एल बी टी आणि शहराचा विकास !

तूट म्हणजे तुमचे कर भरुन तुमच्याकडे उरते ती रक्कम …. अर्नाल्ड ग्लासो.

ग्लासो हे अमेरिकी व्यावसायिक व विनोदी लेखक; त्यांची अवतरणे वॉल स्ट्रीट जर्नल, फोर्ब्ज, द शिकागो ट्रिब्यून व इतर ब-याच नियतकालिकांमध्ये दिली जायची. या मिश्किल  व्यावसायिकाने एकूण करप्रणाली किंवा कोणत्याही संघटनेची आर्थिक कार्यप्रणालीचे केवळ एका वाक्यात वर्णन केले आहे, म्हणूनच त्यांना आर्थिक जगतात अतिशय मानाचे स्थान आहे! अर्थात मी कुणी अर्थतज्ञ नाही किंबहुना इतकी वर्षे व्यवसायात असून मी अजूनही करप्रणाली समजून घ्यायचाच प्रयत्न करतोय व मला खात्री आहे की माझ्या आजूबाजूला माझ्यासारखे हजारो किंवा लाखो असतील! माझे लेखनातील आदर्श लोकसत्ताचे संपादक मुकुंद संगोराम यांनी मला फोन करुन एलबीटी व जगभरातील इतर शहरांच्या महापालिकांची महसूल निर्मितीची उदाहरणे याविषयी कुणी लिहू शकेल का अशी विचारणा केली. मी या विषयावर लिहू शकतील अशा या क्षेत्रातील माझ्या काही मित्रांची नावे सांगितली. आम्ही या विषयाच्या काही पैलूंविषयी चर्चा केली व निरोप घेतला. मात्र हा विषय माझ्या मनात घोळत राहिला, कारण हा विषय शहराशी व अप्रत्यक्षपणे शहरातील रिअल इस्टेटशी संबंधित आहे! मी एलबीटीचे किंवा इतर कोणत्याही कराचे विश्लेषण करु शकत नाही, ते कर तज्ञाचे काम आहे हे मला मान्य आहे व ते काम करण्यासाठी अनेक जण सक्षम आहेत. तरीही या शहराचा एक सामान्य माणूस म्हणून मला आपल्या पुणे महापालिकेचे म्हणजेच मनपाचे कामकाज कसे चालते याविषयी कुतुहल वाटते. या संस्थेवर संपूर्ण पायाभूत सुविधांची जबाबदारी असली पाहिजे अशी अपेक्षा आहे, किंबहुना पायाभूत सुविधा हा केवळ एक पैलू झाला संपूर्ण शहर सुस्थितीत ठेवण्याची जबाबदारी तिच्यावर आहे. त्यामध्ये शिक्षणापासून ते वाहतुकीपर्यंत शहरी नागरिकांच्या गरजा पूर्ण करण्यासाठी आवश्यक असलेल्या प्रत्येक सेवेचा, तसेच शहराच्या विकासासाठी वाढीचे नियोजन करण्याचाही समावेश होतो. थोडक्यात मनपाचे काम घर चालवण्यासारखे आहे ज्यामध्ये घरातील मुख्य व्यक्तिला कुटुंबाचे उत्पन्न व कुटुंबातील प्रत्येक व्यक्तिंच्या गरजा यांचे संतुलन राखून घर सुस्थितीत ठेवावे लागते.

या पार्श्वभूमीवर सामान्य माणूस माझ्यासारखाच गोंधळात पडलाय. याचे कारण म्हणजे एकीकडे एलबीटी रद्द केला तर महापालिकेचे कर्मचारी संपावर जातील यासारख्या बातम्या येतात तर दुसरीकडे प्रामुख्याने दुकानदारांचा समावेश असलेल्या “व्यापारी वर्गाने” एलबीटी रद्द केला नाही तर ३१ डिसेंबरपासून बंद पुकारण्याचा इशारा दिलाय! आता याविषयी जाणून घेतलेच पाहिजे नाही का? तर एलबीटी म्हणजे नेमकं काय हे व तो आपल्या पुणे शहरासाठी अचानक इतका महत्वाचा का झाला आहे हे आधी आपण समजून घेऊ? एलबीटी म्हणजे स्थानिक संस्था कर, म्हणजे शहराच्या हद्दीत विकलेल्या प्रत्येक वस्तूची ठराविक टक्के रक्कम ही स्थानिक संस्थेला, आपल्या बाबतीत मनपाला द्यावी लागते. मनपाच्या दैनंदिन कारभारासाठी तसेच नागरिकांना द्यायच्या पायाभूत सुविधांसारख्या सेवांसाठी हा पैसा गोळा करणे अपेक्षित आहे. आता इथे बरेच जण प्रश्न विचारतील की एलबीटी नसताना आधी महसूल कसा गोळा काला जात होता. एलबीटीच्या आधी “जकात कर” होता जो मनपाच्या हद्दीमध्ये येणा-या कोणत्याही वस्तुंवर आकारला जायचा. मालाच्या खरेदी मूल्याच्या पावतीच्या काही टक्के हा जकात कर आकारला जायचा. मात्र महसूलाची ती अतिशय जुनी पद्धत होती व देशातील बहुतेक शहरांमध्ये ती बंद करण्यात आली व माझ्या माहितीप्रमाणे जेएनएनयूआरएम सारख्या केंद्र सरकारच्या योजनांचा निधी मिळावा यासाठी पीएमसीला घातलेल्या अटींपैकी जकात कर रद्द करणे ही देखील एक अट होती! तसेच जकात करप्रणाली ज्या पद्धतीने राबवली जात होती त्यात तिच्यात अनेक त्रुटी होत्या, काही लोक जकात दलाल म्हणून काम करत व कोणताही माल जकात न भरता किंवा अगदी नाममात्र जकात भरुन शहरात आणत असत. जकातीविषयी कितीही मतमतांतरे असली तरीही मनपाच्या अर्थसंकल्पाच्या महसुलाचा एक तृतीयांश भाग जकातीमधून मिळायचा. आता ती बंद केल्यामुळे आलेली तफावत भरुन काढण्यासाठी मनपासमोर एलबीटीचा पर्याय ठेवणे आले !

मनपाच्या महसूलाचा एक तृतीयांश भागाची तुट भरून काढण्यासाठी मनपाने शहरातील व्यापा-यांकडून एलबीटी घेण्याचा पर्याय ठेवला व आता त्यालाच  विरोध केला जातोय. आपण सर्वप्रथम पाहू की मनपाला पैशांची काय गरज आहे? पुण्यासारखे मोठ्या शहराचा कारभार चालवणे हे महाकाय काम आहे, ते एखादा मोठा उद्योग चालवण्यासारखे आहे, शहराला रस्ते, सांडपाणी, पाणी पुरवठा, सार्वजनिक आरोग्य, शिक्षण, मनोरंजन व इतरही अनेक सोयी हव्या असतात. या सर्व सेवांसाठी दोन आघाड्यांवर पैसे लागतात, एक म्हणजे त्या चालविण्यासाठी म्हणजेच डॉक्टरांचा पगार, महापालिकेच्या शाळांमधील शिक्षकांचा तसेच कर्मचा-यांचा पगार व विविध विभागांमधील प्रशासकीय कर्मचा-यांचे पगार इत्यादींसाठी पैसे लागतात. त्याचवेळी या सेवा सुरु ठेवण्यासाठी आपल्याला वीज पुरवठा व देखभालीचे बरेच साहित्य लागते, या सर्वांसाठी पैसे लागतात. सार्वजनिक वाहतुकीसाठीही महसुलातूनच निधी दिला जातो. आता दुसरी आघाडी म्हणजे शहर सातत्याने वाढत असते त्यामुळे पायाभूत सुविधांमध्ये सातत्याने भर घालावी लागते व त्यासाठी जमीन अधिग्रहित करायला पैसे लागतात त्याशिवाय बांधकामाचा खर्चही असतो यामध्ये रस्ते, सांडपाणी प्रक्रिया प्रकल्प, पाणी प्रक्रिया प्रकल्प, शाळा तसेच रुग्णालयाच्या इमारती, रस्ते अशी ही यादी वाढतच असते. आता आपण मेट्रोविषयी बोलतोय व त्यासाठीही कोट्यवधी रुपये लागतील, तर मग हा पैसा कुठून येणार आहे? शेवटी या सगळ्या सेवांमुळे नागरिकाचे आयुष्य सुखकर होते, जो शहरातील रिअल इस्टेट उद्योगाचा ग्राहक आहे.

