"दुबई, वाळवंटातले स्वप्न”

आपल्याला कुठे जायचंय हे माहिती नसताना आपण कारमध्ये बसून ती चालवायला सुरुवात करत नाही; आपल्याला कार सुरु करण्यापूर्वीच कुठे जायचंय हे माहिती असलं पाहिजे … दुबईचे शेख मोहम्मद.

शेख मोहम्मद ज्यांना मोहम्मद बिन रशिद अल् मक्तुम असेही म्हटले जाते व ते संयुक्त अरब अमिरातीचे (यूएई) उपाध्यक्ष व पंतप्रधान आहेत व दुबईचे घटनात्मक राजे आहेत. त्यांनी २००६ पासून सत्ता हाती” घेतल्यापासून यूएई सरकारमध्ये अनेक सुधारणा घडवून आणल्या आहेत, त्याची सुरुवात त्यांनी एप्रिल २००७ साली यूएई संघराज्य सरकार धोरणाने केली. त्यांनी यूएईला २०२१ पर्यंत “जगातील सर्वोत्तम देशांपैकी एक” बनविण्याच्या उद्देशाने, २०१० साली यूएई व्हीजन २०२१ ची घोषणा केली. दुबईचा एक जागतिक शहर म्हणून विकास करण्यात त्यांचा मोलाचा वाटा आहे तसंच त्यांनी अमिरात एअरलाईन, डीपी वर्ल्ड व जुमैरा समूह यासारखे अनेक मोठे उद्योग सुरु केले. मी जेव्हा अमिरात एअरलाईन्सच्या बोईंग ७७७ ईपी ५०२ मधून दुबई विमानतळावर पाय ठेवला तेव्हा मला आठवलं की लोक ज्याला वाळवंटातलं स्वप्न म्हणतात त्या देशात मी बरोबर २० वर्षांनी परत आलो आहे! माझी एक सवय आहे की कुठल्याही शहरात गेल्यानंतर मी त्या शहराविषयी, तिथल्या लोकांविषयी व राज्यकर्त्यांविषयी अधिकाधिक वाचन करण्याचा प्रयत्न करतो त्यामुळे तुम्हाला ते ठिकाण अधिक चांगल्याप्रकारे समजतं. याच सवयीनुसार मी तिथल्या एका मासिकामध्ये दुबईच्या सध्याच्या शेखचे वरील अवतरण वाचले व त्यांच्या अगदी साध्या शब्दांतून मला माझ्या पुढील पाच दिवसांच्या वास्तव्यामध्ये काय पाहायला मिळणार आहे याची झलक दिसली! आपल्याला आपल्या नेत्यांच्या नेहमीच्या मुलाखती, त्यांचे ट्वीट्स, त्यांचे आरोप-प्रत्यारोप, हेवेदावे इत्यादी नेहमीच्या गोष्टी वाचायची सवय असते. त्याविरुद्ध इथला एक शेख पहा, ज्याला कोणताही विरोधी पक्ष नाही, त्यांना एकाही निवडणुकीला उभे राहावे लागत नाही, तरीही त्यांच्या विचारांमध्ये किती स्पष्टता आहे, या शब्दांमधूनच महान नेते व सामान्यांमधला फरक समजतो!

खरतर गेल्या काही वर्षात माझ्या सगळ्या सुट्ट्या व प्रवास जंगलांभोवती केंद्रित होता व त्यातून मला जे काही शिकायला मिळालं त्यावर मी खुश होतो. म्हणूनच दुबईसारख्या काँक्रिट व काचेच्या जंगलातील प्रवास अनपेक्षित होता. माझा मावस भाऊ केदार याला दुबई पर्यटनाचा मोठा अनुभव आहे व माझा अभियांत्रिकीचा मित्र संजय गवळी गेली १० हून अधिक वर्षं दुबईत राहातो आहे, हे दोघे दुबईला पाहण्यासाठी माझ्या मागे लागते होते. शेवटी जाणकारांनी म्हटलेलंच आहे की तुम्ही जगभरात काय चाललं आहे हे जोपर्यंत पाहात नाही तोपर्यंत तुम्ही सुधारत नाही! मुंबईहून दुबईला विमानाने जाण्यासाठी फक्त अडीच तास लागतात, तुम्हाला पूर्वेकडे प्रवास केल्यास कोलकात्याला जाण्यासाठीही तेवढाच वेळ लागतो! त्यामुळे थोडासा उत्साह व थोड्याशा अनिच्छेने मी दुबईला जायचे मान्य केले व अमिरातचे विमान पकडले. माझी वीस वर्षापूर्वीची दुबई भेट हा माझा भारताबाहेरचा पहिला प्रवास होता, त्यामुळे माझ्या मनात दुबईला नेहमीच विशेष स्थान राहील. कारण एका तरुण मुलाचा जग पाहण्यासाठी भारताबाहेरचा तो पहिलाच प्रवास होता. मात्र त्यानंतर दुबईला जायचा योग कधीच आला नाही, ब-याचदा दुबई विमानतळावर गेलो, दुबईच्या विकासाविषयी ऐकत होतो तसेच तिथे भेट देणा-या अनेकांकडून शहराची किती भरभराट झाली आहे, तिथले शॉपिंग तसेच इमारती व इतरही ब-याच गोष्टींविषयी ऐकलेही होते. दुबई वीस वर्षांपूर्वीही स्वप्नवत होती, तिथल्या दुकानांमधून अद्ययावत इलेक्ट्रॉनिक्स वस्तू मिळायच्या व ज्यांची नावंही कधी ऐकली नसतील अशी विविध फॅशन हाउस तिथे होती; मात्र तेव्हा ते केवळ शॉपर्सचे एक आकर्षण होते, काचेच्या इमारती असलेले एक शुष्क, निरस वाळवंट होते. बॉलिवुडच्या चित्रपटांमधून सुद्धा तेव्हा दुबईची प्रतिमा अंडरवर्ल्ड गुंडांचे केंद्र व अतिश्रीमंत लोकांचे खरेदीचे ठिकाण एवढीच होती!

