बांधकाम क्षेत्रातील संधी शोधताना !

“रिअल इस्टेट ही जगातली सर्वोत्तम गुंतवणूक आहे, मात्र जेव्हा मंदी असते, जी कधीतरी येतेच, तेव्हा स्वतःचे स्थान भक्कम ठेवा.”…. स्टीव्हन आयव्ही, वकील.

या न्यूयॉर्क स्थित वकिलाने किती नेमक्या शब्दात रिअल इस्टेट उद्योगाचे वर्णन केले आहे, अर्थात त्याला उद्योग म्हणायचे का असा प्रश्न पडतो!

माझ्यासाठी नवीन वर्षातील चर्चा सत्रे व व्याख्यांनाचे सत्र जानेवारीतही सुरु होते, त्यातल्याच विषयावर हा लेखप्रपंच! मी स्थापत्य अभियांत्रिकी पदविका अभ्यासक्रमाच्या फेररचनेच्या कामात सहभागी होतो व त्यामध्ये रिअल इस्टेटमधील संधी विद्यार्थ्यांना समजाव्यात म्हणजे विद्यार्थ्यांना या उद्योगाचा आवाका समजेल असे सुचवले होते. त्यामुळे या विषयाचा स्थापत्य अभियांत्रिकी पदविकेच्या अंतिम वर्षात समावेश करण्यात आला व शासकीय तंत्रनिकेतनाने रिअल इस्टेटविषयी माझे विचार मांडण्यासाठी मला आमंत्रित केले होते. मला असे वाटले होते की एखाद्या लहानशा गटासमोरच बोलायचे आहे, त्यामुळे मी फारशी तयारी न करताच गेलो होतो. मात्र सर विश्वेशरैय्या समागृहात पोहोचताच जवळपास तीनशे विद्यार्थ्यांनी टाळ्यांच्या गजरात माझं स्वागत केल्यावर मला जरा टेन्शनच आलं ! महाविद्यालयीन विद्यार्थ्यांसमोर कोणत्याही तयारीशिवाय न बोलणं मी टाळतोच कारण त्यांचं लक्ष सलग पंधरा मिनिटही वेधून घेणं हे मोठं काम असतं, इथे तर मला रिअल इस्टेट उद्योगाविषयी तासभर बोलायचं होतं! मला अनेकदा वन्यजीवन निरीक्षक, पर्यावरणवादी किंवा बांधकाम व्यवस्थापनातील तज्ञ म्हणून अनेक मंचांवर व्याख्यान देण्यासाठी बोलावण्यात आलं होतं, मात्र आज पहिल्यांदाच रिअल इस्टेटमधील व्यक्ती किंवा सामान्य माणसाच्या शब्दात मांडायचं झालं तर बांधकाम व्यावसायिक म्हणून बोलवण्यात आलं होतं! मात्र आता परतीचा मार्ग नव्हता मी कॉलेजच्या चमूला नकार देण्यापूर्वीच माझी ओळख देण्यास सुरुवात झाली होती व विद्यार्थी मोठ्या कुतुहलाने माझ्याकडे बघत होते कारण त्यांच्यापैकी बहुतेक पहिल्यांदाच कोणा बांधकाम व्यावसायिकाला प्रत्यक्ष पाहात होते!

