केली जातात, मग ते पोलीस असोत, आपली प्रिय मनपा असो, नगरसेवक असोत, महापौर किंवा पालकमंत्री असोत. अपघात झालेल्या प्रकल्पाची व मजुरांची नावं फक्त बदलत असतात! पुण्यात दरवर्षी सुरु असलेल्या बांधकामांपैकी कुठेना कुठे अपघात होतो, जेव्हा मृतांची संख्या दोन आकडी होते तेव्हा अचानक सगळ्यांना जाग येते व बांधकाम मजुराचं आयुष्य किती धोकादायक आहे याची सगळ्यांना जाणीव होते; माध्यमे धोकादायक स्थितीत काम करणाऱ्या मजुरांची छायाचित्रे प्रसिद्ध करतात. विनोद म्हणजे अलिकडेच झालेल्या अपघातानंतर तीन आघाडीच्या वृत्तपत्रांमधील छायाचित्रांत मजूर एखाद्या इमारतीच्या वरच्या मजल्यांवर व अगदी काठावर उभे राहुन काम करताना दाखवण्यात आले होते, व त्याखाली मथळा देण्यात आला होता अधांतरी जीवन, मात्र मजुरांनी सुरक्षा पट्टा लावल्याचे त्या चित्रात स्पष्टपणे दिसत होते व तो व्यवस्थित बांधलेलाही होता; या बांधकाम स्थळांइतकंच आपल्या माध्यमांचं या समस्येवरचं अगाध ज्ञान धोकादायक आहे! दोन ते तीन दिवसांनंतर लोक नेत्यांच्या व शासकीय व्यक्तींच्या नेहमीच्या विधानांना कंटाळलेली असतात कारण आम्ही लवकरच सुरक्षेची खात्री केली जाईल अशी एक यंत्रणा तयार करणार आहोत अशा आशयाची ही विधानं असतात, राजकीय पक्ष बांधकाम व्यावसायिकांना दोष देतात तसंच यात विरोधी पक्षाचा हात असल्याचा आरोप करतात व सदर बांधकाम व्यावसायिकाची सर्व कामे बंद करण्याची मागणी करतात. त्याचवेळी पोलीस दोषी व्यक्तिंना शोधण्यात गुंतलेले असतात तोपर्यंत यात सहभागी असलेल्यांना न्यायालयाकडून जामीन मिळालेला असतो! काही दिवसांनंतर संपूर्ण प्रकरण इतिहासजमा होतं कारण तोपर्यंत दुसऱ्या कुठल्यातरी अपघाताला पहिल्या पानावर जागा मिळालेली असते! मी बांधकाम व्यावसायिकांना दोष देत नाही कारण ते सुद्धा या अपघात नावाच्या सर्कसचा एक भाग असतात!
मला एक प्रश्न विचारावासा वाटतो की आपण कधीतरी बांधकामस्थळी होणाऱ्या अपघातांचं खरं कारण समजून घेणार आहोत का? सर्वप्रथम, आपण रिअल इस्टेट किंवा बांधकाम व्यवसायाचं स्वरुप समजून घेतलं पाहिजे. इथे तरी आपण बांधकाम व्यवसायाच्या केवळ बांधकाम या घटकाचाच विचार करतोय, ज्यामध्ये इतर कोणत्याही उद्योगाच्या तुलनेत मजुरांचा सर्वाधिक वापर केला जातो, त्यामुळेच स्वाभाविकपणे यात अपघात होण्याची शक्यताही जास्त असते. कोणत्याही कामामध्ये जेव्हा मानवी हस्तक्षेप जास्त असतो, तेव्हा चूक होऊन अपघाताची शक्यता जास्त असते! या उद्योगामध्ये प्रवर्तक किंवा बांधकाम व्यावसायिक किंवा मालक जो कुणी कुणी असेल त्याला आत्तापर्यंत तरी कायद्याने तांत्रिक ज्ञान किंवा पात्रता असणे बंधनकारक नाही. त्यामुळे त्याला फक्त एक कंपनी स्थापन करावी लागते, भूखंड खरेदी करावा लागतो किंवा जमीनीच्या मालकाशी भागीदारी करार करावा लागतो, अर्किटेक्टला नियुक्त करावे लागते, महापालिका किंवा नगरपालिकेकडून आराखडा मंजूर करून घ्यावा लागतो, त्यानंतर बांधकाम रचना सल्लागाराला नियुक्त करावे लागते, बांधकाम रचनेची रेखाटने तयार करून घ्यावी लागतात, त्यानंतर एखादा पर्यवेक्षक व कंत्राटदार ठेवावा लागतो व कंत्राटदाराशी करार करावा लागतो. यामुळे बांधकाम व्यावसायिक म्हणून त्याचं स्थान सुरक्षित होतं व तो सदनिकांचं आरक्षण घ्यायला मोकळा होतो! वर्षानुवर्षे बांधकाम उद्योग