विकास योजना व घरांचे भवितव्य !

“शहरावर कोणतीही योजना लादता येत नाही कारण शहर हे रहिवाशांमुळे बनते, ईमारतींनी नाही त्यामुळे आपण आपल्या योजना रहिवाशांसाठीच बनविल्या पाहिजेत.” … जेन जेकब  शहराशी थेट निगडित असलेल्या विकास योजनेविषयी म्हणजेच डीपीविषयी बोलायचं झालं तर जेन जेकब यांच्यापेक्षा याविषयी इतक्या अधिकारवाणीनं दुसरं कोण बोलू शकेल. आपल्या शहराशी संबंधित कोणताही मुद्दा असो “डेथ अँड लाईफ ऑफ ग्रेट अमेरिकन सिटीज” या पुस्तकाची लेखिका जेन जेकब माझी सर्वात मोठी प्रेरणा राहीली आहे. आपण एका दशकापासून ज्याची वाट पाहात होतो  तो डि पी आता झाला असल्यानं, मी पुन्हा एकदा माझ्या लेखासाठी योग्य अवतरण शोधण्यासाठी जेन यांना शरण गेलो. राज्य सरकारनं शहराच्या विकास योजनेला सरतेशेवटी मंजुरी दिलीय यापेक्षा आणखी चांगली गोष्ट कोणती असू शकते. त्यातच पुणे महानगरपालिकेची जुनी हद्द व नवीन हद्द या दोन्हींसाठी सारखेच विकास नियंत्रण नियम लागू होतील हे सांगून सरकारने आपल्याला सुखद धक्काच दिला. म्हणजे आत्तापर्यंत शहाराविषयी जो काही विनोद घडत होता किमान तो तरी दुरुस्त करण्यात आला आहे. मी विनोद म्हणालो कारण पुणे एकमेव असे शहर असेल जिथे जवळपास बारा वर्षे विकास नियंत्रणाचे दोन वेगवेगळे नियम लागू होते. बाणेर व धायरीसारख्या बारा वर्षांपूर्वी शहराच्या हद्दीत विलीन करण्यात आलेल्या गावांना वेगळे विकास नियम होते तर जुन्या शहराच्या हद्दीमध्ये नवीन इमारती बांधण्यासाठी वेगळे नियम होते. यामुळे झालेला सावळागोंधळ संपूर्ण शहरात एकच विकास नियम लागू झाल्यामुळे कमी होईल. आता आणखी एक विनोद म्हणजे विकास नियंत्रण नियम ठरविण्यात आले आहेत किंवा त्यांना मंजुरी देण्यात आली आहे मात्र विकास योजना अजूनही हाती यायचीय. त्यामुळे शहराच्या रिअल इस्टेटवर डीसी व डीपीचा प्रत्यक्ष परिणाम अभ्यासायला आणखी थोडा वेळ लागेल, कारण हे नुसतं एक गाव किंवा मोठं शहर नाही तर होऊ घातलेलं महानगर आहे. मान्य झालेल्या विकास योजनेमध्येही जैव विविधता उद्यान किंवा बीडीपीच्या आरक्षणासारखे वादाचे मुद्दे प्रलंबित आहेतच, मला असं वाटतं की राजकीय पक्ष पुणे महानगरपालिकेच्या निवडणुका तोंडावर म्हणजे येत्या फेब्रुवारीतच असल्याने याविषयी स्पष्ट भूमिका घेणे अवघड आहे. २६० पानांच्या डिपीच्या दस्तऐवजात शहराच्या नियोजनात स्पष्टता येईल व त्यामुळे दृष्टिकोन व्यवहार्य व तर्कशुद्ध होईल वगैरे बरेच दावे केले जात आहेत. मात्र त्यामुळे सकृदर्शनी रिअल इस्टेटवर एकूणच काय व कसा परिणाम होईल हे पाहावे लागेल. विकास योजनेच्या प्रकाशनाचा सर्वोत्तम भाग म्हणजे त्याची  वेळ; मला माननीय