पुण्याच्या टेकड्या

 

कोणत्याही पर्यावरणीय गुणांकनामधील एक किंवा दोन ताऱ्यांपेक्षा जैवविविधतेच्या त्या संपूर्ण श्रेणीबद्दल आपण काळजी केली पाहिजे...डेव्हिड अटेनबरो

सोबत मी सिंहगड बाजूने घेतलेले आपल्या लाडक्या पर्वतीचे छायाचित्र आहे, आणि मला खात्री आहे, की फक्त पुण्यातल्याच नव्हे तर शहरीकरण झालेल्या वस्तीच्या आतल्या आणि भोवतालच्या असंरक्षित टेकड्यांच्या स्थितीचे वर्णन करायला हे छायाचित्र पुरेसे बोलके आहे. वारजे टेकडी आणि पूर्वी हिरव्या असणाऱ्या आणि आता झोपडपट्टीने वेढलेल्या/आच्छादलेल्या अशा अनेक टेकड्यांचीही अशीच अवस्था आहे.

मी फक्त एक अभियंता म्हणून नव्हे, तर या शहराचा एक रहिवासी म्हणून माझे विचार मांडतो आहे, आणि माझे मत वैयक्तिक असून ते फक्त तुमच्याशी शेअर करण्याच्या स्वरूपातील आहे. खूप पूर्वीपासून टेकडीचे शिखर आणि टेकडीचा उतार – हिल टॉप हिल स्लोप, म्हणजेच एचटीएचएस हा विषय प्रकाशझोतात आहे, आणि ते योग्यच आहे. या समस्येसाठी आपल्याला एक धोरणात्मक दृष्टिकोनाची गरज आहे. हो, रोज पर्वतीची अवस्था बघितल्यानंतर, मला याला समस्या असेच म्हणावेसे वाटते.

प्रथम, आपल्याला त्यापासून काय निष्पत्ती हवी आहे, ते ठरवायला हवे. “टेकड्या वाचवा” यामध्ये आपल्याला नक्की काय म्हणायचे आहे? टेकड्यांसाठी आपल्या नक्की योजना काय आहेत आणि आपण त्या कशा साध्य करणार आहोत? या प्रक्रियेमध्ये कोणाकोणाची नक्की काय काय भूमिका असेल?

एचटीएचएस ची नक्की व्याख्या काय याबद्दल मला शंका आहेत, तशी व्याख्या अस्तित्वात आहे की नाही हेही माहीत नाही. पुस्तकांमधून मला हे माहीत आहे की एखाद्या प्लॉटच्या चारही बाजूला १:५ पेक्षा अधिक उतार असेल, किंवा तो प्लॉट अशा उतारावर असेल, ज्याचा उतार १:५ पेक्षा जास्त असेल. कंटूरची कसोटी आणखी गोंधळात टाकणारी आहे.

वरची व्याख्या सर्व परिस्थितींना लागू होते का किंवा एचटीएचएस विश्लेषणाची अधिक तार्किक पद्धत आहे का, याच्यावर अभ्यास केला पाहिजे. मी वर्तमानपत्रात वाचत असतो त्याप्रमाणे कोणत्याही प्लॉटचे दृश्य विश्लेषण हे उत्तर असू शकत नाही, कारण त्यामधून खूपच वाद निर्माण होतील. तसेच काही प्रकरणी ते उपयुक्त असू शकेल, पण काही वेळा आपण त्यातून अन्याय करू. एखादे संकल्पनात्मक धोरण लागू करण्याची ती एक पद्धत असू शकते, पण तेच धोरण असू शकत नाही. मुळात वेगवेगळ्या प्रदेशांच्या टोपोग्राफीचा अभ्यास करायला हवा, कारण जर आपण कात्रजचा किंवा पौड रस्त्याच्या उत्तरेच्या बाजूचा विचार केला, तर त्यांच्या नैसर्गिक चढामुळे संपूर्ण उपनगरालाच एचटीएटएस म्हणावे लागेल. पण अशा प्रदेशांचा त्यांच्या सभोवतालच्या विकासाबरोबरचा संबंध हासुद्धा महत्त्वाचा मुद्दा आहे. म्हणूनच एचटीएचएसची व्याख्या करण्यासाठीची एक अगदी सोपी आणि व्यवहार्य पद्धत ही तातडीची गरज आहे.

