Tuesday, 8 August 2017

रेरा, जीएसटी आणि रिअल ईस्टेटचे ग्राहक !























रिअल इस्टेटमध्ये यशस्वी होण्यासाठी नेहमी व सातत्याने तुमच्या ग्राहकांच्या हिताला प्राधान्य द्या. तुम्ही जेव्हा असे कराल तेव्हा तुमच्या वैयक्तिक गरजा तुमच्या अपेक्षेपेक्षाही जास्त पूर्ण होतील”… अँथनी हिट.

अँथनी हिट हे 2014 पासून उत्तर अमेरिकेतील एंजल अँड व्होकर्स या कंपनीचे सीईओ आहेत. अमेरिकेमध्ये 2010 पासून ही कंपनी नावारुपाला येण्यात त्यांचे मोठे योगदान आहे. ज्यांना एंजल अँड व्होकर्सविषयी माहिती नाही त्यांच्यासाठी सांगतो, ही जगातील अग्रगण्य सेवा कंपनी असून आपल्या ग्राहकांना आरामदायक रिअल इस्टेट, मालमत्ता, याच व बोटी पुरवते. या कंपनीची जगभरात सुमारे 520 निवासी मालमत्ता कार्यालये व 49 व्यावसायिक कार्यालये आहेत, जी किरकोळ विक्री, औद्योगिक क्षेत्र, गुंतवणूक मालमत्ता, बहुउपयोगी अपार्टमेंट, कार्यालयीन जागा व विविध प्रकारच्या मालमत्तांचे व्यवहार करते. अँथनी यांच्या वरील शब्दांमधून त्यांचा कामातील अनुभव व अधिकार दिसून येतो, मात्र आपल्या देशात अँथनी यांच्याच व्यवसायात असलेल्या त्यांच्या सहकाऱ्यांना मात्र वरील सत्य अजून समजलेले नाही, हे मी बांधकाम व्यावसायिक म्हणून ओळखल्या जाणाऱ्या रिअल इस्टेट विकसकांविषयी बोलत आहे. या व्यवसायातील अनेकांना बिल्डर हा शब्द आवडत नाही तरीही सामान्य माणूस याच नावाने त्यांना ओळखतो. येथे रिअल इस्टेट हा वर्षानुवर्षे ग्राहकांविषयी फारशी आस्था बाळगणारा व्यवसाय मानला जातो. ही परिस्थिती अपवादात्मकच म्हटली पाहिजे कारण इतर सर्व व्यवसाय ग्राहकांसाठी पायघड्या घालत असताना, रिअल इस्टेटला या आघाडीवर प्रयत्न करायची कधीच गरज नव्हती. याचे कारण अतिशय साधे होते, ते म्हणजे रिअल इस्टेट उद्योगात नेहमीच पुरवठ्यापेक्षा मागणी जास्त होती. त्यामुळे सदनिका, भूखंड, दुकाने, कार्यालये सोन्याच्या खाणींसारखी होती त्यामुळे रिअल ईस्टेटशी संबंधित कुणीही अतिशय श्रीमंत होतो (असा सार्वत्रीक समज आहे). आपल्या समाजातील बहुतेक श्रीमंत व्यक्ती सामान्य जनतेत मिसळण्याचा प्रयत्न करत नाहीत ही दुर्दैवी वस्तुस्थिती आहे. मी सामान्य जनता असे म्हणतो तेव्हा त्याचा अर्थ सामान्य सदनिकाधारक किंवा घराचा ग्राहक असा होतो. जे सहमत नाहीत त्यांनी थोडे मागे जाऊन 80 व 90च्या दशकातील सदनिका ग्राहकांना विचारावे, की बांधकाम व्यवसायिकांशी व्यवहार करताना त्यांचा अनुभव कसा होता व त्यांच्यापैकी किती जण त्यांच्या बांधकाम व्यावसायिकाला प्रत्यक्ष भेटण्याइतके सुदैवी होते? काही बांधकाम व्यावसायिक या वर्गवारीत येत नसतीलही, मात्र सर्वसाधारणपणे रिअल इस्टेटमध्ये ग्राहकांच्या संपर्कात राहण्यासंदर्भात अशीच परिस्थिती होती.