मला या भेटीत प्रवेश करतानाच जाणवलेली गोष्ट म्हणजे शहराचा बदललेला दृष्टिकोन; केवळ उंच इमारती व आठ पदरी मोकळ्या रस्त्यांनीच शहर बनत नाही तर तिथले लोक तुम्हाला कसे सामोरे येतात  यातूनच शहर कसे आहे हे समजते. इथे आल्यानंतर या शहरात प्रचंड बदल झाल्याचे ते अधिक जिवंत, अधिक हसरे व अधिक मैत्रीपूर्ण झाल्याचे दिसते. कॉलेजच्या एखाद्या मित्राने तुम्हाला आलिंगन द्यावे त्याप्रमाणे उत्साहात ते तुमचे स्वागत करते! मध्य पूर्वेतील इतर कोणत्याही शहरात पर्यटकांना असे वाटत नाही, दुबईचा चेहरामोहरा बदलल्याची ही पहिली खूण होती! मी पुढील पाच दिवस दुबईतल्या विविध रस्त्यांवरुन, काना-कोप-यातून फिरत होतो, शहराच्या विविध प्रतिमा मनात तसंच कॅमे-यात साठवत होतो. सर्वात जुन्या इमारती असलेल्या भागांची करामा, बुर दुबई, दिआरा, मीना बझार, गोल्ड सौक ही नावे ओळखीची होती पण चेहरे बदलले होते. आता खालिद बिन अल् वालिद ह्या प्रमुख रस्त्यावर असंख्य उंच ईमारती दिमाखाने  उभ्या आहेत. ज्यांच्या वास्तुरचना जगातील सर्वात नाविन्यापूर्ण रचनांपैकी आहे. मला मात्र फक्त ईमारती  पाहायच्या नव्हत्या कारण जगभरात अशा वास्तुरचना अनेक आहेत, या शहरामध्ये नागरिकांसाठी काय आहे तसंच एक चांगलं शहर इतर साधारण शहरापेक्षा कसं वेगळं ठरतं हे मला प्रामुख्यानं पाहायचं होतं! या आघाडीवर दुबईच्या बादशहाला पैकीच्या पैकी गुण द्यावे लागतील, मेट्रोपासून ते अद्ययावत बससेवेपर्यंत, सिग्नल यंत्रणेपासून सार्वजनिक वाहनतळ सुविधेपर्यंत, तसेच जल व्यवस्थापन सर्व काही जगातील चांगल्या शहरांसारखे आहे. अनेकजण म्हणतील की त्यात काय मोठेसे, तो अतिशय श्रीमंत देश आहे, तो हवे ते खरेदी करु शकतो, तसेच तिथे केवळ शेख हा एकच बादशहा आहे, त्यांना निवडणुका, विरोधी पक्ष यासारख्या आव्हानांना तोंड द्यावे लागत नाही. ब-याचजणांना कदाचित माहिती नसेल की दुबईकडे तेल नाही, ते केवळ पर्यटकांसाठी खरेदीचे केंद्र आहे, त्यामुळे एका खरेदी केंद्राला तेलामुळे मिळाणा-या पैशांशिवाय एका जागतिक दर्जाच्या शहरामध्ये रुपांतरित करणे हे काही सोपं काम नाही. शिवाय केवळ पैसे असले म्हणजे तुम्ही एक चांगले शहर घडवू शकाल याची खात्री देता येत नाही! एखाद्या शासनकर्त्याकडे निरंकुश सत्ता असली तरीही तो देश किंवा एखादे शहर राहण्यासाठी चांगले ठिकाण बनवेलच असे नाही, हे देखील आपण पाहिले आहे. आपण पूर्ण बहुमताचे व अक्षरशः कोणताही विरोधी पक्ष नसलेले सरकार पाहिले आहे, मात्र त्यामुळे खरोखर आपल्याला किती बदल झालेला दिसला, तसेच आपल्या शासनकर्त्यांना देशातील एक किमान शहर आदर्श बनविण्यापासून कुणी रोखले आहे?

