ज्ञानामध्ये
केलेली गुंतवणूक सर्वोत्तम व्याज देते...
बेंजामिन
फ्रँकलिन.
जवळपास वर्षभर आपण याठिकाणी भेटतोय आता काही
महिन्यातच नवीन वर्ष येईल! अजूनही या शहराच्या वाढीच्या विविध पैलूंविषयी बोलण्यासारख्या
कितीतरी गोष्टी आहेत, वर्ष कसं सरलं हे मला जाणवलंही नाही!
नुकतीच मी टीव्हीवर एक जाहिरात पाहिली, त्यामध्ये एक शास्त्रज्ञ भारतीयांच्या एका चमूला नासाच्या रॉकेटविषयी माहिती देत असतो व त्याच्या छोटेखानी भाषणानंतर एक व्यक्ती त्याला सहजपणे विचारते " कितना देती है?" अर्थातच हा प्रश्न नासाच्या शास्त्राज्ञाला आचंबित करतो, कारण तो प्रश्न रॉकेटच्या सरासरी विषयी असतो! या जाहिरातीचं सार म्हणजे आपला देश एखादं वाहन एक लिटर पेट्रोलमागे वाहन सरासरी किती मैल चालतं यावर अधिक जोर देतो व त्याच्या दर्जाकडे नाही. रियल इस्टेटचा विचार करता, या क्षेत्रात गुंतवणुकीसाठी विचार करणा-या प्रत्येकाला एकच प्रश्न पडतो," पुढच्या वर्षी इथला दर किती असेल?"
इथे फ्रंकलिनच्या अवतरणाचा विचार करावासा वाटतो कारण माहिती घेण्यात कुणालाच स्वारस्य नसतं, प्रत्येकाला केवळ परिणाम हवा असतो. ज्ञानात गुंतवणूक करणं म्हणजे रियल इस्टेटविषयी माहिती घेणं! अमेरिकेमध्ये २० व्या दशकात आलेल्या गोल्ड-रशच्या बाबतीत जसं घडलं तसंच रियल इस्टेटमध्येही सहा महिन्यात दाम दुप्पट होतील असं अनेकांना वाटतं! काही ठिकाणी हे खरं असलं तरी बहुतेक वेळा असं होत नाही! यासाठी गेल्या काही वर्षात शहराची वाढ कशी झाली आहे हे लक्षपूर्वक पाहिलं पाहिजे या वाढीचे कल कसे आहेत यांचा अभ्यास केला पाहिजे व त्यानंतरच रियल इस्टेटमध्ये किती, कुठे व का गुंतवणूक करायची याचा निर्णय आपण घेतला पाहिजे.
नुकतीच मी टीव्हीवर एक जाहिरात पाहिली, त्यामध्ये एक शास्त्रज्ञ भारतीयांच्या एका चमूला नासाच्या रॉकेटविषयी माहिती देत असतो व त्याच्या छोटेखानी भाषणानंतर एक व्यक्ती त्याला सहजपणे विचारते " कितना देती है?" अर्थातच हा प्रश्न नासाच्या शास्त्राज्ञाला आचंबित करतो, कारण तो प्रश्न रॉकेटच्या सरासरी विषयी असतो! या जाहिरातीचं सार म्हणजे आपला देश एखादं वाहन एक लिटर पेट्रोलमागे वाहन सरासरी किती मैल चालतं यावर अधिक जोर देतो व त्याच्या दर्जाकडे नाही. रियल इस्टेटचा विचार करता, या क्षेत्रात गुंतवणुकीसाठी विचार करणा-या प्रत्येकाला एकच प्रश्न पडतो," पुढच्या वर्षी इथला दर किती असेल?"
