Thursday 18 February 2016

खेळ टिडीआरचा, खंडोबा शहराचा !






















तुमच्या आजूबाजूला तुम्हाला उपलब्ध आहेत त्यातील सर्वोत्तम माणसे गोळा करा, त्यांना जास्त अधिकार द्या आणि मग, तुम्ही जे धोरण निश्चित केले आहे त्याची अंमलबजावणी नीट होत आहे तोपर्यंत हस्तक्षेप करू नका”… रोनाल्ड रिगन.


रिगन हे १९८१ ते १९८९ या काळात अमेरिकेचे अध्यक्ष होते, त्यापूर्वी हॉलिवुडमध्ये एक प्रतिथयश अभिनेता व कामगार नेतेही होते तसेच १९६७ ते १९७५ या काळात कॅलिफोर्नियाचे गव्हर्नरही होते. वरील अवतरणातून त्यांची काम करण्याची सरळसोट वृत्ती दिसून येते जी आपल्या राज्याचे मुख्यमंत्रीही स्वीकारण्याचा प्रयत्न करताहेत विशेषतः नागरी विकास खात्याच्या बाबतीत. मला व्यक्तिशः एक गोष्ट समजलेली नाही की राज्याचे मुख्यमंत्री त्यांच्याकडे संपूर्ण राज्याची देखभाल करण्यासारखे महत्वाचे काम असताना नगरविकास खाते नेहमी स्वतःकडेच का ठेवतात; आपल्या राज्यात ही परंपरा ९० च्या दशकापासून सुरुच आहे. त्यामुळे या परंपरेला नक्कीच आपल्याला जे डोळ्यांनी दिसतात त्यापेक्षा अधिक पैलू असले पाहिजेत. अगदी अलिकडेपर्यंत महाराष्ट्र राज्य कृषी आधारित होते व बहुतेक मुख्यमंत्र्यांनी ग्रामीण विकासासारखे खाते स्वतःकडे ठेवण्याला प्राधान्य दिले कारण त्यावरच लक्ष केंद्रित केले जायचे व त्यासाठी जास्त पैसे वितरित केले जायचे. मात्र ९० च्या दशकात शहरीकरणाला सुरुवात झाली, तसे राजकारण्यांना लक्षात येऊ लागले की नेहमीसारखी शेती करण्याऐवजी काँक्रिटची शेती उभारण्यात जास्त पैसा आहे. त्यांना हे देखील लक्षात आले की यूडी म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या नगर विकास विभागाला वेगळे पैसे देण्याची गरज नाही तर पुराणातल्या समुद्रमंथनातून जसे अमृत निघाले तसेच यातूनही पैसे महसुल रूपानी निघतात !

पुढे ९०च्या दशकानंतर खेडी व गावातील लोकसंख्या मोठ्या प्रमाणात आजुबाजूच्या शहरात व मुंबई-पुण्यासारख्या महानगरात स्थलांतर होऊ लागली; त्यानंतरच अचानक या शहरांमधील प्रत्येक इंच जमीनीला सोन्याचा भाव आला व इथूनच राजकारण्यांनी शेतीपेक्षा काँक्रिटच्या जंगलांमध्ये जास्त रस घ्यायला सुरुवात केली. यामुळे मंत्रालयात खात्याचे वर्चस्व वाढल्यानेच भूखंडाचे श्रीखंड वगैरेसारखे शब्द तयार झाले! अर्थातच मुख्यमंत्री हे सगळ्यांचे बॉस असतात त्यामुळे या काँक्रिटच्या सोन्याच्या खाणींवर स्वतःचे नियंत्रण ठेवण्यासाठी नगरविकास खाते स्वतःच्या अधिकारांतर्गत असणे महत्वाचे होते. कारण नगरविकास खाते स्वतः राज्यातील जमीनीच्या प्रत्येक तुकड्याचे भवितव्य निश्चित करते त्यामुळेच तत्कालीन मुख्यमंत्र्यांनी नगरविकास खाते स्वतःकडे ठेवायला सुरुवात केली व नंतर ही परंपराच झाली