आताचे शेख व त्यांच्या आधीच्या राज्यकर्त्यांकडे सार्वभौम सत्ता होती, मात्र केवळ त्यामुळेच देशाचे भाग्य बदलत नाही तर त्या सत्तेचा वापर कसा केला जातो यामुळे बदलते. श्री. मक्तुम यांनी त्यांच्या अवतरणात नमूद केल्याप्रमाणे त्यांना आधी त्यांचे शहर कुठे न्यायचे आहे हे ठरवले व त्यानंतर ते उद्दिष्ट गाठण्यासाठी प्रवास सुरु केला. आपल्याला आज जे दिसते ते अनेक वर्षांच्या खडतर प्रवासाचे फलित आहे, या प्रवासात दुबईला अनेक अडचणींना तोंड द्यावे लागले त्यापैकी निधी ही देखील एक मुख्य अडचण होती. अब्जावधी डॉलरचे प्रकल्प सुरु करणे सोपे असते मात्र ते वेळेत पूर्ण करणे व जगभरातील गुंतवणूकदारांचा विश्वास संपादन करणे अतिशय अवघड काम आहे जे दुबईच्या शासनकर्त्यांनी गेल्या काही वर्षात यशस्वीपणे केले आहे. आजकाल प्रत्येक मोठ्या उद्योगाला दुबईशी भागीदारी करायची असते. प्रत्येक फॅशन हाउस व प्रत्येक कार निर्मिता त्यांची नवीन श्रेणी सर्वप्रथम दुबईच्या बाजारात आणतात. एटीपी म्हणजेच जागतिक मानांकन टेनिस स्पर्धा, क्रिकेट सामने ते फॉर्म्युला वन कार रेसिंगपर्यंत आंतरराष्ट्रीय पातळीवर खेळल्या जाणा-या प्रत्येक खेळाच्या स्पर्धा इथे होतात. दुबई केवळ एक खरेदी केंद्र असल्यामुळे हे झालेले नाही तर शहर ज्याप्रकारे घडविण्यात आले आहे त्याचा हा परिणाम आहे, या शहरात येणा-या प्रत्येकासाठी इथे काहीतरी आहे व तेच दुबईचे वैशिष्ट्य आहे.

मेट्रो पर्यटकांसाठी वरदान आहे कारण ती बुर्ज खलिफासारखी पर्यटकांचे मुख्य आकर्षण व बहुतेक मॉलना जोडते. त्यानंतर सर्व मेट्रो स्थानकांना जोडणारे बसचे सहाय्यक जाळे आहे व सर्वात शेवटी बसना इच्छित ठिकाणी वेळेत पोहोचण्यासाठी रस्त्यांचे जाळे आहे! त्याचवेळी प्रत्येक मेट्रो स्थानक व बस स्थानकाबाहेर अतिशय रास्त भाडे आकारुन जनतेसाठी सायकली उपलब्ध करुन देण्यात आल्या आहेत व सायकलींसाठीचे मार्गही वापरण्यासारख्या स्थितीत आहेत. त्यामुळे टॅक्सींचा वापर अतिशय कमी झाला आहे व पर्यटकांचीही बचत होत असल्यामुळे दुबई पर्यटकांचे आवडते ठिकाण झाले आहे. त्याशिवाय इथे विविध प्रकारची हॉटेल उपलब्ध आहेत ज्यामध्ये दिवसाला दहा लाख रुपये आकारणा-या बुर्ज अरबसारख्या सप्ततारांकित हॉटेल पासून दिवसाला काही हजारात उपलब्ध होणा-या सर्विस आपार्टमेंटचा समावेश आहे. इथे येणा-या पर्यटकासाठी प्रत्येक प्रकारचा पर्याय उपलब्ध आहे. धोरणे त्यानुसार बनवली जात आहेत व नियोजनानुसार ती राबवली जातात हे महत्वाचे आहे. प्रवास सुरु करण्यापूर्वी आपल्याला कुठे जायचे आहे हे माहित असण्याचा हा परिणाम आहे. इथे मेट्रो स्थानकेच काय बस स्थानकेही वातानुकूलित आहेत, जगामध्ये अशाप्रकारची वातानुकूलित बसस्थानके बहुदा इथेच असतील. यामुळेच उन्हाळ्यात जेव्हा इथे तापमान पन्नास अंश सेल्सियसपर्यंत पोहोचते तेव्हाही लोक बससारख्या सार्वजनिक परिवहनाचा वापर करु शकतात, कारण त्यांना पदपथावरील उघड्या बसथांब्यावर बसची वाट पाहावी लागत नाही! पैसा योग्य हातात असला की असा फरक पडतो. पुण्यामध्ये दिसतं की आपले बसथांबेही आपण व्यवस्थित ठेवू शकत नाही व लाखो रुपये चुकीची रचना असलेल्या स्टेनलेस स्टीलच्या बस थांब्यांवर खर्च करतो ज्यांचा काहीही उपयोग होत नाही. दुबईमध्ये प्रत्येक बसथांब्यावर सीसीटीव्हीने टेहाळणी केली जाते व प्रत्येक बस वेळेत धावेल तसेच बसथांब्यावर नेमक्या ठिकाणी याची खात्री केली जाते. आपला देश गरीब आहे हे मान्य आहे व आपल्याला वातानुकूलित बस थांबे परवडणार नाहीत मात्र आपण किमान बस रस्त्याच्या मध्येच न थांबवता योग्य ठिकाणी थांबवू शकतो असे मला वाटते, मात्र आपण तसा प्रयत्नही करत नाही हे सत्य आहे! मेट्रोच्या फलाटांवर A^ल्युमिनियमच्या पट्ट्या बसविण्यासारख्या लहानात लहान तपशीलांचा विचार करण्यात आला आहे, यामुळे अंध व्यक्ती सहजपणे मेट्रोचा वापर करु शकतात. खाजगी वाहन चालकांना गाड्या लावण्यासाठी सार्वजनिक ठिकाणी भरपूर जागा देण्यात आली आहे, मोबाईलवरुन एसएमएसद्वारे वाहनतळाचे पैसे देण्यासारखी ऍप्सही इथे आहेत. मला या शहरात अतिशय आवडलेली एक गोष्ट म्हणजे संपूर्ण शहर सार्वजनिक वाहनतळासाठी ए, बी, सी, डी अशा चार भागात विभागण्यात आले आहे व एखादी व्यक्ती वर्षभर गाडी लावण्यासाठी पैसे भरु शकते. कारवर एखादी असे कार्ड असेल तर तुम्हाला प्रत्येक वेळी यंत्रात नाणे टाकायची गरज नाही, ही सुविधा विभागनिहाय तसंच संपूर्ण शहरासाठीही उपलब्ध आहे! माझ्या मते हेच चांगलं प्रशासन आहे कारण सरकार नागरिकांचे जीवन सर्वप्रकारे अधिक सहज बनविण्याचा विचार करत आहे, त्यासाठी तंत्रज्ञानाचा वापर करत आहे; आपण आपल्या शेजा-यांकडून अशा साध्या साध्या गोष्टी का शिकत नाही हे मला नेहमी पडणारे कोडे आहे!