मुख्यमंत्र्याच्या चातुर्याचा नेहमीच आदर वाटतो, त्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या निवडणुकीच्या तोंडावर विकास योजना प्रकाशित करून किंवा मंजूर करून षट्कारच मारला आहे. कारण निवडणुकीच्या रणधुमाळीत कुणाही राजकीय पक्षाला डीपीतल्या मुद्द्याविषयी कोणतीही चर्चा करण्यात काहीही रस नसेल. विकास योजनेचा अभ्यास करणे तर दूरच, काही सन्माननीय अपवाद वगळता कुणीही डीपीवर टिप्पणी करायची तसदीही घेतली नाही. बहुतेक राजकीय नेते व त्यांच्या वरिष्ठांना उमेदवारी मिळवून स्वतःचे भविष्य सुरक्षित करण्यात अधिक रस आहे, त्यामुळे अशावेळी शहराच्या भविष्याची चिंता कोण करणार. म्हणूनच आपण “सर सलामत तो पगडी पचास” या उक्तिप्रमाणे “महानगरपालिकेत नगरसेवकपद सुरक्षित तर डीपी पचास” असं म्हणू शकतो. मला खरंच या शहराचं भविष्य कसं असेल याचं कुतुहल वाटतं कारण कुणीही विकास योजनेमधील तरतुदींचा शहरावर काय परिणाम होईल याचा अभ्यास केला नाही. खरंतर आगामी निवडणुकीमध्ये हा एक अतिशय चांगला मुद्दा होऊ शकला असता उदाहरणार्थ विकास योजनेत काही त्रुटी असल्यास त्या दुरुस्त करणे (अनेक त्रुटी आहेत); तसेच पुणे महानगरपालिका विकास योजनेची अंमलबजावणी कशी करणार आहे इत्यादी, कारण ही लोकप्रतिनिधींचीही जबाबदारी आहे. अर्थात ते कधीही स्वीकारणार नाहीत व सोयीस्करपणे प्रशासनावर ढकलतील ही वेगळी गोष्ट आहे.  मात्र किमान या आघाडीवर क्रेडाई व बांधकाम व्यावसायिकांचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या एमबीव्हीएसारख्या संघटनांनी पुढाकार घ्यावा, विकास योजनेचा अभ्यास करावा व सामान्य माणसाला त्याचे काय महत्व आहे याविषयी जागरुक करावे. यामुळे सामान्य माणूस महानगरपालिकेच्या निवडणुकीत उमेदवारांना विकास योजनेविषयी विचारू शकतील, या शहराचा नागरिक म्हणून माझी हीच अपेक्षा आहे. नेहमीप्रमाणे या विकास योजनेवरही बांधकाम व्यावसायिकांचाच प्रभाव आहे असं चित्र रंगवलं जातंय कारण लक्षावधी स्क्वेअर फुटांचा अतिरिक्त एफएसआय तयार होईल असं म्हणलं जातच आहे! मात्र मला माध्यमांची तसंच स्वयंसेवी संस्थांची भूमिका समजत नाही कारण, आपल्याला परवडणारी घरं हवी आहेत व आपल्याकडे मर्यादित जमीन आहे, अशावेळी आपण एफएसआय वाढवून दिला नाही तर आपण ही परवडणारी घरे कुठून देणार आहोत? मात्र त्याचवेळी हे लक्षात घेतलं पाहिजे की विकास योजना म्हणजे फक्त रिअल इस्टेट नाही, तर पुढील वीस वर्षे तो शहराच्या पाठीचा कणा असणार आहे. घर बांधणीपासून ते सर्व पायाभूत सुविधांची निर्मिती या विकास योजनेनुसार केली जाणार आहे. त्यामुळे फक्त रिअल इस्टेटच नाही तर हॉटेल, आयटी तसंच