तुमचा माझा नाही गणपती हा आपला आहे !

संवादातूनच समाज निर्माण होतो, संवाद म्हणजेच एकमेकांना समजून घेणे, जवळीक व परस्परांचा आदर... रोलो मे

या महान अमेरिकी मानसशास्त्रज्ञाने कोणताही समुदाय एकजूट राहण्यामागचे यश अतिशय समर्पक शब्दात सांगितले आहे व नुकतेच आमच्याच एका पूर्ण झालेल्या अष्टगंध या प्रकल्पामध्ये गणेशोत्सव स्पर्धांच्या पारितोषिक वितरणाच्यावेळी मी याचा अनुभव घेतला. एखादा उत्सवही कसा चमत्कार करु शकतो, हे यातून मला कळले व पुण्याच्या बाबतीत विचार करायचा झाला तर इथे गणेशोत्सव दिवाळीपेक्षाही उत्साहात साजरा होतो. हा सण केवळ गोडधोड बनवून आप्तेष्ठांसोबत मौजमजा करायचा नाही, तर हा सण म्हणजे समाजातल्या प्रत्येक घटकाने एकत्र येण्याचे व्यासपीठ झाले आहे व अशाच प्रसंगांमधून एकत्र येणाऱ्या लोकांमुळेच एक सुदृढ समाज बनतो!

अष्टगंध हा केवळ तीस सदनिकांचा लहान प्रकल्प आहे, गणेशोत्सवामध्ये त्यांच्यासोबत शेजारची रो हाउसही सहभागी झाली होती. या छोटेखानी सोहळ्यात, संकुलाच्या सचिवांनी माझे स्वागत केले व अशाप्रकारे पहिल्यांदाच संयुक्तपणे उत्सव साजरा करत असल्याची माहिती मला दिली, तीन इमारतींपैकी एकीच्या पार्किंगमध्येच मंडप घालण्यात आला होता. सात दिवस त्यांनी नागरिकांसाठी विविध स्पर्धा आयोजित केल्या होत्या, त्या सर्व वयोगटातील मुले, महिला, पुरुष यांच्यासाठी होत्या. मुलांसाठी चित्रकला स्पर्धा आयोजित करण्यात आली होती, त्यामध्ये झाडांचे महत्व असा पर्यावरणाची जाणीव निर्माण करणारा विषय देण्यात आला होता, याशिवाय फॅन्सी ड्रेसचेही आयोजन करण्यात आले होते. महिलांसाठी पाककला व रांगोळी स्पर्धा अशा कार्यक्रमांचे आयोजन करण्यात आले होते. संकुलातील काही तरुण मुलांनीच हे सर्वकाही आयोजित केले होते व त्यांना काही ज्येष्ठ सदस्यांनी मदत केली. या सोहळ्याची सांगता सर्व सहभागिंना पारितोषिक देऊन, मुलांचे नृत्य व त्यानंतर दुपारचे जेवण अशाप्रकारे झाली. हा अतिशय साधा व घरगुती सोहळा होता, त्यामध्ये कोणतीही आरास किंवा दिव्यांचा झगमगाट नव्हता. पार्किंगमध्ये मुलांनीच तयार केलेल्या मंचावर गणेशमूर्तीची स्थापना करण्यात आली होती, बाजूच्या भिंती रंगीत कापड व फुलांनी झाकण्यात आल्या होत्या. माझ्या मते यातच कार्यक्रमाचे यश दडलेले होते, कारण संपूर्ण घरगुती सजावट व एकूण वातावरणामुळे सगळेजण सहज वावरत होते. खरंतर असे उत्सव पुण्यात सगळीकडेच दिसतात, त्यात विशेष असे काही नाही, कारण पुण्यात हजारो गृहसंकुलांमध्ये अशाप्रकारे गणेशोत्सव साजर होत असेल. या गणेशोत्सवामध्ये आणखी अशाच एका इमारतीमधील कार्यक्रमात सहभागी होण्याची संधी मला मिळाली. माझा मित्र राहात असलेल्या त्या इमारतीमधील रहिवाशांनी मला आमंत्रित केले होते, तिथे मी कान्हा जंगलाविषयी स्लाईड शो सादर केला. तिथे पाच ते पंच्याहत्तर वयोगटातील तीसएक मंडळी जमली होती! माझ्यासाठीही तो एक नवीन अनुभव होता. ज्या उत्साहाने व आनंदाने ते उत्सवात सहभागी झाले होते ते पाहणे एक सुखद अनुभव होता आणि सार्वजनिक गणोशोत्सवातून हेच अपेक्षित आहे, लोकमान्य टिळकांनी शंभराहून अधिक वर्षांपूर्वी यासाठीच त्याची सुरुवात केली. आपल्या आजूबाजूला आपण पाहतो की सार्वजनिक गणेशोत्सवातून लोकसंग्रह हा हेतू मागे पडत चाललाय व दिवसेंदिवस त्याचे स्वरुप अधिक व्यावसायिक होत आहे, तो केवळ काही मूठभर कार्यकर्त्यांचा मेळावा समजला जाऊ लागला आहे. अशावेळी या इमारतींमधल्या नागरिकांनी एकत्र येऊन केलेल्या छोटेखानी कार्यक्रमांमध्ये सहभागी होणे हा हृद्य अनुभव होता. या कार्यक्रमांना ख-या अर्थाने सामाजिक कार्यक्रम म्हणता येईल. माझ्या भावनांविषयी सांगायचे झाले तर, आपण पूर्ण केलेल्या इमारतीच्या नागरिकांनी आपल्याला बोलावणे व काही चांगले काम केले म्हणून सन्मानित करणे याशिवाय एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकासाठी अभिमानाची बाब कोणती असू शकते! या व्यवसायामध्ये बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहक यांच्या नात्यातील कटुता पाहता असे दृश्य विरळच!