शेख व त्यांच्या चमूने पर्यटकांना केंद्रस्थानी ठेवलेच आहे मात्र त्याचवेळी विविध पातळ्यांवर काम  करणा-या नागरिकांचे जीवन अधिक सोपे बनविण्याचाही प्रयत्न केला आहे. पेट्रोल स्वस्त असले तरीही सार्वजनिक परिवहनालाच अधिक महत्व देण्यात आले आहे, प्रत्येक ठिकाणी मोठ मोठी उद्याने तसेच सामुदायिक मनोरंजनाची केंद्रे उभारली जात आहेत. जगभरातले लोक इथे उपजीविकेसाठी येतात व त्यातील बहुतेक पायाभूत सुविधा विकास क्षेत्राशीच निगडित आहेत, कामाच्या ठिकाणी कामगारांची विशेष काळजी घेतली जाते. त्यांच्यासाठी आराम करण्यास स्वतंत्र जागा असते, दुबई महानगरपालिका बांधकामावर हेलिकॉप्टर व उपग्रहांद्वारे देखरेख करते! आधी लोकांना दुबईमध्ये असुरक्षित वाटते, सरकारची धोरणे तशाच प्रकारची असल्याची टीका कानावर पडायची मात्र आता तसे होत नाही, दुबई अधिक लोकाभिमुख झाल्यामुळे अधिकाधिक लोक इथे येऊन स्थायिक होऊ लागले आहेत. एखादी व्यक्ती पैसे कमावण्यासाठी कुठेही जाईल मात्र सामाजिकदृष्ट्या आरामशीर असलेल्या ठिकाणीच स्थायिक होईल. विद्यमान शेखना मानवी वसाहतींचे हे मूलतत्व अतिशय चांगल्याप्रकारे समजल्यासारखे वाटते! मला आता दुबईमध्ये आरामदायक वाटत नाही अशी तक्रार करणारे कुणीही भेटले नाही, लोक पूर्वी पैसे कमावण्यासाठी इथे येत व आपली कुटुंबे मायदेशीच ठेवत असत; मात्र आता ते दिवस गेले, कुटुंबेही आता आनंदाने दुबईत स्थायिक होत आहेत व हा सर्वात मोठा सकारात्मक बदल आहे असे मला वाटते!

मला आढळलेला आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे दुबई हिरवी करण्यासाठी केले जाणारे प्रयत्न, कारण ते खरोखर कठीण काम आहे. लक्षावधी खर्च करुन तुम्ही काँक्रिटचे जंगल तयार करु शकता मात्र त्यापेक्षाही जास्त पैसे व इच्छाशक्ती वाळवंटात हिरवे जंगल तयार करण्यासाठी लागतात! इथे कित्येक मैल केवळ वाळु  पसरली आहे व इथे रोप लावणे व ती वाढवणे जवळपास अशक्यप्राय गोष्ट आहे, मात्र दुबईने ते शक्य करुन दाखवले आहे. रस्त्यावर कडुनिंब व खजुरासारखी झाडे ओळीने लावलेली आहेत जी अतिशय कोरड्या हवामानात जगतात व जलसंधारणासाठी सर्वप्रकारच्या तंत्रज्ञानांचा वापर करुन हिरवळही जगविण्यात आली आहे. याचाच परिणाम म्हणून या सहलीत मी चिमण्या व इतर अनेक पक्षी पाहिले ज्यांचं दर्शन आता पुण्यासारख्या शहरातही दुर्मिळ होतंय! मात्र एका आघाडीवर हे शहर मागे असल्याचं जाणवलं ते म्हणजे सौर उर्जेचा वापर; शहरामध्ये वर्षातील जवळपास ३०० दिवस सूर्यप्रकाश उपलब्ध असतो त्यामुळे पाणी गरम करण्यापासून ते दिव्यांपर्यंत सौर उर्जेचा वापर करता येईल. बहुतेक निवासी संकुलांमध्ये गच्चीवर तरणतलाव आहेत मात्र एकही सौर पॅनल नाहीत! या शहराने शिक्षण या आणखी एका आघाडीवर अधिक सुधारणा करणे आवश्यक आहे कारण कोणतेही शहर किंवा देश चांगल्या शाळांशिवाय सर्वोत्तम होऊ शकत नाही, शिक्षण कोणत्याही संस्कृतीचा मुख्य घटक आहे; अर्थात इथल्या शासनकर्त्यांनाही हे नक्कीच माहिती असेल व ते त्या दिशेने काम करत असतील.