अशा वेळा असे प्रदेश जर रहिवासी क्षेत्रांनी वेढले, तर त्यांचे रक्षण करणे अवघड असते, ही वस्तुस्थिती आहे, आणि आपल्याकडे त्याची अनेक जिवंत उदाहरणे आहेत. शेवटी, जेव्हा आपण कोणतेही रहिवासी किंवा व्यावसायिक क्षेत्र निर्माण करतो, तेव्हा आधुनिक गरजांना पाठबळ देणाऱ्या घटकांची आजूबाजूच्या रिकाम्या जागा व्यापण्याची प्रवृत्ती असते, जसे की आपल्या घरात आणि इमारतींमध्ये काम करणारे मदतनीस, झाडूवाले, ड्रायव्हर, वॉचमन वगैरे. हा वर्ग स्वाभाविकपणे अशा कोणत्याही विकासकामाच्या जवळपास आपल्याला स्थापित करण्याचा प्रयत्न करतो, कारण आपल्या शहराची वाहतूक व्यवस्था खराब आहे आणि स्वतःचे वाहन राखणे हे दिवसेंदिवस महाग होत चालले आहे. 

कोणतेही धोरण मोठ्या प्रमाणात यशस्वी होण्यासाठी त्याची अंमलबजावणी स्वतःहून केली गेली पाहिजे. बफर झोन ही कल्पना फारच चांगली आहे, पण असा विचार करा की आपण एचटीएचएससाठी सुद्धा टीडीआर किंवा असा दुसरा कोणताही फायदा दिला तर, आणि ते फक्त जागा हस्तांतरित करण्यापुरते नव्हे तर ती एका ठराविक वेळेत वृक्षसंवर्धनाच्या कसोटीनुसार ती सांभाळण्यासाठी, तरी अनेक लोक पुढे येतील, त्या धोरणाचेही कोणत्याही वादाशिवाय स्वागत होईल.

त्याचप्रमाणे, एचटीएचएस वरील आत्ताच्या झोपडपट्टीच्या अतिक्रमणाबाबत, त्याचा एक वेगळे, स्वतंत्र धोरण म्हणून विचार करावा लागेल आणि आपल्याला हवे असलेल्या उपयोगासाठी ती जागा मोकळी करून घेण्यासाठी योजना बनवावी लागेल. असे करताना आत्ताच्या झोपडपट्टी वासियांना त्याच एचटीएचएसमध्ये राहू देण्यासाठी थोड्या बांधकामाला परवानगी देणे आवश्यक असेल तरीही इतर पर्यायांची व्यवहार्य शक्याशक्यता आणि आपल्याला अपेक्षित असलेले अंतिम ध्येय यांचा विचार करूनच अशी परवानगी दिली पाहिजे.     

अखेरीस, हेही खरे आहे की वेळच्या वेळी शिक्षा झाल्याशिवाय, लोकांना त्यांच्या चुकांचे गांभीर्य कळत नाही, म्हणूनच या महत्त्वाच्या प्रश्नाबद्दल एकदा बनवलेल्या कायद्यांच्या उल्लंघनाच्या बाबतीत कोणत्याही ढवळाढवळीशिवाय राबवता येईल असे धोरण असणे हेसुद्धा अनिवार्य आहे. एकंदरित, आपल्याला सर्वांना हे मान्य आहे की टेकड्या शहराकरिता महत्त्वाच्या आहेत आणि त्यांचे प्राधान्याने रक्षण केले पाहिजे, पण आपल्या डोक्यात ते अंतिम चित्र असले पाहिजे, जिथे टेकड्या फक्त संरक्षित नसतील, तर आपल्याला अभिमान वाटेल अशा राखलेल्या असतील, वरच्या चित्रात आहेत तशा लाजिरवाण्या अवस्थेत नसतील.