इथे फ्रंकलिनच्या अवतरणाचा विचार करावासा वाटतो कारण माहिती घेण्यात कुणालाच स्वारस्य नसतं, प्रत्येकाला केवळ परिणाम हवा असतो. ज्ञानात गुंतवणूक करणं म्हणजे रियल इस्टेटविषयी माहिती घेणं! अमेरिकेमध्ये २० व्या दशकात आलेल्या गोल्ड-रशच्या बाबतीत जसं घडलं तसंच रियल इस्टेटमध्येही सहा महिन्यात दाम दुप्पट होतील असं अनेकांना वाटतं! काही ठिकाणी हे खरं असलं तरी बहुतेक वेळा असं होत नाही! यासाठी गेल्या काही वर्षात शहराची वाढ कशी झाली आहे हे लक्षपूर्वक पाहिलं पाहिजे या वाढीचे कल कसे आहेत यांचा अभ्यास केला पाहिजे व त्यानंतरच रियल इस्टेटमध्ये किती, कुठे व का गुंतवणूक करायची याचा निर्णय आपण घेतला पाहिजे.
लक्षात ठेवा फ्लॅट, दुकान किंवा जमीनीचा तुकडा ही तुम्ही शेअर किंवा
सोन्यात केलेल्या गुंतवणुकीपेक्षा महाग गुंतवणूक असते. आपण शेअर किंवा सोनं जसं थोडंसं
खरेदी करु शकता तसा पर्याय रियल इस्टेटमध्ये नसतो. म्हणजे आपण आपल्या खिशाप्रमाणे एखादी
खोली किंवा काही चौरस फूट खरेदी करु शकत नाही. किंबहुना आपल्या देशात बहुतेक लोक आयुष्यात
एकदाच घर खरेदी करतात व त्यामुळेच हा गुंतवणुकीसाठी अतिशय चांगला पर्याय आहे, म्हणूनच
त्याची प्रचंड मागणी आहे! म्हणून
जर एकीकडे वाढती लोकसंख्या देशासाठी शाप असली तरी दुसरीकडे रियल इस्टेटसाठी ते वरदानच
आहे. आपण जमीन
वाढवू शकत नाही, त्यामुळे लोकसंख्या वाढेल तशी जमीन अधिक दुर्मिळ होत जाईल हे तथ्य
आहे. आपण मागील
दशक पाहिलं तर झपाट्यानं शहरीकरण झालेलं दिसून येईल व पुढेही असाच कल राहणार आहे. अधिकाधिक लोक लहान गावांमधून
मोठ्या शहरांमध्ये स्थलांतरित होतील व शहरांमधील लोक महानगरांमध्ये स्थलांतरित होतील! या प्रक्रियेमध्ये एक घटक महत्वाचा
ठरेल तो म्हणजे जे शहर रोजगाराच्या सर्वाधिक संधी व चांगले राहणीमान देईल त्याला सर्वाधिक
प्राधान्य दिले जाईल. या बाबतीत
पुणे आपल्या राज्यात सर्वात आघाडीवर आहे!
आता या
शहरामध्ये रियल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी कोणते पर्याय आहे हे आपल्याला पाहायला
पाहिजे. सर्वप्रथम
आपल्याला किती वर्षांसाठी गुंतवणूक करायची आहे याचा विचार करायला पाहिजे व त्यानंतर
आपल्या खिशाचा. कुठल्याही
गुंतवणुकीप्रमाणे इथेही जास्तीत जास्त परतावा हवा असेल तर सुरुवात कमी गुंतवणुकीनेच
करायला पाहिजे. मात्र
त्याचवेळी आपण लक्षात ठेवायला हवे की आपल्या देशात रियल इस्टेट सर्वात असंघटित क्षेत्र
आहे व आपण ज्या लोकांकडे गुंतवणूक करणार आहोत ते अतिशय काळजीपूर्वक निवडायला पाहिजेत. त्यामुळे वैयक्तिक पातळीवर बोलायचं
झालं तर आपण ज्याच्याकडून सदनिका किंवा जमीनीचा तुकडा विकत घेणार आहात तो विकासक किंवा
बिल्डर कसा आहे याची पूर्ण माहिती घ्या. त्याशिवाय माझं असंही मत आहे की आपण बांधकाम
व्यवसाय क्षेत्रातील नसाल तर जमीनीचा तुकडा घेण्याऐवजी सदनिका/कार्यालय/ किंवा दुकान अशी मालमत्ता घ्या. इथे बरेच जण माझ्यावर टीका करतील मात्र दिवसेंदिवस जमीनीच्या