आपल्यापैकी बरेचजण आजकाल अभिमानाने सांगतात आमचे शेजारी कोण आहेत हे आम्हाला माहिती नाही, मग शेजारच्या घरात काय बरेवाईट चालले आहे हे कसे माहिती असणार. पुणे राज्याची सांस्कृतिक राजधानी असल्याचे बिरुद मिरवते, एकेकाळी वाड्यांचे शहर म्हणून ओळखल्या जाणा-या या शहरात कोठल्या घरात कोठली भाजी बनते आहे हे सुद्धा परिसरात सर्वांना माहिती असायचे, एकाच गल्ली-बोळात राहणा-या कुटुंबामध्ये असे प्रेम व जिव्हाळ्याचे नाते होते. मात्र आता माझ्याकडे सदनिका आरक्षित करण्यासाठी जी जोडपी येतात, त्यांना आपले शेजारी कोण आहेत वगैरे माहितीत काहीही रस नसतो. त्यांना केवळ सदनिकांमध्ये कोणत्या सोयी-सुविधा आहेत व त्यांचे तपशील हवे असतात, इमारतीमध्ये इतर कोण राहायला येणार आहे हे त्यांना जाणून घ्यायचे नसते! हे त्यांचे आयुष्यभराचे शेजारी होणार असतात मात्र सुरुवातीपासून त्यांच्याविषयी एवढे अज्ञान असते! एक विकासक म्हणून आमचे कर्मचारीही त्यांना ही माहिती देण्याची तसदी घेत नाहीत हे देखील सत्य आहे. आपले जीवन आधीच यांत्रिक झाले आहे व उपकरण केंद्रित होत चालले आहे; वॉट्सऍप, चॅट व एफबीमध्ये परस्पर संवाद हरवत चालला आहे. अशावेळी एकत्र राहणा-या व्यक्तिंमधला परस्पर संबंधांचा कमकुवत होत चाललेला धागा गणेशोत्सवासारख्या उत्सवांनी मजबूत होऊ शकतो. मी जाणीवपूर्वक एकत्र राहणा-या असा शब्द वापरला आहे, एकत्र जगणा-या असा नाही कारण या दोन्हींमध्ये मोठा फरक आहे. एकत्र राहताना तुम्ही केवळ शरीराने एकत्र असता, मात्र जेव्हा तुम्ही एकत्र जगता तेव्हा तुम्ही तुमच्या आजूबाजूला राहणा-या लोकांचाही विचार करता. तुम्ही इतरांच्या समस्यांविषयी काळजी करता व त्यांच्या आनंदात सहभागी होता. तुम्ही तुमच्या शेजा-यांना मदत करता व बदल्यात ते देखील तुम्हाला जीवनातील प्रत्येक प्रसंगी पाठिंबा देतात, यालाच एकत्र जगणे म्हणतात!

रिअल इस्टेट विकासक म्हणून मला नेहमी प्रश्न पडतो की घर कशाने बनते, आपण ज्या इमारती बांधतो त्यामधून, किंवा त्यामध्ये राहणा-या लोकांनी किंवा आपण ज्या सोयी-सुविधा देतो त्यामुळे? घर नेमके कशाने बनते? माझ्या मते मला अष्टगंधच्या गणेशोत्सवात त्याचे उत्तर सापडले, जेथे सर्व नागरिक वय, प्रतिष्ठा इत्यादी ऐहीक गोष्टींचा विचार न करता उत्सवासाठी एकत्र आले व या बंधुभावातूनच घर तयार होते. घर म्हणजे केवळ चार भिंती, आणि एखाद्या व्यक्तिच्या पसंतीची अंतर्गत सजावट नव्हे, तर ती आपण आपल्याभोवती बांधलेल्या काँक्रिटच्या भिंतींना  भेदून पलीकडे जाणारी भावना असते, जिची आपण आपल्या सभोवताली राहणा-या लोकांशी देवाणघेवाण करतो व त्यालाच आपण शेजारही म्हणतो! आणि असे असेल तरच आम्हाला अभिमानाने नमूद करता येईल की आमच्या सोसायटीतील लोक घरांमध्ये राहतात, केवळ आलिशान सदनिकांमध्ये नाही!

आपल्या आजूबाजूला अशा अधिकाधिक अष्टगंध सोसायटी तयार व्हायला हव्यात, यातूनच समाजाचे चांगले भविष्य घडणार आहे. गणेशोत्सवासारख्या उत्सवातून “तुझे व माझे ” ही भावना जाते व “आमचे” ही भावना निर्माण होते! विकासकाच्या भूमिकेतून आपण अशा कार्यक्रमांना अनेक प्रकारे पाठिंबा देऊ शकतो, त्यात आर्थिक मदत हा भाग आहेच, ती दिली तर त्याचे स्वागतच आहे मात्र त्याशिवायही आपण आपल्या मार्केटिंग चमूस आपल्या पूर्ण झालेल्या प्रकल्पातील नागरिकांमध्ये या संकल्पनेचा प्रसार करण्यास सांगू शकतो. केवळ इमारत बांधल्यानेच नाही तर अशा बंधुभाव वाढवणा-या संकल्पनांचा प्रसार करुनच आपण ख-या अर्थाने प्रवर्तक होऊ शकू! या दिशेने कुणीतरी पाऊल उचलण्याची गरज आहे. लोक एकत्र आले, त्यांच्यात संवाद होऊ लागला की सोसायटीच्या देखभाल किंवा व्यवस्थापन खर्चासारख्या गुंतागुंतीच्या समस्या सोडवल्या जाऊ शकतात. हे पहिले पाऊल टाकण्यासाठी गणेशोत्सवाशिवाय दुसरे चांगले निमित्त कोणते असू शकते! रोलो मे याने म्हटल्याप्रमाणे, आपण बांधलेल्या इमारतींमध्ये ही संस्कृती निर्माण करण्याची जबाबदारी विकसक म्हणून आपली आहे. असे झाले तरच आपण स्वतःला अभिमानाने विकसक म्हणू शकू, नाहीतर आपण केवळ काँक्रिटच्या इमारती बांधणारी यंत्रे होऊ, त्यातून पैसे कमवू व सरतेशेवटी आपल्याच हातून समुदाय, समाज यासारख्या संकल्पना नष्ट होतील, अशावेळी गणपतीबाप्पाही आपल्या समाजाला तारु शकणार नाहीत!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

प्रिय रोहित , तुझी पहिली बाईक घेताना !