रिअल इस्टेटचा प्रवास सुरळीतपणे सुरु होता, भरपूर नफा होत होता व साधारण 2012 पर्यंत तरी ग्राहकांच्या संपर्कात न राहणे परवडत होते अशी परिस्थिती होती. किमान पुण्यात तरी अशी परिस्थिती होती, मात्र गृहबांधणी क्षेत्रात दर व नफ्याच्या जाड आवरणाखाली परिस्थिती हळूहळू बदलत होती. अर्थात या काळातही उतार-चढाव आले व तुम्ही गेल्या तीस वर्षांचा विचार केल्यास मंदीची किमान पाच ते सहा आवर्तने येऊन गेली असतील, मात्र तरीही हा व्यवसाय टिकून राहिला कारण दर वेळी नंतर जमीनीची दरवाढ व्हायची व हा उद्योग जेवढा पुरवठा करू शकेल त्यापेक्षा मागणी अधिक होती. मात्र गेल्या पाच वर्षात परिस्थिती अतिशय बदलली आहे व राज्य सरकारच्या नागरी धोरणामुळे रिअल इस्टेटसाठी अधिकाधिक जमीन उपलब्ध होऊ लागली तसेच पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका यासारख्या स्थानिक प्रशासकीय संस्थांनी अधिक महसूल मिळावा यासाठी सध्याच्या बांधकामयोग्य जमीनींसाठी अधिक एफएसआय तसेच टीडीआर द्यायला सुरुवात केली. त्याचशिवाय दुसरीकडे जमीनींच्या किमतींवर काहीही नियंत्रण नव्हते. जमीन मालकांनी भूखंड दाबून ठेवलेले होते त्यामुळे रिअल इस्टेटसाठी कच्चा माल असलेली जमीन हा सगळ्यात महाग घटक झाला होता. मजुरीचे दर तसेच साहित्याच्या किमती वाढत गेल्या; त्याचसोबत सरकारही विविध शुल्के वाढवत होती हे सांगायची गरज नाही, मुद्रांक शुल्कासहित इतर करांच्या वाढत्या आलेखामुळे रिअल इस्टेटमध्ये बहुतेक दरवाढ होत होती. याच्या परिणामी अंतिम उत्पादन म्हणजेच घर इतके महाग झाले की, ते सामान्य माणसाच्या आवाक्याबाहेर गेले तसेच बाजारामध्ये पुरवठ्यात वाढ झाली. हे सगळे कमी होते की काय म्हणून सरकारने तीन गोष्टी लागोपाठ केल्या, निःश्चलनीकरण, रेरा व सरतेशेवटी जीएसटी; या शेवटच्या घावानं ग्राहकांना (खरंतर गुंतवणूकदारांना) रिअल इस्टेटपासून दूर केलं व याला तोंड देण्यासाठी हा व्यवसाय कधीच तयार नव्हता. आता केवळ खरे ग्राहक हाच थोडाफार दिलासा आहे पण त्यांना ओळखायचे कसे व तुम्ही ग्राहकांना ओळखले तरी त्यांच्याशी संवाद कसा साधायचा कारण बांधकाम व्यावसायिकांचा आत्तापर्यंत ग्राहकांशी संवाद साधण्यात कधीच हातखंडा नव्हता!

या मुद्याला स्पर्श करण्यापूर्वी मी ग्राहकांशी संवाद साधण्याविषयी स्वतःचा अलिकडचाच एक अनुभव सांगणार आहेव्हीजे-एसडीमध्ये (विलास जावडेकर व संजीवनी ग्रुपआम्ही नेहमी आमच्या ग्राहकांशी शक्य त्या सर्व मार्गांनी संवाद साधण्याचा प्रयत्न करतो व आम्हाला असा विश्वास वाटतो की ग्राहकच आमचे सर्वोत्तम ब्रँड दूत आहेत. बांधकामस्थळी वृक्षारोपण कार्यक्रम आयोजित करण्यापासून ते स्नेहसंमेलन आयोजित करणे तसेच आपल्या ग्राहकांना वाढदिवशी शुभेच्छा देण्यापर्यंत, आम्ही आमच्या ग्राहकांशी अगदी नियमित संपर्क ठेवतो. आमचे अनेक ग्राहक आजकाल पुण्याबाहेरचे पण आहेत म्हणजे अगदी नागपूरच्या आसपासचेही (विदर्भ) असतात व त्यांच्या कुटुंबियांना पुण्यात होणाऱ्या कार्यक्रमांमध्ये सहभागी होता येत नाही. म्हणून आम्ही विचार केला की आपल्या विदर्भातल्या ग्राहकांसाठी नागपूरातच स्नेहसंमेलन का आयोजित करू नये म्हणजे त्यांना त्यांच्या बांधकाम व्यावसायिकाला व त्याच्या चमूला (म्हणजे आम्हाला) भेटता येईल. आता यामध्ये थोडा धोकाही होता कारण हे लोक पुण्यात राहात नसल्यामुळे पूर्वी आमच्याकडून त्यांच्याशी संपर्क साधण्यात काही चूक झाली असेल तर त्याचा राग अशा कार्यक्रमांमध्ये व्यक्त केला जाऊ शकतो व त्यामुळे कार्यक्रमाचा रागरंगच बदलू शकतो. मात्र आम्ही ही जोखीम पत्कारण्याचा निर्णय घेतला, कारण मला स्वतःला माउंटन ड्यूच्या (एक शीत पेय) घोषवाक्यावर विश्वास आहे, डर के आगे जीत है म्हणजेच तुम्हाला जिंकायचं असेल तर तुम्ही भीती दूर सारली पाहिजे. म्हणून आम्ही हे संमेलन आयोजित करायचा निर्णय घेतला व प्रत्येक ग्राहकाला आमंत्रण पाठविण्यासाठी आम्ही वॉट्स-ऍप तसेच ईमेलसारखा अतिशय सोपा मार्ग निवडला. इलेक्ट्रॉनिक माध्यमांच्या युगात जग जवळ आलंय हे खरं असलं तरीही संवाद साधण्यासाठी कुणीतरी एंटर व सेंड ही बटणं दाबावी   लागतातच ना! मला असं वाटतं बांधकाम व्यावसायिक म्हणून ग्राहकांनी आपल्याला संपर्क करण्याची वाट पाहात बसण्यापेक्षा त्यांच्याशी संवाद साधण्यासाठी ही बटणं आधी दाबणं ही आपली जबाबदारी आहे.

