रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय !

“कायद्याच्या दृष्टीनं जेव्हा एखादी व्यक्ती इतरांच्या हक्कांचे उल्लंघन करते तेव्हा ती व्यक्ती अपराधी असते. नैतिकतेच्या दृष्टीनं मात्र एखाद्या व्यक्तीने असा विचारही केला तरी ती अपराधी ठरते”… इमॅन्यूअल कँट.

इमॅन्यूअल कँट हा एक जर्मन तत्ववेत्ता होता ज्याला आधुनिक तत्वज्ञानामध्ये अतिशय मानाचे स्थान आहे. कँट यांचा असा दावा होता की मानवी मन मानवी अनुभवाचे स्वरूप ठरवते, विवेकबुद्धी हा नैतिकतेचा स्रोत आहे, सौंदर्यदृष्टी तटस्थ निर्णय करण्याच्या क्षमतेतून येते, अंतराळ व काळ हे ही दोन्ही मानवी संवेदनेची रुपे आहेत, व हे जग “जसे आहे” तसे मानवाच्या त्याविषयीच्या संकल्पनांपासून पूर्णपणे वेगळे आहे. आता कँटला इतरांचे हक्क, नैतिकता, नीतिमत्ता वगैरेमध्ये रस होता, मात्र अशा विषयात आपल्या रिअल इस्टेटला किंवा त्याच्याशी संबंधित लोकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) अजिबात रस नसल्याचे दिसते. किमान सरकारला तरी तसं वाटतं व समाज किंवा सामान्य माणसाचंही तेच मत असतं. माझ्या अनेक सहकारी विकासकांना माझं विधान आवडणार नाही मात्र वस्तुस्थिती हीच आहे. केंद्रीय सार्वजनिक बांधकाम विभागाच्या मंत्र्यांनी अलिकडेच रिअल इस्टेट हा अतिशय वाईट व्यवसाय असल्याचे ट्विट केले होते. रिअल इस्टेटवर रेराचा काय परिणाम होईल याविषयी त्यांना प्रश्न विचारण्यात आला होता. आतापर्यंत  इंटरनेटवर आपल्या देशामध्ये रिअल इस्टेट रेग्युलटरी अँक्ट (कायदा) ज्याचे संक्षिप्त रूप रेरा असे केले जाते, तो कोणत्याही मालमत्तेपेक्षाही सर्वाधिक शोधला जाणारा शब्द झाला आहे. जवळपास दशकभर वाट पाहिल्यानंतर शेवटी यावर्षी केंद्र सरकारनं तो लागू केला. त्यानुसार बहुतेक राज्यांमध्येही थोडेफार बदल किंवा सुधारणांसह त्याची अंमलबजावणी करण्यात आली. महाराष्ट्र हे रेरा प्राधिकरण स्थापन करणारे व नोंदणीसाठी संकेतस्थळ तयार करणारे सर्वात पहिले संकेतस्थळ ठरले. मात्र नेहमीप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये तथ्यात्मक डेटा फारसा उपलब्ध नाही. तरीही मला असं वाटतं की रेराअंतर्गत सर्वाधिक नोंदण्या आपल्याच राज्यात झाल्या असाव्यात, ज्यातून आपण कायद्याचे पालन करायचा उत्सुक आहोत हे दिसून येते. रिअल इस्टेट उद्योगाच्या ग्राहकांच्या बऱ्याच काळापासून अनेक तक्रारी राहिल्या आहेत, ज्यांना पूर्वी काहीही संरक्षण नव्हते व विकासकांकडून त्यांना अतिशय वाईट वागणूक (छळवणूक केली जायची) दिली जायची. राज्य पातळीवर मोफासारखे (महाराष्ट्र सदनिका मालकीहक्क कायदा) अधिनियम/कायदे होते, मात्र न्यायालयाव्यतिरिक्त कोणतेही प्राधिकरण नसल्याने सदनिकाधारक म्हणजेच ग्राहक व विकासकांमध्ये काही वाद झाल्यास किंवा काही तक्रार असेल तर ती वर्षानुवर्षे प्रलंबित राहात असे, बहुतेक वेळा या परिस्थितीचा फटका ग्राहकालाच बसत असे. रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी, सरकारने रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयकाची कल्पना मांडली ज्यामुळे ग्राहकांना मदत होईल. रेरामुळे गृह खरेदीदारांचे हीत जपले जाईल व प्रकल्प खात्रीशीरपणे वेळीच पूर्ण होतील अशी अपेक्षा आहे. रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक 2013 साली मांडण्यात आले व शेवटी त्या विधेयकाला गेल्यावर्षी मार्च महिन्यात मंजुरी मिळाली. रेरा हा केंद्र सरकारने तयार केलेला कायदा असला तरी, त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकारांवर अवलंबून असेल, कारण रिअल इस्टेट हा विषय राज्य सरकारच्या अखत्यारित येतो. महाराष्ट्र सरकारने रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) कायद्याला (रेरा) मंजुरी दिली. रेराअंतर्गत रिअल इस्टेट प्रकल्पांची नोंदणी करण्याची अंतिम तारीख 31 जुलै, 2017 होती. सरतेशेवटी आपल्या राज्यात रेरा लागू झाला आहे व कोणत्याही स्वरुपातील असो मग ती निवासी असेल, व्यावसायिक, सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्या, भूखंडांचा आराखडा अशा सर्व प्रकारच्या प्रकल्पांना रेरा लागू होतो. रेराविषयी व त्याच्या स्वीकार्यतेविषयी अनेक पोर्टलवर बरीच माहिती उपलब्ध आहे, त्यामुळे इथे आणखी त्याविषयी बोलण्यात काही अर्थ नाही. आपण त्याऐवजी रिअल इस्टेटमध्ये रेरापूर्वी काय परिस्थिती होती व आता त्याचा प्रवेश होऊन सहा महिने झाल्यानंतर काय परिस्थिती आहे हे पाहू …