अशाच प्रकारे चालत आला आहे, त्यामुळेच तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाचा प्रामाणिक कबुलीजबाब नाकारू शकत नाही, “महोदय, मी तांत्रिक जाणकार माणूस नाही व मला बांधकाम स्थळाची किंवा बांधकामाची सुरक्षा याविषयी काहीही माहिती नाही व म्हणूनच मी या अनुभवी व तांत्रिक जाणकार व्यावसायिकांची माझ्यासाठी इमारत बांधण्यासाठी नियुक्ती केली आहे, आता जर काही अपघात झाला तर मी काय करू शकतो, मला दोष कसा देता येईल!”, असा युक्तिवाद करताच जामीन मंजूर होतो! आर्किटेक्ट म्हणतो, माझं काम फक्त रेखाटने करणे व मनपाकडून आवश्यक त्या मंजुऱ्या मिळवून देण्याचे आहे, बांधकामाचा दर्जा व अपघातांशी माझा काय संबंध? असा युक्तिवाद करताच जामीन मिळतो! स्ट्रकचरल डिझायनर म्हणतो, मी स्लॅबच्या, स्तंभांच्या रचनेची रेखाटने दिली आहेत व मी जेव्हा ते तपासले तेव्हा ते व्यवस्थित होते. त्यामुळे स्लॅबच्या शटरिंगसाठी (स्लॅब ओतताना आधार देणारा साचा) मी जबाबदार नाही, तर मग अपघातासाठी मी कसा जबाबदार असू शकेन?, या युक्तिवादाने लगेच जामीन मंजूर होतो! आता उरतो तो बिचारा कंत्राटदार, ज्याला सगळेजठेकेदार या नावाने ओळखतात व बांधकामस्थळाचे पर्यवेक्षक, म्हणून त्यांना सुळावर चढवलं जातं! ते सुद्धा त्यांची बाजू मांडतात की मजुरांना सुरक्षा साधने दिली होती मात्र त्यांनी ती वापरली नाहीत किंवा वारंवार सूचना देऊनही सुरक्षा नियमांचे पालन केले नाही, तर मी काय करू? अशा वेळी कदाचित जामीन मिळणार नाही, मात्र सुनावणी पूर्ण झाल्यानंतर त्याला फक्त काहीतरी किरकोळ शिक्षा मिळते. बांधकाम उद्योगात कोणताही अपघात झाला की आत्तापर्यंत असंच घडलं आहे व हे सगळ्यांच्याच पथ्यावर पडतं मग त्या मनपासारख्या तथाकथित सरकारी संस्था असोत ज्यांनी बांधकामांचे नियंत्रण करणे अपेक्षित असते किंवा मग न्यायव्यवस्था किंवा पोलीस.

आपल्याला खरोखरच यावर काही उपाययोजना शोधायच्या असतील तर दुबई किंवा सिंगापूरसारख्या देशांमध्ये काय परिस्थिती आहे हे पाहू जेथे गगनचुंबी इमारती मोठ्या प्रमाणावर उभारल्या जातात मात्र जेवढं बांधकाम केलं जातं त्याच्या तुलनेत अपघातांचं प्रमाण नगण्य असतं. सर्वप्रथम बांधकामाच्या बाबतीत तिथे कामाची विभागणी स्पष्ट असते व प्रकल्पाशी संबंधित सर्वांना हे माहिती असते, मग तो स्वतः विकासक असेल किंवा बांधकामाच्या ठिकाणी काम करणारा एखादा मजूर असेल ज्याच्या जीवाला धोका असतो. तसेच या जबाबदाऱ्यांची पूर्तता न करणाऱ्यांना कठोर शिक्षा केली जाते तसेच न्यायदानाची प्रक्रिया अतिशय वेगाने होते. सर्वात महत्वाचे म्हणजे संपूर्ण यंत्रणा मानवी जीवनाच्या मूल्याचा आदर करते! नियम किंवा मार्गदर्शक तत्वे किंवा कायदे एखाद्या विभागाची लाज वाचवण्यासाठी तयार करण्यात आलेले नाहीत तर जीव वाचविण्यासाठी तयार करण्यात आले आहे व सुरक्षा हा संपूर्ण यंत्रणेचा केंद्रबिंदू आहे, म्हणूनच त्यांचे कायदे किंवा यंत्रणा अतिशय परिणामकारक असते. त्याचवेळी तिथले कायदे व्यवहार्य आहेत, त्याउलट आपल्याकडे अलिकडे झालेल्या अपघातानंतर प्रतिक्रिया म्हणून असे अपघात टाळण्यासाठी बांधकामच थांबवणे व्यवहार्य नाही! मी अलिकडे झालेल्या अपघाताचे समर्थन करत नाही मात्र जी स्लॅब कोसळल्याने मजुरांचा मृत्यू झाला त्याच्या मजल्यांना योग्य प्रकारे