वर नमूद केल्याप्रमाणे, या समस्येबाबतचा पहिला अजेंडा म्हणजे खुद्द एचटीएटएसची व्याख्या करणे हा होय. मान्य, की एचटीएटएसची अचूक व्याख्या करणे हे अवघड आहे, पण जर आपण तात्पुरते आपण १:५ या कसोटीला चिकटून राहिलो, तरीही मोकळ्या जागेच्या चारही बाजूंनी असा उतार असेल, हे कदाचित शक्य नसेल. त्यामुळे जरी ३ बाजूंना १:५ पेक्षा अधिक उतार असेल, तर त्याला हिल टॉप, टेकडीचे शिखर समजले गेले पाहिजे. हिल स्लोपच्या, टेकडीच्या उतारांच्या बाबतीत, जर प्लॉटचा ७५% पेक्षा अधिक भागाला एका दिशेने १:५ पेक्षा अधिक उतार असेल, तर त्याला हिल स्लोप मानले जावे आणि दोन्ही बाबतीत आकडे डी.पी. किंवा आर.पी. रोडपासून पकडले पाहिजेत. म्हणजेच प्रवेश करण्यासाठीचा रस्ता शून्य पातळी पकडली पाहिजे आणि त्यानंतर त्याच्या तुलनेत चढ मोजला पाहिजे.

यामुळे एचटीएचएसची  स्पष्टपणे व्याख्या करण्याला मदत होईल, आणि आपल्याला त्यानुसार असे सर्व प्लॉट शोधून त्यांचे मार्किंग करून घेता येतील.

आता आपण सर्वात महत्त्वाच्या समस्येकडे वळू, या टेकड्या आपल्याला हव्या त्या प्रकारे कशा टिकवायच्या, म्हणजेच त्यांना स्वच्छ आणि हरित कसे राखायचे. ज्या ठिकाणी त्या सरकारच्या अखत्यारीत आहेत आणि अतिक्रमणांपासून मुक्त आहेत, तोपर्यंत काही प्रश्न नाही. त्यांना वेगळे करून, कुंपण घालून आपण तिथे वृक्षसंवर्धन करू शकतो. पीएमसी किंवा वनखाते हे करू शकते.

ज्या टेकड्यांवर खाजगी मालकी आहे, तिथे जर आपल्याला त्या हरित करण्याचे लक्ष्य गाठायचे असेल, तर आपल्याला काही धाडसी आणि व्यवहार्य पावले उचलावी लागतील. सध्या एचटीएचएस वर ४% रहिवासी आणि ८% शैक्षणिक कारणांसाठी बांधकाम करण्याला परवानगी आहे. पण त्या हरित करण्याबाबत काय? तसेच, किती शैक्षणिक संस्थांकडे असे प्लॉट आहेत आणि किती नवीन जागा घेऊ शकतात? तसेच, किती लोक फक्त ४% एफएसआयने, तेही तिथे काही पायाभूत सुविधा नसताना रहिवासी जागा बांधू शकतात? एचटीएचएसची संख्या पाहता, आपण पीएमसीच्या, आजूबाजूच्या २६ खेडंयाना धरून, एकूण जागेच्या किमान ९% ते १०% जागेबद्दल बोलत आहोत. हे खूप मोठे क्षेत्र आहे, आणि कोणतीही न वापरलेली जागा म्हणजे अतिक्रमणाचा धोका, विशेषतः जेव्हा आजूबाजूच्या जागेचा विकास होत असतो तेव्हा.

म्हणून, आपल्याला एचटीएचएस म्हणजे राखीव जागा मानल्या पाहिजेत आणि विशिष्ट अटींवर त्यासाठी टीडीआर दिला पाहिजे, म्हणजेच, त्यांचे अतिक्रमणमुक्त स्वरूपात हस्तांतरण केले पाहिजे, ज्याला कुंपणाची भिंत आणि वॉचमन असेल आणि पूर्णता प्रमाणपत्र देण्यासाठी वृक्षसंवर्धनाची अट असेल, उदा. प्रति हेक्टर ४०० झाडे किंवा अधिक. तसेच, आपण टीडीआर देताना एक वर्षासाठी व्याजासह काही ठेव घेऊ शकतो, जेणेकरून लोक खरेच वृक्षसंवर्धन करतील याची खात्री व्हावी. राखीव स्थितीमुळे कायदेशीररित्या टीडीआर देऊन पीएमसीला असे प्लॉट ताब्यात घेण्याचा अधिकार मिळेल.