मनपाला महसुलासाठी इतर कोणते स्त्रोत आहेत हे आता आपण पाहू, कारण केवळ जकात किंवा एलबीटी शहराच्या गरजांसाठी पुरेसा होणार नाही. आपल्याकडे शहरातील नव्या बांधकामावर कर आकारला जातो, तसेच शहरातील नागरिकांकडून मालमत्ता कर घेतला जातो. हाच खरतर चिंतेचा मुख्य विषय आहे. आपण लोकांना चांगल्या पायाभूत सुविधा देण्यात अपयशी ठरलो तर लोक शहरापासून दूर जातील जे सध्या घडतेय. पिंपरी चिंचवड महापालिका ही आपली शेजारी आहे व अनेक लोक चांगल्या पायाभूत सुविधांसाठी तिथे राहण्याचा पर्याय स्वीकारताहेत, त्यानंतर जमीनीच्या चढ्या दरांमुळे अनेक लोक जिल्हाधि-यांच्या हद्दीत म्हणजेच मनपाच्या सीमेबाहेर राहण्याचा पर्याय निवडताहेत. जेवढ्या नवीन इमारती कमी तेवढा त्यापासुन मिळणारा महसूल कमी. दुसरे म्हणजे मालमत्ता कर व मनपाच्या सर्वेक्षणानुसार जवळपास ४०% लोक झोपडपट्ट्यांमध्ये राहतात ते कोणताही मालमत्ता कर देत नाहीत व २०% लोक अवैध इमारतींमध्ये राहतात, म्हणजे त्यांच्यावरही काही मालमत्ता कर लागू होत नाही! म्हणजेच झोपडपट्ट्यांमध्ये तसेच अवैध इमारतींमध्ये राहणारे रस्ते, पाणी, सांडपाणी यासारख्या सर्व नागरी सेवा फुकट वापरतात! याचा अर्थ असा होतो की  फक्त ४०% लोक या सेवांसाठी पैसे देताहेत तर शहरातील १००% नागरिक त्यांचा वापर करताहेत, जे अन्यायकारक आहे!

म्हणूनच आपण सर्वप्रथम शहरातील सेवा वापरणारी प्रत्येक व्यक्ती त्याचे पैसे भरेल याची खात्री केली पाहिजे, यामुळे महसूल मोठ्या प्रमाणावर वाढेल, या व्यक्ती सध्याच्या पद्धतीनुसार मालमत्ता कर देत नसतील तर त्यावर काहीतरी तोडगा काढला पाहिजे, म्हणजे दिल्या जाणा-या नागरी सेवांमधून महसूलही मिळेल. मालमत्ता कराच्या पावत्यांप्रमाणे कर भरत नसतील तर त्यांच्या पगारातून किंवा रोजंदारीतून तो थेट मासिक तत्वावर वजा करणे यासारखा विचार करता येईल. अर्थात हा केवळ कर वसुलीबाबत एक स्वप्नाळु विचार आहे याची मला जाणीव आहे पण त्याबाबत  काहीतरी विचार करायला काहीच हरकत नाही कारण या वर्गाकडून आपल्याला मालमत्ता कर म्हणून सध्या रुपयाही मिळत नाही हे सत्य आहे आहे! त्यानंतर इतर राज्यांमधील तसेच इतर देशांमधील शहरे आपला महसूल कसा मिळवतात याची उदाहरणे पाहा. उदाहरणार्थ अमेरिकेमध्ये एखादा भूखंड ज्यासाठी आरक्षित आहे त्यासाठी वापरला जात नसेल तर त्याच्या मालकाला त्यासाठी जवळपास दहापट जास्त मालमत्ता कर भरावा लागतो. यामुळे भूखंड विकासकामासाठीच व ज्या हेतूने आरक्षित करण्यात आला आहे त्यासाठीच वापरला जाईल याची खात्री केली जाते; अशाप्रकारे निवासी किंवा इतर कोणत्याही सेवेसाठी तो वापरला जातो. पाश्चिमात्य देशांमधील आणखी एक महत्वाचा भाग म्हणजे पाणी पुरवठा तसेच सार्वजनिक वाहतूक यासारख्या सेवांचे खाजगीकरण करण्यात आले आहे त्यामुळे त्या एखाद्या खाजगी कंपनीप्रमाणे चालवल्या जातात व महसूल तसेच दर्जाची खात्री असते. उदाहरणार्थ मीटरद्वारे पाणी पुरवठा करणे हा आपल्याकडे प्रलंबित मुद्दा आहे. आपले लोकप्रतिनिधी केवळ लोकांना खुश ठेवण्यासाठी त्याची अंमलबजावणी करत नाहीत व त्यामुळे आपले महसूलाचे मोठे नुकसान होते. बहुतेक पाश्चिमात्य देशांमध्ये पाणी पुरवठा खाजगी कंपन्यांद्वारे केला जातो ज्या शहरातील प्रत्येक नागरिकाला रास्त दराने पाणी पुरवठा करतातच. त्याचबरोबर प्रत्येक थेंबाची किंमतपण वसुल करतात सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्थेचीही अशीच परिस्थिती आहे, आपण नेहमी वाचतो की पीएमपीएमएल म्हणजेच आपल्या सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्थेवर कोट्यवधी रुपये खर्च केले जातात, तरीही ती तोट्यात चालते व प्रवासी त्यांना मिळणा-या सेवेविषयी समाधानी नाहीत! पाश्चिमात्य देशातील सर्व शहरांमध्ये अगदी सिंगापूरमध्येही सार्वजनिक वाहतूक व्यवस्था खाजगी कंपन्यांद्वारे चालवली जाते, ज्यामुळे महसूल व चांगली सेवाही मिळते.

अलिकडेच एक बातमी आली की मनपाने विविध हेतुंनी जमीनी अधिग्रहित करण्यासाठी निधी द्यावा असे राज्य तसेच केंद्र सरकारला आवाहन केले कारण नव्या अधिग्रहण कायद्यानुसार जमीनीच्या मालकाला जमीनीच्या दुप्पट दराने पैसे देणे बंधनकारक आहे. याठिकाणी आपण जमीनीच्या मोबदल्यात तिप्पट टीडीआर म्हणजेच एफएसआय का देत नाही, म्हणजे जास्तीत जास्त लोक टीडीआरचा पर्याय स्वीकारतील व शेवटी हा टीडीआर शहरातील बांधकामासाठीच वापरला जाणार नाही का? प्रत्येक वेळी एफएसआय किंवा टीडीआरचा उल्लेख होताच त्यामुळे बांधकाम व्यावसायिकांना फायदा होईल अशी ओरड होते, असे असेल तर एक एफएसआय किंवा टीडीआरही बांधकाम व्यावसायिकांच्या फायद्याचाच आहे मग तो देखील रद्द करा व शहरातील सर्व बांधकाम थांबवा! लक्षात ठेवा एफएसआय किंवा टीडीआरमुळे नाही तर शहरातील पायाभूत सुविधांमुळे शहर चांगले किंवा वाईट ठरते व आपल्या धोरणांमधून नेमके तेच साध्य होत नसेल तर आत्मपरिक्षण करायची व नवी धोरणे तयार करायची वेळ आली आहे!