मंजुरी असती तर त्याचा अर्थ अपघात समर्थनीय आहे व कुणाविरुद्धही गुन्हा दाखल करायला नको असा होतो का? आता अपघाताची कारणे हाताळणारी एक यंत्रणा तयार करायची वेळ आली आहे व ही यंत्रणा केवळ आपल्याला ज्यांना दोषी ठरवायचे आहे अशा मूठभर लोकांसाठी नाही. केवळ कायद्याच्या मदतीने एखाद्याला दोषी ठरवून आपल्याला अपघात थांबवता येणार नाही, तर कामाशी संबंधित प्रत्येक घटकाच्या जबाबदाऱ्या निश्चित केल्या पाहिजेत म्हणजे प्रत्येकाला आपापल्या कार्यक्षेत्रात काम करून सुरक्षेचे उद्दिष्ट साध्य करता येईल! दुबईमध्ये उन्हाळ्यात कामगार काम बंद असलेल्या वेळेत तडाख्याच्या उन्हात बाहेर नाहीत याची खात्री करण्यासाठी हवाई निरीक्षणाचा वापर केला जातो व ते बाहेर असतील तर पर्यवेक्षक तसेच मालकावर मोठा दंड आकारला जातो. त्याचप्रमाणे एखादा मजूर बांधकामाच्या ठिकाणी धूम्रपान करत असेल किंवा हेल्मेटशिवाय सापडला तर ते त्याला बांधकाम स्थळावरून बाहेर काढू शकतात व दंड आकारू शकतात. मजूर बाहेरच्या देशातील असेल तर अशा काही प्रकरणांमध्ये त्याला मायदेशी परतही पाठवले जाऊ शकते! बांधकामाच्या ठिकाणी काय करा व काय करू नका याचे नियम व चूक झाली तर त्याचे काय परिणाम असतील हे निश्चित असते तेव्हा त्या नियमांचे पालन करणे सोपे असते. सुरक्षेचा तर्क हा एवढा साधा असतो, जो आपल्याला अजूनही समजलेला नाही, त्यामुळे त्याचं पालन करणं ही दूरची गोष्ट आहे!
इमारतीच्या बांधकामातील प्रत्येक घटकाची यादी तयार करा व बांधकामावरील सुरक्षेच्या संदर्भात त्यांच्या भूमिका निश्चित करा. त्याचशिवाय आणखी एक महत्वाची गोष्ट म्हणजे कामाच्या पद्धतींचे नियम निश्चित करा. आणखी एक अपघातप्रवण ठिकाण म्हणजे मजुरांच्या राहण्याच्या जागा. अपघाताचे प्रकार व त्यामागच्या कारणांचा शोध घ्या कारण कोणत्याही गोष्टीचा डेटा महत्वाचा असतो व आपल्याकडे नेहमीप्रमाणे त्याची कमतरता असते. मनपा किंवा कोणतीही सरकारी संस्था किंवा क्रेडेई तसेच एमबीव्हीए यासारख्या विकासकांचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या संघटनांनी हा महत्वाचा डेटा ठेवण्यासाठी कोणताही प्रयत्न केलेला नाही जो सुरक्षा नियम निश्चित करण्यासाठी अतिशय महत्वाचा ठरू शकतो. त्याचप्रमाणे अभियंता संस्थेसारख्या संघटना किंवा एईएसए यासारख्या अर्किटेक्ट व अभियंत्यांच्या संघटना वर्षानुवर्षे बांधकाम स्थळी घडलेले अपघात व त्यामागची कारणे यासारखा डेटा ठेवण्याबाबत अनभिज्ञ आहेत. म्हणूनच सर्वप्रथम शहरात व आजूबाजूच्या भागात बांधकाम स्थळी होणाऱ्या प्रत्येक अपघाताची नोंद करणारा एखादा कक्ष किंवा यंत्रणा सुरु करा, कारण नेमकी कुठे चूक झाली याचे विश्लेषण केल्याशिवाय आपल्याला भविष्यात त्या चुका सुधारता येणार नाहीत! बांधकाम स्थळी मजुरांच्या निवासव्यवस्थेचीही हीच परिस्थिती आहे, मजूर सतत स्थलांतर करत असतात व बांधकामाच्या ठिकाणी मजुरांसाठी चांगल्या झोपड्या बांधण्यासाठी मर्यादा असतात, मात्र याचा अर्थ असा होत नाही की आपण त्यासाठी काही धोरण किंवा विशिष्ट रचना निश्चित करू नये. प्रकल्प ग्राहकांना हस्तांतरित करेपर्यंत मनपाच्या ताब्यात असलेल्या सोयीसुविधांच्या जागांवर सामाईक मजूर शिबिरे उभारण्याचा विचार करता येईल. या जागांवर मजुरांच्या मुलांसाठी दिवसभराचे पाळणाघरही उभारता येईल.

सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे बांधकामाशी संबंधित प्रत्येक घटक सुरक्षेबाबत जागरुक नसतो. तृतीय पक्षाकडून वेळोवेळी सुरक्षेचे लेखापरीक्षण करून घेणे अत्यावश्यक आहे; कारण सुरक्षा हा दृष्टिकोन आहे व एखादा अपघात झाल्यानंतर केवळ स्वतःला वाचवण्यासाठी औपचारिकता पूर्ण करणे नाही. मी सदनिकाधारकांनाही असं आवाहन करतो की त्यांनी त्यांच्याशी संबंधित प्रकल्पांमधल्या मजुरांच्या सुरक्षेबाबत जागरुक असलं पाहिजे. सदनिकाधारकही नैतिकदृष्ट्या अपघाताशी संबंधित एक घटक असतात; म्हणून जेव्हा ते त्यांच्या घराचे बांधकाम पाहायला येतात तेव्हा त्यांना सुरक्षेत काही त्रुटी आढळली तर त्यांनी ती विकासकासह संबंधित व्यक्तिच्या नजरेस आणून दिली पाहिजे. अपघातासंदर्भात सदनिकाधारकांशी संबंधित आणखी एक मुद्दा म्हणजे, अपघात घडल्यानंतर महापालिका किंवा नगरपालिकेद्वारे नंतर केली जाणारी कारवाई. अपघात घडताच कोणत्याही प्रशासकीय संस्था सर्वप्रथम आदेश देतात तो त्याठिकाणचे बांधकाम बंद करण्याचा; मला असं वाटतं केवळ माध्यमांना किंवा जनतेला खुश करण्यासाठी असे आदेश दिले जातात, कारण अशाप्रकारे काम थांबवून काय साध्य होणार आहे? अवैध बांधकाम असेल तर ठीक आहे मात्र काम कायदेशीर असेल व तरीही अपघात झाला तर केवळ संपूर्ण इमारतीला काहीही धोका नसल्याची खात्री करून लवकरात लवकर काम पुन्हा सुरु होऊ देणे असाच व्यवहार्य दृष्टिकोन असला पाहिजे!  तसेच शहराच्या पातळीवर संबंधित सर्व पक्षांच्या संमतीने लवादासारखी एक कायमस्वरुपी समिती तयार करा व कोणताही अपघात झाला तर त्या प्रकरणात समितीने अपघाताचे विश्लेषण केल्याशिवाय कोणताही निष्कर्ष काढण्याची घाई करू नका किंवा सार्वजनिक निवेदने देऊ नका. अशा दुर्घटना हाताळण्याचा हा एक परिपक्व मार्ग आहे!
शेवटचा मुद्दा म्हणजे बांधकामाच्या ठिकाणी अपघातामुळेच नाही तर निकृष्ट काम किंवा मानवी निष्काळजीपणामुळे जीव जाणे खपवून घेण्यासारखे नाही. लक्षात ठेवा सुरक्षा नियम हा आपला दृष्टिकोन असला पाहिजे, आपली जबाबदारी टाळण्यासाठी घालून दिलेले नियम किंवा निकष नाहीत! बांधकामाच्या ठिकाणी होणाऱ्या अपघातांव्यतिरिक्त आपल्या दैनंदिन जीवनात रस्ते व द्रुतगती महामार्गांवरील खड्डे, पीएमटी बसची सदोष रचना व निकृष्ट देखभाल, अशा अनेक कारणांमुळे आपण आपल्या जवळच्या लोकांना गमावतो व अशा प्रत्येक वेळी केवळ बांधकाम व्यवसायीकच दोषी नसतो!  

लक्षात ठेवा जबाबदारीचे पालन करण्यात निष्काळजीपणा दाखवला तर तो अपघात राहात नाही तो गुन्हा होतो! त्यामुळेच आपल्यापैकी कुणीही असा गुन्हा करणार नाही असा निर्धार करू. मला असं वाटतं बांधकामाच्या ठिकाणी झालेल्या अपघातात प्राण गमावलेल्या मजुरांसाठी ती खऱ्या अर्थाने श्रद्धांजली असेल! इमारती व पायाभूत सुविधा या आपल्या जगण्याच्या मूलभूत गरजा आहेत व आपल्या गरजा पूर्ण करताना दुसऱ्यांचा जीव जाणार नाही याचीच आपण काळजी घ्यायची आहे, एकमेकांना दोष देण्याऐवजी आपले हेच उद्दिष्ट असले पाहिजे.
 
संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स




Wednesday, 20 July 2016

रिअल इस्टेटमध्ये, हे काय चालले आहे ?


