इतरही सर्व उद्योगांचं भविष्य विकास योजनेशीच निगडित आहे. मात्र दुर्दैवानं रिअल इस्टेट वगळता सर्व उद्योग व त्यातील व्यक्ती या विकास योजनेपासून चार हात लांब राहतात मग तिची निर्मिती असो किंवा अंमलबजावणी. आता विकास योजना तयार करण्यात व तिच्या धोरणांची अंमलबजावणी करण्यात सक्रियपणे सहभागी होण्याची वेळ आली आहे तेव्हा किती लोकांना विकास योजना व त्यातल्या तरतुदी खरंच कळल्या आहेत हा प्रश्नच आहे? याचे कारण म्हणजे पुणे महानगरपालिकेने विकास योजना बनविली त्यानंतर राज्याने ती काढून घेतली व एका त्रिसदस्यीय समितीकडुन बनवून घेतली व आता अशी योजना मंजूर करण्यात आली आहे, ज्यात दोन्हींचे मिश्रण आहे. यात आणखी भर म्हणजे विस्तारित क्षेत्रातील विकास योजनेच्या तरतुदीही विचारात घेण्यात आल्या आहेत व विकास योजनेची ही नवीन आवृत्ती संपूर्ण शहरात लागू होणार आहे. यामुळे अनेक प्रश्न निर्माण होतात कारण शहराच्या जुन्या व नवीन हद्दीमध्ये अनेक परस्परविरोधी तरतुदींचा समावेश होता. विस्तारित क्षेत्राच्या विकास योजनेमध्ये किंवा आपण तिला नवी विकास योजना म्हणू, तिच्यामध्ये महत्वाची तरतूद अशी होती की विकासासाठी येणाऱ्या कोणत्याही भूखंडामध्ये १५% विविध सोयीसुविधांसाठी सोडणे बंधनकारक होते. त्याचवेळी शहराच्या जुन्या हद्दीत मात्र अशी ३ हेक्टर पर्यंतच्या भूखंडांमध्ये सोयीसुविधांसाठी जागा सोडण्याची कोणतीही तरतूद नव्हती व शहराच्या हद्दीत एवढ्या आकाराचे भूखंड फारसे उरलेलेच नाहीत. ही १५% जागा सोयीसुविधांसाठी ठेवण्याची तरतूद प्रकल्पाच्या नियोजनात मोठा अडथळा झाली होती विशेषतः लहान आकाराच्या भूखंडांच्या, त्यामुळे आता ती जुन्या शहराला लागू आहे किंवा ती काढून टाकण्यात आली हे स्पष्ट झाले पाहिजे. त्याचशिवाय सोयीसुविधांसाठी ठेवलेल्या या जागांचा नेमका काय वापर केला जाईल हे स्पष्ट करण्यात आलेले नाही कारण अशा हजारो जागा आधीपासूनच पुणे महानगरपालिकेच्या ताब्यात आहेत. या जागा एकतर तशाच पडून आहेत किंवा चुकीच्या कारणांसाठी वापरल्या जात आहेत ज्यामुळे आजूबाजूच्या परिसरात राहणाऱ्या नागरिकांना अतिशय त्रास होतो हे तथ्य आहे. त्याचशिवाय ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी आधीच भूखंड विकत घेतले आहेत मात्र अजून ते विकसित केले नाहीत त्यांचे काय, अशा प्रकल्पांसाठी 15% जागा सोयीसुविधांसाठी सोडण्याची तरतूद किंवा ०.