सध्या पायाभूत सुविधा नाहीत म्हणून अतिरिक्त एफएसआय नाही व अतिरिक्त एफएसआय नाही म्हणून पायाभूत सुविधा नाहीत अशा दुष्ट चक्रात आपण अडकलो आहोत. अतिरिक्त एफएसआय नसल्याने अधिकाधिक घरे बांधली जात नाहीत व त्यामुळे घरांच्या किमती वाढत जातात. यामुळेच लोक अवैध इमारती किंवा झोपडपट्ट्यांमध्ये राहण्याचा पर्याय स्वीकारतात ज्यामुळे पुन्हा आपला महसूल बुडतो. म्हणुन महसूल वाढविण्यासाठी एलबीटीसारखे पर्याय येतात ज्याला व्यापारी वर्ग किंवा संबंधित समुदाय विरोध करतात. लक्षात ठेवा कोणताही कर सर्व घटकांवर सारख्या प्रमाणात आकारला जात नाही तोपर्यंत तो न्याय्य ठरणार नाही. मनपाच्या हद्दीतील मालमत्तांवर मुद्रांक शुल्काच्या स्वरुपात अधिभार (उपकर किंवा कराच्या स्वरुपात) आकारला जात होता, त्या अधिभारातून मिळालेल्या रकमेचे काय झाले, नागरी कामांमध्ये तो कुठे वापरला गेला हे एक गूढच आहे!  हे माहितीचे व पारदर्शकतेचे युग आहे! लोकांचा कर द्यायला नकार नसतो, मात्र त्यांनी कराच्या स्वरुपात जे पैसे भरले आहेत त्यांचे काय झाले हे त्यांना जाणून घ्यायचे असते व या आघाडीवरही मनपा बरीच मागे आहे. वर्षानुवर्षे बीआरटी म्हणजेच बस रॅपिड ट्रान्सपोर्टसारखे प्रकल्प रखडतात व नागरिकांना सेवा देण्यासाठी पूर्ण होत नाहीत. शहरामध्ये सायकल ट्रॅकसारखे प्रकल्प ज्याप्रकारे राबवले जात आहेत तो एक विनोदच आहे व म्हणूनच आपण जेव्हा महसुलाचे वेगळे पर्याय राबविण्याचा प्रयत्न करु तेव्हा त्यास विरोध होणे स्वाभाविकच आहे!

तेव्हाच अधिकाधिक लोक या शहरात राहण्यास येतील जेव्हा त्यासाठी नवीन घरांना परवानगी देणारी पारदर्शक यंत्रणा असेल, ज्यामुळे समाजातील सर्व वर्गांना परवडणारी घरे मिळतील! म्हणूनच एक समान कर प्रणाली ही काळाची गरज आहे जो समाजातील सर्व वर्गांसाठी सारखा असेल, अशी प्रणाली तयार करुन ती व्यवस्थित राबवलीही पाहिजे. त्यानंतर मिळालेल्या आणि खर्च केलेल्या प्रत्येक रुपयाचा खर्च द्या व केवळ ताळेबंदातून नाही तर लोकांना प्रत्यक्ष कामातून परिणाम दिसले पाहिजे कारण लोकांनी त्यांनी दिलेल्या करांचे काय झाले हे जाणून घेण्यात अधिक रस असतो! रिअल इस्टेट इंडस्ट्री ही काही या शहराची शत्रू नाही तर याच शहराचा एक भाग आहे; खरं तर सरकारी यंत्रणेमुळेच ती शहराची सर्वात मोठी शत्रू असल्यासारखी वाटायला लागली आहे! हे सर्व कमीत कमी वेळात करणे आवश्यक आहे; कारण वेळ आधीच निघून गेली आहे, महसूल मिळविण्याचे मार्ग निश्चित करण्यास आणखी उशीर म्हणजे शहराचा विनाशाच. आपल्या शासनकर्त्यांनी आपापल्या मतदार वर्गाच्या क्षणिक खुषीपेक्षा हे सत्य समजून घेतले पाहिजे. नाहीतर मतदार असतील मात्र मत देण्यासाठी काहीच शिल्लक  नसेल, असा दिवस दूर नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

जंगलावर हक्क कोणाचा !

काही वेळा तुमची जबाबदारी समजून घेण्याची क्षमता हीच तुमचा सर्वात मोठा शाप असते.               .............…चाणक्य.

नोव्हेंबरचा महिना असूनही मध्य भारतात ख-या अर्थाने थंडी सुरु झालेली नाही, ढगाळ वातावरण आहे, वारे वाहताहेत, कधी कधी थोडं पेंगुळलेलं आणि उदास वातावरण अस काहीसं आहे ! मात्र जेव्हा तुम्ही कान्हातल्या साल आणि ताडोबातल्या सागवान वृक्षांसोबत असता तेव्हा मात्र ही सगळी  मरगळ निघून जाते! अचानक ढगांमधून तळपता सूर्य डोकावतो आणि तुम्हाला झाडीतुन वळण घेत जाणा-या लाल मातीच्या रस्त्यावर वाट पाहताना तुमच्या जिप्सीच्या दिशेने चालत येणारी एक वाघीण दिसते, त्यानंतर काही वेळ फक्त कॅमे-याच्या शटरचं क्लिक क्लिक आणि तुमच्या हृदयाची धडधड ऐकू येत असते, क्षणभर वेळ जणु थांबते आणि काही मिनिटात ती वाघीण तुमची जिप्सी ओलांडून घनदाट जंगात दिसेनाशी होते, मात्र तुमच्यापाशी तिच्या डौलेदार चालण्याच्या आयुष्यभरासाठीच्या आठवणी उरलेल्या असतात! होय जंगलांमध्ये भटकंतीचा मोसम आला आहे आणि मी सुद्धा त्याचा एक भाग असल्याचा मला आनंद आहे! मित्रांनो जंगलामध्ये असे असंख्य क्षण अनुभवायला मिळतात, तुम्ही फक्त तिथे जाऊन ते क्षण पुरेपूर अनुभवायचे असतात! हो आणखी एक गोष्ट म्हणजे जंगलाला एक आश्वासन देऊन परत यायचे असते की, मी या जंगलाचे देणे लागतो, ते इतरांसाठी शक्य तितक्या चांगल्या स्वरुपात ठेवण्याची माझी जबाबदारी मी पार पाडेन, अर्थात जंगल तुमच्याकडून असे आश्वासन किंवा काहीच कधीही मागत नाही!

मला जंगलाला भेट देणं हा नेहमीच नवीन अनुभव वाटतो कारण त्यामुळे मला  माझ्या शहरी जिवनाच्या धबडग्यातून जरा लांब जायची संधी मिळते. या विषयासाठी मी वर दिलेलं अवतरण वाचून बरेच जण बुचकळ्यात पडतील, कारण निसर्गाशी संबंधित काहीतरी देण्याऐवजी मी एवढं तात्विक अवतरण का दिलं आहे, ते सुद्धा माझ्या तीन आदर्शांपैकी एक असलेल्या चाणक्याचं! मात्र निसर्ग म्हणजे केवळ मौज व मजा नव्हे, विशेषतः तुम्ही जगभरातील सर्वोच्च व्याघ्र प्रकल्पांपैकी  असलेल्या एका राष्ट्रीय अभयारण्याच्या संचालकपदी  असाल तर अतिशय मोठी जबाबदारी आहे! मी कान्हा व्याघ्र प्रकल्प व ताडोबा अंधारी वाघ अभयारण्याविषयी व त्यांच्या संबंधित संचालकांविषयी बोलतोय, ज्यांच्यासोबत  या वेळेस मला सुदैवाने काही काळ घालवायला मिळाला! मला जंगलात केवळ वाघच बघायला आवडतात असं नाही, मी ते अनेकदा पाहिलेत अर्थात दरवेळी तो पाहण्यातला थरार वेगळाच असतो, मात्र तिथे जाऊन मला जंगलात व त्याच्या अवती भोवती राहणा-या माणसांना भेटता येतं, झाडे व प्राण्यांइतकेच ते देखील या जंगलाचा अविभाज्य भाग आहेत! त्यांना भेटून तुम्हाला दरवेळी जंगलाकडे पाहण्याचा एक नवा दृष्टिकोन मिळतो व त्यानंतर मला जंगल अधिकच आवडू लागतं!

