Wednesday 28 March 2012

नवीन पॉलीसी, नवीन प्रश्न



 
 
 

सरकार आणि कायद्याच्या दृष्टीने ज्या कायद्याची अंमलबजावणी होऊ शकत नाही अशा कायद्यांना मंजूरी देण्याएवढे मानहानीकारक काहीही नाही..... अल्बर्ट आइनस्टाईन 

जेव्हा मी एखादं नवीन धोरण किंवा सरकारी आदेशाचं विश्लेषण करायचा प्रयत्न करतो तेव्हा हे अवतरण मला नेहमी आठवतं. सरकारचं प्रत्येकवेळी चूकच असतात असं नाही, किंबहुना कुठलंही धोरण आखताना त्यामागचा हेतू नेहमी चांगलाच असतो. विशेषतः जेव्हा ते धोरण सामान्य माणसाचं हित व्हावं यासाठी असतं! मात्र ते धोरण कसं तयार केलं जातं आणि त्याची अंमलबजावणी कशी होते यातच खरी अडचण असते! बहुतेक वेळा जेव्हा एखादं धोरण जाहीर केलं जातं किंवा निश्चित केलं जातं तेव्हा त्याचा हेतू पूर्ण होत नाही हे सत्य आहे. कुप्रसिद्ध कमाल नागरी जमीन धारणा कायद्याच्या (यूएलसी) बाबतीत काय झालं हे आपण पाहिलं. या कायद्यांमुळे ग्राहकांसाठी आणि ख-या गरजूंसाठी घरं आणखी महाग झाली! पीएमसीच्या विकास योजनेमध्ये ईडब्ल्यूएस म्हणजे आर्थिक मागास वर्गातल्या लोकांच्या घरांच्या आरक्षणाचं धोरण आखतानाही असंच झालं. वर उल्लेख केलेले कायदे आणि धोरणं यामुळे खरोखर किती ख-या गरजू लोकांना घरं मिळाली याचा आपण कधी विचार केला आहे का? किंबहुना सरकारनं काही काळानं ते कायदे आणि धोरणं रद्द केली हेच त्यांचं अपयश आहे. विनोद किंवा उपहासाची बाब म्हणजे जेव्हा यूएलसी कायदा तयार करण्यात आला तेव्हा सामान्य माणसाला परवडण्यासारख्या दरामध्ये घरं देण्यासाठी हे सर्वात योग्य साधन असल्याचं मानलं जात होतं आणि हा कायदा रद्द करतानाही हाच तर्क देण्यात आला!
दिवसेंदिवस वाढत्या शहरीकरणामुळे घरांची मागणी वाढत चालली आहे कारण लोक मोठ्या संख्येनं शहरात स्थलांतरित होत आहेत. प्रत्येक व्यक्तिला घर मिळेल अशी धोरणं तयार करणं हे सरकारचं कर्तव्य आहे. हे कदाचित ऐकतानामुंगेरीलाल के हसीन सपने" प्रमाणे वाटेल पण हे खरं आहे. प्रत्येक व्यक्तिसाठी स्वतःच्या मालकीचं घर आवश्यक आहे आणि आपल्या देशात हे शक्य होत नाही हे दुर्दैव आहे. सरकार डोकेफोड करुन विविध पर्याय सुचवतं मात्र, ते पर्याय लागू झाले किंवा नाही तरी या पैलूकडे कुणाचंही लक्षं जात नाही!

आता याविषयी काहीएक विचार करुन नवीन धोरण तयार करण्यात आलं आहे ज्यामुळे २००० चौ. मी. पेक्षा अधिक जागेवर बांधण्यात आलेल्या प्रत्येक इमारतीमधील/प्रकल्पामधील २०% सदनिका या २० चौ. मी. ते ४० चौ. मी. आकाराच्या बांधाव्या लागतील! नागरी विकास आणि गृहनिर्माण मंत्रालयानं तयार केलेलं हे अतिशय महत्वाचं धोरण आहे जे गेल्या काही महिन्यांपासून लागू आहे. मला खरोखर प्रश्न पडतो की अशी धोरणं तयार करताना त्या क्षेत्राशी संबंधित तज्ञ व्यक्तिंची मतं विचारात का घेतली जात नाहीत? ही धोरणं तयार करणा-यांविषयी पूर्णपणे आदर राखून मला सांगावसं वाटतं की अशी धोरणं राबवताना येणा-या अडचणींविषयी मतं जाणून घेणं आवश्यक आहे! परवडण्यासारखी घरं बांधण्याच्या धोरणाला कुणाचाही विरोध नाही मात्र हे धोरण टिकेल का असा प्रश्न आहे?

