निश्चलनीकरण आणि घरांचे भाव !

“चलन हा मानवजातीत निर्माण झालेला सर्वात वाईट घटक आहे. यामुळे शहरांकडे होणारे स्थलांतर वाढते, लोक आपल्या  माणसांपासुन दूर जातात आणि अतिशय सक्षम, सुजाण माणसेही वाईट कामे करू लागतात व भ्रष्ट होतात”… सोफोक्लिस

सोफोक्लिस हा प्राचीन ग्रीक नाटककारांपैकी एक होता ज्याच्या शोकांतिका अजूनही वाचल्या जातात. त्याची पहिली काही नाटकं ऍशिलसनंतरच्या काळात लिहीण्यात आली, त्याचा काळ बहुधा युरिपाईड्सच्या आधीचा किंवा त्याच्या समकालीन असावा व तो एक महान अर्थतज्ञही होता! मला असं वाटतं ८ नोव्हें १६ हा दिवस बहुतेक भारतीयांच्या नेहमी लक्षात राहील कारण याच दिवशी आपल्या पंतप्रधानांनी निश्चलनीकरणाचा (मी हा शब्द बहुतेक नीट लिहीला आहे) किंवा सोप्या भाषेत ५०० व १००० रुपयांच्या चलनी नोटा रद्द करण्याचा निर्णय घेतला. मला आठवतं मी लहान असताना शोले नावाचा सिनेमा प्रदर्शित झाला होता व या चित्रपटाने इतिहास रचला. शोले इतका लोकप्रिय होता की तेव्हा भारतीयांचे दोनच प्रकारे वर्गीकरण होत असे एक म्हणजे शोले पाहिलेले व दुसरे म्हणजे शोले न पाहिलेले. त्याचप्रमाणे सध्या फक्त दोन प्रकारचे भारतीय आहेत एक म्हणजे नोटांच्या निश्चलनीकरणामुळे कमी परिणाम झालेले व दुसरे म्हणजे जास्त परिणाम झालेले. ज्यांनी शोले पाहिलेला नाही असे लोक कमी आहेत त्याचप्रमाणे नोटांबाबत सुद्धा पहिल्या वर्गवारीतल्या लोकांची संख्या कमी  आहे! नोटाबंदीमुळे प्रत्येकावर काही ना काही परिणाम झाला आहे, मग एकतर तो जास्त नोटा असल्यामुळे असेल किंवा अजिबात नसल्यामुळे झाला असेल, दोन्ही प्रकारच्या लोकांवर काही ना काही परिणाम झाला आहे! यापुढे जाऊन मी म्हणेन की मला खात्री आहे आपण जसं “इ.स. पूर्व व इ.स. नंतर” म्हणतो तसं आता “निश्चलनीकरणापूर्वी व निश्चलनीकरणानंतर” असे शब्द रूढ होतील! कारण स्वातंत्र्योत्तर काळातला हा सर्वात चर्चित विषय असला पाहिजे कारण गेल्या पंधरा दिवसात समाज माध्यमे, वृत्तपत्रे किंवा इलेक्ट्रॉनिक माध्यमांमध्ये फक्त निश्चलनीकरण हाच एक विषय आहे. माझ्या मोबाईल वॉट्सऍपवर नोटबंदीच्या दोन्ही बाजूवर भाष्य करणाऱ्या विनोदांचा महापूर आलाय. विरोधी राजकीय पक्षांनीही हा मुद्दा संपूर्ण भारतीय अर्थव्यवस्थेसाठी धोका असल्याप्रमाणे उचलून धरला आहे व सत्ताधारी व विरोधी पक्षांमध्ये तेव्हापासून हल्ले प्रतिहल्ले सुरूच आहेत.

माननीय पंतप्रधानांचा निर्णय योग्य किंवा अयोग्य हे काळच ठरवेल कारण कुणालाच त्यांच्या हेतूविषयी शंका नाही. मात्र तो ज्या प्रकारे राबवला जातोय व त्यातून किती काळा पैसा बाहेर आला याविषयी     ब-याच जणांना शंका आहे. पण हीच तर खरी भारतीय लोकशाही आहे, इथे प्रत्येकाला प्रत्येक गोष्टीवर भाष्य करायचा अधिकार आहे आणि नोटाबंदीमुळे रस्त्यावरील भिकाऱ्यापासून ते अब्जाधीशापर्यंत वेगवेगळ्याप्रकारे परिणाम झाला आहे! निश्चलनीकरणाचे मुख्य उद्दिष्ट १००० व ५०० रुपयांच्या बनावट नोटा नष्ट करणे व दुसरे म्हणजे ठिकठिकाणी खितपत पडलेला काळा पैसा बाहेर काढणे हे होते. आता या नोटांची विल्हेवाट लावण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे त्या बँकेत ते सुद्धा राष्ट्रीयकृत बँकेत जमा करणे. मी पुन्हा एकदा सांगतो की मी कुणी अर्थतज्ञ नाही किंवा आर्थिक विषयावर सल्ले देणारा स्वघोषित सल्लागार नाही. पण एक व्यावसायिक आणि अभियंता म्हणून मला माझ्या रिअल इस्टेट क्षेत्रावर या घडामोडींचा काय परिणाम होईल हे सांगावसं वाटलं म्हणून हा लेख लिहीत आहे. त्याचप्रमाणे गेल्या काही दिवसांपासून रिअल इस्टेटविषयी चुकीचे संदेश पसरवले जात आहेत त्यामुळे मला माझा तर्क मांडावासा वाटला.