मला अगदी खात्री आहे की घर खरेदी करण्यासाठी हा अतिशय चांगला काळ आहे. तुम्ही आत्ता घर खरेदी केलं, तर १० वर्षांनंतर तुम्ही मागे वळून पाहाल व म्हणाला, ‘मी डोनाल्ड ट्रंप यांचं ऐकलं याचा मला फार आनंद आहे”… डोनाल्ड ट्रंप

डोनाल्ड ट्रंप यांची वेगळी ओळख करून द्यायची गरज नाही, कुणास ठाऊक कदाचित पुढच्या वर्षी जगातल्या सर्वोच्च शक्तिशाली पदावर म्हणजेच अमेरिकेच्या अध्यक्षपदी विराजमान होणारे ते पहिलेच बांधकाम व्यावसायिक असतील, असं फक्त अमेरिकेतच होऊ शकतंआपल्या देशात एक बांधकाम व्यावसायिक पंतप्रधानपदासाठी लढतोय असा विचार करा; बांधकाम व्यावसायिक हे बिरूद घेऊन कोणताही पक्ष निवडणूक जिंकू शकणार नाही, अर्थात सर्व पक्षांना रिअल इस्टेटमधून मिळणारा पैसा मात्र हवा असतो! श्री. ट्रंप यांचे अमेरिकेला शुद्ध वंशांचा (इथे शुद्ध म्हणजे अमेरिकी नागरिक केंद्रित असा अर्थ अभिप्रेत आहे, नाझीवादातला शुद्ध नाही) देश बनवण्याविषयी मते किंवा विचार काहीही असले तरीही, रिअल इस्टेटमधील त्यांचे यश किंवा नैपुण्य वादातीत आहे; त्यांच्या वरील अवतरणातून त्यांचा रिअल इस्टेटवरचा ठाम विश्वास दिसून येतो! आपल्या राज्याचा किंवा पुण्यातल्या रिअल इस्टेटचा विचार करायचा तर सद्यपरिस्थितीत रिअल इस्टेटमध्ये किमती वाढतील यावर किती जणांना ट्रंप यांच्यासारखा ठाम विश्वास आहे ही शंकाच आहे. मी जेव्हा आजूबाजूला रिअल इस्टेटशी संबंधित चेहरे पाहतो तेव्हा मला ९०च्या दशकातल्या ये जो है जिंदगी मधली टिंकू तलसानियाची भूमिका आठवते; हे पात्र नेहमी गोंधळेलं असे व त्याचा एक प्रसिद्ध संवाद होता, “यह क्या हो रहा है!” म्हणजेचआजूबाजूला काय चाललं आहे!”
 पुण्यात आजूबाजूला नजर टाकली तर रिअल इस्टेटमध्ये जी परिस्थिती दिसते त्याविषयी मी जे काही बोलणार आहे ते कदाचित काही जणांना आवडणार नाही, मात्र मी गप्प राहिल्याने वस्तुस्थिती बदलणार नाही; तर इथे काय परिस्थिती आहे हे आपण पाहू? मागील दोन वर्षे कदाचित रिअल इस्टेटसाठी सर्वात वाईट होती, दरवाढ तर सोडाच सदनिकांचे फारसे आरक्षणही झाले नाही. फारसे आरक्षण झाले नाही म्हणजे प्रकल्पाची सुरुवात होताच ज्याप्रकारे पूर्ण आरक्षण व्हायचे तसे झाले नाही. याचे कारण म्हणजे लोकांना असे वाटायचे की त्यांनी प्रकल्प सुरु होण्याच्या दरात आरक्षण केले तर दोन किंवा तीन वर्षात म्हणजेच प्रकल्प पूर्ण होण्याच्या वेळी, त्यांना दुप्पट दर मिळेल. इतर कोणत्याही आर्थिक योजनेत एवढा व्याजदर मिळत नाही व प्रामाणिक ग्राहकांनाही भीती वाटायची की त्यांनी वाट पाहिली तर त्यांना दुप्पट पैसे द्यावे लागतील. त्याचप्रमाणे सदनिका, कार्यालय किंवा दुकान कुलुपबंद करता येत असल्यामुळे समभाग किंवा मुदत ठेव प्रमाणपत्रासारख्या कागदी दस्तऐवजांपेक्षा त्यांची गुंतवणूक जास्त सुरक्षित राहील असा विश्वास वाटतो. मात्र गेल्या काही वर्षात जे झाले त्याची अपेक्षा कुणीच केली नव्हती, घरांच्या किंमती वाढणे तर सोडा त्यांची विक्रीच होत नाही. याचे काय कारण आहे हेच कुणाला समजत नाही व विकल्या न गेलेल्या घरांचा साठा आत्तापर्यंतचा सर्वात मोठा साठा झाला आहे. घरांच्या किमती वाढत नाहीत तसंच काही ठिकाणी किमती कमी होऊनही विक्री झालेली नाही. हे गंभीर आहे कारण रिअल इस्टेटचं संपूर्ण गणित दरवाढीवर अवलंबून असतं; जमीन खरेदी करण्यापासून ते टीडीआर खरेदी करण्यापर्यंत प्रत्येक ठिकाणी लोक जास्तीचे पैसे मोजायला तयार होते, यामागे एकच तर्क असायचा शेवटी यातूनच पुन्हा पैसे कमावता येतील.