माझे कौटुंबिक मित्र चंदर भाटिया यांच्या नावाचा उल्लेख केल्याशिवाय माझी दुबई सहल पूर्ण होऊ शकत नाही, माझ्या पहिल्या दुबई भेटीत त्यांनी मला हे शहर दाखवले होते. ते पंचवीस वर्षांपासून इथे राहताहेत, यावेळीही ते माझ्यासोबत मला शहर दाखविण्यासाठी होते. त्यांच्यामुळे मी हे शहर केवळ पाहिलेच नाही तर अनुभवले! अमिरातच्या टर्मिनल बाहेरचा मोठ्या लाल व पांढ-या रंगातील फलक तुमचे स्वागत करतो, त्यावर लिहीलेला “टुमॉरो नेव्हर स्टॉप्स एक्सप्लोरिंग” हा मथळा दुबई सार्थ करते. एक वाळवंटही स्वर्ग होऊ शकते यावर प्रत्येकाला विश्वास ठेवावाच लागतो, ते आता केवळ स्वप्न नसून दुबई नावाचे सत्य आहे! वाळवंटात साकारलेल्या या स्वप्नातून बरेच काही शिकण्यासारखे आहे, त्यासाठी केवळ खरेदी व करमणुक या गोष्टींपलीकडे  पाहण्याची गरज आहे तरच आपल्याला ख-या अर्थाने दुबई पाहिली असे म्हणता येईल!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स

मुद्रांक शुल्क व घराचे स्वप्न !

सरकार एखाद्या व्यवसायाचे फक्त  कर आकारणीद्वारे दिवाळे काढू शकते.                                                  …ओवेन पॅटरसन

पॅटरसन हे ब्रिटीश कंझरव्हेटीव पक्षाचे नेते आहे, ते २०१२ पासून पर्यावरण, अन्न व ग्रामीण विकास या खात्यांचे राज्यमंत्री व संसदेचे सदस्य आहेत (संसद सदस्य). मला खात्री आहे की प्रत्येक व्यावसायिक कोणत्याही देशाचा नागरिक असला तरी त्यांच्या या विधानाचे स्वागत करेल तसेच त्यास दादही देईल! अर्थात सामान्य माणूस व माध्यमांना ते आवडणार नाही कारण सगळे व्यावसायिक नेहमीच कोठल्याही कराला विरोध करतात नाही का? होय ते करतात व करही तितकेच महत्वाचे आहेत कारण आपल्याला हे सगळे व्यवसाय चालविण्यासाठी आवश्यक असलेल्या पायाभूत सुविधा उभारण्यासाठी आवश्यक असलेला पैसा कुठून येणार? म्हणूनच एक शहाणा किंवा समजदार व्यावसायिक तर्कसंगत कर आकारणीला विरोध कधीच करणार नाही. नवीन वर्षाच्या उंबरठ्यावर हा विषय उपस्थित करण्याचे कारण म्हणजे, दर वर्षीप्रमाणे मुद्रांक शुल्क तसेच बाजारमूल्य दर (रेडी रेकनर दर) अपेक्षेप्रमाणे वाढवला जाईल अशा ठळक बातम्या येत आहेत, व तो जवळपास 20% वाढवला जाईल अशी शक्यता आहे! नेहमीप्रमाणे राज्यभरातील विकासकांनी बाजारमूल्य दर (रेडी रेकनर दर) कमी करावा अशी निवेदने दिली आहेत किंवा आवाहन केले आहे. मात्र दरवर्षी ज्याप्रमाणे अर्थसंकल्पामध्ये मद्य व तंबाखुवरील कर वाढवले जातात; त्याचप्रमाणे महसुलासाठी रिअल इस्टेट क्षेत्र हे सरकारचे आवडते  लक्ष्य असते!