म्हणूनच आपण जेव्हा एका जमीनीच्या तुकड्याचा त्यातील वनस्पती व सजीवांसह जंगल म्हणून उल्लेख करतो तेव्हा आपण त्यात व आजूबाजूला राहणा-या   गावक-यांचाही विचार केला पाहिजे, या जनजातीही जंगलाचा अविभाज्य भाग आहेत, गाईड, जिप्सी चालक, ढाबेवाले, हॉटेलचे व अभयारण्याच्या भोवती असलेल्या रिसॉर्टचे कर्मचारी, जंगलाला भेट देणारे पर्यटक, जंगलात काम करणारे कामगार व जंगलाचे कर्मचारी; ही यादी अशी लांबलचक आहे! मात्र हे सर्व लोक जंगल नावाच्या साखळीला जोडणारे दुवे आहेत. ज्याप्रमाणे अभयारण्यात प्राण्यांच्या साखळीत वाघाचे स्थान सर्वोच्च असते त्याचप्रमाणे मानवी साखळीत अभयारण्याच्या संचालकांचे स्थान सर्वोच्च असते! अनेक पर्यटकांनी जंगलाला अनेकदा भेट दिली असली तरीही जंगलाचे संघटनात्मक कार्य कसे चालते याविषयी त्यांना फारशी माहिती नसते. आपण जंगलात जातो तेव्हा आपल्याला केवळ वाघ पाहण्यात व वेगवेगळी ठिकाणे पाहण्यात रस असतो, मात्र त्याशिवाय आपण इतर काहीही जाणून घ्यायचा प्रयत्न करत नाही ही अतिशय दुर्दैवी बाब आहे! पर्यटक वगळता (नियमितपणे जाणारे काही जाणतात) वर नमूद केलेल्या सर्वांसाठी संचालक म्हणजे जणु जंगलातला राजा असतो व जंगल हे त्याचे राज्य असते. जेंव्हा संचालकांची गाडी अभयारण्याच्या प्रवेशद्वारापाशी येते तेव्हाचे दृश्य, त्यांच्याभोवती असलेले वलय पाहण्यासारखे असते; गाईडपासून सुरक्षारक्षकांपर्यंत, जंगलाशी संबंधित सर्वजण अगदी सावधान असतात, तुम्हाला त्यांच्या चेह-यावरील हावभाव तसेच देहबोलीतूनही हे दिसून येईल, वाघ दिसल्यावर चितळ किंवा लंगूर कसे वागतात त्यासारखेच हे दृश्य असते. मला माफ करा इथे मी त्यांच्या भीतीविषयी बोलत नाही तर आपापल्या विविध भूमिकांमध्ये जंगलासाठी काम करणा-या या लोकांबद्दल, संचालक या पदाबद्दल जो आदर असतो त्याविषयी बोलतोय. अनेकांना अशाप्रकारचे पद मिळाले तर अतिशय आनंद होईल, कारण अशा लोकांच्या आदेशाचे पालन करायला अनेक जण तयार असतात, त्यांची ‘जी हुजुरी’ करतात, अशा अधिका-यांना कान्हा व ताडोबासारख्या वन्य जीवनाचे नंदनवन मानल्या जाणा-या ठिकाणी कुठेही फिरण्याचा परवाना असतो ज्यासाठी लोक लाखो रुपये खर्च करायला तयार असतात! संचालकांना जंगलातच राहण्यासाठी राजेशाही आरामगृह असते, तिथून जंगलाचे सर्वोत्तम दृश्य दिसते, दिमतीला अनेक नौकर-चाकर असतात! मात्र लक्षात ठेवा, कोणताही मान-सन्मान मोफत मिळत नाहीत! या सर्व ऐषआरामाच्या पडद्यामागे काटेरी खुर्ची असते. व्याघ्र प्रकल्पाच्या संचालकांनी काय करणे अपेक्षित असते किंवा त्यांच्या काय जबाबदा-या असतात हे आपण पाहू? वर म्हटल्याप्रमाणे जंगल अनेक घटकांचे बनलेले असते व त्यामध्ये वाघापासून ते मधमाशा खाणा-या लहानशा पक्षापर्यंत (बीइटर) प्रत्येक सजीवाचा समावेश होतो. इथे हजारो प्रकारची झाडे, वेली व गवत असते, जलाशय असतात ज्यामध्ये जलचर पक्षी व माशांसारख्या अनेक प्रजाती राहातात. तसेच मी वर उल्लेख केल्याप्रमाणे त्यामध्ये मानवी घटकांचाही समावेश होतो व संचालकांचे काम या साखळीतील प्रत्येक घटक आनंदी व शांततेने राहील हे पाहण्याचे आहे, असे झाले तरच ही साखळी अखंड सुरु राहते! त्यांच्या कामाचा केवळ विचार करुन बघा, जिप्सीमध्ये बसून जंगलात फेरफटका मारणे, आजूबाजूचे सौंदर्य कॅमे-याने टिपणे सोपे आहे, मात्र ते सुरक्षित ठेवायची काळजी तुम्हाला करावी लागत नाही कारण ती जबाबदारी अभयारण्याच्या संचालकांवर असते.

आता कुणीही टीका करेल की त्यात काय मोठेसे, त्यांच्या दिमतीला जबाबदारी पार पाडण्यासाठी एवढी माणसे नाहीत का? अर्थातच आहेत, मात्र जंगल हे देवाने तयार केलेले नैसर्गिक वसतीस्थान आहे व तेथे तुमच्या इच्छेने काहीही होत नाही तर निसर्गाच्या इच्छेने होते! तिथे काहीही विपरित होऊ शकते उदाहरणार्थ एखादा वाघ जंगलाच्या हद्दीतून शेजारच्या गावात जाऊ शकतो कारण त्याला अभयारण्याची हद्द माहिती नसते, तो गावक-यांना मारु शकतो किंवा गावकरी त्याला मारु शकतात. चितळ किंवा हरिणांचा कळप शेतक-यांचे उभे पीक खाऊन टाकू शकतो,  यात शेतक-यांची चूक एवढीच असते की त्यांचे शेत जंगलाला लागून आहे, अर्थातच अशावेळी त्याची जंगलाशी तसेच प्राण्यांशी दोस्ती  होणेच शक्य नाही. एखाद्या वाघीणीची घट्ट झालेली रेडीओ कॉलर बदलायची असते, तिला त्या कॉलरमुळे  जखम होण्यापूर्वी तुम्हाला तिला महाकाय जंगलात शोधून काढायचे असते. संचालकांना वाघीण शिकारीसाठी गेल्यानंतर तिचे बछडे सुरक्षित राहतील याची काळजी घ्यावी लागते. जंगलात अनेक वाहने फिरत असतात, ती जंगलात कोणत्याही प्राण्याला धडकून गंभीर अपघात होऊ शकतो, ही सर्व वाहने व्यवस्थित व सुरक्षित वेगाने चालवली जात आहेत का याची देखरेख करण्याचे काम संचालकांचे असते. संचालकांना जंगलात वणवा लागणार नाही याची खबरदारी घ्यावी लागते, वणव्यामुळे वनस्पती व सजीवांचे अतोनात नुकसान होत असल्याने ते कुणाही वन्यजीव प्राण्यांसाठी दुःस्वप्न ठरते. आता टीका करणारे म्हणतील की त्यात संचालकांनी काळजी करण्यासारखे काय आहे वर्षानुवर्षे ही जंगले, त्यातील प्राण्यांसह टिकलेली नाहीत का? पुन्हा त्याचे उत्तर होय आहे मात्र पूर्वी माणसाचा जंगलांमधील हस्तक्षेप किंबहुना अतिक्रमण इतक्या मोठ्या प्रमाणावर नव्हते! माणूस व प्राण्यांमधील संघर्ष हाताळणे हे अभयारण्याच्या संचालकांपुढचे सर्वात मोठे काम आहे व याचे कारण म्हणजे जंगल कुणाच्या मालकीचे आहे हा प्रश्न? म्हणजेच, वर्षानुवर्षे जंगले ज्या जमीनीवर शांतपणे उभी आहेत त्यावर कुणाची मालकी आहे, माणसांची की प्राण्यांची? जमीन मर्यादित आहे व मानवनिर्मित प्रदूषण तसेच आपल्या गरजा दिवसेंदिवस वाढताहेत; स्वाभाविकपणे आपल्याला आपली शेते, कारखाने, मनोरंजन व इतरही ब-याच गोष्टींसाठी आणखी जमीन आवश्यक आहे! तर मग आपण आपल्या गरजा व हाव पूर्ण करण्यासाठी कुठे जातो; मनुष्यप्राण्यासाठी कोणताही धोका निर्माण न करता वर्षानुवर्षे ज्यावर जंगल उभे आहे त्या वनजमीनीकडे जातो! जंगलात पूर्वी वाघाची बछडी असतील तर त्यांच्या जगण्यासाठी आवश्यक असलेल्या गोष्टी म्हणजे सावज तसेच पाणी वाघीणीला सहजपणे जवळपास उपलब्ध व्हायच्या, त्यामुळे तिला नर वाघ किंवा कोल्हासारख्या इतर प्राण्यांची भीती असताना बछड्यांना एकटे सोडून फार लांब जावे लागायचे नाही. वणवा पेटला तर नवीन जंगल उगवण्यासाठी पुरेशी जमीन होती. जंगलाला लागून शेती नसायची त्यामुळे मानवी वसाहतींमध्ये वाघ किंवा हरिणांचा कळप घुसण्याचा धोका नसायचा. माणसे वाघांना त्याच्या कातड्यांसाठी व नखांसाठी मारत नसत त्यामुळे शिकारीचा धोका नव्हता. थोडक्यात आज कोणत्याही अभयारण्याच्या संचालकांसमोरचे सर्वात मुख्य काम म्हणजे वनजमीनीवर व त्यातील सजीवांवर मानवाद्वारे होणारे अतिक्रमण कमी करणे. कान्हा, ताडोबा व अशाच इतरही जंगलांमधील व आजूबाजूला असलेल्या गावांमध्ये मानव व प्राण्यांमधील संघर्षाची टांगती तलवार आहे व तेथील संचालक हा संघर्ष सोडविण्याचे सर्वतोपरी प्रयत्न करत आहेत. आणि हे काम सोपे नक्कीच नाही !