 रिअल इस्टेटशी संबंधित प्रत्येक व्यवहारात पुढे भरपूर दरवाढ होईल हाच तर्क असायचा, मग सिमेंट किंवा पोलाद खरेदी असो किंवा विविध सरकारी संस्थांद्वारे विविध कर किंवा अधिभारांद्वारे वसूल केला जाणारा महसूल असो, सगळ्यांचं एकच म्हणणं असायचंतुम्ही पुढे कमावणार आहात ना, मग आम्हालाही प्रत्येक चौरस फुटातला वाटा द्या!” बांधकाम व्यावसायिकही त्याची काळजी करायचे नाहीत. मी स्वतः प्रकल्प सुरु केला तेव्हापासून तो पूर्ण होईपर्यंत तिप्पट दरवाढ झाल्याचे पाहिले आहे यात बांधकाम व्यावसायिकाचं काय योगदान असतं तर काहीच नाही, हेच खरं उत्तर आहे! बाजारामध्ये जेव्हा कमी पर्याय उपलब्ध असतात तेव्हा मागणी अधिक व पुरवठा कमी असतो, मात्र तरीही ते बाजारातल्या ग्राहकांच्या खिशाला परवडत असतं. त्यामुळेच जी काही दरवाढ होत होती त्यात सगळे जण खुश होते, असेल ती किंमत मोजून त्या घरांमध्ये राहायला तयार होते. यामुळे जो नफा मिळायचा त्यावर कर्जवितरक, पुरवठेदारांपासून ते बांधकाम व्यावसायिकांपर्यंत रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व घटक खुश होते. किती नफा कमावला जायचा याचं कुणी मोजमापही ठेवत नसत, कारण यशस्वी झाल्यानंतर त्याची कारणं शोधायला कुणी जात नाही, त्यामुळे असं का होतंय हे शोधायचा प्रयत्न कुणी केला नाही! हा तर्क मूर्खपणाचा असला तरीही, तुम्हाला पुन्हा पुन्हा यशस्वी व्हायचं असेल तर यशाचं विश्लेषण व्हायला हवं, मात्र रिअल इस्टेटमध्ये कधीच मूर्खांची कमतरता नव्हती, केवळ भरमसाठ दरवाढीच्या मुखट्यामुळे मूर्खांचा खरा चेहरा कधी दिसून आला नाही! रिअल इस्टेटच्या गरजा जाणून घेण्यात कुणाला रस नव्हता किंवा ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याची नवीन माध्यमे किंवा बांधकामाची नवीन तंत्रे शोधण्यात कुणालाही रस नव्हता कारण हे न करताच सगळं काही विकलं जात होतं! विकासकांमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी जोरदार स्पर्धा होती व अनेकांनी तत्कालीन विद्यमान बाजारभावापेक्षा जमीनीसाठी प्रति चौरस फूट जास्त दर आकारायला सुरुवात केली, त्यांनी फक्त तीन वर्षात सदनिकांचे दर किती वाढतील याचाच विचार केला!  अगदा खाजगी वित्त पुरवठा कंपन्याही रिअल इस्टेट विकासकांना वित्त पुरवठा करायला तयार होत्या कारण दोन वर्षात दाम दुप्पट हेच खाजगी वित्त पुरवठादारांचे परवलीचे शब्द होते! बँकाही खुश होत्या कारण प्रत्येक बँकेसाठी कर्ज वितरण क्षेत्रात गृहकर्ज हा मुख्य व्यवसाय झाला होता; थोडक्यात काय सगळीकडे आनंदी आनंद होता! कॅलिफोर्नियातल्या गोल्डरशप्रमाणे परिस्थिती झाली होती, प्रत्येकालाच बांधकाम व्यावसायिक व्हायचे होते, केवळ पुण्यातच नाही तर राज्यातल्या सर्व शहरांमध्ये किमान महानगरांमध्ये तरी अशीच परिस्थिती होती!

