रिअल ईस्टेटची रिअल परिस्थिती !

“आता, माझ्यापुरतं बोलायचं तर रिअल इस्टेटला नेहमीच चांगले दिवस असतात”…   डोनाल्ड ट्रंप.

रिअल इस्टेटमधल्या लोकांना या नावाची वेगळी ओळख द्यायची गरज नाही, मात्र ज्या थोड्याफार लोकांना डोनाल्ड जॉन ट्रंप कोण आहेत हे माहिती नसेल त्यांच्यासाठी सांगतो, ते आघाडीचे अमेरिकी रिअल इस्टेट व्यावसायिक, गुंतवणूकदार, टीव्हीवरच्या विविध कार्यक्रमांमध्ये दिसणारे व लेखक आहेत. ते ट्रंप ऑर्गनायझेशन व ट्रंप एंटरटेनमेंट रिसॉर्टचे प्रमुख व अध्यक्ष आहेत. फोर्ब्ज मासिकाच्या मते त्यांची मालमत्ता जवळपास चार अब्ज अमेरिकी डॉलरची आहे, त्यामुळेच ते त्यांच्या वरील विधानावर कायम ठाम असणार यात शंका नाही! अगदी काही महिन्यांपर्यंत आपल्या देशातल्या विकासकांचही मत ट्रंप यांच्यासारखंच होतं! पुण्यात तर विनोदानं म्हणतात की प्रत्येक दुसरी व्यक्ती एकतर रिअल इस्टेट एजंट असते किंवा बांधकाम व्यवसायिक असते ते काही उगाच नाही; रिअल इस्टेट उद्योगाचं आकर्षणच इतकं जबरदस्त आहे की प्रत्येकालाच या उद्योगात यायचं असतं. मात्र अचानक कुठेतरी काहीतरी बिनसलं किंवा हाताबाहेर गेलं व रिअल इस्टेटच्या विक्रीत अडचणी येत आहेत असा ओरडा माध्यमांनी सुरु केला. जाहीरपणे नाही मात्र दब्या आवाजात रिअल इस्टेट उद्योग समुदायही त्यात सूर मिसळतोय. सदनिकांचे दर पडल्याच्या व देशातील महानगरांमध्ये विकल्या न जाणाऱ्या सदनिकांची संख्या वाढत असल्याच्या ठळक बातम्या आकडेवारीसह दाखवल्या जात आहेत, वृत्तपत्रांमध्ये पानभर जाहिराती देऊनही ग्राहक विचारत नाहीत अशी ओरड आहे. रिअल इस्टेटमध्ये केवळ बांधकाम व्यावसायिक व सदनिकेचा ग्राहकच नाही तर बांधकाम साहित्याचे पुरवठादार, कंत्राटदार, गृह कर्ज देणाऱ्या कंपन्या, भाड्याने घर देणाऱ्या संस्था ते घराची देखभाल करणाऱ्या संस्था अशा अनेक घटकांचा समावेश होतो, या उद्योगावर बरेच काही अवलंबून आहे व सर्वजण काळजीत आहेत हे जाहीर करत नसले तरी ते त्यांच्या चेहऱ्यावरुन दिसून येत आहे! जेव्हा कुणीही व्यक्ती गुंतवणुकीचा विचार करते किंवा जेव्हा एखादी व्यक्ती कमवायला लागते तेव्हा तिच्यासाठी खरेदी करायची आवश्यक गोष्ट म्हणजे घर असते, जो सर्वोत्तम व सुरक्षित पर्याय मानला जातो, अशा परिस्थितीत या उद्योगाला काय झालं आहे? आपण अफवांवर विश्वास न ठेवता किमान पुण्यापुरतं तरी वास्तववादी दृष्टिकोनातून पाहू, कारण रिअल इस्टेट हा अतिशय स्थानिक स्वरुपाचा उद्योग असून, प्रत्येक शहराची उद्योगातील उतार चढावाची वेगळी कारणं असतात!!

