प्रत्येक वस्तूची रचना करताना तिच्यापेक्षा
मोठ्या वस्तूच्या संदर्भात तिचा विचार करावा- म्हणजे एखाद्या खोलीतील एक खुर्ची, एका
घरातील एक खोली, वातावरणातील एक घर, शहराच्या योजनेतील वातावरण...... एलियल सारीनेन
पुणे मोठ मोठे कटआउट्स
आणि वाढदिवसाच्या शुभेच्छा देणाऱ्या अनावश्यक फलकांसाठी प्रसिद्ध आहे, अर्थात त्यातील
काही फलक जनजागृतीसाठीही असतात, एफसी रस्त्यावरच्या अशाच एका फलकाने माझे लक्ष वेधून
घेतले. त्यावर विकासक/अभियंत्यांच्या संघटनेची एक प्रश्नावली होती आणि येणाऱ्या जाणाऱ्यांना
काही प्रश्न विचारण्यात आले होते की शहरातील इमारतींचा एफएसआय वाढवणे योग्य आहे का
आणि शहरातील पायाभूत सुविधा आधीच कमकुवत असताना आणि सध्याच्या लोकसंख्येसाठी अपुऱ्या
असताना शहराची आणखी वाढ होऊ देणे योग्य आहे का. लोकसंख्या आणखी वाढू देणं, नव्या उद्योगांना
तसंच विकासाला म्हणजेच नव्या इमारती होऊ देणं व्यवहार्य आहे का!
व्यवसायाने अभियंता
तसंच विकासक असल्यामुळे त्या फलकानं माझं लक्ष वेधून घेतलं आणि मी त्यावर विचार करु
लागलो! शहर का व कसे वाढते? केवळ अतिरिक्त एफएसआय न देऊन आपण शहराची
वाढ रोखू शकतो का? आपल्याला खरंच आपल्या शहरांची वाढ थांबवायची आहे का?
मला असं वाटतं की तिसऱ्या
प्रश्नामध्ये पहिल्या दोन प्रश्नांचं उत्तर दडलं आहे! आपल्याला या शहराची वाढ का थांबवायची आहे? एखादी रेल्वे जर खचाखच भरलेली असेल तर आणखी नवे यात्रेकरु कुणालाच नको असतात! मात्र नव्या प्रवाशांना रोखण्याचा आपल्याला अधिकार आहे का,
कारण काही काळापूर्वी आपणही रेल्वेमध्ये नवीन प्रवासीच होतो? एका मर्यादेनंतर कुठल्याच डब्यात जागा राहणार नाही आणि सर्वच
प्रवाशांना त्रास होईल हे मान्य आहे. मात्र रेल्वेला आणखी डबे जोडले जाऊ शकतात किंवा
पुढची गाडीही पकडता येते. मात्र पुणे शहरासाठी आपल्याला असा पर्याय आहे का? शहराकडे होणारे स्थलांतर हे काही नवीन नाही, शहरांमध्ये पायाभूत
सुविधांची कमरता आहे मात्र लहान गावे आणि खेड्यांमध्ये त्यांचा अभाव आहे. एखाद्या गोष्टीचा
अभाव असण्यासाठी तुमच्याकडे काहीतरी मूलभूत असलं पाहिजे मात्र अनेक गावांमध्ये मूलभूत
सुविधाच नाहीत त्यामुळे अधिकाधिक लोक शहरात स्थलांतरित होत आहेत ज्यामुळे ही शहरं महानगरं
बनताहेत! कुणीही आपलं मूळ ठिकाण इच्छेनं सोडत नाही, बहुतेक वेळा तो नाइलाजानं
घेतलेला निर्णय असतो, सध्याचा महागाईचा दर बघता शहरातील जीवन गावातील जीवनापेक्षा जास्त
महाग असतं हे तथ्य आहे. म्हणूनच एखादी व्यक्ती आपल्या गावातून, खेड्यातून बाहेर पडून
शहरात का येते हा अभ्यासण्यासारखा प्रश्न आहे.
लोक शहरात स्थलांतर
करताहेत हे स्वीरल्यानंतर आपण त्यावर आळा कसा घालणार हा मुद्दा आहे? आपण इथे कुठल्या प्रकारची यंत्रणा विकसित केली आहे आणि ही यंत्रणा
कार्यरत ठेवण्यासाठी कशाची गरज आहे याचा विचार करा?
आपल्याकडे शहरासाठी विकासाच्या
योजना आहेत आणि त्यामध्ये पुढील २० वर्षांचा विचार करण्यात आला आहे असे म्हटले जाते.
हे जर खरे असेल तर मग शहरातील लोकसंख्या अतिशय वाढत असल्याबद्दल आपण का चिंता करत आहोत! विकास योजना तयार करताना याचा विचार नक्कीच करण्यात आला असेल,
ज्यामध्ये या लोकसंख्येसाठी पायाभूत सुविधांचा समावेश आहे. आपण
अतिशय संथपणे विकास योजना बनवतो आणि त्याहूनही संथपणे त्यांची अंमलबजावणी करतो. उदाहरणार्थ
वाढीव पीएमसी मर्यादेच्या डीपीचे उदाहरण घ्या, त्याला गेल्या ७-८ वर्षात अजूनही मंजुरी
मिळालेली नाही आणि प्रत्यक गट त्यावर आपलं रडगाणं गातोय! एक शहर म्हणून आपण जी योजना तयार केली आहे त्यालाच मंजुरी मिळवण्यात
आपण अपयशी ठरलो आहोत आणि अतिरिक्त एफएसआय न देऊन आपण नवी वाढ रोखत आहोत.