आपल्या विद्यमान मुख्यमंत्र्यांची प्रतिमा स्वच्छ आहे व शहरांचा विकास करण्याचा त्यांचा हेतूही प्रामाणिक आहे व वरील अवतरणाप्रमाणे त्यांनी प्रशासनातील तज्ञ मंडळींना एकत्र आणून अनेक वर्षांपासून प्रलंबित असलेली पीएमआरडीएसारखी प्राधिकरणे स्थापित करण्याची कामे मार्गी लावली. असे असले तरीही कुठेतरी काहीतरी उणीव आहे व राज्यासाठी तयार करण्यात आलेल्या टीडीआर धोरणामधून याची जाणीव होतेय, तसेच पुणे व पिंपरी चिंचवडसारख्या शहरांच्या विकास योजनाही प्रलंबित आहेत. सर्वप्रथम आपण टीडीआर धोरण पाहू जे राज्यातील सर्व महानगरपालिकांना लागू होते व त्यांचा केवळ काही बांधकाम व्यावयासिकांवर किंवा काही प्रकल्पांमधील इमारतींवर नाही तर रिअल इस्टेटच्या संपूर्ण अर्थकारणावर व या शहरांच्या विकासावर परिणामही होईल! रिअल इस्टेटमध्ये एफएसआयनंतर टीडीआर हा सर्वाधिक वापरला जाणारा शब्द आहे व प्रसारमाध्यमांच्या कृपेने अगदी सामान्य माणसालाही हा शब्द परिचयाचा झाला आहे! टीडीआर म्हणजे विकासाचे हक्क हस्तांतरित करणे म्हणजे एखादी जमीन कोणत्याही हेतूने आरक्षित करण्यात आली तर, पुणे किंवा संबंधीत महानगरपालिका ती जमीन अधिग्रहित करते व मोबदला म्हणून जमीनीच्या मालकाला ठराविक चौरस फूट क्षेत्र देते ज्यावर कोणतेही आरक्षण नसते व तेवढ्या क्षेत्रफळाचे बांधकाम करता येते! सोप्या शब्दात सांगायचे झाले तर एखाद्या भूखंडावर क्रीडांगणासाठी आरक्षण असेल व तो १०,००० चौरस फूटांचा असेल तर पीएमसी त्या जमीनीच्या मालकाला तेवढ्या क्षेत्राचे प्रमाणपत्र देईल व जमीनीचा मालक सदर प्रमाणपत्र शहरात इतरत्र जमीन असलेल्या दुसऱ्या व्यक्तिला विकेल. या जमीनीवर त्याला त्याच्या मूळ जमीनीच्या क्षमतेपेक्षा अधिक बांधकाम करता येईल! हे शब्दात जेवढे सोपे वाटते तेवढे प्रत्यक्षात नाही. विकास हक्क प्रमाणपत्र जे डीआरसी म्हणून ओळखले जाते ते मिळविण्याची संपूर्ण प्रक्रिया एवढी किचकट आहे की काहीवेळा त्यासाठी दोन ते तीन वर्षे किंवा त्यापेक्षाही अधिक वेळ लागतो. स्वाभाविकपणे यामुळे प्रत्येक महानगरपालिकेमध्ये टीडीआर रॅकेट होऊ लागली त्यासाठी एजंटची साखळी तयार झाली व टीडीआरवर त्यांचे नियंत्रण निर्माण होऊ लागले त्यामुळे टीडीआरचा मूळ हेतूच अपयशी ठरला. बऱ्यात ठिकाणी टीडीआरचा दर जिथे वापरला जाणार आहे तेथील जमीनींपेक्षा अधिक आहे. यामुळे अंतिम उत्पादनावर म्हणजेच घरांच्या दरांवर परिणाम झाला तसेच आरक्षणासाठी जमीनी अधिग्रहित करण्याची प्रक्रियाही मंदावली त्यामुळे शहरामध्ये पायाभूत सुविधा विकसित करण्याच्या कामाचे नुकसान झाले. आपण शहराच्या १९८७ सालच्या विकास योजनेचा विचार केला तर त्यातील जेमतेम ३% अधिग्रहण झाले आहे; थोडक्यात सांगायचे तर आज आपले शहर ३० वर्षांपूर्वीच्या फक्त % पायाभूत सुविधांवर चालले आहे! त्यामुळेच आपल्या रस्त्यांवर वाहतुकीची कोंडी होते, गटारे तुंबलेली असतात तसेच कचराकुंड्यांमधून कचरा ओसंडून वाहत असतो मात्र आपले पाण्याचे नळ कोरडे असतात !