आमचा हेतू अगदी स्वच्छ होता, विद्यमान ग्राहकांना भेटणे व नागपूरपासून 800 किमीवर असलेल्या पुण्यात काय चालले आहे हे त्यांना समजावून सांगणे व ग्राहकांना आम्हाला काय सांगायचे आहे ते जाणून घेणे. मी पुणे व बांधकाम क्षेत्रातल्या वाढीविषयी एक सादरीकरण तयार केले होते. मात्र मंचावर उभे राहिल्यानंतर मला त्याची गरज वाटली नाही, कारण मी जर हे माझ्या कुटुंबाचं संमेलन आहे असे म्हणत असेन तर मला माझ्या कुटुंबाला भेटण्यासाठी सादरीकरणाची काय गरज आहे का? अजिबात नाही, म्हणूनच मी पुण्यामध्ये काय चालले आहे याविषयी बोललो. नागपूरमधून पुण्यासारख्या शहरात स्थलांतर करणाऱ्या लोकांसाठी (ग्राहक व त्यांचे कुटुंब) सगळ्यात महत्वाची समस्या म्हणजे त्यांना पुण्यात काय चाललं आहे याविषयी थेट काही माहिती मिळत नाही. त्यांना वॉट्स-ऍपसारख्या समाजमाध्यमांमधून किंवा दूरचित्रवाहिन्यांमधून किंवा वृत्तपत्रांमधून नाण्याची केवळ एकच बाजू समजते. रेरा व जीएसटीच्या पार्श्वभूमीवर बहुतेक ग्राहकांना बांधकाम सुरु असलेल्या त्यांच्या घरांवर काय परिणाम होईल, तसेच पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत समाविष्ट होणारी गावे व पायाभूत सुविधांचा विकास यासारख्या गोष्टी जाणून घ्यायच्या होत्या. एक लक्षात ठेवा, विदर्भ, मराठवाडा किंवा जिल्ह्याच्या ठिकाणाहून स्थलांतरित होणाऱ्या बहुतेक ग्राहकांना त्यांच्या मर्यादित बजेटमध्ये प्रभात रोडसारख्या उच्चभ्रू भागात किंवा अगदी कोथरुड अथवा बाणेरसारख्या भागातही सदनिका परवडू शकत नाही. म्हणूनच ते आजूबाजूच्या भागाला व महापालिकेच्या हद्दीत समाविष्ट होणाऱ्या 34 गावांना प्राधान्य देतात. यापैकी बहुतेक ग्राहक तरुण आहेत ज्यांना नोकरी मिळाली आहे किंवा पालक जे त्यांच्या मुलाच्या/मुलीच्या शिक्षणासाठी खरेदी करत असतात. त्यांना रस्ते, पाणी यासारख्या पायाभूत सुविधांची तसेच घर हाय स्ट्रीट, बाणेर किंवा कोरेगाव पार्क यासारख्या हॅपनिंग ठिकाणांच्या जवळ असलेच पाहिजे अशी काळजी नसते. मात्र जेव्हा ते जीएसटीमुळे घरे महाग होतील किंवा रेरामुळे घरे स्वस्त होतील किंवा त्यांचे घर जिथे बांधले जात आहे तो भाग पुणे महानगरपालिकेच्या हद्दीत येणार आहे यासारख्या बातम्या वाचतात, तेव्हा त्यांना या बाबींविषयी असंख्य प्रश्न असतात व ते वारंवार पुण्याला येऊ शकत नाहीत. म्हणून मी त्यांना पुणे व नागपूरमधला फरक समजावून सांगितला.  लक्षात ठेवा कुणालाही स्वतःचं घर सोडून जायला आवडत नाही, म्हणून मी सर्वप्रथम आपली सहानुभूती व्यक्त केली की त्यांना नागपूरसारखं सुंदर शहर सोडून यावं लागतंय, मात्र त्यांच्या पुढील पिढीचं करिअर पुण्यात आहे ही सुद्धा वस्तुस्थिती आहेपुण्यामध्ये रोजगार आहे, शिक्षण आहे व सर्वात महत्वाचे म्हणजे पुण्यामध्ये सामाजिक सुरक्षेची संस्कृती आहे, म्हणजे नागपूर, उत्तर किंवा मध्य भारतातील कोणत्याही शहरापेक्षा जास्त आहे. हा घटक किती महत्वाचा आहे हे समजावे म्हणून सांगतो की माझ्या खामगावात (विदर्भ) अजूनही सिनेमागृहांमध्ये महिला व पुरुष विभाग वेगवेगळे आहेत, एवढेच नाही तर तिकीट खिडक्याही महिला व पुरुषांसाठी वेगळ्या आहेत. म्हणूनच जेव्हा या भागातले तरुण पुण्यातील रस्त्यांवर फिरतात तेव्हा त्यांना किती मोकळं व सुरक्षित वाटत असेल याचा विचार करू शकता. पुण्यामध्ये पायाभूत सुविधा ही एक समस्या आहे मात्र नागपूरमध्येही अशाच नागरी समस्या आहेत. आपल्या देशात  रिअल इस्टेट विकास आधी होतो नंतर रस्ते व पाण्यासारख्या पायाभूत सुविधा उभारल्या जातात, याउलट पाश्चिमात्य देशांमध्ये मात्र पायाभूत सुविधा आधी उभारल्या जातात. त्यामुळे या मुद्द्यांवर पुणे हे नागपुरपेक्षा तरी सरसच आहे, हे ही मी स्पष्टपणे सांगितले.