रेरा लागू होण्यापूर्वी गेल्या काही वर्षापासून, रिअल इस्टेटमध्ये मंदीचं वातावरण होतं, त्याची कारणं बरीच होती. एक म्हणजे कच्च्या मालाच्या म्हणजेच जमीनीच्या सातत्यानं वाढत असलेल्या किमती, दुसरं म्हणजे ऑटो तसंच आयटी उद्योगांमधील मंदी (नोकर कपात किंवा मंदी). एक लक्षात ठेवा की “अन्न, वस्त्र व निवारा” या तीन आपल्या मूलभूत गरजा आहेत. आपल्या देशात प्रत्येक कुटुंब “निवाऱ्याला” सर्वाधिक प्राधान्य देतं, मात्र घर घ्यायची प्रत्येकाची कितीही इच्छा असली तरीही किमती आवाक्याबाहेरच्या असल्यानं त्याला सर्वात शेवटचे प्राधान्य द्यावे लागते. त्याचशिवाय घर खरेदी करण्यातल्या (अर्थात कायदेशीर घर) कटकटीही अनेक आहेत, म्हणजे चांगलं ठिकाण निवडा, स्वच्छ पार्श्वभूमी असलेला विकासक मिळवा, त्यानंतर गृहकर्जासाठी खटपट करा व नंतर वेळेत ताबा मिळायची वाट पाहा, तसंच मासिक हप्ते भरा ज्यामुळे तुमचा महिन्याचा ताळेबंद पार बिघडलेला असतो. त्यामुळेच तुम्हाला घराचा निर्णय घेताना अनेक गोष्टींचा विचार करावा लागतो. त्यानंतर केवळ पैसे कमावण्याच्या उद्देशानं रिअल इस्टेट व्यवसायात शिरलेल्या अनेक अव्यवसायिक संस्था, ज्या ग्राहकांनी आपली आयुष्यभराची कमाई घर खरेदी करण्यासाठी लावली आहे त्यांना वेळेवर ताबा द्यायला टाळाटाळ करतात. त्याचवेळी सरकारी धोरणांमुळे अधिक जमीनी वापरासाठी उपलब्ध होऊ लागल्या म्हणजेच अधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य विभागांतर्गत येऊ लागल्या, त्यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये झपाट्यानं होणारी दरवाढ कमी झाली व नफाही घटू लागला. दुसरीकडे सरकार दुभत्या गाईप्रमाणे रिअल इस्टेटकडून विविध शुल्क, कर, सतत वाढणारे मुद्रांक शुल्क व रेडी रेकनर दर इत्यादींद्वारे महसूल मिळवत राहते. उत्पादन खर्चात, तसंच मजुरीमध्ये अतिशय वाढ झाल्यानं रिअल इस्टेटमधील नफा आणखी घट झाली आहे. यामुळे नवीन प्रकल्पांची सुरूवात होण्याचे प्रमाण कमी झाले तसंच सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला. रिअल इस्टेट क्षेत्राला रोख रकमेचा प्रचंड तुटवडा जाणवू लागला, जे आत्तापर्यंत कधीच झालं नव्हतं. रिअल इस्टेटमध्ये एका प्रकल्पाच्या आरक्षणासाठी मिळालेले पैसे दुसऱ्या प्रकल्पासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरणं अगदी सर्वमान्य होतं. याचं मुख्य कारण म्हणजे इतर उद्योगांप्रमाणे बँका बांधकाम व्यावसायिकांना जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाहीत. त्यामुळे त्याला त्याच्याकडे जो काही निधी उपलब्ध असतो तोच वापरावा लागतो व तो बहुतेक वेळा सुरू असलेल्या प्रकल्पाच्या आरक्षणाची मिळालेला पैसा असतो.