तुकड्याची देखभाल करणं अवघड होत चाललंय. केवळ प्रत्यक्ष अतिक्रमणच नाही तर कायदेशीर
अतिक्रमणापासूनही आपल्याला जमीन वाचवायला लागते. कायदेशीर अतिक्रमण म्हणजे जमीनीविषयीच्या
स्थानिक कायद्यांमध्ये विभागांमध्ये किंवा आरक्षणात बदल. यासाठी उदाहरणादाखल सध्याचा डोंगर
माथा व डोंगर उतारावरील बीडीपी म्हणजे बायो डायव्हर्सिटी पार्कचा मुद्दा. अशी शेकडो उदाहरणं देता येतील
की सामान्य माणसांनी काही वर्षांपूर्वी शहराच्या जवळपास चांगली गुंतवणूक म्हणून, पुढेमागे
स्वतःचं घरं बांधता येईल म्हणून जमीनींचे लहान तुकडे विकत घेतले व आता या जमीनी ना-विकास
विभाग म्हणून घोषित करण्यात आल्यामुळे किंवा त्यांना फक्त ४% एवढाच चटई क्षेत्र निर्देशांक मिळाल्यामुळे अडचणीत
आल्या आहेत, त्यामुळे या लोकांना जमीनींची जी किंमत अपेक्षित होती त्यापेक्षा अतिशय
कमी किंमत आहे. रस्ते रुंदीकरणाच्या बाबतीतही
असंच होतं कारण आपण जेव्हा जमीन खरेदी करता तेव्हा आपल्याला असं वाटतं की ती सध्याच्या
रस्त्याला लागून आहे, मात्र प्रादेशिक किंवा विकास योजनेमध्ये रस्त्याचे रुंदीकरण केलं
जातं व आपली जमीन रस्ते रुंदीकरणात गेल्याचं आपल्याला समजतं! टीडीआर मूल्य आहे हे मान्य केलं
तरी सामान्य माणसाला टीडीआर मिळणं ही एक लांबलचक प्रक्रिया आहे! त्यामुळेच आपण जर जमीन रोजच्या
रोज पाहू शकत नसाल, त्याच्या कायदेशीर बाबींवर नियंत्रण ठेवू शकत नसाल तर सदनिकेसारखी
मालमत्ता खरेदी करणंच योग्य ठरेल जी आपण कुलुपबंद ठेवू शकता किंवा वापरु शकता! महानगरपालिका किंवा जिल्हाधिका-यांनी
मंजुरी दिलेल्या आराखड्यातील जमीनीचे तुकडे खरेदी करण्याबाबत आपण नक्कीच विचार करु
शकता. ते सुरक्षितही आहे. मात्र तिथे जास्त गुंतवणूक करावी लागेल.
आपण तयार बांधकाम खरेदी करायचा निर्णय घेतल्यानंतर किती वर्षांसाठी
गुंतवणूक करणार आहोत याचा विचार केला पाहिजे.
रियल इस्टेटमध्ये अल्पकालीन गुंतवणुकीचा विचार करु
नका, गुंतवणुकीला चांगली किंमत मिळण्यासाठी किमान ३-५ वर्षांचा काळ जायला हवा. मला आजपर्यंत तरी एकही अशी व्यक्ती
भेटली नाही जिने सदनिकेमध्ये गुंतवणूक केली आहे व ५ वर्षांनी तिला आपले पैसे वाया गेले
आहेत असे वाटले असेल! दुकानापेक्षाही
सदनिका किंवा रो-हाउसिंगमध्ये गुंतवणूक करणे अधिक चांगला पर्याय आहे कारण दुकान खरेदी
करताना विकासकाने त्यावर आधीच प्रीमियम आकारलेला असतो त्यामुळे आपल्याला ते महाग पडते. तरीही दुकान खरेदी करायचे असल्यास
आसपासच्या भागातील वाढीची क्षमता पाहून, दुकानाचा आकार तसंच ठिकाण निवडा. आपल्या शहरामध्ये
मुख्य रस्तावर व तळ मजल्यावरील दुकानांना चांगली किंमत मिळते हे तथ्य आहे, त्यामुळे
निवड करताना हे लक्षात ठेवा. मोठ्या
आकाराच्या शोरुमना नंतर ग्राहक मिळणे अवघड होते. आपली काही काळ थांबायची तयारी असेल
तर शोरुम दीर्घकाळ भाड्याने देणे हा देखील चांगला पर्याय होऊ शकतो.