सर्वप्रथम काही वर्षांपूर्वी रिअल इस्टेटमध्ये काय परिस्थिती होती हे पाहू, कारण आजची परिस्थिती ही काही एका रात्रीत झालेली प्रतिक्रिया किंवा घटना नाही तर भूपृष्ठाखाली जसा लावा अनेक वर्षे खदखदत असतो त्याप्रमाणे ही परिस्थिती आहे! तेव्हा प्रकल्पांची संख्या कमी होती, मागणी अधिक होती व दर अगदीच कमी नाही तर बेताचे होते. थोडक्यात शहर सर्व पातळ्यांवर मागणी पुरवठा आलेखाच्या सर्वोच्च बिंदूपर्यंत पोहोचले नव्हते. आता याचा अर्थ काय होतो असा प्रश्न कुणीही विचारेल; तेव्हा, शहराची वाढ पूर्ण क्षमतेपर्यंत झाली नव्हती व उपलब्ध घरांच्या तुलनेत ग्राहकांची संख्या अधिक होती, घरांचे पर्याय कमी होते व विकासकांची संख्याही फारशी नव्हती. आजच्यासारखे जमीनींचे साठे खुले नव्हते तसेच टीडीआर वगैरे घटकही नव्हते, शहरातील जमीनीच्या क्षमतेचा अतिशय कमी वापर करण्यात आला होता. अनेक भूखंडांना योग्य रस्तेही नव्हते, त्यामुळे राहण्यासाठी पाणी किंवा सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधा तर लांबच होत्या. या सर्व घटकांमुळे रिअल इस्टेटच्या दरात वाढ झाली होती; उदाहरणच द्यायचे झाले तर मी एखाद्या प्रकल्पाची सुरुवात झाल्यापासून ते दोन-तीन वर्षात तो पूर्ण होईपर्यंत तेथील फ्लॅटसचे  दर तिपटीने किंवा चौपटीने वाढल्याचे पाहिले आहे! दर वाढण्यामध्ये विकासक किंवा प्रकल्पाची काय भूमिका होती? तर याचे उत्तर आहे काहीही नाही, हा सगळा मागणी व पुरवठ्याचा खेळ होता! मात्र एवढ्या प्रचंड दरवाढीमुळे समाजातील प्रत्येक घटक रिअल इस्टेटकडे आकर्षित झाला व सरकारही त्याला अपवाद नव्हते!

परिणामी प्रत्येकालाच अचानक बांधकाम व्यावसायिक व्हावेसे वाटू लागले, जमीन मालकांना त्यांच्या जमीनीची किंमत कळली व त्यांनीही दरवाढीतील आपला वाटा मागायला सुरुवात केली. सरकारनेही रिअल इस्टेटमधल्या प्रत्येक व्यवहारावर विविध प्रकारचे कर आकारले व शक्य त्या प्रत्येक चौरस फुटावर अधिभार आकारला, अगदी जिने व टेरेसही सोडले नाही! त्यानंतर सरकारला राज्याचे कर्ज कमी करण्यासाठी आणखी एक मार्ग सुचला व त्यांनी जास्त अधिभार आकारुन अधिक एफएसआय द्यायला, तसेच प्रत्येक चौरस फुटाला विशिष्ट रक्कम आकारुन शक्य ती प्रत्येक जमीन बांधकामयोग्य बनवायला सुरुवात केली! जे सरकार परवडणारी घरे बांधण्याची भाषा करते तेच घर बांधण्यायोग्य जमीनी स्वस्त दरात उपलब्ध करुन देण्याचे सोयीस्करपणे विसरते व अंतिम उत्पादनाचे म्हणजेच घरांचे दर नियंत्रित करु पाहते! सदनिकांचे दर कमी व्हावेत म्हणून आपण जमीन वाढवू शकत नाहीत, त्यासाठी उपलब्ध जमीनीचीच क्षमता वाढवणे महत्वाचे असले तरीही आता जमीनीचे मालक काही दूधखुळे राहिलेले नाहीत; त्यांना त्यांच्या जमीनींचे महत्व समजलेलं आहे त्यामुळेच त्यांनी जमीनींचे दर वाढवले आहेत, म्हणूनच रिअल इस्टेटमधली स्थिती पहिले पाढे पंचावन्न झाली आहे म्हणजेच जमीनीचे दर अतिशय जास्त आहेत, जो परवडणारी घरे बांधण्यातला सर्वात मोठा अडथळा आहे! त्याचप्रमाणे अस्तित्वात येण्यापूर्वीच बराच गवगवा करण्यात आलेला नवा जमीन अधिग्रहण कायदा सांगतो की रस्ते किंवा मैदाने यापैकी कोणत्याही आरक्षणासाठी अधिग्रहित केल्या जाणाऱ्या जमीनींसाठी बाजार भावाच्या दुप्पट दराने भरपाई दिली जाईल! म्हणजेच जर मालकाने एफएसआय स्वरुपात भरपाई घेतली तर दुप्पट टीडीआर मिळेल मात्र याची अंमलबजावणी झालेली नाही, म्हणूनच कुणीही आरक्षणासाठी जमीनी दिलेल्या नाहीत; परिणामी बाजारात कोणताही टीडीआर नाही व जो आहे त्याचे दर अतिशय जास्त आहेत! म्हणूनच ज्या प्रकल्पांचे नियोजन टीडीआरचा वापर विचारात घेऊन करण्यात आले आहे त्यांना पडेल त्या दराने टीडीआर विकत घ्यावा लागतो त्यामुळे परिणामी घरांची किंमत वाढते!