तुम्ही बाईकवरुन पडाल याची काळजी केली तर तुम्ही त्यावर कधीही चढणार नाही …..लांस आर्मस्ट्राँग

प्रिय रोहित, त्या महान व दुर्दैवी खेळाडूचे वरील विधान सायकल संदर्भात असले तरीही तुम्ही चालवता त्या प्रत्येक दुचाकीसाठी ते लागू होते! आज तुला तुझी स्वतःची पहिली बाईक मिळाली, तू नक्कीच त्याविषयी अतिशय उत्साही, आनंदी असशील व का नसावे! तू तुझ्या चकचकीत काळ्या  रंगाच्या सीबीआर २५० कडे पाहात होतास तेव्हा माझ्या बालपणीची काही दृश्ये मला आठवली…. त्यातील पहिले म्हणजे खामगाव नावाच्या छोट्याशा गावात मी १३ वर्षांचा असताना कुटुंबाने लुना खरेदी करायचे ठरविले तेव्हा वडिलांसोबत शोरुममध्ये गेलो होतो! तेव्हा लुना अतिशय लोकप्रिय होती व वडिलांना परवडेल अशी कदाचित एकमेव गाडी होती, ते डबल सीट चालवायला शिकले नसल्यामुळे ते शोरुममधून लुना चालवत आणत होते व त्यांच्यासोबत मी घरापर्यंत पळत आलो! मला ते पळणे अजूनही आठवत आहे, तुझ्या अब्बूंना म्हणजे आजोबांना कदाचित तो प्रसंग आता आठवतही नसेल! त्यानंतर अनेक वर्षे मी ती लुना साफ करत असे, ती स्टँडवर लावलेली असताना, बाबा आजूबाजूला नसल्यावर हळूच तिच्यावर बसत असे! मी १६ वर्षांचा असताना अभियांत्रिकीला प्रवेश घेतला व पुण्याला आलो, तेव्हा चालक परवान्याचे वय १८ वर्षे होते, त्यामुळे तेव्हा जुन्याच लेडीज सायकलने सगळीकडे फिरायचो व एक दिवस स्वतःची बाईक मिळेल अशी वाट पाहायचो. त्यानंतर १८ वर्षांचा झाल्यावर तीच घरातील जुनी लुना पुण्याला पाठवण्यात आली, तेव्हा मी अभियांत्रिकीच्या  तिस-या वर्षाला होतो. मला अजूनही आठवते आहे, माझी लुना महाराष्ट्र एक्सप्रेसने येणार होती व तिला आणण्यासाठी मी पावसाळ्यातील सकाळी पुणे रेल्वेस्थानकावर गेलो होतो. ती आली तेव्हा तिची टाकी रिकामी होती त्यामुळे सायकलिंग करत तिला जवळच्या पेट्रोल पंपावर नेले व तेव्हा पहिल्यांदा स्वतःच्या लुनामध्ये पेट्रोल भरण्याचा आनंद अवर्णनीय होता व आजही मला आठवते , सात रुपये पेट्रोल होते तेव्हा!

ते यामाहा, टीव्हीएस सुझुकी, हिरो होंडा व कावासाकी बजाज यांच्या पहिल्या पिढीतील बाईकचे युग होते; आमचे कॉलेज म्हणजे एमआयटी नव्या बाईकने फुलून गेलेले असायचे, व माझ्याकडेही एकदिवस अशी बाईक असेल असे स्वप्न मी दररोज बघायचो. ब-याचदा मी आणि मिलिंद हेडाऊ काका आम्ही कर्वेरोडच्या वा जे. एम. रोडच्या शोरुमच्या बाहेर उभे राहून नव्या बाईक न्याहाळत असू, पण मी माझ्या आईवडिलांकडे मला एखादी बाईक घेऊन द्या म्हणून कधीही हट्ट केला नाही कारण ते त्यांच्या आवाक्याबाहेरचे आहे याची मला कल्पना होती! माझ्या साथीदाराकडे कायनेटिक होंडा होती, मी ती देखील कधी चालवली नाही कारण चुकूनही माझ्यामुळे तिला अपघात झाला तर मी ती दुरुस्त करु शकणार नाही हे मला माहिती होते. यातली सर्वात चांगली बाब म्हणजे मला कोणत्याही किशोरवयीन मुलाप्रमाणे बाईकचे वेड होते मात्र माझ्याकडे एखादी नाही म्हणून मला कधीही वाईट वाटले नाही! पुण्यातली सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था तेव्हाही  वाईट होती व बससाठी तासंतास वाट पाहावी लागायची, कारण घरुन मर्यादितच पैसे यायचे अशावेळी मित्रांसोबत चित्रपट पाहायचा असेल व बाहेर खायचे असेल तर ब-याचदा पेट्रोलला भरण्याला दुय्यम प्राधान्य दिले जायचे!

मला नोकरी लागली तेव्हा प्रिया स्कूटरच्या रुपाने मला पहिली व शेवटची बाईक मिळाली, व त्यावेळी सुद्धा माझ्याकडेही ती घेण्यासाठी पुरेसे पैसे नव्हते व माझे आईवडिलही मला तेवढे पैसे पाठवू शकत नव्हते. त्यावेळी केदारच्या आईने म्हणजे शशी मावशीने मला माझी स्कूटर घेण्यासाठी कर्ज दिले व मला शेवटी माझी स्कूटर घेता आली, जी मिरवू शकत होतो! घरी ती स्कूटर असतांनाच माझे लग्नही झाले व ती स्कूटर आईच्या व माझ्या सुरुवातीच्या दिवसातील भटकंतीची साक्षीदार आहे! त्यानंतर मग मी कार घेतली, कामाचा ताण वाढल्यामुळे मग ड्रायव्हरही आला व अशा प्रकारे माझे बाईक चालविण्याचे स्वप्न व दिवस दोन्ही संपले!  

तू बाईक घेण्यासाठी शोरुममध्ये येण्यापूर्वी तिथे ठेवलेल्या बाईक पाहताना आज ती सगळी दृश्ये माझ्या डोळ्यासमोर पुन्हा उभी राहिली. मला माहिती होते की तुला काळ्या रंगाची बाईक हवी होती, त्यामुळे सागरसारख्या चांगल्या मित्राच्या मदतीने मी तशी सोय करु शकलो व तुम्ही जी मैत्री व नातेसंबंध जपता ती अशा वेळी लाख मोलाची ठरतात हे मला जाणवले. जीवनाच्या या टप्प्यावर मी असे म्हणत नाही की मी सगळे काही शिकलो आहे मात्र मी ब-याच गोष्टी पाहिल्या आहेत, चांगल्या व वाईट व त्या तुम्हाला सांगत आलोय आणि रोहन तुला कदाचित त्यांचे महत्व आता समजणार नाही मात्र कधीतरी नक्की समजेल.