पुणे शहरामध्ये असा टीडीआरचा अतिरेक होण्याच्या तथाकथित भीतीबद्दल, मला आपले लक्ष याकडे वेधायचे आहे की आजसुद्धा टीडीआर सह नसलेले कोणतेही विकासकाम दाखवा, जिथे १.४ इतके वापरायला परवानगी आहे. एकदा आपण टीडीआर ची तरतूद केली की त्या योजनेचा फायदा कोणाही विकसकाला घेता येईल आणि त्यासाठी टीडीआरची निर्मिती झाली आहे. तसेच, जर आपण या प्रकारे विचार केला नाही आणि थांबून राहिलो, तर बघा कशा सगळ्या टेकड्यांचा विनाश होतो ते.

आता या सगळ्या टेकड्या ताब्यात आल्यानंतर पीएमसीचे हे काम असेल की त्यांना संरक्षण देणे आणि त्यांचे सौंदर्य वाढवणे. त्यासाठी वनराईसारख्या एनजीओची मदत घेता येईल. तसेच टाटा, बजाज यासारख्या प्रतिष्ठित गटांना देखरेखीसाठी काही टेकड्या घेण्याला सांगता येईल. अगदी अशा फर्म्सना त्या ठिकाणी वृक्षसंवर्धनाबरोबर पवनचक्क्या, सूर्यऊर्जेचे प्लांट यासारख्या अपारंपरिक ऊर्जा स्रोतांसारखे उपक्रम तिथे स्थापन करण्याची परवानगी देता येईल. हे प्रदेश आपण ऊर्जा उद्याने म्हणून विकसित करू शकतो.

या प्रश्नावरती अनेक सेमिनार/मीटींग्ज झाल्या आहेत आणि अनेकांनी या विषयाबाबत त्यांचे विचार मांडले आहेत. त्यांच्या हेतूंबद्दल पूर्ण आदर असूनही यापैकी बहुसंख्य लोकांचे लक्ष अशा गोष्टींवर केंद्रित होते, ज्या फक्त जमीन ताब्यात घेतल्यानंतर शक्य होतील. म्हणजेच जाहिराती किंवा कर वगैरे. आपण ज्याबद्दल बोलत आहोत, ते मुख्यतः पीएमसीच्या मालकीच्या नसलेल्या जमिनीबद्दल आहे आणि वृक्षसंवर्धन सोडाच, पण आपल्याला त्याच्याभोवती कुंपण घालायचे असेल, किंवा अशा कोणत्याही कृतीसाठी आपल्याला ती आपल्या मालकीची असणे गरजेचे आहे.

मुख्य चिंता आहे ती खाजगी जागेची आणि हे विसरू नका की जरी जमीन सरकारी मालकीची असेल, तरीही संबंधित खाती भरपाई दिल्याशिवाय तिचा ताबा सोडणार नाहीत! खाजगी मालकीमध्ये दोन प्रकारचे स्टेकहोल्डर आहेत, जे खरोखर लहान मालक आहेत ज्यांनी त्यांच्या घरासाठी लहान जागा खरेदी केल्या आहेत. आणि दुसरे आहेत ते गुंतवणूकदार, किंवा ज्यांना अनेकजण विकसक वर्गातील समजतील, ज्यांनी मोठ्या जागा त्यांच्या किंमती वाढतील यावर डोळा ठेवून त्यातून पैसा मिळवण्यासाठी घेतल्या आहेत. या दोन्ही घटकांचे स्वतःचे हेतू आहेत आणि म्हणूनच ते बीडीपीच्या बांधकाम नको या धोरणाला विरोध करत आहेत. 

