रिअल इस्टेटचा “सिम सिम” मंत्र !

“रिअल इस्टेटमध्ये १०% पैसे तुम्ही महान आहात म्हणून कमावता व ९०% पैसे तुम्हाला लाटेवर स्वार होता आलं म्हणून मिळवता”… जेफ ग्रीन

जेफ ग्रीन हे यशस्वी अमेरिकी रिअल इस्टेट उद्योजक आहेत. ते डेमोक्रॅटिक पक्षाचे सदस्य असून २०१० सालच्या सिनेटच्या निवडणुकीच्या प्राथमिक फेरीत फ्लोरिडातून उमेदवार म्हणून उभे होते. ग्रीन यांनी व्यावसायिक शिक्षण घेत असताना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणुकीला सुरुवात केली व यशस्वी रिअल इस्टेट व्यवसाय उभारला, आपल्या उमेदवारीच्या काळात ते पाम समुद्रकिनाऱ्यावर ब्रेकर्स हॉटेलमध्ये केवळ एका बसबॉयचे काम करत होते. ते पुण्यापासून जगाच्या पूर्णपणे दुसऱ्या बाजूला राहात असले तरीही त्यांचे वरील अवतरण इथे सुद्धा लागू होते, व अनेक भारतीय बिल्डर्स जरी उघडपणे नाही तरीही मनातुन मान्य करतील. आपल्या व त्यांच्या संस्कृतीत हाच फरक आहे, आपल्याकडे केवळ राजकारणी कोणत्याही विषयावर काहीही बोलू शकतात, त्यांच्या बोलण्याच्या परिणामाची काळजी करावी लागत नाही, इतर सर्वांना सार्वजनिक मंचावर काहीही बोलताना दोनदा विचार करावा लागतो. त्यामुळे आपण क्वचितच आपल्या व्यवसायाविषयी इतक्या मोकळेपणे बोलतो. अमेरिकेमध्ये एखाद्या यशस्वी व्यक्तिने त्याच्या यशाचे श्रेय निव्वळ भाग्याला देणे अगदी सामान्य आहे. आपल्याला मात्र व्यवसायच काय अगदी जुगारात जिंकलेले लोकही जिंकण्याचे श्रेय स्वत: घेतात हे पाहायची सवय आहे.

अशा पार्श्वभूमीवर मला जेव्हा रोटरी रिव्हरसाईड क्लबमध्ये रिअल इस्टेटमधील गुंतवणूक हाताळतानाची जोखीम किंबहुना कमीत कमी जोखीम कशी घ्यायची या विषयावर बोलायची संधी मिळाली, तेव्हा नव्या वर्षाची सुरुवात करण्यासाठी याहून अधिक चांगली संधी काय असेल असंच मला वाटलं. मी या विषयावर कधीच बोललो नव्हतो त्यामुळे त्याबाबत कधीही विचार केला नव्हता, खरं म्हणजे वैयक्तिकपणे मी रिअल इस्टेटचा गुंतवणूक म्हणून विचार करत नाही.  रिअल इस्टेट ही गुंतवणूकदारांसाठी सर्वोत्तम पर्याय असल्याचे म्हणायला मला आवडत नाही; अर्थात आजकाल तर अशी परिस्थिती अजिबात नाही अर्थात थोडेफार जे काही परताव्याचे पर्याय शिल्लक आहेत  त्यानुसार. तर या क्लबमध्ये बोलायची संधी योगायोगानंच आली. माझी मैत्रीण झेलम, केसरी ही प्रसिद्धी पर्यटन संस्था चालवते, ती या क्लबची सदस्य आहे व तिने मला सामाजिक जबाबदारी उपक्रमांविषयी माझे अनुभव सांगण्यास सांगितले. मात्र थोडे गैरसमज संवादात झाल्याने, सादरीकरणापूर्वी तीन दिवस मला माझा विषय रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करताना कोणकोणत्या जोखीमा आहेत व त्यामध्ये स्वतःला कसे सुरक्षित ठेवायचे असा असल्याचे मला समजले. रिव्हर साईड रोटरी क्लब हा उच्चभ्रू व्यावसायिक वर्गातील लोकांचा समूह आहे ज्यांनी आधीच रिअल ईस्टेट मध्ये गुंतवणूक केलेली आहे किंवा ज्यांना रिअल इस्टेटमध्ये गुंतवणूक करायची आहे. माझ्या मेंदुला चालना देण्यासाठी मी हे आव्हान म्हणून स्वीकारले व त्या विषयावर कामाला लागलो. रिअल इस्टेटमध्ये होणारी कोट्यवधींची गुंतवणूक पाहता हा नक्कीच महत्वाचा विषय आहे. केवळ ज्यांना थोडाफार चांगला परतावा हवा आहे अशांसाठीच नाही तर ज्यांनी आयुष्यभराची कमाई घरामध्ये गुंतवली आहे, जी त्यांच्यासाठी एक प्रकारे आयुष्यभर सुरक्षित ठेवच राहणार आहे अशा सर्वांसाठी हा विषय महत्वाचा आहे!