मी त्यांच्या डोळ्यातील या कुतुहलाचाच धागा पकडून बोलायला सुरुवात केली, कारण जेव्हा सामान्य माणूस रिअल इस्टेटविषयी व बांधकाम व्यावसायिकांविषयी विचार करतो तेव्हा त्याच्या मनात विचार येतो तो पैशांचा! हाच या उद्योगातील सर्वात मोठा उपहास आहे कारण कुणीही अंतिम उत्पादनाकडे पाहात नाही तर सगळ्यांना त्यातल्या झगमगाटाचं अधिक आकर्षण असतं जो अर्थातच पैशामुळे येतो! प्रत्यक्ष व्यवसायात असलेल्या प्रौढ व्यक्तिंनाही रिअल इस्टेट उद्योग कशाप्रकारे चालतो हे समजावून सांगणं कठीण असतं त्यामुळे नुकतीच एक पदविका घेऊन हा व्यवसाय मार्ग म्हणून स्वीकारण्याची इच्छा असलेल्या तरुणांना ते समजावून सांगणं कर्मकठीणच म्हणावं लागेल. मी त्यांना काय सांगणं अपेक्षित होतं? एक बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी तुम्हाला कोणत्याही पदविची किंवा अगदी शिक्षणाचीही गरज नाही! किंबहुना या उद्योगात मी असे अनेक महाभाग पाहिले आहेत जे विनोदाने म्हणतात की तुम्ही जितके अधिक शिकलेले असाल तितकी रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये अपयशी होण्याची शक्यता अधिक असते! कारण शिक्षणामुळे तुम्ही विचार करु लागता व रिअल इस्टेटमध्ये तुम्ही जेवढे अधिक विचार करता तेवढी तुम्हाला त्यातील अनिश्चिततेची जाणीव होते व त्यानंतर तुम्ही निर्णय लांबणीवर टाकता व उशीर हा रिअल इस्टेट उद्योगाचा सर्वात मोठा शत्रू आहे! त्याचवेळी मी विकासकाच्या जबाबदा-या काय आहेत असा विचार करतो, तेव्हा कोणत्याही नाहीत असे उत्तर मिळते! फक्त तुमच्याकडे थोडाफार पैसा असला पाहिजे, तुम्ही या क्षेत्रातील उपलब्ध गुणी कर्मचा-यांना नियुक्त करता व कुणाना कुणाच्या खांद्यावर सर्व जबाबदारी देऊन इमारत पूर्ण करता; मग तो तुम्ही बांधकामाच्या ठिकाणी नियुक्त केलेला वास्तुविद्याविशारद असेल किंवा रचनात्मक सल्लागार किंवा अभियंता!

किंवा त्या विद्यार्थ्यांना मी असे सांगणे अपेक्षित आहे की पीएमसीपासून ते नागरी विकास विभागापर्यंत अनेक प्रशासकीय संस्थांचे नियम सतत बदलत असतात त्यामुळे इथे काहीही शाश्वत नसते! तुम्ही शक्य तेवढी सगळी कागदपत्रे तपासून खरेदी केलेल्या जमीनीच्या मालकी हक्काविषयी वाद असू शकतात कारण, जमीन मालकाच्या एखाद्या वारसाने इतर कोणत्या तरी बांधकाम व्यावसायिकाशी नोंदणी न केलेला करार केला असतो व तुम्ही जमीन मालकाला संपूर्ण पैसे दिल्यानंतर हे तुमच्या लक्षात येते! यात सर्वात वाईट गोष्ट म्हणजे असा नोंदणी न केलेल्या कराराचा दावा कायद्याद्वारे स्वीकारण्यात येतो व तुम्ही केलेला व्यवहार पाण्यात जातो, हे मी त्यांना सांगावे का? तुम्ही स्पष्ट मालकी हक्क असलेली जमीन खरेदी केल्यानंतरही तुमच्या जमीनीलगत असलेला रस्ता तुमच्या भूखंडात येऊ शकतो किंवा तुमच्या भूखंडापासून काही अंतरावरुनच मेट्रोचा मार्ग जाणार असतो, किंवा तुमचा भूखंड ज्या परिसरात येतो तेथील एफएसआयचे निकष निश्चित करण्यात आलेले नसल्याने तुमचा आराखडा मंजूर होत नाही! उद्याची स्वप्ने पाहणा-या या तरुणांना मी अशा गोष्टी सांगू का? किंवा तुम्ही तुम्हाला माहिती असलेल्या सर्व नियमांचे पालन करुन एखाद्या इमारतीचे नियोजन केल्यानंतर स्थानिक प्रशासकीय संस्थेने तयार केलेल्या नवीन नियमांच्या छपाईत चूक होते व आता ही चूक कधी दुरुस्त होईल हे संस्थेला माहिती नसते व तोपर्यंत तुम्हाला योजना मंजूर करुन घ्यायची असेल तर कमी एफएसआय मिळेल, यामुळे संपूर्ण प्रकल्पाचे आर्थिक नियोजनच कोलमडते, या उद्योगात अशा गोष्टीही होतात हे मी या उत्सुक श्रोत्यांना सांगणार आहे का? सर्व कायदेशीर पेच, सरकारी निकषांतून पार पडण्याइतपत तुम्ही सुदैवी असाल व स्तंभ आलेख, सीपीएम व पीईआरटी सारख्या तंत्रांनी सर्व तांत्रिक निकषांचे पालन करुन तुम्ही प्रकल्प सुरु करु शकला; तर एखादी दगड व खडी उत्पादक संघटना संपावर जाते कारण आरटीओने वाळू व खडीसारखे साहित्य वाहून नेण्याच्या नियमांमध्ये बदल केलेला असतो व या साहित्याचे दर दुप्पट करावे लागतात, त्यामुळे एकतर त्यांना वाढीव दराने पैसे द्या नाहीतर त्या संपावर जातील, त्यामुळे तुमच्या ईमारतीच्या बांधकामातील प्रत्येक संबंधित काम खोळंबते. कोणताही सरकारी विभाग या संपात किंवा दर वाढीच्या मागणीत हस्तक्षेप करत नाही! त्यानंतर तुम्हाला कुठूनतरी बातमी समजते की स्थानिक प्रशासनानं वाळू उपशाचा लिलाव केला नसल्यामुळे बाजारात वाळू नाही व तुमच्या कंत्राटदारांचे मजूर काही काम नसल्यामुळे बसून आहेत! या सर्व अडचणींवर मात करत तुम्ही तुमचा प्रकल्प सुरु ठेवता तेव्हा तुम्हा माध्यमांच्या टीकेला तोंड द्यावे लागते की तुम्ही फक्त  पैसे कमावताय व घर सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेर जाण्यास केवळ तुम्हीच कारणीभूत आहात!

एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून मी अनुभवलेले असे किती तरी प्रसंग माझ्या डोळ्यासमोर तरळले व मी एक अभियंताही आहे! मात्र मी स्वतःला बजावले की मी इथे बांधकाम व्यावसायिक म्हणून माझा बडेजाव करण्यासाठी आलेलो नाही तर या तरुणांनी रिअल इस्टेटचा एक भाग बनावे यासाठी त्यांना प्रोत्साहन देण्यास आलो आहे! रिअल इस्टेट विकासक होण्यासाठी तुम्ही प्रशिक्षित अभियंतेच असायलाच हवे असे नसले तरीही परिस्थिती झपाट्याने बदलतेय व हे आधीच्या पिढीतल्या विकासकांच्या बाबतीत लागू होते. आता नव्या पिढीतील रिअल इस्टेटमध्ये येणा-या व्यक्ती प्रशिक्षित आहेत व तेही रिअल इस्टेटशी संबंधित स्थापत्य अभियांत्रिकी किंवा व्यवस्थापन यासारख्या क्षेत्रातील. याचे कारण म्हणजे ग्राहक बदलतोय, आता ग्राहक म्हणजे केवळ निवृत्त जोडपी नाही तर बरेच परिपक्व तरुण रक्त आहे जो रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांचा चेहरा आहे, ते स्वतः तंत्रज्ञ आहेत किंवा सुशिक्षत आहेत. कोणतीही सुशिक्षित व्यक्ती घरासारख्या, आयुष्यात बहुधा एकदाच घेतल्या जाणा-या उत्पादनाच्या बाबतीत बाबतीत अशिक्षित बांधकाम व्यावसायिक निवडणार नाही! म्हणूनच सर्व अभियंत्यांसाठी ही चांगली बातमी आहे, असे मी या विद्यार्थ्यांना सांगितले. त्याचवेळी एखादी अशिक्षित व्यक्ती बांधकाम करत असेल तर एक स्थापत्य अभियंता म्हणून त्याच्यापेक्षा अधिक चांगले बांधकाम करणे व तुमच्याकडे अधिक चांगले ज्ञान असल्यामुळे तुम्ही अधिक चांगले बांधू शकता हे समाजाला दाखवण्याची जबाबदारीही तुमची आहे. म्हणूनच रिअल इस्टेटमध्ये अभियंता असल्यामुळे तुम्हाला अभियंता नसलेल्या किंवा अशिक्षित स्पर्धकांपेक्षा निश्चितच अधिक वाव आहे! अर्थात हे शक्य करणे हे मोठे आव्हान आहे, मात्र आव्हानाशिवाय कामात काय मजा! शिक्षण हे शस्त्र आहे व त्याचा वापर कसा करायचा हे आपल्यावर आहे; त्याला तुमच्या क्षमतांवर मर्यादा घालणारा फास होऊ देऊ नका तर तुमचे काम अधिक चांगल्या प्रकारे करण्याचे नवीन मार्ग शोधा. 