आधीच्या वर्गातील लोकांसाठी म्हणजेच लहान स्टेकहोल्डरसाठी आपण जलसिंचन खात्यासारखी संकल्पना वापरू शकतो, म्हणजे धरण बांधण्याच्या वेळी लोकांचे पुनर्वसन करणे. या लोकांना त्यांचे घराचे स्वप्न पूर्ण होण्यात स्वारस्य असते. आणि हे लक्षात ठेवा की रेडी रेकनर रेट हे काहीच्या काही असतात, उदा. बाणेरमध्ये कोठेही जमिनीची जागा २००० रुपये प्रति चौरसफूट आहे, आणि रेडी रेकनर रेट पहा बरं. त्यामुळे पीएमसीने कडेच्या क्षेत्रातील, अगदी पीएमसी सीमेच्या बाहेरील सपाट जमीनसुद्धा खरेदी केली पाहिजे, रस्त्याचे जाळे आणि पाण्याच्या लाईन तसेच पीएमटी बस सेवा यांसहित त्या जागी ३००० चौरसफूट चे प्लॉट तयार करावेत आणि या लोकांना प्लॉट बदलून घेण्याचा पर्याय द्यावा. बहुसंख्य लोक आनंदाने तिकडे जातील, कारण त्यांना टेकडीवर अशा प्रकारच्या पायाभूत सुविधा कधीच मिळणार नाहीत, आणि त्यांना जिथे त्यांची घरे बांधता येतील अशा जागेमध्ये अधिक स्वारस्य असते, त्या विशिष्ट जागेमध्ये नाही. अशा प्रकारे पीएमसी बीडीपी जमीन खूप स्वस्तात मिळवू शकेल, आणि हीच संकल्पना आपण सरकारी जमिनीसाठी सुद्धा वापरू शकतो, कारण कडेच्या क्षेत्रातील जमीन खूपच स्वस्त दरात मिळू शकते. आपण त्यासाठी बजेटमध्ये आत्तापासून तरतूद करू शकतो.

दुसऱ्या घटकाला हाताळणे कठीण आहे कारण ते सामर्थ्यवान आहेत. ते वेळ गेला तरी जमीन आपल्याकडे पकडून ठेवू शकतात आणि वाट पाहू शकतात. पण जर आपण या मॉडेलवर यशस्वीरित्या काम करू शकलो, तर आपण त्यांना सांगू शकतो, की बघा, रेडी रेकनर रेट घ्या नाहीतर, किंवा स्थलांतर करा किंवा कोर्टात जा, पण काही झाले तरी बांधकाम करायचं नाही! या वर्गाने गुंतवणूक केली आहे आणि त्या जमिनीचे काय होते याच्याशी त्यांना देणंघेणं नाही. एकदा त्यांना हे लक्षात आले की इथे बांधकाम करताच येणार नाही, तर त्यांचे त्यातले स्वारस्य संपेल आणि तेही दुसरीकडे जातील.

पण आपण टीडीआर बद्दल बोलायला लागलो, की मला वाटते कोणतेही कोर्ट % प्रमाणे स्वीकारणार नाही कारण मग संपूर्ण जमिनीसाठी रेडी रेकनर रेट का आणि आपण टीडीआर देऊ त्या % जमिनीसाठी का नाही? मग पुन्हा विचार करता असे वाटते की आपण पूर्ण टीडीआर दिला तरी हरकत नाही कारण ज्याच्यावर आपण टीडीआर लावू शकतो ती रहिवासी जमीन डीपीने निश्चित केलेली असते आणि ती उपलब्ध रहिवासी जमिनीच्या ४०% पेक्षा जास्त होऊ शकत नाही. त्याचा परिणाम असा होईल की इतका टीडीआर उपलब्ध होईल की टीडीआरचे दर खूपच कमी होतील पण तो वापरण्यासाठीची जमीन निश्चित असेल. यामुळे परवडणाऱ्या घरांसाठी तसेच पुनर्बांधकाम प्रकल्पांसाठी मदत होईल जे आता टीडीआर दरांमुळे कोणत्याही व्यक्तीसाठी बजेटच्या बाहेर जातात.