लक्षात ठेव आज तुला मिळालेली बाईक एक जबाबदारीही आहे, तिच्यामुळे तू अशा थोडक्या भाग्यवान किशोरांच्या गटात समील झाला आहेस ज्यांना ज्या वयात जे हवे आहे ते त्याच वयात मिळाले आहे! तू कदाचित म्हणशील, त्यात काय एवढे, अनेक किशोरांकडे तुझ्यापेक्षाही चांगल्या बाईक आहेत, अगदी हार्ले डेव्हिडसनही आहे! मात्र  त्याच वेळेस लाखो मुलांकडे साधी सायकलही नाही, हे देखील सत्य आहे! त्यामुळे तू जेव्हा तुझी बाईक चालविण्याचा आनंद उपभोगत असशील तेव्हा जे तुझ्याएवढे भाग्यवान नाहीत त्यांची जबाबदारी तुझ्या खांद्यावर आहे हे नेहमी लक्षात ठेव.

मी तुझा वडील आहे व चाळीशीच्या मध्यावर आहे म्हणून तुला सांगतो की वेग चांगला असतो मात्र धोकादायकही असतो, म्हणूनच काळजीपूर्वक बाईक चालव व इतरांच्या जिवाचीही काळजी घे. या शहरातील वाहतुकीची स्थिती दिवसेंदिवस खराब होत चालली आहे व आम्हाला तुझी काळजी वाटते एवढेच मला सांगायचे आहे!

लांस आर्मस्ट्राँगने म्हटल्याप्रमाणे, कधीही कोणतेही आव्हान अथवा जबाबदारी स्वीकारायला घाबरु नकोस, तरच त्यास सामोरे जाता येईल किंवा ते स्वीकारता येईल! सर्वात शेवटी तुझ्यासाठी अभिमानाची बाब असलेल्या बाईकचे स्वप्न मला पूर्ण करण्याची संधी दिलीस म्हणून मी तुझा आभारी आहे, खरेतर तुझ्या डोळ्यांनी मी माझेच स्वप्न पूर्ण होताना पाहात होतो! मजा कर आणि काळजी घे …

बाबा

संजय देशपांडे

सोयीसुविधांची आरक्षित जागा आणि टाकाऊ जागा

“एक शहर केवळ अपघाताने तयार होत नाही, तो सुसंगत दृष्टीकोन आणि उद्दिष्टांचा परिणाम असतो.”….लिऑन क्रायर

लिऑन क्रायर हा एक वास्तुविशारद, वास्तुविषयक सिद्धांतवादी आणि शहर नियोजक आहे. बांधकामातील आधुनिक विचारप्रणालीचा तो पहिला आणि सर्वात महत्वाचा टीकाकार आहे, प्रामुख्याने कार्यात्मक विभागवार रचना आणि उपनगरीकरणाची खात्री करणे, पारंपरिक युरोपीय शहराच्या नमुन्याच्या पुनर्बांधणीचा प्रचार करणे या मुद्यांवर त्याने भाष्य केले आहे. अमेरिका व युरोप या दोन्ही देशांमध्ये या संकल्पांनाचा नवीन शहरी विकासावर बराच प्रभाव होता. त्याने शहर या गुंतागुंतीच्या शब्दाची किती सोप्या पद्धतीने व्याख्या केली आहे ते पाहा! दुर्दैवाने आपल्या देशातील तथाकथित महानगरे शहरी नियोजनासंदर्भातील जगभरातील ज्ञानाकडे दुर्लक्ष करत असल्याचे दिसत आहे.

मला माझ्या व्यवसायाबाबत एक गोष्ट आवडते ती म्हणजे अभियंता तसेच विकासक असल्याने, आजूबाजूला रिअल इस्टेटविषयी कितीही नकारात्मक टीका-टिप्पणी होत असली तरीही, या क्षेत्रात इतक्या गोष्टी घडत असतात की, त्या खुल्या मनाने पाहिल्यास मला कधीच कंटाळा येत नाही उलट कितीतरी नवीन विचार मनात येतात त्या अनुषंगाने ! अलिकडेच मी शहरी विकासाविषयी वर्तमानपत्रात दोन मथळे वाचले, एक शहराच्या विकासासाठी सिंगापूरचा नमूना अवलंबण्याविषयी होता, देशाच्या सन्माननीय शहरी विकास मंत्र्यांच्या संदर्भाने तो देण्यात आला होता, सिंगापूरने जे केले आहे ते आम्हीही करण्याचा प्रयत्न करु असे ते म्हणाले! अतिशय चांगले स्वप्न आहे मात्र एक स्वप्न व उद्दिष्ट यामध्ये फरक असतो! आपण केवळ स्वप्नच बघत राहतो व डोळ्यासमोर उद्दिष्ट ठेवत नाही हेच अशा विधानांबाबत माझे निरीक्षण आहे!