मी तीन दिवस व्यवस्थित अभ्यास करुन एक सादरीकरण तयार केले ज्यामध्ये माझ्यामते सर्व मुदद्यांचा समावेश होता, कार्यक्रमात सर्व व्यावसायिक असल्याने मला कोणताही मुद्दा सोडायचा नव्हता. मी पहिल्या स्लाईडचे शीर्षक ठेवले होते “रिअल इस्टेटसाठी सिम सिम मंत्र”, कारण रिअल इस्टेट ही अलिबाबाच्या गुहेसारखीच तर आहे, इथे येणाऱ्यासाठी बक्कळ पैसा आहे (असा समज आहे)  केवळ आत येण्यासाठीचा मंत्र माहिती असला पाहिजे! त्यासाठी व्यक्तिला रिअल इस्टेटची माहिती किंवा समज असली पाहिजे. कोणत्याही योजनेमध्ये किंवा प्रकल्पामध्ये किंवा प्रस्तावामध्ये गुंतवणूक करण्यासाठी तुम्हाला उत्पादन किंवा उद्योग माहिती असला पाहिजे, मात्र रिअल इस्टेट हे अतिशय मायावी तसेच अतिशय स्थानिक क्षेत्र आहे. अमेरिकेतही पूर्व किनाऱ्यावरील विकासक पश्चिम किनाऱ्यावर यशस्वी होत नाही. म्हणूनच मुंबई व पुण्यामध्ये गाडीने जेमतेम अडीच तासांचं अंतर आहे मात्र मुंबईतले विकासक पुण्यात यशस्वी होत नाहीत व पुण्यातले विकासक मुंबईत यशस्वी होत नाहीत. याचे कारण म्हणजे तुम्ही एकीकडची जमीन दुसरीकडे आयात करु शकत नाही तसंच निर्यातही करु शकत नाही. व्यक्तिला स्थानिक परिस्थितींची चांगली जाण असली पाहिजे, कारण केवळ हेच उत्पादन तुम्ही तुमच्यासोबत कुठेही नेऊ शकत नाही. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही उत्पादन खरेदी करु शकता व घरी घेऊन जाऊ शकता मात्र इथे तुम्हाला उत्पादनाकडे म्हणजेच घराकडे जावे लागते.