नोटाबंदीच्या निर्णयाबाबत समाज माध्यमांमध्ये अनेक प्रकारचे संदेश पसरवले जात आहेत की सोने, पेट्रोल ते रिअल इस्टेटपर्यंत सगळ्यांचे दर झपाट्याने कमी होणार आहेत. मला सोन्याविषयी आणि पेट्रोलविषयी सांगता येणार नाही मात्र नुकत्याच झालेल्या नोटाबंदीच्या निर्णयाचा रिअल इस्टेटवर काय परिणाम होणार आहे हे पाहू. त्यासाठी सर्वप्रथम आपल्याला रिअल इस्टेटमध्ये या नोटांचं काय महत्व आहे हे समजून घेतलं पाहिजे, त्याशिवाय आपल्याला त्याचा परिणाम समजणार नाही. मी यानिमित्तानं एक धाडसी विधान करणार आहे की रिअल इस्टेटमध्ये तयार उत्पादनासाठी म्हणजे घरांसाठी जसे ३/२ बीएचके असेल किंवा १ बीएचके सदनिकेसाठी मोठ्या मूल्यांच्या नोटांची काही भूमिका राहिलेली नाही! अनेक जण हे मान्य करणार नाहीत मात्र पुण्यामध्ये गेली २५ वर्षं विकासक म्हणून काम करण्याच्या अनुभवातून मी अतिशय जबाबदारपणे हे विधान करतोय. रिअल इस्टेट क्षेत्रात केवळ तयार उत्पादनाच्या बाबतीतच नाही तर कच्चा माल खरेदी करण्यापासून ते मजुरांना पैसे देण्यापर्यंत कुणीच रोख रकमेला हात लावायला तयार नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्याचवेळी ही ग्राहककेंद्रित बाजारपेठ आहे व बहुतांश ग्राहक पगारदार वर्गातलेच असतात ज्यांना रोख चलन उपलब्धच होत नाही, म्हणजेच त्यांच्याकडे काळापैसा नसतो असं मला म्हणायचं आहे! किंबहुना लोक जास्तीत जास्त गृहकर्ज काढून घर करत आहेत कारण त्यांना रोख देणे व घराचे मूल्यांकन कमी करणे परवडत नाही कारण त्यामुळे त्यांना कर्जाची रक्कम कमी मिळेल. दहा एक वर्षांपूर्वी परिस्थिती वेगळी होती कारण तेव्हा सदनिकेच्या एकूण मूल्याच्या केवळ साठ टक्के गृहकर्ज मिळायचे व उरलेली रक्कम लोक रोख देत असत व विकसकही आनंदाने रोख स्वीकारत असत. मात्र आजकाल असं चालत नाही. याचाचा अर्थ असा होतो की रिअल इस्टेट क्षेत्रात उत्पादन तयार करण्यात किंवा विकण्यात काळ्या पैशाची काहीही भूमिका उरलेली नाही, मग रिअल इस्टेट क्षेत्रात रोख पैसा नेमका कुठे वापरला जातो?