एकीकडे रिअल इस्टेटमधील गुंतवणुकदारांची हाव तसेच धोरणांची संथ अंमलबजावणी, चढे व्याजदर यामुळे किंमती वाढत गेल्या तर दुसरीकडे बांधकामयोग्य अधिक जमीनी उपलब्ध झाल्यामुळे बाजारात अधिक पुरवठा झाला. मला आठवतंय २००० साली मी सिंहगड रस्त्यावरील एका मोठ्या वसाहतीचे काम करत होतो व केवळ दहा दिवसात आम्ही त्या प्रकल्पातल्या जवळपास एक हजार सदनिका विकल्या होत्या! तो एकप्रकारचा विक्रमच होता कारण तेव्हा ग्राहकांच्या बजेटमध्ये मागणी पूर्ण करणाऱ्या पर्यायांची संख्याही अतिशय कमी होती! आता त्याच परिसरामध्ये व सिंहगड रस्त्याच्या जवळपास शंभराहून अधिक प्रकल्प सुरु असतील, वीस हजाराहून अधिक घरे तयार होत आहेत जी त्या परिसरातील मागणीपेक्षा बरीच अधिक आहेत व त्यांच्या विक्रीची किंमतही अधिक आहे! संपूर्ण शहरातही अशीच परिस्थिती आहे ज्यामुळे बाजार थंडावला आहे. परिणामी विकासकांमध्ये थोडं गोंधळाचं वातावरण आहे व माध्यमांमध्येही आपल्याला सर्व प्रकारची नकारात्मक प्रसिद्धी होताना दिसतेय तसंच विकासकही घरांची विक्री करण्यासाठी वेगवेगळे प्रस्ताव देत आहेत.