गेल्या काही वर्षात ब-याच गोष्टी बदलल्या आहे व ग्राहकांना चांगल्या उत्पादनाची अपेक्षा असते व ते त्याचे कौतुकही करतात. आपल्या ज्ञानामुळे आपण जुन्याच गोष्टी नवीन पद्धतीने करण्याचे मार्ग शोधू शकतो, ज्यामुळे शेवटी ग्राहकांचाच लाभ होईल. यातील सर्वात चांगली बाब म्हणजे रिअल इस्टेटचा आजच्या ग्राहक हे जाणतो.

त्याचवेळी रिअल इस्टेटमध्ये येणे म्हणजे केवळ बांधकाम व्यावसायिक होणे असा अर्थ होत नाही, या उद्योगामध्ये इतरही भूमिका आहेत. या उद्योगाला चांगल्या कंत्राटदारांची गरज आहे, बांधकाम व्यवस्थापन सल्लागर, वास्तु रचनाकार हवे असतात, नळजोडणी व वॉटरप्रूफिंग करण्या-यांची सेवा व इतरही ब-याच गोष्टी आवश्यक असतात. या उद्योगामध्ये जितके अधिक सुशिक्षित लोक येतील तेवढे उद्योगात अधिक सुधारणा होईल. सध्या तिचे स्वरुप अतिशय अव्यावसायिक आहे हे मान्य आहे मात्र तो रिअल इस्टेटचा नाही तर त्यातील लोकांचा दोष आहे. कारण कोणताही व्यवसाय किंवा उद्योगाचा लौकिक त्यात मिळणा-या पैशांवरुन नाही तर त्याच्याशी संबंधित लोकांच्या दर्जावरुन ठरत असतो! रिअल इस्टेटची धोरणे व अव्यावसायिक चेहरा हा त्यातील लोकांमुळे आहे व ज्यांचे अंतिम उद्दिष्ट केवळ पैसा होता, चांगले घर नाही! रिअल इस्टेटसाठी आपल्या देशाची शंभर कोटींहून अधिक लोकसंख्या एक प्रकारे वरदानच आहे; कारण याचाच अर्थ असा होतो की अनेक घरांची आवश्यकता आहे. घर ही माणसाची मूलभूत गरज आहे व अन्न व निवारा या गरजांच्या बाबतीच आपण स्वयंपूर्ण झालो आहोत मात्र घरांची मागणी अधिक व पुरवठा कमी अशीच परिस्थिती आहे. सध्याच्या केंद्र सरकारने घरबांधणीविषयी अतिशय गांभीर्याने विचार करायला सुरुवात केली आहे व माननीय पंतप्रधानांनी येत्या तीन वर्षात जवळपास दोन कोटी घरे बांधण्याचे उद्दिष्ट निश्चित करण्यास सांगितले आहे व त्यामुळे या क्षेत्रात किती मोठ्या प्रमाणावर पैसा तसेच संधी असतील याचा विचार करा! यामुळे रिअल इस्टेट हा व्यवसाय मार्ग म्हणून निवडण्यासाठी सर्वोत्तम उद्योग आहे व स्थापत्य अभियांत्रिकीची पदविका घेतल्यानंतर तुम्हाला इतर कोणत्याही बिगर तांत्रिक व्यक्तिपेक्षा इथे टिकण्याची जास्त संधी आहे.