खिशाला परवडत असेल तर इतर कुठल्याही पर्यायापेक्षा सदनिका /रो हाउसमध्ये गुंतवणूक अतिशय सुरक्षित आहे. आपल्याला किती भाडे मिळणार आहे याचा विचार करु नका कारण ते गणित कधीच जुळणार नाही, त्यापेक्षा भाडे हा तुम्हाला तुमच्या मूळ गुंतवणुकीवर मिळणारा बोनस समजा, कारण मूळ गुंतवणुकीची किंमत दर वर्षी वाढतच जाणार आहे. निवासी पर्यायांचा विचार करताना आजूबाजूच्या उपनगरांमध्ये वाढीचा कल कसा राहिला आहे, किमतींमध्ये किती बदल झाला आहे याचा जरा अभ्यास करा. आपण जसे शहाराच्या मध्यापासून दूर जाल तसे दर कमी होत जातील, मात्र हा नियम सगळीकडे लागू होणार नाही. उदाहरणार्थ भुसारी कॉलनीपेक्षा बावधनचे दर जास्त आहेत किंवा औंध गावठाणापेक्षा बाणेरचे दर जास्त आहेत. विशिष्ट भागातील पायाभूत तसेच सामाजिक सुविधांवर त्या भागातील मागणी अवलंबून असते, व त्यावर त्या भागातील दर कसे वाढतील हे अवलंबून असते. आपल्या देशात अनेक ठिकाणी आपण पाहतो की आधी इमारती बांधल्या जातात व त्यानंतर रस्ते, पाणी, सांडपाणी इत्यादी सोयी सुविधा विकसित होतात. त्यामुळे केवळ सध्याच्या परिस्थितीवर जाऊ नका, आणखी एक महत्वाची बाब म्हणजे आपण कुठलीही इमारत निवडली तरी तिथपर्यंत जाण्यासाठी कायदेशीर/अधिकृत रस्ता असल्याची खात्री करुन घ्या. कारण कुणीही विकासक घर बांधल्यानंतर रस्ता तयार करण्याची खात्री देणार नाही.
खिशाला परवडत असेल तर इतर कुठल्याही पर्यायापेक्षा सदनिका /रो हाउसमध्ये गुंतवणूक अतिशय सुरक्षित आहे. आपल्याला किती भाडे मिळणार आहे याचा विचार करु नका कारण ते गणित कधीच जुळणार नाही, त्यापेक्षा भाडे हा तुम्हाला तुमच्या मूळ गुंतवणुकीवर मिळणारा बोनस समजा, कारण मूळ गुंतवणुकीची किंमत दर वर्षी वाढतच जाणार आहे. निवासी पर्यायांचा विचार करताना आजूबाजूच्या उपनगरांमध्ये वाढीचा कल कसा राहिला आहे, किमतींमध्ये किती बदल झाला आहे याचा जरा अभ्यास करा. आपण जसे शहाराच्या मध्यापासून दूर जाल तसे दर कमी होत जातील, मात्र हा नियम सगळीकडे लागू होणार नाही. उदाहरणार्थ भुसारी कॉलनीपेक्षा बावधनचे दर जास्त आहेत किंवा औंध गावठाणापेक्षा बाणेरचे दर जास्त आहेत. विशिष्ट भागातील पायाभूत तसेच सामाजिक सुविधांवर त्या भागातील मागणी अवलंबून असते, व त्यावर त्या भागातील दर कसे वाढतील हे अवलंबून असते. आपल्या देशात अनेक ठिकाणी आपण पाहतो की आधी इमारती बांधल्या जातात व त्यानंतर रस्ते, पाणी, सांडपाणी इत्यादी सोयी सुविधा विकसित होतात. त्यामुळे केवळ सध्याच्या परिस्थितीवर जाऊ नका, आणखी एक महत्वाची बाब म्हणजे आपण कुठलीही इमारत निवडली तरी तिथपर्यंत जाण्यासाठी कायदेशीर/अधिकृत रस्ता असल्याची खात्री करुन घ्या. कारण कुणीही विकासक घर बांधल्यानंतर रस्ता तयार करण्याची खात्री देणार नाही.