या पार्श्वभूमीवर केंद्र सरकारने जमीन आरक्षणासाठी अधिग्रहित करण्यासाठी तिच्या बाजार मूल्याच्या दुप्पट भरपाई देण्याची संकल्पना मांडली. याचाच अर्थ असा होतो की भरपाई टीडीआरच्या स्वरुपात दिला जात असेल तर टिडीआर सुद्धा दुप्पट द्यावा लागेल! अर्थातच आपल्या देशामध्ये सरकार काहीतरी निर्णय घेते मात्र त्याची प्रत्यक्ष अंमलबजावणी होण्यासाठी अनेक वर्षे लागतात, म्हणूनच आपल्या राज्याने नवीन टीडीआर धोरण तयार केले ज्यामध्ये केंद्र सरकारने घेतलेल्या निर्णयाचा म्हणजेच दुप्पट टीडीआर देण्याचा समावेश करण्यात आला आहे. याचाच अर्थ बाजारामध्ये आणखी टीडीआर उपलब्ध होणार आहे (किमान सरकारला तरी असे वाटते), त्यामुळेच स्वाभाविकपणे जमीनीच्या मालकांसाठी टीडीआर दर आकर्षक ठेवण्यासाठी हा टीडीआर वापरण्याच्या धोरणांमध्येही सुधारणा केल्या पाहिजेत. म्हणजेच आधीच्या नियमांमुळे कोणत्याही भूखंडावर सदर भूखंडाच्या निव्वळ क्षेत्राच्या जास्तीत जास्त ६०% टीडीआर वापरता येत होता, मात्र यामध्ये वाढ करणे आवश्यक होते, कारण त्यानंतरच नव्याने तयार करण्यात आलेल्या टीडीआरला मागणी असेल! यासाठीच नवे धोरण जाहीर करण्यात आले मात्र त्याचा प्रकाशित करण्यात आलेला मसुदा व प्रत्यक्षात जाहीर करण्यात आलेले धोरण यात बराच फरक आहे व तिथेच नेमकी गोची आहे! ज्यांना कोणत्याही धोरणाचा मसुदा म्हणजे काय हे माहिती नाही त्यांच्या माहितीसाठी सांगतो की, जेव्हा राज्य सरकारला नागरी धोरणे बदलायची असतात किंवा त्यात सुधारणा करायची असते तेव्हा, सदर धोरणाचा मसुदा आधी प्रकाशित केला जातो व सदर धोरणामुळे ज्यांच्यावर परिणाम होणार आहे किंवा ज्यांना लाभ होणार आहे त्यांच्याकडून सूचना तसेच हरकती मागविल्या जातात. नगर नियोजन विभागाच्या सह संचालकांसारख्या सक्षम अधिकाऱ्यांद्वारे त्याची सुनावणी केली जाते व त्यानंतरच सर्व वैध सूचना तसेच हरकतींची दखल घेऊन मसुद्याला मंजूरी दिली जाते व त्यानंतर सरकार धोरण जाहीर केले जाते, जो नियम होतो किंवा राजपत्रामध्ये प्रकाशित केला जातो मग या धोरणांची अंमलबजावणी सुरू होते !