मात्र येणाऱ्या संकटाची चाहुल कुणालाच लागली नाही, मात्र हळूहळू घराविषयी होणाऱ्या चौकशा बंद झाल्या, प्रकल्प सुरु होण्यापूर्वी होणारे आरक्षण कमी होऊ लागलं, सर्व सुखसोयींनीयुक्त किंवा मोठ्या सदनिका यासारखे शब्द ग्राहकांना नकोसे झाले, ग्राहकांचा ओघ एवढा कमी झाला की वर्तमानपत्रात लाखो रुपयांच्या पानभर जाहिरातींना पन्नास एक जणांचा प्रतिसादही मिळेनासा झाला व रिअल इस्टेटमध्ये अचानक धोक्याची घंटी वाजू लागली. परिणामी कंत्राटदार व पुरवठादारांना पैसे उशीरा दिले जाऊ लागले, बँकांमध्ये कर्ज परतफेडीचे फेरनियोजन करण्याची विनंती पत्रे मोठ्या संख्येने येऊ लागली. परिणामी बँकांनी रिअल इस्टेट उद्योगाला नव्याने वित्त पुरवठा करणे बंद केले. खाजगी वित्तपुरवठादारांना त्यांच्या गुंतवणुकीची चिंता होती कारण त्यातले बहुतेक पैसे कोणत्याही हमीशिवाय केवळ विश्वासावर देण्यात आले होते. या सर्वाधिक भरडला गेले ते सदनिकाधारक ज्यांनी सदनिका आरक्षित केल्या होत्या व त्यांचा ताबा अनिश्चित काळासाठी लांबला होता. चिडलेल्या सदनिकाधारकांना पार मुख्यमंत्र्यांपर्यंत तक्रारी केल्या. त्यांनी पोलीस विभागामार्फत अशा तक्रारी हाताळण्यासाठी एक परिपत्रक काढलं. अचानक रिअल इस्टेट सगळ्यांचं नावडतं बाळ झालं होतं व प्रत्येकाने ये क्या हो रहा है!” असं विचारायला सुरुवात केली.

या पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्वजण माझं मत विचारतात की रिअल इस्टेटला पुन्हा चांगले दिवस कधी येतील? मी काही रिअल इस्टेटमधील तज्ञ किंवा पंडित नाही, माझ्यापेक्षा कित्येक पटीने बुद्धिमान व मोठी माणसं प्रतिक्रिया देण्यासाठी असून ४० वर्षांहून अधिक काळ या क्षेत्रात कार्यरत आहेत. मात्र मला असं वाटतं की रिअल इस्टेटमध्ये अशी परिस्थिती कधीना कधी येणार होती. जगभरात सगळीकडे रिअल इस्टेट व्यवसाय म्हणजे दुभती गाय आहे. विशेषतः काही शहरे व विशिष्ट भागांमध्ये दर सर्वोच्च बिंदूपर्यंत पोहोचल्यानंतर नफा कमी होणं अपेक्षितच होतं. यानंतरही पुण्यामध्ये घरांची मागणी असेलच यात शंका नाही मात्र नफा पूर्वी जेवढा असायचा तेवढा आता राहणार नाही यात शंका नाही. इतर कोणत्याही उद्योगाप्रमाणे या उद्योगानेही किती नफा किंवा फायदा कमवायचा यावर काही मर्यादा घालणे व त्या मर्यादेतच राहून काम करणे आवश्यक आहे. त्यासाठी आपण खेळाचे बदललेले नियम समजावून घेणे आवश्यक आहे; इथून पुढे विकासकांना बाजाराचा विशेषतः ग्राहकांना नेमकं काय हवं आहे याचा बारकाईने अभ्यास करावा लागेल व त्यांच्या गरजा पूर्ण कराव्या लागतील. कुठल्याही जमीनीच्या मागे हा पृथ्वीवरचा शेवटचा भूखंड आहे अशाप्रकारचे लागायची गरज नाही, किंबहुना सरकारला एक गोष्ट समजली आहे की त्यांना सामान्य माणसाला परवडणारी घरे द्यायची असतील तर रिअल इस्टेटची नफेखोरी कमी करावी लागेल व त्यासाठी सातत्याने वाढणाऱ्या जमीनीच्या किमती नियंत्रणात ठेवाव्या लागतील. आता तुम्ही हे कसं करणार; याचं उत्तर दोन प्रकारे देता येईल, एक म्हणजे सध्या निवासी विभागांतर्गत ज्या जमीनी आहेत त्यांची क्षमता वाढवा, एफएसआय वाढवा, टीडीआरसारखे आणखी पर्याय उपलब्ध करून द्या. दुसरे म्हणजे अधिकाधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य क्षेत्रात रुपांतरित करा, यामुळे पर्यावरणावर किंवा जैवविविधतेवर परिणाम होऊ शकतो मात्र तो वेगळा मुद्दा आहे. या कृतीयोजनेमुळे पुरवठा वाढेल त्यामुळे घर खरेदी करणाऱ्यांसाठी अधिक पर्याय उपलब्ध होतील, जे आधी शक्य नव्हतं. यामुळे लोक एखाद्या विशिष्ट प्रकल्पात किंवा विशिष्ट ठिकाणी घर घेण्यासाठीच आग्रह धरणार नाहीत तर त्यांना निवडीसाठी भरपूर वाव असेल. ठिकाणाला महत्व दिलं जाईल मात्र त्यासाठीची किंमत बांधकाम व्यावसायिकाच्या मनमानीप्रमाणे नाही तर ग्राहकाला योग्य वाटेल त्याप्रमाणे असेल. त्याचप्रमाणे नवीन ग्राहक एखाद्या शहरात स्थलांतरित होत आहेत, त्यांची शहराच्या मध्यवर्ती भागापासून थोडसं लांब राहायलाही हरकत नसते, ते त्यांच्या बजेटनुसार निर्णय घेतात. अर्थात याचा अर्थ असाही होत नाही की ते कामाच्या ठिकाणापासून अतिशय लांब राहून तडतोड करतील मात्र ते डेक्कन किंवा एमजी रोड यासारख्या शहराच्या मध्यवर्ती भागात राहण्यासाठी अव्वाच्या सव्वा किंमत मोजणार नाहीत.