अनेक लोकांना रेडी-रेकनर दर व मुद्रांक शुल्क म्हणजे काय, त्याचा रिअल इस्टेट क्षेत्रावर काय परिणाम होतो हे समजत नाही. आपण हे शब्द नियमितपणे वापरतो मात्र या शब्दांचा नेमका अर्थ आपल्याला माहिती नसतो. आपल्यापैकी अनेकांनी स्वतःचे घर खरेदी करण्याच्या व्यवहारात ही शुल्के भरली आहेत, मात्र अतिशय कमी जणांना त्यांचे महत्व व रिअल इस्टेट क्षेत्रातील त्यांची भूमिका माहिती असते. खरं सांगायचं तर मी गेली २४ वर्षे रिअल इस्टेट क्षेत्रात काम करतोय तरीही रेडी-रेकनर दर नेमके कसे ठरवले जातात याविषयी संदिग्धताच वाटते. ज्यांचे ज्ञान माझ्यापेक्षाही कमी असेल, त्यांच्यासाठी हे सविस्तर सांगतोय, मी काही बाजार-मूल्य दराविषयीचा तज्ञ नाही मात्र यासंदर्भात दोन्ही बाजू मांडणारे मित्र माझ्या संपर्कात असल्याने मी या विषयावर थोडा प्रकाश टाकू शकतो. रेडी-रेकनर दर (बाजारमूल्य दर) हा एक दस्तऐवज किंवा निर्देशांक असतो जो स्थावर मालमत्तेचे मूल्य निश्चित करतो. अधिक सविस्तर किंवा सोप्या शब्दात सांगायचे झाल्यास, आपल्याला सगळ्यांना मालमत्तेचे प्रति चौरस फूट दर माहिती आहेत व रेडी-रेकनर दर (बाजार मूल्य दर) हे राज्यातील विशिष्ट शहरात किंवा गावात मोकळ्या जमिनीवर किंवा इमारतीच्या बांधलेल्या जागेत प्रति चौरस फूट बाजारमूल्य दर किती असावा हे निश्चित करणारी मार्गदर्शिका असते. या दरांनुसार जमिनीच्या प्रत्येक व्यवहारावर किंवा मालमत्तेवर मुद्रांक शुल्क आकारले जाते कारण अशा व्यवहाराची नोंदणी करणे कायद्याने बंधनकारक आहे. कराराचा दस्तऐवज सरकारला मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क देऊन व्यवस्थित नोंदविल्याशिवाय, असा कोणताही करार देशात कोणत्याही न्यायालयाद्वारे वैध मानला जात नाही! तुम्ही रेडी-रेकनर दरांनुसार (बाजार मूल्य दर) मुद्रांक शुल्क भरल्याशिवाय तुम्ही तुमच्या मालमत्तेचे कायदेशीर मालक होऊ शकत नाही; कोणतीही बँक किंवा वित्त संस्था ज्या मालमत्ता कराराची रेडी-रेकनर दरानुसार मुद्रांक शुल्क देऊन नोंदणी केलेली नाही त्यासाठी तुम्हाला कर्ज देणार नाही. तुमचे नाव मालमत्तेची मुद्रांक शुल्क व नोंदणी शुल्क भरुन व्यवस्थित नोंदणी केल्याशिवाय ७/१२ चा उतारा किंवा मालमत्ता पत्र यासारख्या मालकीहक्क दस्तऐवजात येणार नाही. आता तुम्हाला कोणत्याही मालमत्तेच्या व्यवहारामध्ये मुद्रांक शुल्काचे किती महत्व आहे हे समजले असेल. 

कोणत्याही व्यवहाराच्या म्हणजे करार मूल्याच्या किंवा रेडी रेकनर दराच्या यापैकी जे अधिक असेल त्याच्या ५-६% मुद्रांक शुल्क असते  व नोंदणी शुल्क १% किंवा जास्तीत जास्त ३०,००० रुपये असते! म्हणूनच रेडी रेकनर दर महत्वाचे असतात कारण ते थेट मुद्रांक शुल्काशी संबंधित असतात जे कोट्यवधी रुपये असते व सरकारच्या वार्षिक महसुलातील तो महत्वाचा घटक आहे. उदाहरणार्थ तुम्ही बाणेरमध्ये १००० चौरस फुटांची २ बीएचके सदनिका साधारण ५०००/- रुपये प्रति चौरस फूट दराने विकत घेतली असेल तर तिची किंमत पन्नास लाख रुपये होईल. आता या व्यवहाराची नोंदणी करताना तुम्हाला ६% म्हणजे तीन लाख रुपये मुद्रांक शुल्क द्यावे लागेल. मात्र रेडी-रेकनर दरानुसार  जर  या सदनिकेची किंमत ६०००/चौरस फूट  असेल, तर सरकारच्या म्हणण्याप्रमाणे तुमच्या सदनिकेची किंमत साठ लाख होते व त्यावर तुम्हाला तीन लाख साठ हजार मुद्रांक शुल्क भरावे लागते, म्हणजे तुमच्या व्यवहार ज्या किमतीमध्ये झाला त्यापेक्षा जवळपास साठ हजार रुपये जास्त द्यावे लागतात! कारण तुम्ही जरी सदनिका पन्नास लाखांना खरेदी केली असली तरीही रेडी-रेकनर दरानुसार तिची किंमत जवळपास साठ लाख होते व नोंदणी कार्यालयातील निबंधक मुद्रांक शुल्क आकारण्यासाठी जास्तीचे दर विचारात घेतात, म्हणजे तुम्हाला जास्त मुद्रांक शुल्क द्यावे लागेल! मुद्रांक शुल्क कसे आकारले जाते हे समजावे यासाठी हे केवळ एक उदाहरण दिले आहे; मात्र ते नेमके किती असेल हे प्रत्येक व्यवहारानुसार ठरते.  