इथे तुम्हाला विचार जागतिक करावा लागतो मात्र कृती स्थानिक करावी लागते, म्हणजेच बाहेरील प्रत्येक घटनेचा स्थानिक रिअल इस्टेटवर परिणाम होईल मात्र हा परिणाम स्थानिक परिस्थितींनुसार असेल. उदाहरणार्थ एखाद्या आयटी कंपनीने पुण्यामध्ये गुंतवणूक केली तर त्यामुळे पुण्यामध्ये संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्राला चालना मिळेल असे नाही, कंपनीचे कामकाज जिथून चालेल त्याच्या आजूबाजूच्या भागातच चालना मिळेल. रिअल इस्टेट क्षेत्राचा पहिला मंत्र म्हणजे तो केवळ ज्या शहरांमध्ये नोकऱ्या किंवा शिक्षण आहे तिथेच यशस्वी होतो. सुदैवाने पुण्यात दोन्हीही आहे मात्र गुंतवणुकीचा मुद्दा केवळ इथेच थांबत नाही. तुम्ही रिअल इस्टेटमध्ये का गुंतवणूक करत आहात हे समजून घेतले पाहिजे तुमचे उद्दिष्ट जे आहे त्यानुसार गुंतवणुकीची पद्धत बदलली पाहिजे. उदाहरणार्थ तुम्ही मालमत्ता भाड्याने देऊ शकता किंवा तुम्ही अल्प काळात म्हणजेच तीन किंवा पाच वर्षात किंवा दीर्घ काळाने म्हणजेच दहा वर्षांनी त्याची विक्री करण्याचा विचार करु शकता. सदनिकांचा विचार करता भाड्यातून फारसा नफा मिळत नाही, केवळ मूळ किमतीत वाढ होत असेल तर फायदा होतो, मात्र बहुतेक नव्या कंपन्या जागेमध्ये भांडवल गुंतवू शकत नाहीत त्या भाड्याने घेण्याचा पर्याय निवडतात त्यामुळे भाड्यातून उत्पन्न मिळवणे हे उद्दिष्ट असेल तर व्यावसायिक जागांमध्ये गुंतवणूक करणे हा उत्तम पर्याय आहे. यासाठी इच्छुक आयटी कंपन्या किंवा याप्रकारच्या इतर उद्योगांच्या बाजारातील स्थितीची माहिती असणे आवश्यक आहे. गेल्या काही वर्षात व्यावसायिक जागांची परिस्थिती अतिशय वाईट होती मात्र अचानक यावर्षी कोणतीही व्यावसायिक जागा रिकामी किंवा मोकळी नाही. ही परिस्थिती केवळ हिंजवडी किंवा खराडी सारख्या ठिकाणच्या मोठ्या आयटी केंद्रांच्या आजूबाजूलाच आहे. अल्प काळात विक्रीच्या बाबतीत बोलायचं तर, अशा विक्रीतून झटपट पैसा मिळण्याचे दिवस गेले कारण बाजारामध्ये पुरवठा भरपूर आहे व जमीनीची क्षमता अधिक चांगल्याप्रकारे वापरण्याच्या सरकारच्या धोरणांमुळे बाजारामध्ये आणखी घरांचा पुरवठा होईल. त्यामुळेच इथे दोन गोष्टी लक्षात ठेवा, घरांवर दर वर्षी पंधरा टक्क्यांपेक्षा जास्त दर वाढ होईल अशी अपेक्षा करु नका व दुसरे म्हणजे ही दरवाढही एका मर्यादेपर्यंतच होईल. तुम्हाला कुठल्याही भागात गुंतवणूक करताना तेथील पूर्वीचे व सध्याचे विक्रीचे दर माहिती असले पाहिजेत. कोणतेही ठिकाण कितीही उत्तम असले तरी काही प्रमाणात दराच्या बाबतीत व काही प्रमाणात पुरवठ्याच्या बाबतीत एक संपृक्तता बिंदू येतो. उदाहरणार्थ पुण्यामध्ये सर्वाधिक मागणी असलेल्या प्रभात रोडवरील जमीन दोनवर्षांपूर्वी ज्या दराने विकण्यात आली, आज तुम्हाला त्या दराने सदनिका मिळू शकते. याचे कारण म्हणजे दर व घराच्या आकारांमुळे ते खऱ्या ग्राहकांच्या आवाक्यात राहिले नाही. त्यामुळे प्रभात रोडवर किंवा कोथरुडसारख्या विकसित भागांमध्ये घर खरेदी करणे अल्पकालीन गुंतवणुकीसाठी चांगला पर्याय ठरणार नाही; दीर्घ काळाचा विचार केला तर मात्र ती एक चांगली गुंतवणुक होऊ शकते.