मात्र या प्रकरणामध्ये सूचना व हरकतींसाठी प्रकाशित करण्यात आलेला मसूदा व प्रत्यक्ष जाहीर झालेले धोरण पूर्णपणे वेगळे आहे! म्हणजेच अधिग्रहित जमीनीसाठी दुप्पट टीडीआर दिला जाईल मात्र त्याचा वापर कसा केला जाईल हे अस्पष्ट आहे. आता टीडीआरचा वापर वेगवेगळ्या रुंदीच्या रस्त्यांवर वेगवेगळा असेल. म्हणजेच अधिक रुंद रस्त्यांना लागून असलेल्या भूखंडांसाठी टीडीआरचा अधिक वापर करण्याची परवानगी असेल. याचाच अर्थ बऱ्याच ठिकाणी जेवढी परवानगी आहे तेवढा टीडीआर वापरता येणार नाही बऱ्याच प्रकरणांमध्ये स्वीकृती योग्य टीडीआर ६०% होता; पण आता अनेक भूखंडांच्या क्षमतेचा पूर्ण वापर करून घेता येणार नाही. जो मसुदा प्रकाशित करण्यात आला होता त्यामध्ये टीडीआर वापरण्यासाठी भूखंडाच्या आकाराची कोणतीही मर्यादा नमूद करण्यात आली नव्हती, केवळ लागून असलेल्या रस्त्याच्या रुंदीचा निकष होता. मात्र आता १०,००० चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्र असलेल्या भूखंडांना आधीच्या ६०% च्या तुलनेत आता केवळ २०% स्वीकृतीयोग्य टीडीआर वापरता येणार आहे. यामुळे प्रत्येक लहान भूखंड, विशेषतः जुन्या इमारतींच्या पुनर्विकासाचे प्रकल्प व्यावसायिकदृष्ट्या अव्यवहार्य झाले आहेत, कारण हे बहुतेक प्रकल्प लहान भूखंडांवर आहेत. त्याचप्रमाणे १ एकर म्हणजेच ४०,००० चौरस फूट क्षेत्रापेक्षा लहान भूखंडांना ५०% पर्यंत टीडीआर वापरता येणार आहे, म्हणजे इथेही पूर्वीच्या धोरणाच्या तुलनेत तोटाच होणार आहे. तर मग नव्या धोरणामुळे फायदा कुणाला होईल, केवळ १ एकरपेक्षा मोठे भूखंड असलेल्यांना व ते देखील रुंद रस्त्याला लागून असतील तर फायदा होणार आहे. आता पुण्यामध्ये असे मोठ्या आकाराचे किती भूखंड आहेत व हे नवीन धोरण कुणाला अनुकूल आहे हा प्रश्न विचारला पाहिजे?
 या विषयाचा आणखी एक पैलू आहे तो म्हणजे झोपडपट्टी पुनर्विकासाठी विकासकाला मिळणारा टीडीआर. आधीच्या धोरणानुसार झोपडपट्टी पुनर्विकासासाठी मिळालेल्या स्वीकृतीयोग्य टीडीआरपैकी संपूर्ण ६०% टीडीआर वापरता येत असे जो स्लम टीडीआर म्हणून ओळखला जातो. झोपडपट्टी पुनर्वसनाला चालना देण्यासाठी हा टीडीआर दिला जात असे मात्र यासंदर्भातील धोरण स्पष्ट नाही. संपूर्ण स्वीकृतीयोग्य टीडीआरपैकी केवळ २०% स्लम टीडीआर वापरता येईल असे सकृतदर्शनी दिसते. यामुळे झोपडपट्टी पुनर्विकासक व पर्यायाने झोपडपट्टीवासी चिडले आहेत! स्लम टीडीआरचा वापर करण्यावर निर्बंध आले तर त्यामुळे झोपडपट्टी पुनर्विकासावर परिणाम होईल कारण विकासकांना झोपडपट्टी पुनर्विकासामध्ये रस राहणार नाही असा तर्क मांडला जात आहे.

आधी टीडीआर ए, बी, सी, डी असा प्रभागानुसार दिला जायचा. म्हणजेच मध्य भागातील शहराचा ए प्रभागात समावेश होता व नव्याने समाविष्ट बाणेर व कोंडव्यासारख्या गावांचा डी प्रभागात समावेश होता. ए प्रभागातील टीडीआर कोणत्याही प्रभागात वापरता येतो व डी प्रभागातील टीडीआर केवळ त्याच प्रभागात वापरावा लागतो. ही पूर्णपणे निर्दोष यंत्रणा नव्हती कारण एकाच प्रभागात जमीनीच्या दरांमध्ये बराच फरक असतो उदाहरणार्थ सी प्रभागामध्ये औँध व पाषाणमधील जमीनीचा समावेश असेल तर स्वाभाविकपणे औंधमध्ये भूखंड असलेला विकासक पाषाणपेक्षा अधिक दर देऊ शकेल, त्यामुळे काही वेळा काही ठिकाणी टीडीआर वापरणे अव्यवहार्य होते व टीडीआरचा हेतूच अपयशी होतो. मात्र नवीन धोरणामध्ये कोणतेही प्रभाग नाहीत, कोणताही टीडीआर कुठेही वापरता येईल व जमीनींच्या रेडी रेकनर दरांच्या संदर्भात वापरला जाईल. यामुळे आणखी गोंधळाचे वातावरण निर्माण झाले कारण प्रति चौरस फूट नेमका दर व व्यक्तिने किती दराने विकले पाहिजे याचे मूल्यांकन कसे करणार. प्रभागनिहाय यंत्रणेपेक्षा हे अधिक चांगले असले तरीही त्याची परिणामकारकपणे अंमलबजावणी करताना अनेक समस्या येतील असे तज्ञ म्हणतात!