केंद्रीय मंत्रालयाच्या पातळीवर जे झाले ते आपल्या पुणे शहरापासून फार लांबचे आहे, म्हणून आता दुस-या बातमीवर लक्ष केंद्रित करु,  रस्त्यांवरील अतिक्रमण  हटविण्याच्या कारवाईत पुणे महानगरपालिका म्हणजेच मनपाने जप्त केलेले साहित्य ठेवण्यासाठी सोयीसुविधांची आरक्षित जागा वापरण्याविषयी ती बातमी होती. थोडक्यात त्यांना टाकाऊ सामानासाठीच्या जागा बनवायचे! ब-याच जणांना आश्चर्य वाटेल की या बातमीचे काय महत्व आहे व शहर नियोजनाशी तिचा काय संबंध आहे? त्यासाठी आपल्याला सोयीसुविधांसाठीची जागा ही संकल्पना समजून घ्यावी लागेल व त्यानंतर आपल्याला शहराच्या नियोजनाचे महत्व समजेल. सोयीसुविधांसाठीची जागा म्हणजे प्रत्यक्ष ठिकाणची, सार्वजनिक किंवा खाजगी, अंतर्गत किंवा बाह्य जागा जी सक्रिय किंवा अपत्यक्षपणे पायाभूत सुविधांसाठी वापरली जाते. सोप्या शब्दात सांगायचे तर मोठ्या निवासी, व्यावसायिक किंवा सार्वजनिक वापराच्या प्रकल्पांमध्ये, पायाभूत सुविधांसाठीच्या इमारती बांधण्यासाठी मर्यादित असलेली जागा. ही जागा अशा कामांसाठी वापरली जाते जी समाजासाठी किंवा आजूबाजूच्या परिसरासाठी उपयोगी ठरतील, उदाहरणार्थ टपाल कार्यालय, रुग्णालय, बाजार किंवा अग्निशमन दलाचे कार्यालय किंवा एखादी शाळा, ही यादी बरीच मोठी आहे. प्रत्येक शहरास त्याच्या दैनंदिन गरजांसाठी ब-याच सुविधांची गरज असते व जसे शहर वाढत जाते तशा या गरजाही वाढत जातात. आजकालच्या जीवनात जमीन ही अतिशय दुर्मिळ बाब आहे त्यामुळे जमीनीच्या उपलब्ध असलेल्या प्रत्येक तुकड्याचा योग्य वापर करणे अतिशय महत्वाचे आहे. हा पैलू विचारात घेऊन मनपाने विस्तारित सीमा ४०,००० चौ.फूट. पेक्षा अधिक असलेल्या जमीनीवरील कोणत्याही विकासासाठी अशा प्रकारच्या सोयीसुविधांसाठी १५% जमीन राखीव ठेवणे बंधनकारक केले आहे. ही जमीन विकासकास मनपाला हस्तांतरित करावी लागते, व तिने ही जमीन वर नमूद केलेल्या उद्देशाने वापरणे अपेक्षित आहे. एका दृष्टीने हा अतिशय चांगला विचार आहे मात्र दुसरीकडे हा विकासकावर अन्याय आहे, कारण यामुळे त्याला त्याच्या जमीनीचा काही भाग द्यावा लागतो, त्या भागासाठी टीडीआरही मिळत नाही तसेच एफएसआय वापरण्यासाठीची जागाही कमी होते, ज्यामुळे सरतेशेवटी उर्वरित जमीनीवर ताण पडतो. त्याशिवाय विकासकाला या जागेच्या भोवताली कुंपणासाठी भिंत बांधावी लागते व सदर जमीनीच्या मालकीसाठी ७/१२ वर पीएमसीच्या नावे नोंद करावी लागते! आता यातील विनोदाचा भाग असा की जुन्या किंवा सध्याच्या पीएमसी मर्यादेवर, जमीन सुमारे ३,००,००० चौ.फूट म्हणजेच ३ हेक्टर पेक्षा अधिक नाही तोपर्यंत, ही आवश्यकता नव्हती किंवा नाही! हे एका दृष्टीने योग्य आहे कारण जेव्हा विकास योजना तयार नव्हती तेव्हा ही कृती योग्य होती, ज्याद्वारे नव्या भागास सोयीसुविधांच्या हेतूने पुरेशी जागा मिळेल मात्र या नव्या भागासाठी विकास योजना तयार झाल्यानंतर जमीनीच्या प्रत्येक तुकड्यातून सोयीसुविधांसाठी जागा घेण्याची काय गरज आहे हे मला समजत नाही? विकास योजनेमध्ये शहराच्या पायाभूत सुविधांच्या गरजांसाठी आवश्यक असलेली सर्व आरक्षणे आहेत!

पण असो, सरकारसमोर काहीही युक्तिवाद करुन फायदा नाही त्यामुळे सोयीसुविधांसाठी १५% जागा  हि द्यावीच लागणार आहे, मात्र ही जागा ज्या कारणाने राखून ठेवण्यात आली आहे त्यासाठीच तिचा उपयोग होईल हे पाहण्याची जबाबदारी कुणाची आहे? विनोद म्हणजे सोयीसुविधांसाठीच्या अशा शेकडो जागा आधीपासूनच पीएमसीच्या ताब्यात आहेत, मात्र माझ्या माहितीत क्वचितच एखादी जागा असेल जी प्रत्यक्ष  कोठलीतरी सुविधांची इमारत बांधण्यासाठी वापरण्यात आली आहे.

आता आपण बातमी वाचतो की पीएमसी रस्त्यावरील फेरीवाल्यांना हटविण्यासाठी केलेल्या अतिक्रमविरोधी कारवाईमध्ये जप्त केलेले साहित्य अशा जागांमध्ये टाकणार आहे! त्यात काही चुकीचे नाही कारण ती जागा पीएमसीच्या मालकीची आहे व पीएमसी ती वापरु शकते, मात्र राज्यकर्त्यांनी ती सार्वजनिक मालकीची आहे व हे विचारात घेऊनच तिचा काटेकोरपणे वापर केला पाहिजे असा विचार केला आहे का ? आपल्याला सगळ्यांनाच माहिती आहे की हे साहित्य कशा प्रकारे टाकले जाते व कालांतराने ही डंप यार्ड (सामान टाकून देण्यासाठीचा जागा) किती घाणेरडी व अजागळ होतात! सोयीसुविधांसाठी जागा घेताना हाच उद्देश असतो का? अशा डंपिंग यार्डच्या परिसरातील नागरिकांना होणा-या त्रासाची जबाबदारी कोण घेईल? पीएमसीमधील कुणीही नेता अशा जागा ज्या हेतूने घेण्यात आल्या होत्या त्यासाठीच वापरल्या जाव्यात यासाठी आवाज का उठवत नाही? एकीकडे सरकार पायाभूत सुविधा प्रकल्पासाठी पुरेसे पैसे नसल्याचे रडगाणे गाते व दुसरीकडे त्यांच्या ताब्यात असलेल्या कोट्यावधी रुपयांच्या जमीनी टाकाऊ सामान  ठेवण्यासाठी वापरल्या जाणार आहेत !