या प्रक्रियेमध्ये असंख्य समस्या आहेत कारण गावक-यांना वाटते की वनजमीनीवर त्यांचा हक्क आहे व सरकारने देऊ केलेल्या जागांवर स्थलांतर करायला ते सहजपणे तयार होत नाहीत. शेकडो चौरस किलोमीटरवर पसरलेल्या जंगलाचे रक्षण करण्याचे काम अतिशय अवघड आहे व त्यासाठीचे मनुष्यबळ पुरेसे नाही. त्याशिवाय कर्मचा-यांसाठीच्या पायभूत सुविधा अतिशय निकृष्ट आहेत, यामुळे अनेक वनरक्षकांना नैराश्य येते व त्यांचे मनोधैर्य उंचावणे हे देखील संचालकांचे एक मोठे काम असते. मी वर म्हटल्याप्रमाणे एखाद्या आठवड्यासाठी सर्व सुखसोयींसह जंगलात राहणे व त्यानंतर ते आवडणे सोपे आहे मात्र तुम्ही एका वनरक्षकाच्या भूमिकेतून विचार करा जो घनदाट जंगलातील एखाद्या चौकीत, बाहेरील जगापासून, त्याच्या कुटुंबासून दूर राहतो, काळोख्या रात्री, असह्य ऊन किंवा मुसळधार पावसाचा सामना करत असतो. अशा परिस्थितीत त्याला प्राण्यांच्या तसेच शिका-यांच्या हल्ल्याचा धोका असतो! वनरक्षक जखमी झाल्याच्या तसेच जंगली अस्वलाच्या हल्ल्यात मारला गेल्याच्या किंवा शिका-यांनी मारल्याच्या अनेक घटना आहेत. त्यांना केवळ आठवड्याभरासाठी असे राहायचे नसते, सतत अशीच परिस्थिती असते, महिनोंमहिने किंवा कधी वर्षानुवर्षे, अशा परिस्थितीत जंगल आवडेल का याचा विचार करुन पाहा! मला खात्री आहे बहुतेक लोकांना केवळ याचा विचार केला तरीही जंगल आवडणार नाही व अशापरिस्थितीत संचालकांना वनसंरक्षणासाठी या लोकांना काम करायला लावायचे असते.

यावर मग काय उपाय आहे? दुर्दैवाने यावर काहीही झटपट तोडगा नाही मात्र आपण किमान जंगल कुणाचे आहे हे ठरवू शकतो व त्यानंतर प्रत्येकाला त्याचा यथायोग्य हक्क देण्यासाठी एक योजना तयार करु शकतो. मला तरी असे वाटते की जंगल त्यातील झाडे, वाघ, हरिण व असंख्य प्रजातींचे आहे व आपण त्यांच्या जगातील हस्तक्षेप शक्य तितका कमी केला पाहिजे. याचा अर्थ असा होत नाही की आपण जंगलात जाऊच नये, कारण आता जंगल आपोआप टिकण्याचे दिवस गेले, माझ्यावर विश्वास ठेवा की जंगलाचे रक्षण केले नाही तर एका वर्षात ते साफ होऊन जाईल एवढी माणसाची हाव प्रचंड आहे. आपल्यापैकी प्रत्येकाने अभयारण्याच्या संचालकांचे काम केले पाहिजे म्हणजेच त्यांच्यासारखा दृष्टिकोन ठेवला पाहिजे. आपण पर्यटक म्हणून जंगलाला भेट देताना आपला जंगलाला किंवा तिथल्या एकूण व्यवस्थेला उपद्रव होणार नाही व तिथल्या नियमांचे पालन करुन निसर्गाचे सौंदर्य उपभोगू याची काळजी घेतली पाहिजे. केवळ वाघ दिसला की त्याचे छायाचित्र घेण्याची घाई करु नका, तो तुम्हाला प्रत्यक्षात दिसला नाही तरीही त्याच्या पाउलखुणा व त्याच्या आगमनापूर्वी इतर प्राण्यांनी दिलेले संकेत यातून त्याच्या अस्तित्वाचा आनंद घ्या व अनुभवा. निसर्गाचा प्रत्येक बारीकसारिक तपशील पाहा व साठवण्यास शिका. लक्षात ठेवा जंगलाचा अनुभव सर्व ज्ञानेंद्रियांनी घ्यायचा असतो केवळ प्राणी पाहून नाही. हिरव्याकंच गवताचा दरवळ ते जंगलातील विविध पक्षांचे आवाज, जंगलामध्ये तुमच्या आजूबाजूला असलेले चैतन्य अनुभवा. आपल्याला जंगलाला तसंच त्याची देखभाल करणा-या लोकांना म्हणजेच वनरक्षक किंवा आजूबाजूचे गावकरी किंवा गाईड यांना कशाप्रकारे मदत करता येईल याचा विचार करा. त्यांना कोणत्याही प्रकारे मदत केली तर जंगलाचे अधिक चांगल्या प्रकारे रक्षण करताना त्यांचे मनोधैर्य उंचावेल व तुम्ही असे केल्यास संचालकांच्या खांद्यावरील थोडासा भार कमी होईल जे या जंगल नावाच्या स्वर्गाचे संरक्षक आहेत! मी स्वतः शहराचा रहिवासी असल्याने, अनेक जण मला प्रश्न विचारतात की पुण्या-मुंबईत राहून आपण त्यांना काय मदत करु शकतो, व आपल्यापासून जंगले इतकी लांब असताना आपण त्यांच्यासाठी काही का करावे? आपल्यापैकी कुणीही देवाला पाहिलेलं नाही व सर्व धर्मांच्या मते तो स्वर्गात राहतो तरीही आपण त्याची पूजा-प्रार्थना करतो, कारण कुठेतरी आपल्याला विश्वास असतो की ती आपल्याला सुखरुप ठेवणारी एक शक्ती आहे. जंगलाचेही असेच आहे, कुठेही एखादे चांगले जंगल असेल तर तुम्ही त्याला एखादे वेळी भेट देऊ शकता व एक नवचैतन्य घेऊन परत येऊ शकता, मला असे वाटते केवळ या एकाच कारणासाठी आपण केवळ आपल्या जवळच्याच नाही तर आपल्यापासून लांब असलेल्या जंगलांच्या संरक्षणासाठीही सर्वतोपरी प्रयत्न केले पाहिजेत!

चला तर मित्रांनो, तुम्ही सुद्धा अभयारण्याचे संचालक होऊ शकता, मात्र त्यासाठी तुम्हा भारतीय वन सेवेत रुजू व्हायची गरज नाही; मी नेहमी म्हणतो त्याप्रमाणे वनरक्षक असणं म्हणजे केवळ एखादं पद नव्हे तर तो तुमचा जंगलाविषयीचा दृष्टिकोन आहे हे लक्षात ठेवा!  तुम्हाला असे करता आले तरच मी म्हणेन की तुम्हाला जंगल ख-या अर्थाने समजले आहे व तरच तुमचा जंगलावर खरा अधिकार असेल कारण जंगल केवळ त्यांचेच असते जे जंगलाचे असतात!