७५ एफएसआय मोठा अडथळा ठरणार नाही का? प्रकल्पाच्या पुनर्विकासाचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यामध्ये जुन्या शहराच्या हद्दीत ज्या भूखंडांमध्ये खुल्या जागा किंवा सोयीसुविधांसाठी जागाच नाही अशा भूखंडांची संख्या नेमकी किती आहे हेच सांगण्यात आलेले नाही. त्यानंतर बाल्कनी मोकळी ठेवणे तसेच जिना व सामाईक पॅसेजचा एफएसआयमध्ये विचार करणे यासारखे मुद्दे आहेत; मला असं वाटतं अशा तरतुदींमुळे डीसी नियम तयार करताना आपण एक पाऊल पुढे व दोन पावले मागे जातोय. बाल्कनीचं उदाहरण घ्या गेली कित्येक वर्षं बाल्कनी बंद करायची परवानगी होती, त्यासाठी पुणे महानगरपालिकेला किती महसूल मिळाला हे सोडाच पण प्रत्येक चौरस फूट मोलाचा असताना बाल्कनी मोकळी ठेवण्यासाठी एवढी जागा वाया का घालवायची? १०फूट x १०फूट आकाराची व ४ फूट रुंद बाल्कनी असलेली खोली व १०फूट x १४ फूट आकाराच्या बाल्कनी बंद असलेल्या असलेल्या खोलीचा विचार करा. ग्राहक परत कधीही बाल्कनी बंद करून टाकतील जे ९०च्या दशकात होत होते म्हणूनच अतिरिक्त शुल्क आकारून बाल्कनी बंद करायची परवानगी होती. आता विकसकाला बाल्कनी मोकळी ठेवणं बंधनकारक केल्यानं पुन्हा पहिले पाढे पंचावन्न अशी परिस्थिती होईल. सदनिकाधारकांवर खर्चाचा अतिरिक्त ताण पडेल तसंच इमारतीचे स्वरुपच बिघडेल कारण प्रत्येक सदनिकाधारकाला स्वतःच्या खर्चाने हे करावे लागेल त्याचशिवाय तो त्याला हवं तसं ते करून घेईल. आता सरकार म्हणेल की बाल्कनी बंद करणे बेकायदेशीर आहे, ते आधीपण होतेच पण संबंधित रहिवाशांना सदनिकेचा ताबा दिल्यानंतर आपण कसे थांबणार आहोत? एफएसआयमध्ये सामाईक पॅसेज व जिन्यांचा विचार करतानाही असेच होते या दोन्ही बाबी हवा खेळती राहावी तसेच रहिवाशांना इमारतीमध्ये सहजपणे ये-जा करता यावी यासाठी आवश्यक आहेत. या दोन्हींचा सध्या एफएसआयमध्ये विचार केला जात नाही व अतिरिक्त शुल्क आकारले जाते म्हणजे लोक रुंद पॅसेज व जिना देऊ शकतील जे इमारतीच्या सौंदर्यासाठी तसंच सुरक्षेसाठी अतिशय महत्वाचे आहे. मात्र त्यांचा एफएसआयमध्ये विचार करण्यात आल्यास तो वाचवण्यासाठी पॅसेज व जिना पुन्हा अरुंद होतील. आपल्या नियोजनकर्त्यांनी इमारतीच्या नियोजनातल्या एवढ्या महत्वाच्या मुद्द्यावर अशी उलट भूमिका घेताना नेमका कोणता तर्क लावला असावा हे मला समजत नाही. सर्वाधिक गोंधळ मेट्रोचा मार्ग व चार पट एफएसआयबाबत आहे. एवढे पुरेसे नव्हते म्हणून की काय कुप्रसिद्ध बीआरटीच्या मार्गाच्या भागातही चार पट एफएसआय जाहीर करण्यात आला आहे (मला नेमकी तरतूद माहिती नाही). यामुळे सध्याच्या पायाभूत सुविधांवर किती ताण येईल हा मुद्दा आपण जरा बाजूला ठेवू व त्यामागे काय तर्क आहे यावर लक्ष केंद्रित करू. अधिकारी असा मुद्दा पुढे करताहेत की मेट्रो अधिक व्यवहार्य व्हावी व उपलब्ध जमीनीचा जास्तीत जास्त वापर करून घेता यावा म्हणून ही तरतूद आहे म्हणजे घरे