आपले राज्यकर्ते घाईघाईने आरक्षित जागा अशा निरुपयोगी कारणांसाठी वापरण्याचा निर्णय घेतात, त्यांना असा निर्णय घेण्याची शक्ती व अधिकार आहे हे मान्य असले तरी ही शक्ती व अधिकार जमीनीचा अनेक चांगल्या हेतूने वापर व्हावा यासाठी का उपयोगात आणत नाहीत? माझ्यासारख्या सामान्य माणसाच्या मनामध्ये हा प्रश्न येतो. सध्या शहरात अनेक पायाभूत सुविधा नाहीत उदाहरणार्थ पीएमपीएमएल बसचे पार्किंग, या बस सध्या रात्री रस्त्याच्या कडेने लावल्या जातात, तसेच संपूर्ण शहरात गरजूंसाठी चांगल्या वैद्यकीय सुविधा, या शहराला अनेक गोष्टींची तातडीने गरज आहे.  पीएमसी सर्व सोयीसुविधांच्या जागांसाठी विकासाची प्रस्तावित योजना प्रसिद्ध करुन, त्या जागा संबंधित विकासकासोबत विकसित का करत नाही? ती अशा बांधकामासाठी त्या विकासकास प्रत्यक्ष किंवा टीडीआरच्या स्वरुपात भरपाई देऊ शकते. यामुळे किमान सोयीसुविधांच्या जागांचा खात्रीशीरपणे योग्य वापर केला जाईल व शहरास अतिशय आवश्यक असलेल्या पायाभूत सुविधाही मिळतील!

या मुद्याचा रिअल इस्टेटच्या किमतींशीही अतिशय जवळचा संबंध आहे, कारण ज्याठिकाणी सर्व पायाभूत सुविधा विकसित आहेत तिथल्या घरांच्या किमती अतिशय जास्त असतात व आपण जर सोयीसुविधांसाठीच्या जागांचा व्यवस्थित वापर केला तर संपूर्ण शहरात चांगल्याप्रकारे वितरित, संतुलित सामाजिक पायाभूत सुविधा विकसित होऊ शकतील. यामुळे अखेरीस शहरातील व आजूबाजूची घरे सामान्य माणसाला परवडणारी व्हायला मदत होईल. यासाठी समाजाच्या सर्व स्तरातून जागरुकता निर्माण होणे व आवाज उठवला जाणे आवश्यक आहे, म्हणजे आपल्या राज्यकर्त्यांना तो ऐकावाच लागेल व सोयीसुविधांच्या जागेसाठी काहीतरी पावले वेगाने उचलावी लागतील! क्रायर याने म्हटल्याप्रमाणे एक चांगले शहर अपघाताने तयार होत नाही, तर ते सुनियोजित प्रयत्नांचा परिणाम असते व हे एक चांगले शहर बनविण्याची जबाबदारी आपल्या प्रत्येकाची आहे, नाहीतर आपल्या प्रिय शहराचे नागरिक होण्याचा आपल्याला अधिकार नाही! 

लक्षात ठेवा आज सोयीसुविधांच्या जागेवर टाकाऊ सामान टाकले जात आहे, उद्या संपूर्ण शहर टाकाऊ सामान टाकण्याची जागा होईल व तेव्हा फार उशीर झालेला असेल व त्यासाठी आपणच दोषी असू!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

गृह कर्ज !

घर घेणे ही संपत्तीची कोनशिला आहे- त्यामुळे आर्थिक संपन्नता व भावनिक सुरक्षा दोन्हीही मिळते.... सुझे ऑर्मन

सुझॅन लिन “सुझे” ऑर्मन ही अमेरिकी लेखिका, आर्थिक सल्लागार, प्रेरणादायी व्याख्याने देणारी व टीव्हीवरील अर्थविषयक कार्यक्रमांची सूत्रसंचालिका आहे. लोक घर खरेदी का करतात व बँकांसाठी वित्तपुरवठ्यापैकी गृह कर्ज हा इतका जिव्हाळ्याचा विषय का आहे हे अतिशय नेमक्या शब्दात तिने मांडले आहे!
मी काही वित्त पुरवठा क्षेत्रातील तज्ञ नाही व माझी खात्री आहे की माझ्यासारख्या अनेकांना त्यातले फारसे काहीही समजत नाही, किंवा या देशातील विविध नोक-यांमध्ये तासंतास मेहनत करणारे लाखो लोक प्रामुख्याने केवळ दोनदाच वित्त पुरवठ्याविषयी विचार करतात, एक म्हणजे वाहन खरेदी करताना, दुसरे म्हणजे घर खरेदी करताना! आर्थिक मंदीच्या काळात, आता याचा नेमका अर्थ काय हे मला माहिती नाही मात्र सर्व माध्यमांमध्ये याचीच चर्चा होतेय म्हणून हा शब्द वापरला, वित्त पुरवठ्याविषयी दोन बातम्या नुकत्याच ठळकपणे वर्तमानपत्रात झळकल्या. एक वाहन खरेदी वित्त पुरवठ्याविषयी होती व दुसरी गृहकर्जाविषयी रिझर्व बँकेच्या मार्गदर्शक तत्वांसाठीची होती! वाहन खरेदी हा आपला विषय नाही मात्र गृह कर्जाकडे आपल्याला दुर्लक्ष करुन चालणार नाही, अर्थात वाहन खरेदी वित्त पुरवठ्याचा एका अर्थाने घरांची योजना किंवा प्रकल्पांवर परिणाम होतोच मात्र तो पूर्णपणे वेगळा विषय आहे, त्यामुळे त्याविषयी नंतर कधीतरी बोलू!

गृह कर्जाच्या नव्या मार्गदर्शक तत्वांविषयी चर्चा करण्यापूर्वी रिअल इस्टेटमध्ये काय परिस्थिती आहे हे एका सामान्य माणसाच्या नजरेने समजून घेऊ. अगदी अलिकडच्या काळापर्यंत म्हणजे ८० च्या दशकाच्या शेवटापासून ते ९० च्या दशकाच्या सुरुवातीपर्यंत गृह कर्जाच्या क्षेत्रात एचडीएफसी, एलआयसी हाउसिंग फायनान्स किंवा दिवाण हाउसिंग यासारखी हाताच्या बोटावर मोजण्याइतकीच नावे होती. राष्ट्रीयकृत बँकांनी या क्षेत्राकडे फारसे लक्ष दिलेले नव्हते. तेव्हा देखील बांधकाम व्यावसायिकांना वित्त पुरवठा आजच्यासारखाच निषिद्ध होता! सदनिका खरेदी करण्यासाठी केला जाणारा वित्त पुरवठाही घराच्या एकूण किमतीच्या केवळ ६०% ते ७०% इतकाच असायचा. कर्जाचे प्रकरण मंजूर करुन घेणे हे माउंट एव्हरेस्ट चढण्याएवढे कठीण असायचे व कर्ज वितरित होणे हे माउंट एव्हरेस्टवरुन सुरक्षितपणे परतण्यासारखे असायचे! या संपूर्ण प्रक्रियेला महिने काही वेळा वर्षही लागायचे. कर्जासाठी पात्रतेचे निकष अतिशय कडक होते व केवळ सरकारी किंवा मोठ्या कॉर्पोरेट कंपन्यांचे कर्मचारीच हे निकष पूर्ण करु शकत असत, त्यामुळे रिअल इस्टेटचा ग्राहकवर्ग अतिशय मर्यादित होता. 