त्यानंतर रेराचा मुद्दा आला ज्याविषयी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील प्रत्येक व्यक्ती चर्चा करत आहे. मी त्यांना समजावून सांगितले की रेराद्वारे रिअल इस्टेटमधील दर ठरविले जात नाही तर ते ग्राहकांना त्यांचे हक्क सुरक्षित ठेवण्यासाठी दिलेले एक साधन आहे. कोणत्याही कायद्यामुळे उद्योग बदलू शकत नाही मात्र हे आपल्यावर आहे की उद्योगामध्ये हा बदल घडवून आणण्यासाठी आपण कायद्याचा वापर कसा करतो व रेराही त्याला अपवाद नाहीयामुळे रिअल इस्टेट उद्योग नक्कीच पारदर्शक होईल मात्र तुम्ही ग्राहक म्हणून यंत्रणा सुधारण्यासाठी जोपर्यंत कायद्याचा वापर करत नाही तोपर्यंत बांधकाम व्यावसायिक हे बांधकाम व्यावसायिकच राहतील. मी त्यांना समजावून सांगितले की रेरामुळे जे बांधकाम व्यावसायिक त्यांनी दिलेल्या आश्वासनांची पूर्तता करतील तेच व्यवसायात टिकून राहतील, मात्र ग्राहक म्हणून तुम्हाला कोणती आश्वासने देण्यात आली आहेत याविषयी तुम्हीही जागरुक असले पाहिजे. याआधीही मोफा होता, मात्र तो ग्राहकांचे बांधकाम व्यावसायिकांपासून संरक्षण करण्यास पुरेसा पडला नाही, कारण कोणताही कायदा स्वतःहून कुणाचेही संरक्षण करू शकत नाही. किंबहुना आपण कायद्याचा वापर अशाप्रकारे केला पाहिजे की कुणीही बांधकाम व्यावसायिक कायद्याचे उल्लंघन करणार नाही व ग्राहकांना फसवणार नाही. मी त्यांना त्यांचा बांधकाम व्यावसायिक म्हणून माझ्यावर रेरामुळे कोणत्याही प्रकारचा परिणाम झालेला नाही अशी खात्री दिली. मला या कायद्याची भीतीही वाटत नाही मात्र रेरामुळे चांगल्या बांधकाम व्यावसायिकांना व्यवसायात टिकून राहायला मदत होईल व वाईट बांधकाम व्यावसायिकांवर नियंत्रण राहील. जीएसटीच्या परिणामांविषयीसुद्धा काही टिप्पणी करणे फार लवकर होईल, मात्र आपण पारदर्शकपणे काम केले तर आम्हाला जो काही हिशेब करावा लागेल तो करू व जी काही वजावट येईल ती ग्राहकांना हस्तांतरित करू असे मी त्यांना स्पष्टपणे सांगितले. जीएसटीच्या नियमांमुळे, प्रत्येक सदनिकेत किती वजावट येईल याचे चित्र वेगवेगळे असेल. आधी ग्राहकांना साधारणपणे व्हॅट व सेवा कराच्या स्वरुपात करार मूल्याच्या जवळपास 5.5% रक्कम द्यावी लागायची, जी आता जीएसटीच्या परिणामामुळे साधारणपणे 6% असेल असा माझा प्राथमिक अंदाज आहे.