अशा परिस्थितीमध्ये जर एखाद्या व्यक्तिला घराचे दर आणखी कमी होतील म्हणून वाट पाहायची असेल तर हा तिचा वैयक्तिक प्रश्न आहे मात्र परिस्थितीचा विचार करता, रिअल इस्टेट खरेदी हा कधीच वाईट पर्याय ठरणार नाही; तुम्ही कोणत्याही दराने खरेदी केली असली तरीही पाच वर्षांनंतर मागे पाहिल्यास तुम्ही फायद्यात असाल, हेच सत्य आहे! याचा अर्थ असा होत नाही की केवळ दर उतरलेत म्हणून मिळेल त्याच्या मागे धावा व डोळे झाकून खरेदी करा. बरेच जण म्हणतील की त्यात काय चूक आहे, रिअल इस्टेटमध्ये ग्राहकांसाठी ही चांगली खूण नाही का? याचे उत्तर होय व नाही असे दोन्हीही आहे; होय, कारण विविध पर्याय उपलब्ध आहेत व विकासक वाटाघाटी करत आहेत जे आधी होत नसे, किंवा उत्तर नाही असेही आहे कारण जो विकासक केवळ कसाबसा टिकून राहण्यासाठी सदनिकेचे आरक्षण स्वीकारत आहे तो ठरलेल्या वेळेत तिचा ताबा देईल हे कशावरुन, तसेच अशा प्रकल्पांच्या बांधकामाच्या दर्जाचे काय?  तुम्हाला तयार सदनिका मिळाली व विकासक तुम्हाला सर्वोत्तम सवलत देत असला तरीही एका दिवसात झालेल्या व्यवहारातून तुम्हाला घर मिळत नाही. ते तुमच्या येणाऱ्या अनेक पिढ्यांना पुरणार असते व त्यासाठी तुम्हाला जीवनभर चांगली सेवा हवी असते जी कदाचित तो विकासक देण्याच्या परिस्थितीत नसेल! इथे परीक्षा रिअल इस्टेट व्यावसायिकांची नाही तर ग्राहकांची आहे, केवळ व्यवहारात किती पैसे वाचतील याचा विचार न करता उघड्या डोळ्याने आजूबाजूच्या बाजाराकडे पाहा. प्रकल्पाचा सर्व बाजूंनी म्हणजेच बांधकामाचा दर्जा, नियोजन, आजूबाजूच्या पायाभूत सुविधा तसेच वाटाघाटींनंतर तुम्हाला काय दर द्यावा लागतो आहे याचा विचार करा व त्यानंतरच तुम्हाला कुठे व कोणते घर खरेदी करायचे आहे ते ठरवा!

ही परिस्थिती विकसकांचे डोळे उघडणारी आहे कारण मी नेहमीच म्हणत आलोय की रिअल इस्टेट हा सर्वाधिक अव्यवसायिक पद्धतीने केला जाणारा व्यवसाय आहे! आपण कधीही डेटा किंवा सांख्यिकीचा आधार घेत नाही तर अंतःप्रेरणा किंवा कशाची चलती आहे यावर विसंबून असतो, मात्र या गोष्टी नेहमीच लागू होतील असे नाही. आपण कोणताही प्रकल्प सुरु करताना बाजाराची क्षमता अभ्यासण्याची वेळ आता आली आहे व त्यानुसारच त्यामध्ये हात घातला पाहिजे. केवळ काही सदनिका चढ्या भावानं विकल्या गेल्या म्हणजे सर्व सदनिका जास्त किमतीच्या व सर्व सुखसोयींनी युक्तच असल्या पाहिजेत असे नाही. बहुतेक सर्व कार ग्राहकांना किंवा कार हवी असलेल्या व्यक्तिंना बीएमडब्ल्यू किंवा मर्सिडीज आवडते पण म्हणून प्रत्येक कार निर्माता बीएमडब्ल्यूसारखी कार तयार करत नाही, असे झाले असते तर विचार करा ऑटोमोबाईल उद्योगातील परिस्थिती कशी असती? शेवटी बीएमडब्ल्यूपेक्षा मारुती व ह्युदेंईचे ग्राहक अधिक आहेत, हाच तर्क रिअल इस्टेटमध्येही विसरुन चालणार नाही! आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे अकारण स्पर्धेत पडू नका की एखाद्याने त्याच्या सदनिका इतक्या विकल्या म्हणून संपूर्ण बाजार त्याच पातळीवर आल्याचे म्हणता येणार नाही. हेच सदनिकांच्या संख्येच्या बाबतीत आहे, शहराला केवळ मोठ्या वसाहती व बहुमजली सर्व सुखसोयींनी युक्त इमारती नको आहेत. तुम्ही कोणत्या प्रकारचे उत्पादन तयार करु शकता व अधिक महत्वाचे म्हणजे तुम्ही तयार करत असलेले उत्पादन तुम्ही किती विकू शकता हे समजून घेणे अधिक महत्वाचे आहे! तसेच तुम्हाला किती नफा हवा आहे हे ठरवून घ्या व त्यावरच कायम राहा कारण एकदा तुमच्या घरांवर जास्त दराचा शिक्का मारल्यानंतर वाटाघाटी करण्यात काहीच अर्थ नसतो. यामुळे संपूर्ण बाजार भावनेचेच नुकसान होते तसेच तुमचेच विपणन सदोष वाटू लागते, त्याऐवजी तुम्हाला सांगता येतील तिकते कमी दर ठेवा व त्यावर कायम राहा, ग्राहक शाहणा असेल तर तुमच्याच प्रकल्पामध्ये घर घेईल! केवळ बोलण्यातच नाही तर व्यवहारामध्येही पारदर्शकपणा ठेवा व ग्राहकाच्या घराविषयीच्या कोणत्याही प्रश्नासाठी नेहमी तयार राहा, त्याच्यासमोर भविष्याचे रंगीत चित्र नाही तर तथ्य ठेवा.