जेव्हा रिअल इस्टेटमधील पायाभूत सुविधा किंवा आजूबाजूच्या विकासाचा विचार केला जातो तेव्हा, जेथे दर स्वस्त असतात तेथे जास्त पैसे कमावता येतात असे मला वाटते. म्हणजे जिथे रस्ते, पाणी किंवा सांडपाणी यासारख्या पायाभूत सुविधा नसलेल्या मात्र विकसित उपनगरांच्या जवळपास असलेल्या जमीनी नेहमीच स्वस्त असतात व म्हणूनच तिथे घरे बांधली जातात. आत्तापर्यंत आपल्या देशामध्ये आपल्याला हे कळून चुकले आहे की दिल्ली असो किंवा एखादे लहान शहर, लोक एखाद्या ठिकाणी राहायला गेल्यानंतरच पायाभूत सुविधा विकसित होतात, अनेकदा तर लोक राहायला गेल्यानंतरही पायाभूत सुविधा विकसित होत नाहीत! एखादा भाग दैनंदिन आवश्यक बाबींसह विकसित असेल तर तिथले दर इतके जास्त असतात की ते आवाक्याबाहेरचे असतात. म्हणूनच नेहमी अशा ठिकाणांचा शोध घ्या जिथे तुमच्या गुंतवणुकीचे दर वाढण्याची शक्यता अधिक आहे. ज्यांना घराचा ताबा घेण्याची घाई नाही त्यांच्या बाबतीतही हे लागू होते, म्हणजेच तुम्ही दोन किंवा तीन वर्ष घराचा ताबा घेण्यासाठी थांबू शकत असाल तर अशा खरेदीमध्ये तुमचे बरेच पैसे वाचतात. त्यासाठी आजूबाजूच्या भागातील काही वर्षांपूर्वी अविकसित असलेल्या असलेल्या भागाची स्थिती कशी होती व आता तो पूर्णपणे विकसित असल्याचे पाहा. जवळपास राहणाऱ्या लोकांशी बोला व पायाभूत सुविधांच्या विकासाचा वेग व सध्याच्या परिस्थितीची तुलना करा, तसेच पूर्वीचे मालमत्तेचे दर विचारात घेऊन मगच निर्णय घ्या.

ठिकाण व गुंतवणुकीचे स्वरुप निश्चित केल्यानंतर तुम्हाला किती मोठे घर हवे आहे हे ठरवा; लक्षात ठेवा पुण्यासारख्या शहरामध्ये प्रामुख्याने मध्यमवर्ग किंवा उच्च मध्यमवर्गातील लोक असल्याने, एक बेडरुम व दोन बेडरुमच्या सदनिकांना नेहमीच मागणी असेल. काही वर्षांपूर्वी तीन बेडरुम किंवा मोठ्या व आलिशान सदनिकांना मोठी मागणी होती मात्र हा वर्ग मर्यादित आहे, कारण विचार करा किती लोकांना एक करोड रुपये किंवा त्यापेक्षा अधिक रकमेची घरे परवडू शकतील व अशा प्रकारच्या घरांमध्ये तुम्हाला किती पैसे मिळू शकतील? पुन्हा एक साधा नियम आहे, लहान आकाराच्या सदनिकांमध्ये पैसे कदाचित कमी मिळतील मात्र त्या घेणाऱ्या व्यक्ती अधिक असतील, तसेच त्या भाड्याने देणेही अधिक सोपे असेल. त्यानंतर केवळ सुविधांवर जाऊ नका, लक्षात ठेवा ती सदनिका वापरणाऱ्या व्यक्तिला गोल्फ कोर्स किंवा जकुझी किंवा पार्टीसाठी हिरवळ नको असतो तर एक घर हवे असते! म्हणूनच या सुविधांमुळे घर तयार होत नाही तर चार भिंती व त्यातील वापरण्यायोग्य जागाच सर्वात महत्वाची असते. अनेक लोकांना मोठ्या वसाहतींमध्ये राहायला आवडते मात्र जे पै-पैचा हिशेब करतात ते केवळ मूलभूत सोयी सुविधा असलेल्या एकट्या दुकट्या इमारतीला प्राधान्य देतात, कारण त्यांची देखभाल करण्यासाठी त्यांच्या खिशावर ताण येत नाही. म्हणूनच तुम्हाला कशाप्रकारचे आयुष्य हवे आहे हे तुम्ही ठरवायचे आहे.