त्यानंतर मुद्दा येतो सोयीसुविधांचा, बाजारामध्ये अतिश्रीमंताचा एक वर्ग नेहमीच असेल व पैशांच्या जोरावर तो हवं ते घर विकत घेईल मात्र असा वर्ग अगदी लहान असेल व दिवसेंदिवस तो लहानच होत जाईल. जास्तीत जास्त लोक त्यांच्या पैशाचा पुरेपूर मोबदला देणारे घर खरेदी करणेच पसंत करतील, म्हणूनच विकासकाने बांधकामात एक पैसाही चुकीचा खर्च केला तर नफा कमी होईल!  म्हणूनच रिअल इस्टेट विकासकाने जमीन तसेच साहित्य खरेदी, व्याजदर ते विपणन तंत्रापर्यंत व्यवसायातील प्रत्येक घटकाविषयीचा दृष्टिकोन बदलला पाहिजे. आता अत्यंत व्यावसायिकता आवश्यक आहे व विकासकाने त्याच्या ग्राहकांशी पार्शदर्शकपणे व्यवहार केला पाहिजे तसंच पूर्णपणे कटीबद्ध असले पाहिजे. आणखी ग्राहक थोडी वाट पाहणं पसंत करतील कारण दर वाढत नसल्याने ते थांबू शकतात व बांधकाम किमान निम्मे पूर्ण झाल्यानंतर आरक्षण करू शकतात. याचाच अर्थ असा होतो की वित्त पुरवठ्याचा खर्च वाढेल मात्र एकदा इमारत दिसू लागली की ग्राहक आपोआप आकर्षित होतील, त्यामुळे तुमचे प्रकल्प शक्य तितके लवकर पूर्ण करा. एकाचवेळी हजारो सदनिकांचे काम सुरु करायची गरज नाही शंभर सदनिकांच्या दहा टप्प्यांपासून सुरुवात करायची असेही एक धोरण ठेवता येईल. जमीन मालकांना आता त्यांची मनमानी चालणार नाही आता आगाऊ रक्कम देण्याचे दिवस गेले असा स्पष्ट संदेश द्या. जमीनीचे व्यवहार करताना तुम्ही कशाप्रकारे व कुणासोबत भागीदारी करत आहात याची काळजी घ्या. खाजगी कर्जपुरवठादारांच्या बाबतीतही हेच धोरण ठेवा इथे व्याजदर १८% ते २०% असेल, त्यापेक्षा अधिक दर्जाने कर्ज घ्यायला स्पष्ट नकार द्या व स्वस्त कर्ज पुरवठ्याचा शोध घ्या. ग्राहकांपर्यंत पोहोचण्याचे नवीन मार्ग शोधा, मग त्यामध्ये नवीन विपणन भागीदार शोधण्याचा समावेश होऊ शकतो तसेच विद्यमान ग्राहकांनाच तुमच्या प्रसिद्धीचे माध्यम करता येऊ शकते. विशिष्ट समुदाय किंवा व्यवसाय किंवा नोकरीतल्या गटांमध्ये असलेल्या संधी शोधा यामुळे विकासकाला तसंच ग्राहकांनाही फायदा होईल.

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, तुमच्याकडे थोडेसे जास्त पैसे असतील तर स्टार्टअपसारख्या इतर पर्यायांमध्ये गुंतवणूक करायचा विचार करा कारण उत्पन्नाचा आणखी एक स्रोत असेल तर उपयोगच होईल. मात्र असे करताना तुम्ही ज्यात गुंतवणूक करत आहात त्याचे थोडे मूलभूत ज्ञान घ्या कारण रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेक व्यक्ती याआधी इतर कोणत्याही क्षेत्रात सपशेल अपयशी ठरल्याचाच इतिहास आहे. एक लक्षात ठेवा, ट्रंप यांनी म्हटल्याप्रमाणे रिअल इस्टेटचे अस्तित्व नेहमीच टिकून राहणार आहे, मात्र त्याची फळे चाखण्यासाठी आधी तुम्हाला तग धरून राहावे लागेल; त्यासाठी पाय जमीनीत घट्ट रोवून डोके जागेवर ठेऊन उभे राहा. जुन्या जाणत्यांनी दिलेला हा सल्ला बांधकाम व्यावसायिकांनी प्रत्यक्ष अंमलात आणायची वेळ आहे!


संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स