मी सगळ्यात शेवटी मुद्दा मांडला की हे संवादाचे युग आहे व आम्ही आमच्या ग्राहकांसाठी केवळ सदनिकेशी संबंधित कोणत्याही बाबींसाठीच नाही तर त्यांच्या पुण्यात असलेल्या मुलांच्या संदर्भातही काहीही मदत लागली तर चोवीस तास उपलब्ध आहोत. कारण आम्ही आमच्या ग्राहकांना आमचे कुटुंब मानतो, त्यामुळे त्यांना कोणत्याही चिंता असतील तर त्यांच्या पाठीशी उभे राहणे ही आमची जबाबदारी आहे. हे संमेलन अतिशय यशस्वी झाले हे वेगळे सांगायची गरज नाही, ग्राहकांच्या आनंदी चेहऱ्यांशिवाय आम्ही आणखी काय मागू शकतो.

मला रिअल इस्टेटमधल्या माझ्या मित्रांना हेच सांगावसं वाटतं की काळ बदलतोय व आपल्याला रिअल इस्टेट एक सन्मान्य उद्योग व्हावा यासाठी रेरा, जीएसटी किंवा निःश्चलनीकरणाची गरज नाही. आम्ही इतर कुठल्याही उद्योगासारखेच आहोत मात्र ग्राहकांच्या हृदयाच्या अधिक जवळ आहोत कारण कोणतीही वस्तू खरेदी केल्यानंतर ती त्याच्याकडे येते, घराच्या बाबतीत मात्र त्याला घराकडे जावे लागते. रिअल इस्टेटचा ग्राहक बदलतोय, त्यांना आणखी पर्याय उपलब्ध झालेत, कायदाही त्यांच्या बाजूने आहे तसेच जागरुकताही वाढली आहे. त्यामुळे आपण ग्राहकांच्या अपेक्षा पूर्ण केल्या पाहिजेत, त्यासाठी आपण ग्राहकांशी संवाद साधला पाहिजे, नाहीतर ग्राहकांच्या आपल्याकडून काय अपेक्षा आहेत हे आपल्याला कसे कळेल. केवळ ज्या बांधकाम व्यावसायिकाला ग्राहकांशी संवाद साधला पाहिजे एवढा साधा तर्क समजेल तोच रिअल इस्टेटमध्ये टिकून राहील ही काळ्या दगडावरची रेघ आहे. सरतेशेवटी मला ग्राहकांना फक्त एवढंच सांगावसं वाटतं की रिअल इस्टेटमध्ये नेहमीच चांगले बांधकाम व्यावसायिक होते व वाईट बांधकाम व्यावसायिक होते, चांगले बांधकाम व्यावसायिक व वाईट बांधकाम व्यावसायिक आहेत; व यापुढेही चांगले बांधकाम व्यावसायिक व वाईट बांधकाम व्यावसायिक असतील. रेरामुळे वाईट बांधकाम व्यावायिक चांगला व चांगला बांधकाम व्यावसायिक वाईट होणार नाही, मात्र त्यामुळे तुम्हाला काय चांगले व काय वाईट याची तुलना करायची संधी मिळेल, त्यानंतर कुणाशी व्यवहार करायचा हा निर्णय सर्वस्वी तुमचाच आहे! 

संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स


No comments:

Post a Comment