त्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकांना सरळ करण्यासाठी रेरा आला, म्हणजे त्याची जाहिरात तरी किमान तशी केली जात होती की तो बांधकाम व्यावसायिक जो अव्वाच्या सव्वा नफा कमवतात तो कमी करेल. सामान्य माणसाला असा संदेश देण्यात आला की “तुमचं घर आरक्षित करण्यासाठी थोडा वेळ वाट पाहा, कारण किमती कमी होणार आहेत, यासाठीच आम्ही रेरा आणला आहे”. यामुळे काही काळ घरांचे बुकींग पूर्णपणे थांबलं. एक लक्षात घ्या, रेरा रिअल इस्टेटचे दर ठरवत नाही व यापुढेही कधीच ठरवणार नाही. तर ते ग्राहकांना घर हे उत्पादन खरेदी करताना त्यांच्या हक्कांचं संरक्षण करण्यासाठी देण्यात आलेलं एक साधन आहे. कोणताही कायदा एखादा उद्योग बदलू शकत नाही, मात्र आपण त्या कायद्याचा वापर कसा करतो यावर तो उद्योग बदलेल किंवा नाही हे अवलंबून असतं, रेराही त्याला अपवाद नाही. बांधकाम व्यावसायिकाशी थेट संवाद साधता न येणं किंवा बांधकाम व्यावसायिकानं प्रकल्पाविषयीची, विविध सरकारी विभागांकडून आवश्यक असलेल्या परवानग्या, ना हरकत प्रमाणपत्रं, वित्त पुरवठा यासारखी तथ्य लपवणं यांना सामान्य माणूस कंटाळून गेला होता. खरंतर हे तपशील तुम्ही आज ज्या उत्पादनासाठी पैसे मोजताय त्याच्या व्यवहाराचाच एक भाग होते व तुम्हाला उत्पादन दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही पैसे देता व उत्पादन घर घेऊन जाता, मग ती मर्सिडीजसारखी उंची कार का असेना. म्हणूनच कोणत्याही उद्योगाचं कामकाज कसं चालतं याविषयी एवढी पारदर्शकता आवश्यक नसते. त्यामुळे ग्राहक जेव्हा शोरूममधून एखादी तयार कार खरेदी करतो तेव्हा ऑटो उद्योग आर्थिक अडचणीत सापडलाय का किंवा उत्पादनासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व परवानग्या त्यांनी घेतल्या आहेत का, यासारखे सगळे प्रश्न लागू होत नाहीत, रिअल इस्टेट उद्योगाचं मात्र तसं नसतं.  अर्थात आपल्या राज्यात इतर राज्यांपेक्षा परिस्थिती फार बरी आहे, तरी आपल्याकडेही रिअल इस्टेटमध्ये काही अवैध घटक होतेच (किंवा आहेत) ज्यांनी विकासकांच्या संपूर्ण समुदायाचीच प्रतिमा खराब केली. असं नसतं तर तुम्ही आपल्या पुणे शहरातलीच परिस्थिती पाहा, विकासकांनी काही लोकांची घराच्या बाबतीत पिळवणूक केली असेल हे मान्य आहे, मात्र आपल्या हक्काच्या घरांमध्ये समाधानानं राहणाऱ्या लोकांची संख्या निश्चितच त्याहून अधिक असेल. ही घरंही बांधकाम व्यावसायिकांनीच बांधली आहेत आणि विनोद म्हणजे हेच लोक बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध लिहीताहेत! सरकारनं बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट उत्पादनाविषयी दोन बाबतीत अधिक पारदर्शक व्हावेत यासाठी रेरा आणायचा विचार केला. एक म्हणजे ताबा देण्याविषयीचे आश्वासन व आर्थिक गैरव्यवस्थापन, म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकाला अधिक जबाबदार बनवण्याचा प्रयत्न होता. आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे प्रकल्पाविषयी सर्व माहिती ऑनलाईन उपलब्ध असेल. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांदरम्यानचा वाद वेळीच सोडवण्यासाठी आता एक प्राधिकरण आहे.