त्याचप्रमाणे आजूबाजूच्या विकासाविषयीही संपूर्ण माहिती घ्या, शेजारचा
जमीनीचा एखादा खुला तुकडा उद्या कदाचित आरक्षितही
होऊ शकतो, ज्यामुळे तुमच्या गुंतवणुकीच्या किमतीवर परिणाम होऊ शकतो. याविषयी आपण जर
आजूबाजूला योग्य ठिकाणी चौकशी केली तर सहज माहिती मिळू शकते. त्यामुळेच योग्य विकासक
निवडणे आवश्यक आहे जो आपल्याला त्याच्या प्रकल्पाचे माहितीपत्रक देईल व आजूबाजूच्या
परिस्थितीची खरी माहिती देईल. सर्वसाधारणपणे
दोन बीएचके सदनिकेला विक्रीसाठी तसंच भाड्याने देण्यासाठी चांगली किंमत मिळते, कारण
थोडा इतिहास पाहिला तर या आकाराला नेहमीच मागणी राहिल्याचं लक्षात येईल. तीन बीएचके सदनिका आपल्याला सध्याचे
घर विकून नव्या घरात जायचे असेल तर चांगला पर्याय आहे. एक बीएचके विकण्यासाठीच सर्वोत्तम
आहे कारण त्याचे भाडे फारसे चांगले मिळत नाही.
ठिकाण निवडताना गेल्या काही वर्षात आजूबाजूची उपनगरे कशी विकसित झाली व त्यांची वाढ कशी झाली आहे म्हणजे कशा प्रकारची बांधकामं तिथे झाली आहेत हे पाहा. ज्या भागामध्ये रोजगाराच्या संधी आहेत व शैक्षणिक सुविधा आहेत तिथे रियल इस्टेटच्या विकासासाठी सर्वोत्तम क्षमता आहे, कारण लोक त्यांच्या कामाच्या ठिकाणाजवळ राहाणं पसंत करतात. बहुतेक शहरांमध्ये विशेषतः पुण्यामध्ये सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था अतिशय कमजोर आहे, त्यामुळे सर्वजण खाजगी वाहनांवर अवलंबून असतात, त्यामुळेच प्रवासासाठी लागणारा वेळ वाचवण्यासाठी लोक कामाच्या ठिकाणाच्या जवळ राहणं पसंत करतात. त्यामुळेच नगर रस्त्यावर आधी आयटी कंपन्या सुरु झाल्या, त्यानंतर आजूबाजूला निवासी वसाहती वाढल्या. त्या अनुषंगाने मॉल, हॉटेल्स वगैरे विकास होऊ लागला. असाच कल पश्चिमी उपनगरात बंगोलर-मुंबई बायपास जवळ हिंजेवाडी इन्फोटेक पार्क भागात दिसून येतोय. अनेक शैक्षणिक संस्था व पीसीएमसी औद्योगिक क्षेत्र शहराच्या याच भागात आहेत. ब-याचदा असं दिसून येतं की शहर त्याच्या जवळच्या दुस-या मोठ्या शहराच्या दिशेनं वाढतं. हे अतिशय स्वाभाविक आहे, नगरचा विचार केला तर ते पुणे व औरंगाबादच्या दिशेने व कोपरगाव सोलापूरच्या दिशेने वाढत आहे. औरंगाबादची पुण्याच्या दिशेनं अधिक वाढ झाली आहे व तसंच कोल्यापूरचंही आहे. याच तर्काने पुणे मुंबई व बंगलोरच्या दिशेनं आणखी वाढणार आहे, त्याच्या पूर्वेला नगर व उत्तरेला सोलापूर असले तरीही.