येथे मला एक प्रश्न पडतो की आपण  शहर विकासासाठी सरळ, सोपे धोरण का बनवू शकत नाही, दर वेळी आपल्याला काहीतरी गुंतागुंतीचे धोरण का तयार करावे लागते ज्यामुळे हाती काहीच लागणार नाही फक्त व्यवसाय करताना आपल्यावरील व घर खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांवरील ताण वाढेल! आधीच बांधकाम करण्यासाठी आपल्यावर अग्निशमन दलाच्या ना हरकत प्रमाणपत्रापासून ते बाजूला सोडायची जागा व उंची तसेच पार्किंगसंबंधी भरपूर नियम आहेत त्यामुळे विशिष्ट भूखंडावर किती बांधकाम करता येईल यासंदर्भात अनेक नियम व निर्बंध आहेत. अशा प्रकरणी भूखंडाच्या आकारानुसार टीडीआर वापरण्याचा निर्बंध का लावायचा? बांधकामासंदर्भातील सर्व नियमांनुसार जो काही स्वीकृतीयोग्य टीडीआर असेल तोच निकष टीडीआरच्या वापरासाठी लावला जावा व संबंधित भूखंडावर जेवढा स्वीकृतीयोग्य टीडीआर आहे तेवढा कुणालाही वापरता यावा. उदाहरणार्थ एखादा भूखंड मोठा आहे मात्र ९ मीटरच्या रस्त्याला लागून असेल, त्या गल्लीत रस्ता संपत असेल व तिथे काही रहदारी नसेल तर अशा भूखंडांवर अधिक टीडीआरमुळे वाहतुकीची कोंडी होण्याचा प्रश्न कुठे येतो? त्याचप्रमाणे टीडीआरच्या दरांमध्ये पारदर्शकता तसेच टीडीआर देण्याची प्रक्रियाही तितकीच महत्वाची आहे. मनपाने स्वतः ही प्रक्रिया ताब्यात घ्यावी व टीडीआरची विक्री प्रक्रिया नियंत्रित करावी म्हणजे त्याचा सध्या सुरु असलेला काळा बाजार होणार नाही, केवळ मूठभर लोकांचाच संपूर्ण टीडीआरवर ताबा राहणार नाही! अर्थात केवळ मनपाने पुढाकार घेतला तरच हे शक्य होईल, म्हणजेच टीडीआर प्रमाणपत्र देऊन तसेच त्यासाठीच पैसे संकलित करून मनपाच टीडीआरचा विक्रेता व ग्राहक झाले पाहिजे व त्यानंतर संकलित केलेला पैसा मालकांच्या खात्यात जमा केला पाहिजे! आता या धोरणाविषयी विकासक तसेच राजकीय पक्षांनी तसेच संबंधित इतर सर्व संघटनांनी प्रचंड गदारोळ केल्यामुळे; असे ऐकण्यात आले आहे की नवीन धोरण तयार केले जात आहे व ते लवकरच प्रकाशित होईल!

हा संपूर्ण विषय कदाचित फार तांत्रिक वाटेल व एखाद्याला वाटेल की सामान्य माणसावर त्यामुळे काय फरक पडणार आहे मात्र टीडीआर धोरणामुळे केवळ रिअल इस्टेट क्षेत्रच नाही तर संपूर्ण शहरावरच परिणाम होणार आहे. दिवसेंदिवस जमीन महाग होत जाणार आहे व आपल्याला घरे हवी आहेत हे सत्य आहे. आपण जमीनीचा आकार वाढवू शकत नाही मात्र आपण ज्या जमीनी उपलब्ध आहेत त्यांची बांधकामाची क्षमता वाढवू शकतो व आपल्याला सातत्याने वाढत्या लोकसंख्येसाठी पायाभूत सुविधाही आवश्यक आहेत. दोन्हीसाठी टीडीआर महत्वाचा विषय आहे कारण सरकारकडे रस्ते, क्रीडांगणे वगैरेसारख्या पायाभूत सुविधांसाठी आरक्षित असलेल्या जमीनी खरेदी करण्यासाठी निधी नाही व सरकार टीडीआरचे दर इतके वाढू देऊ शकत नाही की घरांच्या किमती आवाक्याबाहेर जातील. म्हणूनच दोन्हींचे संतुलन साधणारे धोरण आवश्यक आहे व त्यासाठी रोनाल्ड रिगन यांनी म्हटल्याप्रमाणे विषयाच्या मूळापर्यंत जाणारी योग्य माणसे आपण शोधली पाहिजेत व या व्यवसायातील तज्ञांची मते विचारात घेतल्यानंतर धोरण तयार करून त्याला अंतिम स्वरुप दिले पाहिजे! तोपर्यंत धोरणे केवळ नियमपुस्तिकांपुरती व बाबुंच्या (प्रशासकीय अधिकाऱ्यांच्या) टेबलावरील शोभेची वस्तू बनून राहतील. दुसरीकडे सामान्य माणूस केवळ याविषयीच्या बातम्या वाचत राहील व त्याच्या स्वप्नातल्या घराची वाट पाहात राहील, हे एक कटू सत्य आहे!


संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

No comments:

Post a Comment