याचाही विचार करा की जर आपण ती राखीव म्हणून घोषित केली आणि मग एखादा पक्ष विशेषतः दुसरा घटक कोर्टात जाऊ शकतो, की जर तुम्ही मला १००% रेडी रेकनर रेटने पैसे देत असाल, तर मग १००% टीडीआर का नाही? आपण जर बीडीपीसाठी टीडीआर स्वरूपात भरपाई नाही असे धोरण केले तरच फक्त आपली या दाव्यातून सुटका होऊ शकते. पण कोर्टाला तार्किक दृष्ट्या ऑर्डर द्यावी लागेल कारण या तर्काप्रमाणे धरणाच्या बॅकवॉटरखालच्या जमिनींसाठी सुद्धा भरपाई देता येऊ शकणार नाही. आरक्षण म्हणजे आरक्षण, बांधकाम करता येवो अथवा नाही, जर आपण एखाद्या माणसाकडून जमिनीची मालकी घेत असू, तर कोर्ट नेहमी हेच पाहील की त्याला योग्य स्वरूपात योग्य भरपाई मिळेल. आपल्याला धोरण ठरवताना हा घटक लक्षात ठेवला पाहिजे.

जेथे झोपडपट्ट्या आहेत त्या टेकड्यांसाठी आपण झोपडपट्टीवासियांसाठी घरांच्या योजना, आंशिक टीडीआर आणि आंशिक रित्या टेकड्यांवरच विकासाला परवानगी देणे, मात्र वृक्षसंवर्धनासाठीच्या काटेकोर अटींसह या गोष्टी करू शकतो. त्यामुळे किमान आत्ताच्या झोपडपट्ट्या मोकळ्या व्हायला मदत होईल.

आपल्याला एकूण परिस्थिती खोलवर समजून घेणे आवश्यक आहे. जर आपण बीडीपीला राखीव म्हणत असू, तर तिथे कोणत्याही बांधकामाला परवानगी असणार नाही, आणि मग फक्त टीडीआर किंवा त्यासाठी पैसे देऊनच जागा ताब्यात घेता येऊ शकते. केंद्रसरकार जमिनींच्या अधिग्रहणासाठी धोरण आखत आहे आणि त्यांनी रेडी रेकनर मधील जमिनीच्या दराच्या दुप्पट भरपाई देण्याचा प्रस्ताव दिला आहे. यामुळे अधिग्रहणाचा खर्च दुप्पट होणार आहे, तसेच सर्वात महत्त्वाचे हे की जर जागा ५ वर्षात वापरली नाही तर आरक्षण रद्द होईल! त्यामुळे कोणीतरी संपूर्ण प्रक्रियेलाच आव्हान देऊ शकते! याबद्दलच्या वर्तमानपत्रातील बातम्यांची कात्रणे पहा.

दुसऱ्या बाजूला, जर आपण बांधकाम करू दिले, अगदी १% सुद्धा तर ते आरक्षण राहणार नाही आणि पीएमसी कधीच त्याचा ताबा घेऊ शकणार नाही. जमीन त्या त्या मालकाच्या ताब्यात राहील आणि या जमिनींवर हरितीकरण केले जाण्याच्या उद्देशाची अंमलबजावणी होण्याची खात्री करण्याची जबाबदारी प्रशासनाची राहील.

शहरातील अन्य अशा प्रकरणांचा अभ्यास केला पाहिजे आणि ही वस्तुस्थिती आहे की आपल्याकडे सार्वजनिक वाहतुकीसारख्या महत्त्वाच्या समस्यांसाठीसुद्धा निधी नाही. आणखी महत्त्वाचे हे आहे की अशा निधीचे योग्य वितरण झाले पाहिजे, कारण या प्रक्रियेवर एनजीओंचे काही नियंत्रण नसेल, आणि मग आपण जमिनीचे अधिग्रहण आणि टेकड्यांच्याबाबतीत आपल्याला जो अंतिम परिणाम हवा आहे, त्याची निश्चिती कशी करू शकू?

महान पर्यावरणतज्ञांनी म्हटल्याप्रमाणे आता फक्त टेकड्यांच्या थोड्या तुकड्यांबद्दल नव्हे तर संपूर्ण शहराच्या जैवविविधतेबद्दल विचार करण्याची वेळ आली आहे!

सादर,

-- 
संजय देशपांडे

संजीवनी देव.

एन्व्हो-पॉवर कमिटी, क्रेडाई, पुणे

संजीवनीमधील आमचे तत्त्वज्ञान आणखी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!

http://visonoflife.blogspot.com/

संजीवनीची सामाजिक बाजू!

http://www.flickr.com/photos/16939159@N05/sets/72157625491480779/

www.sanjeevanideve.com

हरित विचार, जीवन विचार