महसुल विभागाचे शेकडो  अधिकारी सातत्याने बदलणा-या मालमत्ता दरांविषयी प्रत्येक वर्षी माहिती गोळा करत असतात व त्यानुसार नोंदणी विभागाचे महानिरीक्षक म्हणजेच आयजीआर दरवर्षी नवीन रेडी-रेकनर दर जाहीर करतात. या प्रक्रियेमध्ये सर्वसाधारणपणे मागील आर्थिक वर्षामध्ये नोंदविण्यात आलेल्या सर्व मालमत्तांच्या करार मूल्यांविषयीची माहिती गोळा केली जाते व तिचे विश्लेषण करुन विशिष्ट क्षेत्रासाठीचे मालमत्तेचे दर निश्चित केले जातात. ही व्यवस्था तर्कसंगत असली तरीही शंभर टक्के अचूक मानता येणार नाही. याचे साधे कारण म्हणजे मालमत्तेचे दर निश्चित करताना सर्वोच्च दर गृहित धरले जातात. उदाहरणार्थ बाणेरसारख्या भागात हजार सदनिका विकल्या गेल्या असतील तर विक्रीचा सर्वाधिक दर गृहित धरला जातो, जो प्रत्यक्षात अनेक घटकांवर अवलंबून असतो, उदाहरणार्थ विशिष्ट प्रकल्पासाठी जमिनीचा खर्च, त्यानंतर सुविधा, प्रकल्पाचा आकार, इमारतींचा प्रकार म्हणजेच बहुमजली वगैरे. यावर्षी विद्यमान आयजीआर अतिशय सक्रिय होते त्यांनी केवळ विभागातील कर्मचा-यांकडूनच नाही तर सहकारी संस्था, विकासकांच्या संघटना, वकील व इतरही अनेक संस्थांमधील सर्व संबंधित व्यक्तिंकडून सूचना मागवल्या. आयजीआरनी “सारथी” हे ऑनलाईन सूचना/तक्रार स्वीकारण्यासाठीचे संकेतस्थळ सुरु केले आहे, ज्यावर कुणीही व्यक्ती मुद्रांक शुल्क व रेडी-रेकनरविषयी काहीही सूचना देऊ शकते. मात्र कितीही झाले तरी माननीय आयजीआर शेवटी सरकारचेच प्रतिनिधी आहेत व महसूल वाढवणे हे त्यांचे काम आहे, म्हणूनच धोरणे त्यानुसारच बनवली जातील!

वाढीव मुद्रांक शुल्कामुळे केवळ सदनिकेचे विक्री मूल्य वाढते म्हणजेच ग्राहकाला अधिक मुद्रांक शुल्क भरावे लागते असे नाही तर बहुतेक महानगरपालिका विकासकाची योजना मंजूर करण्यासाठी जी विविध शुल्के आकारतात ती देखील रेडी-रेकनरशी संबंधित असतात; म्हणजेच रेडी रेकनरचे दर वाढल्याने ही सर्व शुल्केही वाढतील! उदाहरणार्थ जिना व बाल्कनी या बदल्यात मोफत एफएसआय मिळावा यासाठी प्रति चौरस फूट अतिरिक्त शुल्क द्यावे लागते व ते त्या विशिष्ट भागातील बांधलेल्या मालमत्तांच्या रेडी रेकनर दरानुसार आकारले जाते, म्हणूनच रेडी-रेकनर दरांमध्ये काहीही वाढ झाली तर त्यामुळे या शुल्कांवर थेट परिणाम होतो व ती देखील वाढतील! आता इथे एखादी व्यक्ती म्हणेल की त्यात काय मोठेसे, विकासकांना यातून मोफत एफएसआयचा फायदा मिळत नाही का? बांधकाम व्यावसायिकाला हा फायदा मिळतो, मात्र त्यामुळे शेवटी घराचीच किंमत वाढते! ज्याप्रमाणे पेट्रोलचे दर वाढल्यामुळे ऑटो रिक्षाही आपले भाडे वाढवतात व शेवटी सामान्य माणसाचा प्रवास महागतो तसेच हे आहे! आणखी एक मुद्दा म्हणजे संपूर्ण कर आकारणी ही रेडी-रेकनरच्या मूल्यावर अवलंबून असते, म्हणून मालमत्ता करही वाढेल कारण तो देखील रेडी-रेकनर दराशी संबंधित असतो. तसेच आयकर आकारणीवरही परिणाम होईल कारण व्यवहाराचे दर रेडी-रेकनर दरापेक्षा कमी असले, तरीही कर आकारणी रेडी-रेकनर दरानुसारच केली जाईल, ज्यामुळे विकासकांच्या तसेच ग्राहकाच्या खिशाला कात्री लागेल! त्याचप्रमाणे सार्वजनिक सेवा क्षेत्रातील प्रकल्पांचा खर्चही वाढेल, कारण जमिनीचे दर वाढले तर रस्ते तसेच क्रीडांगणे, बगीचे व अशा इतर अनेक प्रकल्पांसाठी आवश्यक असलेल्या जमिनी आरक्षित करण्यासाठी जास्त भरपाई द्यावी लागेल. यामुळे पीएमसीचा ताळेबंद बिघडेल व सेवांचे दरही वाढतील!