त्यानंतर प्रश्न येतो नेमक्या कोणत्या टप्प्यावर तुम्ही प्रत्यक्ष घर खरेदी केली पाहिजे; मी प्रकल्प सुरु करण्यापूर्वी दिल्या जाणाऱ्या विविध आकर्षक प्रस्तावांच्या विरोधात नाही मात्र वस्तुस्थिती अशी आहे की जे प्रकल्प मोठा गाजावाजा करत धुमधडाक्यात सुरु झालेले असतात त्यांचे कामकाज प्रत्यक्ष सुरुच होत नाही. दर वर्षी मोठ्या दरवाढीचा लाभ घेण्याचे दिवस आता गेले, त्यामुळेच तुम्ही नेहमी थोडीशी वाट पाहू शकता व प्रकल्पाचे बांधकाम थोडे जमीनीच्या वर आल्यानंतर निवड करु शकता. यासाठी बांधकाम व्यावसायिक व त्याच्या चमूविषयी माहिती घ्या, कारण त्यांची पार्श्वभूमी कशी आहे हे अतिशय महत्वाचे आहे. देवही प्रत्येक माणसाच्या इच्छा पूर्ण करु शकत नाही मात्र तुमच्या ग्राहकांशी बोला कारण ते कोणत्याही रिअल इस्टेट  कंपनीचा आरसा आहेत. बांधकाम व्यावसायिकाशी तसेच त्याच्या चमूशी संवाद साधण्याचा  प्रश्न करा व त्याचे कामाविषयीचे तत्वज्ञान काय आहे हे जाणून घेण्याचा प्रयत्न करा. पारदर्शकता पाहता येत नाही तर ती प्रत्येक कृतीतून जाणवली पाहिजे, तुम्हाला घराच्या क्षेत्राचे तपशील देण्यापासून ते कायद्याने आवश्यक त्या सर्व मंजूरी/ परवानग्या दाखविण्यापर्यंत प्रत्येक बाबतीत ती जाणवली पाहिजे. हे सर्व ग्राहकांनी मागितल्यानंतर कोणतेही आढेवेढे न घेता उपलब्ध करुन दिले पाहिजे. अनेक लोक घर खरेदी कराराचा मसुदा वाचण्याचीही तसदी घेत नाहीत त्यामुळे घरातल्या सुविधांविषयी एक यादी करुन त्या बाबी तपासून घेणे तर दूरच राहिले. त्यांना नंतर बहुतेकवेळा त्यांनी केलेल्या घाईचा पश्चाताप होतो, आता रिअल इस्टेट क्षेत्रात विक्रेत्यांची चलती राहिलेली नाही हे लक्षात ठेवा, व ग्राहक म्हणून या परिस्थितीचा जास्तीत जास्त फायदा करुन घ्या!