स्वस्त दरात उपलब्ध होतील. माझ्या माहितीप्रमाणे संपूर्ण शहरात साधारणतः बावन्न प्रस्तावित बीआरटी मार्ग आहेत, म्हणजे याचा अर्थ असा होतो का की  जवळपास संपूर्ण शहराला चौपट एफएसआय मिळणार आहे? यावर मला असं म्हणावसं वाटतं की अगदी बांधकाम व्यावसायिकांनीही हे स्वप्न पाहिलं नसेल. किंबहुना पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या सध्याच्या तरतुदीमुळे कुणालाही बीआरटीच्या जवळपास बांधकाम करायचं नसतं कारण अतिरिक्त एफएसआयसाठी पीसीएमसी भरमसाठ शुल्क आकारते व बीआरटीच्या मार्गावर असलेल्या इमारतींमध्ये पार्किंगसाठी ५०% जास्त जागा असली पाहिजे अशी मागणी करते, ज्यामुळे इमारतीचं नियोजन करणं अशक्य होऊन जातं. मला डीपीतल्या मेट्रो आणि एफएसआय तसंच पार्किंगच्या तरतुदींमागचा तर्क समजत नाही कारण केवळ मेट्रो व्यवहार्य व्हावी म्हणून एफएसआय वाढवून द्या व शहरातली दाटी वाढवा, हा चुकीचा विचार नाही का? आपण शहराच्या मध्यवर्ती भागातली दाटी कमी केली पाहिजे व आधीच मरणप्राय अवस्थेत अवस्थेला पोहोचलेल्या शहराचा गळा न घोटता, उपनगरांमध्ये जास्त एफसएसआय दिला पाहिजे. त्यानंतर मेट्रो नफ्यात चालावी याची खात्री करण्यासाठी आपण चौपट एफएसआय द्यायला तयार आहोत मात्र पार्किंगच्या कडक निर्बंधांमुळे (जे अनेक आहेत) या इमारतींमधले रहिवासी आणखी वाहने घेतील, असे झाले तर मेट्रोचे प्रयोजन काय आहे? आपल्याला त्यांना मेट्रो किंवा सार्वजनिक वाहतुकीने प्रवास करायला लावायचा असेल तर इमारतीखाली किंवा आत पार्किंगसाठी जास्त देण्याऐजी कमी जागा दिली पाहिजे, ज्यामुळे वाहनांचा वापर कमी होईल. सिंगापूरसारख्या शहरांमध्ये हेच करण्यात आले आहे व त्याची यशस्वीपणे अंमलबजावणी करण्यात आली आहे व आपण नेहमीप्रमाणे नेमके त्याच्या उलट करत आहोत. त्याचशिवाय अतिरिक्त पार्किंगच्या तरतुदींमुळे बांधकामाचा खर्च वाढेल व हा खर्च ग्राहकावर लादला जाईल ही सुद्धा डीसी नियमांची एक बाजू आहे.  आपल्या नियोजनकर्त्यांनी एका गोष्टीकडे लक्ष दिलं पाहिजे की परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्याचे उद्दिष्ट असेल तर केवळ एफएसआय वाढवून चालणार नाही, त्या नियोजनाची व्यवहार्यताही विचारात घेतली पाहिजे. रिअल इस्टेटच्या दृष्टिकोनातून स्पष्ट बोलायचं तर विकास योजनेतल्या या अशा आणि इतरही बऱ्याच तरतुदींमुळे प्रामुख्यानं ज्यांनी जमीनी घेऊन ठेवल्या आहेत मात्र अजून प्रकल्प सुरु झालेले नाहीत, अशा ठिकाणी प्रकल्पांच्या व्यवहार्यतेविषयी प्रश्नचिन्ह निर्माण होण्याची शक्यता आहे. तसंच उदारपणे फक्त एफएसआय देऊन घरांचे दर एका रात्रीत खाली येणार नाहीत, कारण जमीनीची क्षमता