इथे एखादी व्यक्ती म्हणू शकते की, मालमत्तेच्या किंमती वाढताहेत तर मग कर किंवा भरपाई देण्याबाबत तक्रार का करायची? इथे प्रश्न कर किंवा भरपाई न देण्याचा नाही, विकासाच्या बाबतीत एक वास्तववादी परिस्थिती निर्माण होण्याचा आहे. दर खरोखरच वाढताहेत का? रिअल इस्टेटवर एक नजर टाकली तर अगदी दहा वर्षांचे पोरही सांगू शकेल की गेले वर्षभर दर स्थिर राहिले आहे, वाढ तर सोडाच अनेक ठिकाणी गत वर्षीच्या तुलनेत मालमत्तेचे दर कमी झाले आहेत. दुसरीकडे जमिनीचे दर कमी झालेले नाहीत व त्याचे साधे कारण म्हणजे जमिनीच्या मालकांना या जमिनींवर बांधल्या जाणा-या घरांशी काहीही घेणे देणे नसते! त्यांना केवळ त्यांच्या जमिनीला जास्तीत जास्त किंमत हवी असते!

रिअल इस्टेट उद्योगाची ओरड दर वाढीविरोधात नाही तर याबाबतचा दृष्टिकोन तर्कसंगत असावा यासाठी आहे. संपूर्ण राज्यात प्रत्येक वर्षी रेडी रेकनर दरांमध्ये वाढ होते मात्र तयार घरांच्या किंमती वाढतात का? तसेच हे दर ठरवताना गेल्या वर्षी झालेल्या व्यवहारातील किमान मूल्य हा निकष असावा, सर्वोच्च किंवा सरासरी मूल्य नाही, कारण लहान किंवा मध्यम वर्गातील घरांना अकारण महागडया घरांच्या वर्गात बसवले जाते व आवश्यकतेपेक्षा अधिक मुद्रांक शुल्क द्यावे लागते. इथे प्रति चौरस फूटासाठी विशिष्ट रेडी रेकनर दर निश्चित करण्याऐवजी मूल्य श्रेणी ठेवण्याच्या पर्यायाचाही विचार करता येईल. म्हणजे एखाद्या व्यवहाराच्या कराराचे मूल्य या मूल्य श्रेणीपेक्षा कमी असेल तर त्या परिसरासाठीच्या प्रस्थापित रेडी-रेकनर दराऐवजी प्रति चौरस फूट सरासरी दर वापरला जाईल! स्थानिक संस्थांची शुल्के वास्तुक्षेत्र (बिल्ट अप) दराशी निगडित का असतात, जमिनीच्या दरांशी निगडित का नसतात जे बिल्ट अप दराप्रमाणे कधीच वाढत नाहीत! या व्यवस्थेमध्ये स्थानिक प्रशासकीय संस्था पायाभूत सुविधांच्या बाबतीत विशेष काहीच करत नसूनही त्यांना अधिक महसूल मिळतो व सामान्य नागरिकाला मात्र त्याच्या घरासाठी अधिक पैसे मोजावे लागतात हे कटू सत्य आहे! मालमत्ता करासारखे कर नागरिकांना मिळणा-या सेवांच्या दर्जावर आधारित असावेत, रेडी-रेकनर दरावर नाही.

मी आधीच स्पष्ट केले आहे की मी कुणी कर सल्लागार किंवा अर्थतज्ञ नाही. सामान्य माणूस म्हणून मला असे वाटते की योग्य तो कर देण्यास कुणाचीच हरकत नाही; मात्र त्यासाठी योग्य काय आहे ठरविण्यासाठी पारदर्शक किंबहुना नैतिक यंत्रणा अस्तित्वात असली पाहिजे! मी माझे घर ज्या दराने खरेदी करत आहे त्यानुसारच मला शुल्क आकारले पाहिजे, एखाद्या काल्पनिक दरानुसार नाही, एवढीच माझी सरकारकडून माफक अपेक्षा आहे! रिअल इस्टेट उद्योगालाच आधीच अनेक आघाड्यांवर झगडावे लागते आहे व मला माहिती आहे की विकासकांसाठी सरकारच्या किंवा सामान्य माणसाच्या मनात कधीही सहानुभूती नसते किंवा असणार नाही. मात्र या उद्योगातही काही चांगली माणसे काम करताहेत व समाजासाठी घरे बांधताहेत. घर ही माणसाची अगदी मूलभूत गरज आहे, त्यामुळे सामान्य माणसाला घर परवडेल हे पाहण्याची जबाबदारी सरकारची आहे व हेच लक्षात ठेवून कोणतेही धोरण तयार केले पाहिजे! रेडी-रेकनर दरात २०% वाढ केल्याने कुठेतरी सामान्य माणसाचे घराचे लहानसे स्वप्न महाग होणार आहे. मी वारंवार म्हटले आहे की आपण जेव्हा सामान्य माणसाचे हे स्वप्न पूर्ण करण्याचा प्रयत्न करतो तेव्हा त्यामध्ये कोणताही भेदभाव नसतो; त्याच्यासाठी विकासक, सरकारी अधिकारी, राजकारणी, माध्यमे सर्वजण सारखेच असतात. सामान्य माणसाला केंद्रस्थानी ठेवूनच रेडी-रेकनरचे दर ठरवले पाहिजेत, हीच काळाची गरज आहे. नाहीतर सामान्य माणसाचे घराचे स्वप्नच नाही, तर आपलेही घर होऊ शकते हा व्यवस्थेवरील विश्वासच  संपुष्टात  येईल, हे लक्षात ठेवा!

संजय देशपांडे

संजीवनी डेव्हलपर्स