उदाहरणार्थ एकाच इमारतीमध्ये एवढ्या लहान आकाराच्या सदनिकांचे नियोजन कसं करायचं? त्यांचं नियोजन केलं तरी त्यांच्या देखभाल खर्चाचं काय? हे २०% सदनिकाधारक मोठ्या सदनिकाधारकांएवढा देखभाल खर्च देऊ शकतील का? असं म्हटलं जातंय की म्हाडा (महाराष्ट्र गृहनिर्माण आणि विकास प्राधिकरण) या २०%  सदनिका खरेदी करेल आणि स्वतः वितरित करेल. म्हाडा विकासकाला बांधकाम खर्च भरुन काढता यावा यासाठी जास्तीचा एफएसआय देईल. म्हणजे जमीनीच्या तेवढ्याच तुकड्यावर जास्त एफएसआयचं ओझं असेल. आता जमीनीचं क्षेत्र तेवढेच असल्यावर पार्किंग किंवा इतर पायाभूत सुविधा यांची देखभाल कशी केली जाईल? अशा विषयांसाठी कोणतेही आधारभूत धोरण तयार करण्यात आलेलं नाही. आपल्याला बाजूला सोडायची मोकळी जागा, पार्किंग तसंच इमारतीची उंची यांचे निकष थोडेसे शिथील करावे लागतील, कारण जमीनीचं क्षेत्र तेवढेच राहून बांधकामाचं क्षेत्र वाढणार आहे. या २०% सदनिका अधिग्रहित करुन म्हाडाच्या ताब्यात देणं आणि त्यांचं वितरण यासाठी किती कालावधी लागतो हे महत्वाचं आहे. कारण हे वेळेत झाले नाही तर त्यामुळे सोसायटी हस्तांतरित करण्याच्या प्रक्रियेला उशीर होऊ शकतो! धोरणामध्ये या सर्व तपशीलाबाबत काहीच नमूद करण्यात आलेलं नाही. तसंच जर बंगला किंवा रो-हाउस प्रकल्प असेल तर काय हे देखील स्पष्ट करण्यात आलेलं नाही? अशा वेळी लहान सदनिकांचा समावेश कसा केला जाऊ शकेल? अशी धोरणं तयार करताना आढळणा-या या काही सामायिक त्रुटी आहेत.

अशी धोरणं तयार करताना सर्वसमावेशक विचार केला जात नाही त्यामुळेही लोक अशा धोरणांचं स्वागत करत नाहीतआपण सर्वजण परवडण्यासारखी घरं बांधण्याची गरज आणि महत्व जाणतो मात्र त्यासाठीचा मार्ग सुनियोजित आणि व्यवहार्य हवा केवळ कल्पित नाही अशी लोकांची अपेक्षा आहे.  धोरण समजून  घेऊन त्याचा अर्थ जाणून घेण्यामुळे होणारा उशीरही अतिशय त्रासदायक असतो कारण विकासकाला जमीन खरेदी करण्यात मोठी गुंतवणूक करावी लागते आणि महिन्यागणिक होणा-या उशीराने उत्पादन अधिक महाग होत जाते! आणि सरतेशेवटी वाढलेल्या खर्चाचा बोजा सदनिका खरेदी करणा-यालाच उचलावा लागतो! किंबहुना हे धोरण मोठ्या आकाराच्या जमीनींसाठी असावं, जिथे लहान आकाराच्या सदनिकांसाठी वेगळी इमारत बांधता येईल आणि त्यांच्या पायाभूत सुविधा त्यानुसारच असाव्यात, ज्यामुळे सदनिका ताब्यात घेतल्यानंतरही तिथे राहाणं परवडेल. त्याशिवाय आपण लहान घरांसाठी जमीनी आरक्षित करु शकू आणि सदनिकाधारक आणि विकासक या दोघांचाही फायदा होईल असे विशेष नियम लागू करु शकू. उदा. अधिक एफएसआय देणं आणि विक्री मूल्य मर्यादित ठेवणं, तसंच विकासकाला इमारतीच्या दैनंदिन खर्चासाठी निक्षेप निधी ठेवायला सांगणं इत्यादी. अशा प्रकारची आरक्षणं समतोल पद्धतीने संपूर्ण शहरात लागू करता येतील ज्यामुळे नागरिकांना त्यांचं घर निवडताना अधिक पर्याय उपलब्ध होतील. या सर्व व्यवहार्य बाबींचा समावेश असलेलं धोरण ही काळाची गरज आहे. अशी धोरणं राबवली तरच त्याचा अपेक्षित परिणाम साधला जाईल.
सरकारी धोरणं बनवणा-यांनी आता हे समजून घ्यायची वेळ आली आहे, नाहीतर वरील अवतरणात म्हटल्याप्रमाणे किंवा आधीची धोरणं आणि कायद्यांप्रमाणे आपण या धोरणावरही टिका करु की त्यामुळे घरे महाग झाली आणि नंतर ते धोरण रद्द करु!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स
एन्व्हो-पॉवर समिती, सीआरईडीएआय, पुणे

संजीवनीची विचारसरणी जाणून घेण्यासाठी कृपया माझ्या ब्लॉगला भेट द्या!

संजीवनीची सामाजिक बाजू!

शहराविषयीच्या तुमच्या कुठल्याही तक्रारींसाठी, खालील लिंकवर लॉग-ऑन करा
हिरवाईचा विचार करा, जीवनाचा विचार करा

No comments:

Post a Comment