संजय देशपांडे      

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

सुरक्षित घर,अजुन किती बळींची गरज आहे ?

ताकदी सोबत येणारी जबाबदारी ज्याला कळते तोच खरा सामर्थ्यवान  असतो.      ….बॉब डायलन

बॉब डायलन हे एक अमेरिकी गायक-गीतकार, कलाकार व लेखक आहेत. लोकप्रिय संगीत व संस्कृतीमध्ये गेली पाच दशकं त्यांचा मोठा दबदबा आहे व वरील अवतरणावरुन त्यांच्या लोकप्रियतेचे कारण समजते हे वेगळे सांगायची गरज नाही! पुण्यात तळजाईमध्ये इमारत कोसळून अकरा जणांचा मृत्यू झाल्याला जवळपास वर्ष झालंय, त्याचवेळी मी म्हणालो होतो ही अशा प्रकारची पहिली दुर्दैवी इमारत असेल कदाचित मात्र शेवटची नक्कीच असणार नाही. आंबेगावमध्ये वर्षभराच्या आत घडलेल्या दुर्घटनेने माझे विधान खरे केले; अर्थात  या खेपेस मी जे काही बोललो ते खरे ठरल्याचा मला आनंद नक्कीच नाही! मित्रांनो प्रत्येक माध्यमांमध्ये याविषयी बरेच काही लिहीण्यात आले आहे, आपल्याला त्याची इतकी सवय झालीय की टीव्हीवरची एखादी लांबलचक मालिका पाहिल्यासारखे वाटते, ज्यामध्ये टीव्ही वाहिनी वेगळी असते, पात्रे वेगळी असतात, मालिकेचे नाव वेगळे असते मात्र प्रेक्षक व स्टोरी सारखीच असते! आपल्या बाबतीत पात्रेही तीच आहेत, मात्र ती साकारणारे चेहरे बदलले आहेत!

होय इमारतीचे नाव वेगळे आहे व सुदैवाने एक व्यक्ती सोडता काहीही जीवितहानी झाली नाही, मात्र मरण पावलेला त्याच्या वृद्ध आईवडिलांचा एकुलता एक मुलगा होता, ते त्याच्या लग्नाची व भावी आयुष्याची स्वप्न पाहात होते, मात्र त्या स्वप्नांचा आपण ज्या संस्थेला रिअल इस्टेट म्हणतो तिच्या केवळ एका निष्काळजी कृतीमुळे अक्षरशः चुराडा झाला! त्याचवेळी आयुष्यात केवळ एकदाच घर खरेदी करणा-या जवळपास पंधरा मध्यमवर्गीय कुटुंबांनी सर्वस्व गमावलं, व ते रस्त्यावर आलेत यात कुणाची चूक आहे हे देखील त्यांना माहिती नाही. इथे श्री. डायलन यांच्या अवतरणाचे महत्व आपल्याला प्रकर्षाने जाणवते, कारण रिअल इस्टेटमध्ये आजकाल फक्त अशा व्यक्ती आहेत ज्यांना ताकद हवी आहे मात्र त्यासोबत येणारी जबाबदारी ते नाकारतात! माझे बोलणे अनेकांना कदाचित पटणार नाही किंवा त्यांचे वेगळे मत असेल मात्र या घटनेची एकाही व्यक्तिने पुढे येऊन जबाबदारी घेतलेली नाही हे सत्य आहे ! त्याचवेळी विविध भूमिकांमध्ये असलेल्या प्रत्येक व्यक्तिला रिअल इस्टेटच्या भरभराटीचे सर्व लाभ हवे असतात! उदाहरणार्थ आपण जेव्हा म्हणतो की इमारत कोसळली व त्यामुळे नुकसान झाले, तर आपण असा विचार करु की ती कोसळली नसती व त्यातून पैसे मिळाले असते तर कुणाला किती लाभ झाला असता?

अर्थातच सर्वाधिक फायदा विकासकाला झाला असता त्यामुळे त्याचे नाव या यादीत सर्वात वर आहे, तो सदनिका विकून त्याचा नफा मिळवतो. त्यानंतर येतो जमीनीचा मालक, ज्याचे काहीही कर्तुत्व नसताना केवळ  जमीनी अतिशय कमी असल्यामुळे वाढत्या किमतींचा त्याला फायदा होतो. त्यानंतर स्ट्रक्चरल डिझायनर तसेच वास्तुरचनाकार जे इमारतीची रचना व नियोजन करतात व त्यातून त्यांना विकसकाकडून पैसे मिळतात. त्यानंतर विविध कंत्राटदार व पुरवठादार येतात, ते इमारतीसाठी लागणारे साहित्य तसेच मजूर देतात व त्यासाठी त्यांना पैसे मिळतात. त्यानंतर क्रमांक येतो विविध प्राधिकरणांचा, याठिकाणी नगर नियोजन व जिल्हाधिका-यांचा समावेश होतो; या सरकारी संस्थांना विकासकाकडून विविध विकास शुल्के व अधिभाराच्या स्वरुपात त्यांचा हिस्सा मिळतो. त्यानंतर येतात त्या आर्थिक संस्था ज्या बांधकाम व्यावसायिकाला तसेच सदनिका खरेदी करणा-यांना वित्त पुरवठा करतात! कोणत्याही प्रकल्पातील हे प्रमुख लाभार्थी आहेत, त्यानंतर एमएसईबीला पायाभूत सुविधा देण्यासाठी पैसे मिळतात, ग्रामपंचायतीला विविध ना हरकत प्रमाणपत्रे देण्यासाठी पैसे मिळतात, ही यादी अशाप्रकारे वाढतच जाते. राज्य सरकारला सुद्धा घरांच्या व्यवहारांच्या नोंदणीवर आकारले जाणारे मुद्रांक शुल्क तसेच व्हॅट व सेवा करांद्वारे महसूल मिळतो; त्यानंतर आयकर विभागालाही विकासकाकडून आयकर मिळतो, चार्टड अकाउंटंट तसेच वकील प्रकल्पासाठी विविध प्रकारचे कायदेशीर दस्तऐवज तयार करतात व पैसे  मिळवतात. आणि इथे आपण केवळ अधिकृत मार्गाने दिल्या जाणा-या पैशांविषयी बोलत आहोत त्याशिवायही रिअल इस्टेटमध्ये गुंतलेल्या काळ्या पैशाविषयी तर बोलायलाच नको!

अशाप्रकारे कितीतरी संस्थांना एका इमारतीमधून फायदा होत असतो, हा पैसा आपली आयुष्यभराची कमाई एक घर खरेदी करण्यासाठी देणा-या कुटुंबांच्या खिशातून दिला जातो. मात्र जेव्हा इमारत कोसळते, धुळीस मिळते व या कुटुंबांचा कष्टाचा पैसा वाया जातो तेव्हा एकही व्यक्ती किंवा संस्था या नुकसानाची जबाबदारी घेत नाही!किंबहुना प्रत्येक संस्था आपल्या दैनंदिन मालिकांप्रमाणे एकमेकांना दोषी ठरविण्याचा प्रयत्न करते! म्हणूनच मी म्हणतो की संपूर्ण रिअल इस्टेट दोषी आहे कारण या अपघाताची जबाबदारी कुणीही घेत नसेल तर संपूर्ण व्यवस्थेलाच फाशी दिली पाहिजे!

यातुनच रिअल इस्टेट क्षेत्रातील एक व्यक्ती या नात्याने माझे मत लेखाद्वारे अधिका-यांपर्यंत व तुमच्यापर्यंत पोहोचवण्याचा विचार केला…

आंबेगाव दुर्घटना!