याचं उत्तर सोपं आहे, जमिनीचे रेडी रेकनर दर व  प्रत्यक्षातील जमिनींच्या दरांवर एक नजर टाकली तर तुम्हाला वस्तुस्थिती समजेल. जमीनींचे व्यवहार रोख रकमांनी करण्यासाठी तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकांना जबाबदार धरू शकत नाही कारण जमीनीचे मालक तिचे दर व पैसे कसे द्यायचे हे ठरवतात. एक लक्षात ठेवा बांधकाम व्यावसायिक सदनिकांच्या दरासाठी व ते पैसे कसे घ्यायचे यासाठी जबाबदार असतो. मात्र जमीन खरेदीमध्ये हे ठरवण्यात त्याची काहीही भूमिका नसते. आपल्या देशात प्रत्येक व्यक्ती स्वतःची जमीन कशी विकायची हे ठरवतो, त्यांनी एका ठराविक किमतीला जमीन विकावी यासाठी सरकार त्यांना भाग पाडू शकत नाही. जमीनींचा व्यवहार रोखीने करण्यामागे जमीन मालकांचीही अनेक कारणे असू शकतात, ज्यामध्ये त्याने जमीन कशाप्रकारे खरेदी केली, मालमत्ता लाभ कर द्यावा लागू नये यापासून ते जमीनीसाठी मिळालेल्या पैशांची कुटुंबामध्ये विभागणी यासारख्या अनेक कारणांचा समावेश होतो. आता बांधकाम व्यवसायिकांकडे दोनच मार्ग उरतात ते म्हणजे जमीन मालकांची मागणी पूर्ण करणे व रोख पैसे देणे किंवा त्या जमीनीचा नाद सोडून देणे. कारण तुम्ही रोख रक्कम द्यायचे मान्य केले तरी त्याची जुळवाजुळव कशी करायची हा मुद्दा असतोच. दुसरीकडे सदनिका विकताना धनादेशाद्वारे पैसा घेतला जातो त्यामुळे दिसताना प्रचंड नफा मिळतोय असं वाटतं, पण जमीनीसाठी केलेला खर्च भरून काढणे हा त्यामागचा उद्देश असतो. याचाच परिणाम म्हणून अनेक शहाणे बांधकाम व्यावसायिक कसंही करून जमीन पदरात पाडून घेण्याऐवजी रोख रकमेचा व्यवहार असलेली जमीन घेतच नाहीत. आता एखादा जमीनीच्या व्यवहारांमध्ये ही रोख रक्कम येते कुठून असा प्रश्न कुणी विचारेल. याचे उत्तर या देशातला अगदी शाळकरी मुलगाही देऊ शकतो की हा काळा पैसा आहे, व  ज्यांच्याकडे हा पैसा आहे ते काही व्यावसायिक विकसक नसल्याचं सगळ्यांना माहिती आहे.

आपल्या देशात रिअल इस्टेटच काय इतर कोणत्याही उद्योगात भ्रष्टाचार करण्यासाठी रोख किंवा काळा पैसा वापरला जातो, कारण तुम्ही एखादी फाईल मंजूर करण्यासाठी किंवा एखादे ना हरकत प्रमाणपत्र देण्यासाठी धनादेशाद्वारे पैसे देऊ शकत नाही. त्यातच रिअल इस्टेट क्षेत्रात अशी संधी पावलोपावली येते, अशाप्रकारे रिअल इस्टेट क्षेत्रात काळ्या पैशाचा शिरकाव होतो. मात्र रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या एकूण उलाढालीचा विचार करता त्याची टक्केवारी अतिशय कमी आहे असं मला सांगावसं वाटतं. रिअल इस्टेटमध्ये या मार्गांनी आलेला पैसा शेवटी जमीनीसाठीच वापरला जातो. त्यामुळे एकप्रकारे रिअल इस्टेट क्षेत्र रोख रकमेचं हे चक्र फिरवत ठेवायला मदत करतं, हे मजेशीर वाटलं तरी खरं आहे!

आता रिअल इस्टेट क्षेत्रातील रोख किंवा काळ्या पैशाची भूमिका समजून घेतल्यानंतर आपण केवळ काही नोटा रद्द केल्यामुळे घरांच्या किंमती कशा होतील ते मला सांगा? तुम्ही लाभ कर कमी केलेला नाही; मंजूरी देण्याच्या प्रक्रिया पारदर्शक करण्यात आलेल्या नाहीत किंवा ना हरकत प्रमाणपत्रांची संख्याही कमी झालेली नाही, त्यामुळे हा सगळा खर्च कमी होऊन, रिअल इस्टेट क्षेत्रातील कच्चा माल असलेल्या जमीनीचे दर कमी होतील अशी अपेक्षा कशी करता येईल? मला प्रश्न विचारावासा वाटतो की नोटा बंदीमुळे भ्रष्टाचार कमी होणार नाही हे सगळ्यांनाच मान्य आहे मग रिअल इस्टेटमध्ये काळा पैसा येणार नाही याची खात्री आपण कशी करणार आहोत? किंबहुना मला तर असं वाटतं की हा सगळा पैसा रिअल इस्टेटमध्ये जमीन खरेदी करण्यात ओतला जाईल. याची कारणं म्हणजे चलनी नोटांचा काही भरवसा नाही, सोन्याच्या खरेदीवरही निर्बंध अपेक्षित आहेत त्यामुळे सगळा काळा पैसा खपवण्यासाठी जमीन हाच एकमेव सुरक्षित पर्याय उरतो, यामुळे उलट जी काही जमीन उरलेली आहे तिचेही दर वाढतील!