इथे एफएसआयची संकल्पना
समजून घेणे आवश्यक आहे, याचा अर्थ आहे चटई क्षेत्र निर्देशांक म्हणजे एखाद्या जमीनीवर
तुम्ही किती बांधकाम करु शकता. पुणे शहरात तो सर्वसाधारणपणे १ आहे, म्हणजे आपण जमीनीएवढेच
बांधकाम करु शकतो. गावठाणात म्हणजे जुन्या शहरात २ तर जिथे सध्या रहिवाशांची संख्या
जास्त आहे तिथे तो २.३७५ पर्यंत आहे. वाड्यांसारख्या जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासासाठी
तो कमी आहे. याशिवाय टीडीआरही दिला जो त्या जमीनीवरील एफएसआयच्या ०.६० पट असतो. मात्र
प्रक्रियेतील विलंबामुळे टीडीआर ही बांधकाम व्यवसायातील दुर्मिळ बाब बनली आहे. या सगळ्या
घटकांमुळे घरांच्या किंमतींवर कसा परिणाम होतो.
हे शहर आधीच भविष्यातील
महानगराप्रमाणे वाढले आहे आणि त्यामुळे आपल्या जीवनशैलीच्या मागण्याही वाढल्या आहेत.
या मागण्या पूर्ण करण्यासाठी आपल्याला मनुष्यबळाची आवश्यकता आहे आणि त्या मनुष्यबळाला
राहण्यासाठी घरांची आवश्यकता असते. ज्या शहरामध्ये रोजगाराच्या नव्या संधी निर्माण
होतात तिथे बांधकाम व्यवसायाची उलाढाल वाढते. पुण्यामध्ये माहिती तंत्रज्ञान, उत्पादन/ऑटो उद्योग, शिक्षण उद्योग आणि वेगाने वाढणारा सेवा उद्योग इत्यादी
उद्योग आहे. हे सर्व उद्योग शहराची गरज आहेत कारण त्यामुळे शहरामध्ये हजारो लोकांना
रोजगार मिळतो, या हजारो लोकांना घरांचीही गरज असते. ही घरे रास्त दरात, पाणी, सांडपाणी,
वीज आणि दळणवळण अशा मूलभूत सुविधांसह मिळावीत अशी अपेक्षा असते. इथे आपण मनोरंजन, शिक्षण
आणि वैद्यकीय अशा सांस्कृतिक तसंच सामाजिक सुविधांबद्दल विचारही करत नाही! आपण या पैलूकडे दुर्लक्ष करत आहोत आणि म्हणूनच लोक या निष्कर्षापर्यंत
पोहोचले आहेत की शहराची वाढच थांबवावी! सध्याच्या मागण्याच पूर्ण करता येत
नसतील तर विस्तार करण्यात काय अर्थ आहे. तसं झालं तर आपण आपलाच घात करुन घेऊ असं माझं
मत आहे. कारण विकास कामांसाठी आपल्याला पैसा हवा असतो आणि तो विकासामुळे विविध स्वरुपात
महसूल म्हणून मिळणार आहे. आपण जुन्या संस्थांचा कर वाढवण्यासाठी काहीच करत नाही मग
आपण जर नव्या उद्योगांवर प्रतिबंध घातला किंवा त्यावर बंधने घातली, आयटी पार्क किंवा
बांधकाम थांबवले तर आपण पैसा कुठून उभारणार आहोत?
पीएमसीच्या ताळेबंदातील
बहुतेक आवक विकास शुल्क तसेच जकात कराद्वारे होते. आपण जर उत्पन्नाचा पर्यायी स्त्रोत
शोधला तर काय होईल? मला असे वाटते उत्तर नाही असेल!
शहराचा विकास होऊ
दे आणि आपण त्यासाठी आजूबाजूच्या शहरांचे उदाहरण घेऊ, त्यांनी वाढत्या लोकसंख्येला
कसे तोंड दिले हे पाहू. नागपूरपासून ते अहमदाबादपर्यंत अनेक उदाहरणे आहेत मात्र प्रश्न
असा आहे की आपण खरोखरच अशा गोष्टींचा स्वीकार करायला तयार आहोत का? एकाच ठिकाणी जास्त लोकसंख्या वाढण्यामागे एफएसआय हा मुद्दा असल्यासारखे
वाटते मात्र तो खरा गुन्हेगार नाही. उदा. हैदराबादमध्ये एफएसआयसारखी संकल्पनाच नाही,
तुम्ही स्थानिक प्रशासनाला हप्ते देऊन, तसेच बांधकामाच्या दोन्ही बाजूंना जागा सोडणे,
पार्किंग अशा नियमांचे पालन करुन तुम्हाला हवे तेवढे बांधकाम करु शकता आणि तरीही तिथे
पायाभूत सुविधांविषयी समस्या नाहीत. तिथे घरांच्या किंमती नियंत्रणात असल्यामुळे अधिकाधिक
कंपन्या त्या शहराचा पर्याय निवडत आहेत. इतरही अनेक शहरांनी एफएसआयबाबत उदार धोरण अवलंबले
आहे आणि एफएसआय नियंत्रण असूनही आपल्याला जे प्रश्न भेडासवतात ते त्यांना नाहीत.
मला वाटते व्यवस्थितपणे
आणि वेळेत नियोजन करणे आणि नियोजनानंतर त्याची अंमलबजावणी करणे ही काळाची गरज आहे.
वरील अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे कुठले नियम/धोरणे आपला विकास थांबवतील किंवा कमी
करतील हे ठरवण्यापूर्वी नियोजनाची संकल्पना समजून घेणे आवश्यक आहे. नाहीतर आपली अवस्था
“शेखचिल्लीसारखी होईल, ज्याने तो ज्या फांदीवर बसला होता तीच कापली”!
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे
संजीवनीची विचारणी जाणून घेण्यासाठी कृपया
माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!
संजीवनीची सामाजिक बाजू!