सर्वप्रथम मी याला अपघात म्हणणार नाही, कारण इमारतीशी संबंधित एका किंवा अनेक संस्थांच्या पूर्णपणे निष्काळजीपणाचा हा परिणाम आहे व लक्षात ठेवा अशा प्रकारचे दुर्दैव असलेली ही पहिली किंवा शेवटची इमारत नाही! आणखी प्राणहानी व संपत्तीचे नुकसान टाळण्यासाठी अवैध तसेच असुरक्षित इमारतींच्या समस्येकडे गांभीर्याने पाहायची वेळ आलीय ज्यामध्ये प्रामुख्याने मध्यमवर्गीय राहतात! ज्या संपूर्ण व्यवस्थेवर सामान्य माणूस विश्वास व भरवसा ठेवतो, ज्या व्यवस्थेवर त्यांचे मेहनतीने बनविलेले घर सुरक्षित ठेवण्याची जबाबदारी असते व तो विश्वासच डळमळीत होत चाललाय ! माझी खात्री आहे की आता या ईमारतीच्या आजूबाजूला राहणा-या हजारो लोकांना त्यांच्या स्वतःच्या घराच्या परिस्थितीचा विचार करुन रात्री झोप लागत नसेल!

यासाठी नव्या इमारतींना परवानगी देणे व दिलेल्या परवानग्या नियंत्रित करण्यासंदर्भातील सध्याची स्थिती कशी आहे याचे विश्लेषण करु. अवैध बांधकामांचे वर्गीकरण करणे फार आवश्यक आहे कारण अशाप्रकारच्या घटना प्रामुख्याने अव्यावसायिक व लोभी बांधकाम व्यावसायिकांनी बांधलेल्या इमारतींमध्ये होतात! पैसे कमावणे वाईट नाही मात्र आपण तो कुणाच्या जोखीमेवर कमावतोय हा नक्कीच चिंतेचा विषय आहे! एक व्यावसायिक व्यक्ती केवळ आवश्यक त्या परवानग्याच घेणार नाही तर एक सुरक्षित व चांगली इमारत बांधली जाईल याची खात्री करेल.

म्हणूनच आपल्याकडे दोन वर्गवा-या आहेत

१.       असे बांधकाम व्यावसायिक ज्यांनी सर्व परवानग्या घेतल्या आहेत मात्र जोता तपासणे तसेच भोगवटा प्रमाणपत्र यासारख्या बाबींची पूर्तता केलेली नाही.

आपल्याला गेल्या पाच वर्षातील नोंदी तपासता येतील जिथे इमारतीला अकृषिक परवानगी देण्यात आली आहे मात्र जोता तपासणे किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र यासंदर्भात कोणतीही नोंद नाही. याचा अर्थ असा होतो की बांधकाम व्यावसायिकाने मंजूरी मिळाल्याप्रमाणे काम केलेले नाही.  महसूल यंत्रणेतील सर्वात शेवटचा घटक म्हणजे तलाठी, या व्यक्तिला प्रत्येक ठिकाणच्या वस्तुस्थितीची अधिक चांगली कल्पना असते, त्याच्यासह सरकारी अभियांत्रिकी महाविद्यालयातील विद्यार्थ्यांचा एक चमू तयार करा, त्यांना विविध क्षेत्रे वाटून द्या व मंजूरी देण्यात आलेल्या बांधकामांची यादी द्या. त्यांना प्रत्यक्ष बांधकामाच्या ठिकाणी जाऊन बांधकामातील प्रगती नोंदवायला व डिजिटल कॅमे-याच्या मदतीने त्यांची नोंद तयार करायला सांगा. त्यानंतर नियमांचे उल्लंघन करणा-या बांधकामांना आपण नोटीस पाठवू शकतो किंवा कारवाई करु शकतो. एकदा आपल्याकडे ही माहिती गोळा झाल्यानंतर तांत्रिक तज्ञांचे एक मंडळ तयार करा व या ठिकाणच्या इमारतींच्या बांधकामांचे ऑडीट करा म्हणजे आपल्याला त्यांचे भवितव्य ठरवता येईल.

२.     ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी कोणतीही परवानगी घेतलेली नाही मात्र तरीही इमारती बांधल्या आहेत.

हा अतिशय गुंतागुंतीचा विषय आहे, आपल्याला संपूर्ण महसूल विभागाचे आपण सर्वेक्षणात करतो तसे लहान लहान भागात विभाजन करावे लागेल व बांधकामाच्या ठिकाणी झालेले प्रत्यक्ष काम व त्याचे प्रमाण यांची नोंद करावी लागेल. व्यावसायिक सर्वेक्षण संस्थांना नियुक्त करुन हे करता येईल. त्यांना आधी केवळ प्रादेशिक योजनेवर अनेक चौकोनात नकाशा विभाजित करावा लागेल व माहिती संकलनासाठी प्रत्येक चौकोनात जावे लागेल. त्यानंतर तांत्रिक चमू बांधकामाचा आढावा घेईल, नंतर नोटीस व इतर प्रक्रिया केल्या जातील.

वरील दोन्ही उदाहरणांमध्ये आपण नागरिकांना जागरुक करु शकतो कारण न्यायालयीन खटल्यांना अनेक महिने लागतात व लोक राहात असलेल्या इमारती पाडणे हे अशक्य काम असू शकते मात्र नागरिकांना जागरुक करुन आपण अशा दुर्घटनांमध्ये जीवितहानी होणार नाही याची काळजी घेऊ शकतो. तांत्रिकदृष्ट्या असुरक्षित इमारतींवर लाल रंगात नोटीस लावा तसेच अशा इमारतींची नावे व पत्ते वृत्तपत्रांमध्ये प्रसिद्ध करा!

त्याचवेळी अशा घटना वारंवार होऊ नयेत असे आपल्याला वाटत असेल तर आपण ही प्रक्रिया सुरळीत करणे व प्रकल्प बांधणीशी संबंधित प्रत्येक व्यक्तिची जबाबदारी निश्चित करणे आवश्यक आहे. सर्वात महत्वाची बाब म्हणजे अवैध बांधकामांना होणारा वित्त पुरवठा बंद करणे, म्हणजेच ज्या वित्त संस्था मंजूरी नसलेल्या अवैध इमारतींना गृहकर्जाद्वारे वित्त पुरवठा करतात त्यांनाही गुन्ह्यासाठी जबाबदार धरा व मंजूरी असली तरीही जोते तपासणी किंवा भोगवटा प्रमाणपत्र यासारख्या आवश्यकतांची पूर्तता झाली नसतानाही कर्जाचे वितरण केले जाते. सामान्यपणे या वित्त संस्था “पत पेढ्या” किंवा सहकारी बँका असतात, तुम्ही अशा संस्थांची पोलीसांकडे तक्रार दाखल केली तर त्यामुळे त्यांच्याकडून होणारा वित्तपुरवठा थांबेल. अशा बांधकामांमध्ये सर्रास वापरली जाणारी पद्धत म्हणजे ४ मजली इमारतीसाठी मंजूरी घ्यायची कारण तिच्यासाठी कायद्याने लिफ्ट व दोन जिन्यांची गरज नसते, त्यानंतर तिच्यावर २/३ मजले अवैधपणे बांधायचे, पहिल्या ४ मजल्यांसाठी तुम्हाला कोणत्याही संस्थेकडून कर्ज मिळते व त्यावरील मजले कर्ज न घेणा-या किंवा “पत पेढ्या” किंवा खाजगी अथवा सहकारी बँकांकडून कर्ज घेणा-या लोकांना स्वस्त दरात विकायचे कारण या संस्था मंजूरीचे तपशील पाहात नाहीत हे तथ्य आहे.

बांधकामाची खात्री करण्यासाठी आपण पायाभरणी तपासणीच्या नोंदी तसेच जोता तपासण्यापूर्वी स्ट्रक्चरल डिझायनरचे प्रमाणपत्र मागू शकतो. त्यानंतर बांधकाम स्थळी प्रत्यक्ष पायाची छायाचित्रे घ्या व ती नोंदी म्हणून ठेवा.

सर्वप्रथम संबंधित स्ट्रक्चरल डिझायनरला ठराविक काळाने बांधकामाच्या तपासणीचे अहवाल विशेषतः आरसीसी कामाचे अहवाल भोगवटा प्रमाणपत्रासाठी स्थैर्य प्रमाणपत्रासह सादर करायला सांगा. किंवा आपण ज्याप्रमाणे वकिलांच्या मंडळाकडून मालकी हक्क अहवालाचा शोध घेतो त्याचप्रमाणे स्ट्रक्चरल डिझायनरांचे एक pa^नल तयार करा व त्यांच्याकडून अहवाल तयार करुन घ्या! बांधकामाच्या ठिकाणी कोणत्याही नियमांचे उल्लंघन झाले किंवा काही चूक झाली असे लक्षात आले  तर ती स्लॅब सरळ तोडली गेली पाहिजे!