त्यानंतर प्रश्नोत्तराच्या सत्रामध्ये एका गृहस्थांनी त्यांना एका बांधकाम व्यावसायिकाकडे आलेला अनुभव सांगितला की घराचा करार कसा एकतर्फी होता (तो कोणच्या बाजूने होता हे सांगण्याची गरज नाही) व त्यांनी जेव्हा देखभाल व ताब्याविषयीच्या काही कलमांबाबत प्रश्न विचारले तेव्हा बांधकाम व्यावसायिकाने त्यात बदल करायला नकार दिला. त्यामुळे या गृहस्थांनी अशा परिस्थितीत काय करता येईल असे विचारले? मी त्यांना एक प्रश्न विचारला, की तुम्ही जेव्हा तुमचा आयुष्यभराचा साथीदार निवडता तेव्हा तिच्याशी बोलताना तिने पत्नी म्हणून कोणत्याही जबाबदाऱ्या स्वीकारण्यास नकार दिला तर तुम्ही त्या मुलीशी लग्न कराल का? इथे देखील हाच नियम लागू होतो, घराचा व्यवहार विवाहासारखा असतो कारण बहुतेक ग्राहक आयुष्यात केवळ एकदाच ते खरेदी करतात. म्हणून तुम्ही शक्य तितके जास्तीत जास्त प्रश्न विचारा, व तुम्हाला त्या प्रश्नांची उत्तरे मिळत नसतानाही तो व्यवहार करायची गरज नाही मग कागदोपत्री तो कितीही आकर्षक वाटत असला तरीही, नंतर तो काम करणार नाही. लक्षात ठेवा ही गुंतवणूक असली तरीही कुणाच्या तरी काही पिढ्या त्या घरात राहणार आहे त्यामुळे तो इतर कोणत्याही सामान्य व्यवहाराप्रमाणे किंवा ग्राहकोपयोगी वस्तुप्रमाणे नाही. बांधकाम व्यावसायिकाने व्यवहाराची जबाबदारी किंवा त्यातील त्यांची भूमिका समजावून घेतली पाहिजे.

रिअल इस्टेटमध्ये कितीही चढ उतार आले तरीही एक गोष्ट खरी आहे, ती म्हणजे आईनस्टाईनच्या ऊर्जेविषयीच्या नियमाप्रमाणे ऊर्जा तयार करता येत नाही किंवा नष्टही करता येत नाही, केवळ ती स्वरुप बदलते; त्याचप्रमाणे रिअलइस्टेटसाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीन जी तयारही करता येत नाही किंवा नष्टही करता येत नाही. लोकसंख्या सातत्याने वाढत असल्याने व जमीनी मर्यादित असल्याने या उद्योगातून नेहमी चांगलेच पैसे मिळतील, मग तुम्ही केवळ गुंतवणूक म्हणून त्याकडे पाहात असाल किंवा एक खरा ग्राहक म्हणून, ती नेहमीच सर्वात सुरक्षित गुंतवणूक ठरेल केवळ तुम्ही ती उघड्या डोळ्यांनी केली पाहिजे. 

शेवटचा मुद्दा म्हणजे, रिअल इस्टेट म्हणजे केवळ पैसे कमावण्यासाठी गुंतवणूक होऊ शकत नाही, कारण तुम्ही ज्यामध्ये गुंतवणूक करत आहात ती लाखो लोकांसाठी मूलभूत गरज आहे. त्यामुळे केवळ दरवाढीमागे पळू नका, योग्य वेळी विक्री करा व तुम्हाला कोणत्याही रिअल इस्टेट व्यवहारातून किती पैसे कमवायचे आहेत हे केवळ तुम्हीच ठरवू शकता. घर म्हणजे केवळ पैशांच्या स्वरुपात आपल्याला किती परतावा मिळतो हे नाही तर या चार भिंतीमध्ये राहणारे कुटुंब त्या भिंतीचे घर बनविणार आहेत हे विसरुन चालणार नाही!

मी माझे चार शब्द इथेच संपवतो, तुम्ही “सिम सिम” मंत्र वापरुन रिअल इस्टेटच्या भव्य गुहेत प्रवेश करा व तुमच्या घराच्या स्वरुपात असलेला खजिना शोधा!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स