वाढली असताना जमीनीच्या मालकांना त्यासाठी कमी दर आकारावेत हे कोण सांगेल. आधीच पुनर्विकासासाठी इच्छुक गृहनिर्माण संस्थांपासून ते वैयक्तिक बंगल्यांच्या मालकांपर्यंत अनेकांनी व्यवहार रोखून धरलेत कारण वाढीव एफएसआय देण्याच्या धोरणामुळे अधिक चांगली रक्कम मिळू शकते. शेवटी विकासक म्हणजे फक्त जमीनीचा मालक व सदनिकेचा ग्राहक यांच्यामधला एक मध्यस्थ असतो, विशेषतः गेल्या काही वर्षात रिअल इस्टेटमधलं हेच वास्तव आहे. बांधकाम व्यावसायिक मिळेल त्या दराने भूखंड खरेदी करण्याच्या अटीतटीच्या स्पर्धेला बळी पडले नाहीत व भविष्यात त्यातून भरभक्कम नफा कमावण्यावर डोळा ठेवला नाही तरच सदनिकांचे दर कमी होतील. आणखी एक अडचण म्हणजे या विकास योजनेची व विकास नियंत्रण नियमांची अंमलबजावणी; ज्या इमारतींचे काम अर्धवट झाले आहे जेथे टीडीआर किंवा रस्त्याचा एफएसआय लागू व्हायचा आहे, तिथे केवळ उरलेल्या मजल्यांवर मार्जिन किंवा बाल्कनी बंद करण्याच्या नवीन नियमांची अंमलबजावणी कशी करणार आहोत? सामाईक पॅसेज व जिन्यांच्या बाबतीतही हेच खरे आहे, म्हणूनच हे सगळे नवीन नियम पूर्णपणे जिथे लागू करता येतील अशाच ठिकाणी लागू केले जावेत म्हणजेच नव्या प्रस्तावांसाठी लागू करावेत अशी तरतूद असली पाहिजे, सरकारने पुणे महानगरपालिकेला अशाप्रकारचे स्पष्टीकरण दिले पाहिजे. हे विकास योजना नावाच्या हिमनगाचे केवळ एक टोक आहे, हा संपूर्ण दस्तऐवज सखोल अभ्यासला गेला पाहिजे व फार उशीर होण्यापूर्वी चुका वेळीच दुरुस्त केल्या पाहिजेत. सगळ्याच तरतुदी चुकीच्या किंवा अव्यवहार्य नाहीत. अशा अनेक गोष्टी आहेत ज्यांची दीर्घ काळात अतिशय महत्वाची भूमिका असेल उदाहरणार्थ सात मजल्यांपर्यंतच्या इमारतींसाठी दोन जिन्यांची तरतूद काढून टाकण्यात आली आहे, ज्यामुळे लहान भूखंडांवरील इमारतींच्या नियोजनात अधिक मोकळीक मिळेल, यासारख्याच इतरही बऱ्याच बाबी आहेत. लक्षात ठेवा दररोज धोरणे बदला असे कुणीही म्हणत नाही मात्र जेव्हा आपण वीस वर्षांच्या विकासाविषयी बोलतो तेव्हा उद्योगाच्या व्यवहार्य गरजा विचारात घेण्यासाठी आपण धोरणांमध्ये आवश्यक ते बदल करणे व वेगाने करणे आवश्यक आहे. आपल्याला विकासयोजनेतून, प्रत्येक नागरिकासाठी अधिक चांगली जीवनशैली अपेक्षित असेल तर विकास नियंत्रण नियमांबाबत व विकास योजनेतील तरतुदींविषयी व्यवहार्य दृष्टिकोन ठेवणे आवश्यक आहे. नाहीतर एखाद्या मधुमेहाच्या रुग्णासमोर मिठाईचा पुडा ठेवावा व त्याला या भेटीमुळे आनंदी व्हायला सांगावं अशी रिअल इस्टेट व घर खरेदी करण्यासाठी इच्छुक नागरिकांची परिस्थिती होईल! संजय देशपांडे smd156812@gmail.com Mobile: 09822037109