दुसरे म्हणजे स्ट्रक्चरल डिझायनर बांधकामाची रचना तयार करुन देऊ शकतो मात्र त्यापुढेही प्रत्यक्षात जे  काम असते ज्याच्यावर त्याचे काहीही नियंत्रण नसते, म्हणून निरीक्षणासाठी नोंदणीकृत अभियंता किंवा किमान पात्र अभियंता/कंपनी नियुक्त करा. उदाहरणार्थ एखाद्या स्लॅबची रचना एम२० श्रेणीच्या काँक्रीटसाठी करण्यात आली असेल मात्र विकासक व त्याच्या कंत्राटदारांनी ती कमी करुन एम१० केली तर रचनेचा भार उचलण्यास ती सक्षम नसेल. त्याचप्रमाणे जर स्ट्रक्चरल डिझायनरने ४ मजल्यांची रचना केली असेल व प्रत्यक्षात विकसकाने अतिरिक्त मजले वाढवले, तर स्ट्रक्चरल डिझायनरला काहीही करता येणार नाही! म्हणूनच सल्लागारांनी जे काही दिले आहे त्यानुसारच बांधकाम होते आहे का याचे व्यावसायिक संस्थेद्वारे नियंत्रण झाले पाहिजे.

थोडक्यात प्रकल्पाशी संबंधित प्रत्येक व्यक्तिची म्हणजेच विकसक, स्ट्रक्चरल डिझायनर, वास्तुरचनाकार व पर्यवेक्षक / अभियंता या सर्वांची जबाबदारी निश्चित करणे अतिशय महत्वाचे आहे. सामान्यपणे कंत्राटदारांना तांत्रिक माहिती नसते व स्वतःचा विचार न करता केवळ त्यांच्या वरिष्ठांच्या आदेशांचे पालन करतात, म्हणूनच त्यांच्यापर्यंत कोणत्या संस्थेद्वारे कोणते आदेश पोहोचतात हे महत्वाचे आहे. वरील सर्व जबाबदा-यांची व्यवस्थित नोंद असली पाहिजे व जनतेसाठी संकेतस्थळावर उपलब्ध करुन दिली पाहिजे.

सरकारी संस्था आमच्याकडे पुरेसे मनुष्यबळ नाही किंवा तत्सम कारणे देऊन जबाबदारी झटकून टाकतात; मला असे वाटते की हे थांबवणे पाहिजे. तुमच्याकडे  बांधकामाला मंजूरी देण्याचे सर्व अधिकार असतील तर त्यांचे नियंत्रण करण्याची जबाबदारी तुम्ही कशी नाकारु शकता? नाहीतर कोणतेही प्रकल्प मंजूर करु नका व मंजूरी देण्याचा अधिकार अशा एखाद्या संस्थेला द्या जी मंजूरीनुसार बांधकाम केले जात आहे का याचे नियंत्रणसुद्धा करेल! सरकार रिअल इस्टेट उद्योगाद्वारे मिळणारा प्रचंड महसूल आनंदाने घेते तर मग ते नगर नियोजन व महसूल यासारख्या मंजूरी  देणा-या संस्थांना पुरेसे मनुष्यबळ व तंत्रज्ञानासारख्या आवश्यक त्या पायाभूत सुविधा का देऊ शकत नाही!

इथे आपण अद्ययावत गुगल अर्थ प्रतिमांमधून मिळालेल्या माहितीची नोंद करण्यासाठी एखादी सर्वेक्षण संस्था वापरु शकतो जी प्रत्येक सेक्टरमधील बांधकामाची सध्याची परिस्थिती नोंदवेल. बांधकामाची प्रगती जाणून घेणे अतिशय महत्वाचे आहे, ते महाकाय काम आहे मात्र गुगल अर्थचा डाटा वापरला तर प्रत्यक्ष क्षेत्रात काम करणा-या चमूंना बांधकामाचे ठिकाण सहजपणे सापडेल. आपल्या हाताशी आधुनिक तंत्रज्ञान असताना मला वाटत नाही की हे अशक्य काम आहे.

आम्ही आपणास खराब काँक्रीट बांधकामाच्या पाच अतिशय महत्वाच्या व ठळकपणे जाणवणा-या लक्षणांची यादी पाठवू शकतो, आपण ती वृत्तपत्रांमध्ये प्रसिद्ध करु शकता व यासाठी तुम्ही एक स्वतंत्र कक्ष स्थापन करु शकता व ज्या इमारतींमध्ये आधीपासूनच लोक राहात आहेत तिथे वर नमूद केल्याप्रमाणे सदोष बांधकामांची पाच पैकी कोणतीही तीन लक्षणे आढळल्यास त्याचा नेमका पत्ता व शक्य असल्यास छायाचित्रांसह कक्षाला संपर्क करण्याचे आव्हान लोकांना करु शकता. असे केल्याने या इमारती शोधण्यासाठी आपल्याला लागणारा वेळ वाचेल व मला खात्री आहे की अनेक लोक पुढे येतील कारण बांधकामातील असे दोष ताबा घेतल्यानंतर पहिल्या वर्षातच दिसून येतात.

माध्यमांनीही योग्य तो तपास करुन अशा घटनांच्या मुळाशी जाणे आवश्यक आहे व केवळ एखाद्या ठराविक वर्गाला लक्ष्य करण्याऐवजी त्यातील सत्य लोकांना दाखविले पाहिजे! शेवटी एका सामान्य माणसाने अशा वेळी काय केले पाहिजे हेच आम्हाला जाणून घ्यायचे आहे. स्वाभाविकपणे कोणताही ग्राहक काही रुपये वाचविण्यासाठी बांधकामाच्या पैलुंकडे दुर्लक्ष करत नाही म्हणूनच तुमच्या विकासकाशी या तपशीलांविषयी चर्चा करा व तुमच्या सल्लागारांशी बोला. तुळई व स्तंभ व वाहन तळाच्या पातळीवरील फ्लोअरला गेलेल्या तड्यांसारख्या दोषांकडे दुर्लक्ष करु नका! त्याविषयी तात्काळ संबंधित अधिका-यांना कळवा व सर्वात महत्वाचे म्हणजे अवैध बांधकाम म्हणजे काय हे जाणून घ्या, सर्व कायदेशीर दस्तऐवज मागा व त्यासाठी व्यावसायिक लोकांची मदत घ्या कारण तुमच्या घरासंदर्भात ही तुमची जबाबदारी आहे! त्याप्रमाणे येथे क्रेडाई, एमबीव्हीए यासारख्या रिअल इस्टेट विकसकांच्या संघटनांची भूमिकाही महत्वाची आहे, त्यांनी घराच्या ग्राहकांना या समस्यांसंदर्भात जागरुक केले पाहिजे, कारण जेव्हा एखादी इमारत कोसळते तेव्हा ती संघटनेच्या सदस्याची होती किंवा नव्हती हे पाहिले जात नाही, तर संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाची प्रतिमा मलीन होते! लक्षात ठेवा अपघात आपण एकवेळ समजून घेऊ शकतो मात्र निष्काळजीपणा व गुन्ह्यासाठी आपणच जबाबदार आहोत! अपराध्यांना शिक्षा व दुर्घटनाग्रस्तांना वेळेत न्याय देऊन आपण निष्काळजीपणा व गुन्ह्यावर नियंत्रण ठेवू शकतो, व नेमके हेच सध्या होताना दिसत नाही! आपल्याला केवळ लोकांचे जीवन व त्यांची आयुष्यभराची कमाईच सांभाळायची नाही तर त्यांचा संपूर्ण व्यवस्थेवरील विश्वासही जपायचा आहे आहे, जर आपल्याला आणखी तळजाई किंवा आंबेगावसारख्या घटना व्हायला नको असतील तर आपल्यासाठी या विश्वासाचेच मूल्य सर्वाधिक असले पाहिजे! असे झाले तरच आपण स्वतःला लायक म्हणू शकू नाहीतर सामान्य माणसाच्या नजरेत आपली प्रतिमा सर्वात वाईट खलनायकाची असेल हे सांगायची गरज नाही!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स