या लेखाच्या शेवटी मी माझ्या एका ग्राहकाने आमच्या एका प्रकल्पामध्ये सदनिका आरक्षित केल्यानंतर माझ्या चमूला पाठवलेले पत्र देतो आहे, त्यातले आमचे कौतुक किंवा ब्लॉग लिहीणाऱ्याचे नाव मला अधोरेखित करायचे नाही तर त्याच्या बांधकाम व्यावसायिकाकडून काय अपेक्षा आहेत हे कळावे म्हणून ते पत्र व त्याला मी लिहीलेले उत्तर इथे देत आहे. हे पत्र श्री. केदार यांचे आहे, खरंतर ते रवी करंदीकर यांना लिहीलेले आहेत, जे रिअल इस्टेटचे समीक्षक व ब्लॉगर आहेत ज्यांच्याद्वारे त्यांना आमच्याविषयी समजले...

“रवी करंदीकर सर नमस्कार,

तुमची इच्छा असेल तर तुमच्या ब्लॉगवर तुम्ही हे ईमेल प्रकाशित करु शकता

मी जानेवारी २०१५ च्या पहिल्या आठवड्यामध्ये २ बीएचके सदनिका शोधत होतो. मी तुमचे ब्लॉग नेहमीच मन लावून वाचतो व सदाफुली फेज ३ विषयीचा लेख माझ्या वाचण्यात आला होता.

http://ravikarandeekarsblog.blogspot.in/2014/06/Review-of-Sadafulee-Phase-3-2-BHK-3-BHK-Flats-Balewadi-Baner-Pune-India.html

सदनिकेच्या एका सामान्य ग्राहकाची व्यवहार पारदर्शक असावा, सदनिका वेळेत मिळावी, सदनिकेमध्ये तसेच इमारतीमध्ये आश्वासन देण्यात आलेल्या सोयी-सुविधा दिल्या जाव्यात व बांधकाम व्यावसायिकाचा पूर्णपणे समर्पित व लवकर प्रतिसाद देणाऱ्या लोकांचा चमू असावा एवढीच अपेक्षा असते.

 तुमचा लेख वाचल्यानंतर व घरासाठी कुठे गुंतवणूक करावी याविषयी तुमच्याशी फोनवरुन बोलल्यानंतर मी बांधकामाच्या ठिकाणी भेट द्यायचा निर्णय घेतला व सदनिकेच्या विचारपूर्वक केलेल्या रचनेमुळे अतिशय प्रभावित झालो.बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूशी माझ्या गरजांविषयी चर्चा केल्यानंतर मी वर नमूद केलेल्या माझ्या सर्व अपेक्षा पूर्ण होतील या आशेने सदाफुली फेज ३ मध्ये सदनिका आरक्षित केली. काही दिवसांपूर्वी बांधकाम व्यावसायिकाने ग्राहकांचे स्नेहसंमेल व वृक्षारोपण कार्यक्रम आयोजित केला होता व मला सीईओ श्री संजय देशपांडे यांच्याशी बोलायची संधी मिळाली व मला जाणवलं की केवळ चमूच नाही तर सीईओही संपूर्ण प्रक्रियेमध्ये व तपशीलांमध्ये पूर्णपणे सहभागी होते.आम्हाला कालच पत्र मिळालं की सदनिका ताबा मिळण्यासाठी तयार आहे, अर्थात आम्ही ईमेल मिळण्यापूर्वीच त्याची खात्री करुन घेतली होती. आम्हाला सदनिकेचा ताबा ऑगस्ट २०१५ मध्ये दिला जाईल असे आश्वासन देण्यात आले होते व त्याचे तंतोतंत पालन करण्यात आले. एवढेच नाही तर सदनिकेला नियमितपणे भेट देताना कामाचा दर्जा किती उत्तम आहे हे देखील मी पाहिले आहे.