हे वाचल्यानंतर वाचकांना कदाचित म्हणतील की एका विकासकाकडून आणखी कोणती अपेक्षा करता येईल, स्वतःच्या उत्पादनांविषयी ते नेहमीच असे अंदाज बांधत असतात. आपल्याला खरंच स्वस्त दरात घरं उपलब्ध व्हावीत असं वाटत असेल तर केवळ काही चलनी नोटा रद्द करून होणार नाही हे मान्य केलं पाहिजे. मी बांधकाम व्यावसायिकांसारखा बोलतोय व नोटबंदीमुळे घरांचे दर कमी होतील असं ज्यांना वाटतंय त्यांनी माझ्या एका सोप्या प्रश्नाचं उत्तर द्यावं; सरकारनी उचलेल्या या पावलामुळे स्टील, सिमेंट किंवा टाईल्सचे दर कमी होतील असं कुणी का म्हणत नाही? नोटाबंदीमुळे लॅप-टॉप किंवा सेलफोनचे दर कमी होतील असं कुणी का म्हणत नाही? याचं कारण सोपं आहे की लोकांना असं वाटतं की ही उत्पादने तयार करण्यात काळा पैसा किंवा रोख रकमेचा समावेश नसतो, म्हणूनच या वस्तूंवर नोटाबंदीचा काय परिणाम होईल याविषयी कुणीही दावे करत नाही. त्याचवेळी या निर्णयामुळे भविष्यात काळ्यापैशांवर पूर्णपणे निर्बंध येईल, जमीनीचे व्यवहार रोखीने होणार नाहीत याचीही कुणी खात्री देऊ शकत नाही. म्हणूनच घरे स्वस्त करण्याचा एकमेव मार्ग म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राला कच्चा माल म्हणजेच जमीन स्वस्त दरात उपलब्ध करून देणे. कोणत्याही उद्योगात उत्पादन स्वस्त मिळावं यासाठी स्वस्त दराने कच्चा माल, पायाभूत सुविधा तसंच वित्त पुरवठा उपलब्ध करून देणं आवश्यक आहे हे सांगण्यासाठी तुम्ही काही अर्थमंत्री असायची गरज नाही; याला रिअल इस्टेट उद्योगही अपवाद नाही. म्हणजेच आपल्याला गृहबांधणीसाठी अधिकाधिक जमीन उपलब्ध झाली पाहिजे तसंच या जमीनीवर रस्ते, पाणी, गटारे यासारख्या पायाभूत सुविधा व्यवस्थित हव्यात. असं झालं तरच याठिकाणी बांधलेल्या घरांमध्ये लोकांना आरामात जगता येईल. सध्या घरबांधणीसाठी लागणारं साहित्य भरपूर उपलब्ध असलं तरीही सिमेंट, स्टील आणि सर्वात महत्वाचं म्हणजे जमीन यांचे दर नियंत्रित ठेवायची गरज आहे. त्याचप्रमाणे जमीनीच्या आराखड्यांना मंजूरी देण्यासाठीच्या प्रक्रिया अधिक सुलभ केल्या पाहिजेत तसंच रिअल इस्टेटसाठीच्या धोरणांमध्ये समानता व सुसूत्रता असणे आवश्यक आहे. घर बांधताना वेळ वाया गेल्याने व्याजाचे ओझे वाढते व घरांचे दरही वाढतात ज्याचा भार शेवटी ग्राहकालाच सोसावा लागतो. बँकांकडे गृहनिर्मिती प्रकल्पांना वित्तपुरवठा करण्यासाठी कमी व्याजदराने आता नव्याने उपलब्ध असलेला प्रचंड निधी आपण वापरू शकतो, त्याचप्रमाणे रिअल इस्टेटशी संबंधित मंजूरी देण्याची सर्व प्रक्रिया ऑनलाईन झाली पाहिजे, म्हणजे त्यात कोणताही मानवी हस्तक्षेप राहणार नाही, घरांचे दर कमी करण्यासाठी हा अतिशय महत्वाचा उपाय आहे. नाहीतर भस्मासुराच्या गोष्टीतल्यासारखं होईल, सरकारनं उचलेल्या पावलामुळे कदाचित घर  गरजू सामान्य माणसाच्या आणखी आवाक्याबाहेर जाईल. कोणतंही घर बांधण्यासाठी आपल्याला जमीन आवश्यक आहे, आपण फक्त नोटबंदीसारखे तात्पुरते उपाय करून काळा पैसा निर्माण होण्याचे इतर स्रोत तसेच ठेवले तर जमीनीचा एकही तुकडा सामान्य माणसाकरीता शिल्लक राहणार नाही हे विसरून चालणार नाही.

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

Mobile: 09822037109