ठिकाण निवडताना गेल्या काही वर्षात आजूबाजूची उपनगरे कशी विकसित झाली व त्यांची वाढ कशी झाली आहे म्हणजे कशा प्रकारची बांधकामं तिथे झाली आहेत हे पाहा. ज्या भागामध्ये रोजगाराच्या संधी आहेत व शैक्षणिक सुविधा आहेत तिथे रियल इस्टेटच्या विकासासाठी सर्वोत्तम क्षमता आहे, कारण लोक त्यांच्या कामाच्या ठिकाणाजवळ राहाणं पसंत करतात. बहुतेक शहरांमध्ये विशेषतः पुण्यामध्ये सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था अतिशय कमजोर आहे, त्यामुळे सर्वजण खाजगी वाहनांवर अवलंबून असतात, त्यामुळेच प्रवासासाठी लागणारा वेळ वाचवण्यासाठी लोक कामाच्या ठिकाणाच्या जवळ राहणं पसंत करतात. त्यामुळेच नगर रस्त्यावर आधी आयटी कंपन्या सुरु झाल्या, त्यानंतर आजूबाजूला निवासी वसाहती वाढल्या. त्या अनुषंगाने मॉल, हॉटेल्स वगैरे विकास होऊ लागला. असाच कल पश्चिमी उपनगरात बंगोलर-मुंबई बायपास जवळ हिंजेवाडी इन्फोटेक पार्क भागात दिसून येतोय. अनेक शैक्षणिक संस्था व पीसीएमसी औद्योगिक क्षेत्र शहराच्या याच भागात आहेत. ब-याचदा असं दिसून येतं की शहर त्याच्या जवळच्या दुस-या मोठ्या शहराच्या दिशेनं वाढतं. हे अतिशय स्वाभाविक आहे, नगरचा विचार केला तर ते पुणे व औरंगाबादच्या दिशेने व कोपरगाव सोलापूरच्या दिशेने वाढत आहे. औरंगाबादची पुण्याच्या दिशेनं अधिक वाढ झाली आहे व तसंच कोल्यापूरचंही आहे. याच तर्काने पुणे मुंबई व बंगलोरच्या दिशेनं आणखी वाढणार आहे, त्याच्या पूर्वेला नगर व उत्तरेला सोलापूर असले तरीही.
खरं सांगायचं झालं तर आपल्या देशात लाखो लोक बेघर आहेत व घर ही त्यांची
मूलभूत गरज आहे, अशा वेळी रियल इस्टेटचा गुंतवणुकीचा पर्याय म्हणून विचार केल्यानं
घरं आणखी महाग होणार आहेत! पण नाण्याला
दोन बाजू असतात त्याचप्रमाणे प्रत्येक गोष्टीचे चांगले व वाईट परिणाम असतात, त्यामुळे
आपल्याला त्यांचा समतोल राखायचा आहे!
शेवटची मात्र अतिशय महत्वाची बाब म्हणजे जो दूरदृष्टी दाखवतो त्यालाच
गुंतवणुकीवर चांगला परतावा मिळतो! व त्यासाठी
वरील अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे ज्ञान महत्वाचे आहे! त्यामुळे नव्या वर्षाचे सर्वोत्तम गुंतवणुकीने स्वागत
करा व या शहराच्या विकासाचा एक भाग बना व त्याचा लाभही घ्या !
संजय देशपांडे
संजीवनी डेव्हलपर्स
एन्व्हो_पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे
संजीवनीची विचारणी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!
संजीवनीची सामाजिक बाजू!
No comments:
Post a Comment