मी पुण्याच्या रिअल इस्टेट बाजारातील घराचा एक आनंदी ग्राहक आहे ज्याच्या अपेक्षा पूर्ण झाल्या आहेत या प्रकल्पाच्या उत्तम चमूचेही अभिनंदन.

धन्यवाद,

केदार कोप्पिकर”

मी केदारला म्हणजेच माझ्या ग्राहकाला यावर लिहीलेले उत्तर खालीलप्रमाणे होते...

“प्रिय केदार,

बाजारातली स्थिती चांगली नाही असे लोक म्हणतात मात्र काहीही चांगले किंवा वाईट नसते तर तुम्ही तुमच्या व्यवसायाकडे कशाप्रकारे पाहता यामुळे फरक पडतो असे मला वाटते; आमची घरे झपाट्याने विकली जात आहेत व दर झपाट्याने वाढत आहेत याचा अर्थ उत्पादन चांगलेच आहे असा होत नाही व त्याच वेळी घरे विकली जात नसतील व दरही वाढत नसतील तर उत्पादन वाईट आहे असाही अर्थ होत नाही. शेवटी आपल्यापैकी प्रत्येकालाच थोडाफार पैसा कमवायचा असतो मात्र तो “थोडाफार पैसा” म्हणजे नेमका किती याची आपली व्याख्या स्पष्ट नसते व सध्या रिअल इस्टेटचीही ग्राहक व विक्रेता या दोन्ही बाजूंनी हीच समस्या आहे! विकासकाने विसरु नये की घर हे काही इतर वस्तुंसारखे नाही, अनेकांच्या बाबतीत ते फक्त एकदाच घेतले जाते व त्याच्याशी अनेक भावनाही निगडित असतात, तसेच ग्राहकानेही तो घर का खरेदी करत आहे हे विसरु नये; केवळ चांगल्या दराने घर मिळणेच पुरेसे नाही तर तुम्हाला त्या दरासोबतही काय मिळतेय यावर तुम्हाला चांगले घर मिळाले आहे किंवा नाही हे ठरते!

तुम्हाला घरासाठी मदत करण्यात आम्हाला नेहमीच आनंद आहे व ते आमचे कर्तव्यच आहे असे मी मानतो.

धन्यवाद

 संजय”

 मला असे वाटते वरील संभाषणातून रिअल इस्टेटच्या आजच्या ग्राहकाच्या बांधकाम व्यावसायिकाकडून तसेच उद्योगाकडून काय अपेक्षा आहेत हे समजते तसेच विकासकांनीही खुल्या मनाने प्रतिसाद दिला पाहिजे कारण कोणताही उद्योग हा ग्राहकांवरच चालतो केवळ उद्योगातील लोकांवर नाही! आपण एकदा हे सत्य स्वीकारल्यानंतर रिअल इस्टेटसाठी कोणतेही दिवस वाईट असणार नाही. त्यानंतरच आपल्या व्यवसायाविषयी श्री ट्रंप यांनी केलेल्या विधानाशी आपण सहमत असू. आपला व्यवसाय हा अतिशय उत्तम व्यवसाय आहे कारण आपण लोकांच्या स्वप्नातील घर प्रत्यक्ष साकारतो!!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स