आणखी एक मुद्दा आहे रिअल इस्टेटमधील सृजनशीलता, एखाद्या बिगर तांत्रिक व्यक्तिला मोकळ्या जागेवर बांधकामाचा विचार करुन त्यावर ते प्रत्यक्ष साकार करण्यात काय मजा आहे हे कदाचित कधीच कळणार नाही! सध्या या उद्योगामध्ये जुन्यापुराण्या संकल्पना बदलण्यासाठी नव्या कल्पनांची कमतरता आहे, यामध्ये रचनेपासून ते बांधकाम तंत्रांपर्यंत ते उत्पादनाच्या विपणनापर्यंत सर्व बाबींचा समावेश होतो! निसर्गाला पूरक इमारती व परवडण्यासारखी घरे या सारख्या क्षेत्रांमधल्या शक्यता अजूनही पडतळाण्यात आलेल्या नाहीत; व यामध्ये संशोधन व विकास हा सर्वात कमजोर दुवा आहे! तुमच्याकडे असलेल्या तांत्रिक ज्ञानाने तुम्ही उद्योगाला जाणवत असलेली ही कमतरता भरुन काढू शकता. ऑटोमोबाईल किंवा इतर कोणत्याही उद्योगाकडे पाहा ग्राहकांना त्यांच्या गरजा व खरेदीची क्षमता यानुसार हजारो पर्याय उपलब्ध करुन देण्यात आले आहेत व त्याचवेळी रिअल इस्टेटकडे पाहा व आपण ग्राहकांना कोणते पर्याय उपलब्ध करुन दिले आहेत हे पाहा; आपण यातही बरेच मागे आहोत! मला शिक्षणाच्या प्रत्येक शाखेविषयी अतिशय आदर आहे मात्र तरीही रिअल इस्टेटचा प्रामुख्याने संबंध स्थापत्य अभियांत्रिकीशी संबंध येतो व स्वाभाविकपणे यातील  प्रशिक्षित व्यक्तिला अधिक महत्व मिळेल हे सत्य आहे. तसेच ज्याला शिक्षण मिळू शकत नाही तो या व्यवसायासाठी अपात्र आहे असा अर्थ होत नाही, त्याला शिक्षण उपलब्ध झाले नाही त्यामुळे तो शिकला नाही; कुणी स्वेच्छेने अशिक्षित राहात नाही हेच खरे! त्यामुळे ज्यांना शिक्षण मिळू शकले नाही त्यांच्यापेक्षा तुम्ही स्वतःला सुदैवी समजा व आता तुमचे उत्पादन अधिक चांगल्या प्रकारे देण्याची जबाबदारीही तुमच्यावर आहे हे लक्षात ठेवा; मग तुम्ही बांधकाम व्यावसायिक नसलात तरी बांधकाम रचनाकार असाल किंवा कंत्राटदार असाल!

आपल्या देशात घर हे सर्वात महाग उत्पादन आहे व बहुतेक ग्राहक आयुष्यात एकदाच ते खरेदी करतात. तुम्ही ग्राहकांना तुमचे उत्पादन विकून रिअल इस्टेटमध्ये यशस्वी व्यक्ती बनता तेव्हा तुमची सामाजिक जबाबदारी विसरु नका ती म्हणजे समाजाप्रती तुमची जबाबदारी ज्याने तुम्हाला एक पात्र अभियंता बनविले आहे. माझ्यासाठी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील यशस्वी व्यावसायिक होणे म्हणजे तुमच्या बँक खात्यात किती पैसे आहेत किंवा तुमच्या कारचा ताफा किती मोठा आहे असा अर्थ होत नाही तर तुम्ही उद्योगाला व समाजाला काय परत दिले आहे असा होतो! यश तुम्ही किती चौरस फूट बांधकाम केले आहे किंवा तुम्ही किती सदनिका बांधल्या आहेत यातून दिसत नाही तर तुम्ही किती कुटुंबांना त्यांच्या स्वप्नातले स्वतःचे घर देऊन आनंद दिला आहे यातच खरे यश आहे! यशाच्या या व्याख्येमुळेच तुमच्या शिक्षकांची तसेच तुमची मान अभिमानाने उंचावेल नाहीतर रिअल इस्टेटमध्ये पुरेसे बांधकाम व्यावसायिक आहेत जे पैशांनी यशस्वी आहेत. सर्वात शेवटची गोष्ट लक्षात ठेवा ती म्हणजे तुम्ही आधी अभियंते आहात व नंतर बांधकाम व्यावसायिक, याच्या उलट होऊ देऊ नका, हीच रिअल इस्टेट उद्योगाची तुमच्याकडून अपेक्षा आहे!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स