२००० सालच्या सुरवातीपासुन अर्थव्यवस्था बरीचशी खुली व्हायला सुरुवात झाली होती व प्रत्येक वित्त संस्थेला गृह कर्ज क्षेत्राचे महत्व व त्यातील प्रचंड क्षमता लक्षात आली होती. त्यामुळे स्टेट बँकेसारख्या राष्ट्रीयकृत बँकाही यात उतरल्या व बरोबरीने आयसीआयसीआयसारख्या व इतर खाजगी बँकाही यामध्ये उतरल्या. यामुळे या क्षेत्रात बराच निधी आला. मोबाईल क्षेत्रात जसे झाले तसेच या क्षेत्रातही झाले, त्याचा फायदा ग्राहकांना झाला. कारण स्पर्धेमुळे व्याजदर कमी झाले तसेच पात्रतेचे निकषही शिथील करण्यात आले. ग्राहकवर्ग वाढवण्यासाठी वेगवेगळ्या प्रकारच्या सवलती व प्रस्ताव दिले जातात. अशा सर्व योजनांमध्ये घर घेण्यासाठी गाहकांचे स्वतःचे योगदान ही सर्वात प्रमुख अडचण होती. ९० च्या दशकाच्या तुलनेत आता सदनिका खरेदी करणारी प्रामुख्याने नवीन पिढी होती व त्यांची बचतही तुलनेने कमी होती व अतिशय कमी जण घराच्या एकूण किमतीच्या ३०% ते ४०% रक्कम भरण्याचा निकष पूर्ण करु शकत होते. त्यामुळे हा निकष शिथील करण्यात आला व काही प्रकरणांमध्ये तो ५% च्याही खाली गेला, याचा अर्थ असा की तुम्हाला घराच्या एकूण किमतीच्या केवळ ५% रक्कम भरावी लागेल व उरलेली रक्कम वित्त संस्था कर्ज म्हणून देतील! अशाप्रकारच्या योजनांमुळे स्वाभाविकपणे गृहकर्ज सर्वात लोकप्रिय झाले, कारण आपल्या देशात अजूनही घर ही एक भावनिक बाब आहे, केवळ उपयोगी वस्तू नाही! दिलेल्या कर्जाच्या मोबदल्यात बँक अख्खे घर तारण ठेवते, मग कर्जाची रक्कम कितीही लहान असो! सातत्याने वाढती लोकसंख्या व मर्यादित जमीन यामुळे जमीनीचे दर वाढण्याचाच कल आहे व तो भविष्यातही कायम राहणार आहे. याचा अर्थ वित्त संस्थांकडे तारण असलेल्या मालमत्तेचे मूल्य वाढतच राहणार आहे, थोडक्यात एखाद्यासाठी हा अतिशय सुरक्षित सौदा असू शकतो! त्यानंतर आगाऊ रक्कम देण्यासारख्या योजना आल्या, म्हणजे तुमची बँक तुमच्या विकासकाला जवळपास सर्व पैसे आगाऊ देते व तुम्हाला कर्ज देण्यात आल्यानंतर लगेच ईएमआय (समान मासिक हप्ता) सुरु होतो. एरवी सामान्य प्रकरणात हा हप्ता भोगवटा प्रमाणपत्र मिळाल्यानंतर सुरु झाला असता, त्यामुळे प्रकल्पाचा पूर्ण होण्याचा कालावधी दोन वर्षांचा असेल तर ग्राहकाला दोन वर्षे केवळ कर्जावरील व्याज भरावे लागले असते, जो एका अर्थाने त्याचा तोटा होता! माझ्यासारख्या वित्तीय पार्श्वभूमी नसलेल्या माणसासाठी ईएमआय म्हणजे सोप्या शब्दात कर्जाच्या मुद्दलाची परतफेड.  अशाप्रकारच्या योजना विकासकालाही प्रिय होत्या कारण त्याला सर्व पैसे आगाऊ वापरण्यासाठी मिळायचे. एक गोष्ट मला तेव्हा किंवा अगदी अजूनही समजलेले नाही की वित्तीय संस्था घराच्या ग्राहकास कर्जपुरवठा करण्यास उत्सुक असतात, तर मग त्या विकासकालाच वित्तपुरवठा का करत नाहीत? आजही कोणतीही बँक जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाही किंवा रिअल इस्टेट हे प्राधान्य असलेले क्षेत्र नाही. या उद्योगासाठी जमीन ही कच्च्या मालाप्रमाणे आहे, कोणत्याही प्रकल्पाच्या किमतीमधील मुख्य खर्च हा जमीनीचाच असतो. स्वाभाविकपणे बांधकाम व्यवसायिकास अतिशय चढ्या दराने बाहेरुन कर्ज घ्यावे लागते व हे टाळण्यासाठी त्याला आगाऊ गृह कर्जासारख्या योजनांवर अवलंबून राहावे लागते. त्यामुळे हा तोडगा विकासक, ग्राहक व कर्ज पुरवठादार या सर्वांचाच फायद्याचा असल्यासारखा होता, शिवाय या स्कीममध्ये बरेचसे पैसे आगाऊ मिळत असल्याने विकसक सुद्धा घरांच्या किमतींवर चांगल्यापैकी सवलत देऊ शकत होते!

मात्र यामध्येच काही गोष्टींचा अतिरेक झाल्याने, नुकतीच काही मार्गदर्शक तत्वे घालून देण्यात आली.  गृह कर्जातील आगाऊ रक्कम देण्याच्या योजनेमध्ये काही गोष्टींचा विचार करण्यात आला नव्हता, त्या म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकाच्या सदनिकांचे पुरेसे आरक्षण झाले नाही तर काय? याचा अर्थ असा की प्रकल्पासाठी पुरेसा निधी मिळणार नाही व त्यामुळे तो प्रकल्प वेळेत पूर्ण करु शकणार नाही? किंवा एखाद्या कायदेशीर समस्येमुळे प्रकल्पाच्या कामकाजात अडथळा आला तर काय किंवा बांधकाम व्यवसायिकाने त्याला आगाऊ मिळालेले पैसे त्याच प्रकल्पासाठी वापरले नाहीत व दुस-याच प्रकल्पासाठी वापरले व त्याच्या ग्राहकांना ज्या प्रकल्पासाठी वित्तपुरवठा करण्यात आला आहे तो अडचणीत आला तर काय?

माझ्या मते याच कारणाने आरबीआयने आगाऊ वित्त पुरवठ्यासारख्या योजनांचे निकष कडक केले व सकृत दर्शनी त्यात काहीही चुकीचे नाही, मात्र नेहमीप्रमाणे आपण मुख्य समस्येकडे दुर्लक्ष करत नाही का? सर्वप्रथम आपण घर खरेदी करणा-यांना कर्ज पुरवठा का करत आहोत हे ठरविले पाहिजे, अर्थातच थोडेफार पैसे कमावणे हा त्यामागचा उद्देश आहे, मात्र केवळ तेच एक उद्दिष्ट नसावे. या देशातल्या लाखो लोकांसाठी घर ही एक जीवनावश्यक बाब आहे, मूलभूत गरज आहे व आपला जगण्याचा हक्क आहे. त्यामुळे जे खरोखर अतिशय गरजू आहेत त्यांना घर परवडावे हे उद्दिष्ट असावे व त्यानुसार धोरणे तयार केली पाहिजेत. सुरुवातीला गृह कर्ज केवळ श्रीमंतांनाच मिळायचे मात्र थोडी उदार धोरणे आल्यानंतर ते सामान्य माणसालाही परवडू लागले, त्यामुळेच अनेक लोक अलिकडच्या काळात घर घेऊ शकले. या वस्तुस्थितीकडे दुर्लक्ष करुन चालणार नाही व आपण जर विकासकांना जमीनीसाठी कर्ज पुरवठा करणार नसू व रिअल इस्टेट क्षेत्राला प्राधान्य देणार नसू तर घरे परवडणार कशी, घराचा ग्राहक वित्त पुरवठ्याची तरतूद कशी करणार आहे हा प्रश्न आपण आरबीआयला विचारायला हवा!

इथे आपण एखाद्या सुरक्षित उपायाचा विचार करु शकत नाही का किंवा विकासकाने प्रकल्प पूर्ण करण्याविषयी दिलेली आश्वासने किती पूर्ण केलेली आहेत याचा विचार करुन, त्याची पार्श्वभूमी तपासून व त्यानंतर बँकांना आगाऊ रक्कम देणा-या वित्तपुरवठा योजना तयार करायला सांगू शकत नाही का? त्याशिवाय आरबीआय रिअल इस्टेटचा प्राधान्य दिल्या जाणा-या वित्तीय क्षेत्रात का समाविष्ट करु शकत नाही व त्यानुसार धोरणे का तयार करत नाही, कारण घरे मोठ्या संख्येने आवश्यक असतात. असे झाल्यास विकासकाकडे स्वतःचा पुरेसा निधी असेल व त्याला अशा आगाऊ रक्कम देणा-या योजनांची गरजच पडणार नाही व पर्यायाने गृह कर्जाची समस्या सुटेल. अशी धोरणे तयार करणे ही काळाची गरज आहे व अशा प्रकल्पांसाठी देण्यात आलेला निधी केवळ त्याच प्रकल्पांसाठी व व्यवस्थितपणे वापरला जाईल हे पाहण्यासाठी योग्य नियंत्रण असणे आवश्यक आहे. मात्र सद्य निर्देश पाहता, जे सर्वजण कायदे व नियमांचे पालन करुन पूर्ण समर्पणाने व्यवसाय करत आहेत त्यांच्यावर अन्याय होत आहे!  

मी नेहमी म्हटल्याप्रमाणे, सर्वजण कायद्याचे उल्लंघन करण्यासाठी दोषी आहेत असे गृहित धरुन कोणताही नियम किंवा धोरण बनवले जाऊ नये, मात्र असा कायदा किंवा धोरण बनविण्यामागे आपले काय उद्दिष्ट आहे, आपल्याला कसा परिणाम हवा आहे हे लक्षात ठेवले पाहिजे. पुन्हा एकदा हे झालेले नाही व आधीच आजारपणाकडे वाटचाल करत असलेल्या रिअल इस्टेट उद्योगावर याचा अजुनच नकारात्मक परिणाम होणार आहे. एकीकडे या उद्योगाला स्थानिक तसेच राज्याच्या गृहनिर्माण व शहरी विकासाबाबतच्या धोरणांमधील त्रुटींना तोंड द्यावे लागत आहे; परवानगीची प्रक्रिया, त्यासाठी लागणारा वेळ प्रकल्पाच्या खर्चात भर घालतो व आता वित्त पुरवठा क्षेत्राकडूनही पाठिंबा मिळणार नसेल तर मग विशेषतः महानगरांमध्ये घरांची सतत वाढती मागणी आम्ही पूर्ण करु शकू अशी अपेक्षा कशी करता येईल? आरबीआयच्या नव्या गर्व्हनरनी नुकताच पदभार स्वीकारला आहे व रिअल इस्टेट क्षेत्राने आपल्या मागण्या त्यांच्यापर्यंत पोहोचवणे आवश्यक आहे, म्हणजे ते शहरी भारतातील या सर्वात महत्वाच्या क्षेत्राला नवी भरारी देऊ शकतील!

रिअल इस्टेट क्षेत्राचा गांभीर्याने विचार करण्याची वेळ आता आली आहे, नाहीतर सामान्य माणसाचे घराचे स्वप्न केवळ स्वप्नच राहील व त्यास आपण कारणीभूत होऊ!

संजय देशपांडे

Smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स