या व्यवस्थेमुळे रिअल इस्टेटमध्ये पारदर्शकता येईल हे नक्की. मात्र एक लक्षात ठेवा जोपर्यंत ग्राहक स्वतः जागरूक होत नाही व यंत्रणा सुधारण्यासाठी कायद्याचा वापर करत नाही तोपर्यंत बांधकाम व्यावसायिक हे बांधकाम व्यावसायिकच राहतील हे लक्षात ठेवा. त्याचवेळी रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांनी एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे की हे रेरा नावाचं शस्त्र ग्राहक व बांधकाम व्यावसायिकांमधील नातं अधिक मजबूत करण्यासाठी देण्यात आलं आहे त्याला आणखी बिघडवण्यासाठी नाही कारण कोणतंही शस्त्र नेहमी दोन्ही बाजूनी चालू शकतं. मला असं वाटतं रेरामुळे जे बांधकाम व्यावसायिक आपल्या आश्वासनांची पूर्तता करतील तेच या व्यवसायात टिकून राहतील याची खात्री केली जाईल. मात्र ग्राहक म्हणून तुम्हालाही काय आश्वासनं देण्यात आली आहेत याची माहिती असली पाहिजे. पूर्वीही मोफा होता मात्र तो ग्राहकांचे बांधकाम व्यावसायिकांपासून संरक्षण करण्यासाठी पुरेसा ठरला नाही. कोणताही कायदा स्वतःहून कुणाचेही रक्षण करू शकत नाही. आपण त्या कायद्याचा अशाप्रकारे वापर केला पाहिजे की कुणीही बांधकाम व्यावसायिक, कायद्याचं उल्लंघन करण्याचं धाडस करणार नाही व ग्राहकांना फसवणार नाही. जो बांधकाम व्यावसायिक, आश्वासनांची पूर्तता करतो, जो नैतिकता जाणतो व जो चांगला दृष्टीकोन ठेवून व्यवसाय करतो त्याच्यावर रेरामुळे काहीही परिणाम होणार नाही. त्यांनी घाबरून जायचं काहीही कारण नाही, किंबहुना मला आनंद वाटतो की रेरामुळे चांगले बांधकाम व्यावसायिक व्यवसायात टिकून राहू शकतील तसंच वाईट व्यावसायिकांना आळा घातला जाईल. आणखी एक मुद्दा मांडावासा वाटतो, रेरा आपल्या राज्य सरकारला वा स्थानीक मनपा सारख्या संस्थांना सुद्धा लागू करता येईल का? कारण प्रश्न जेव्हा पारदर्शकता, बांधिलकी व नैतिकतेचा येतो तेव्हा सरकारची रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी सातत्यानं बदलणारी धोरणं पाहा, ज्यामुळे व्यवसाय करणं जवळपास अशक्य होऊन जातं. शहराच्या विकास योजनांना मंजुरी देण्यापासून ते पाणी, रस्ते, वीज, सांडपाणी यासारख्या पायाभूत नागरी सुविधा देण्यापर्यंत प्रत्येक आघाडीवर सरकार अपयशी ठरत आहे. मात्र त्याचे पैसे सरकार नागरिक व बांधकाम व्यवसायिकांकडुन वसुल करते आहे अशावेळी सरकारला रेरा का लागू करू नये कारण विविध कर व शुल्कांच्या स्वरूपात सरकारलाही रिअल इस्टेट उद्योगापासून लाभ होतो ही वस्तुस्थिती आहे.

सरतेशेवटी कँटनं म्हटल्याप्रमाणे, नैतिक व अनैतिक बांधकाम व्यावसायिक पूर्वी होते, आताही आहेत व यापुढेही राहतील. ग्राहकानं केवळ योग्य बांधकाम व्यावसायिकाशी व्यवहार केला पाहिजे व योग्य कोण हे ठरविण्यासाठी रेराहून अधिक चांगले साधन कोणते असू शकते.

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

मुख्यमंत्र्यांची टीम आणि बांधकाम क्षेत्रातील आव्हाने !

“मानवाच्या विनाशाची नव्हे तर त्याच्या जीवनाची व आनंदाची काळजी घेणे हे सुप्रशासनाचे प्राथमिक व एकमेव उद्दिष्ट आहे”… थॉमस जेफरसन.

थॉमस जेफरसन हे अमेरिकी मुत्सद्दी, अमेरिकेच्या संस्थापकांपैकी एक व डिक्लेरेशन ऑफ इंडिपेंडंसचे एक मुख्य लेखक होते. ते नंतर 1801 ते 1809 या काळात अमेरिकेचे तिसरे अध्यक्ष होते. त्यांची विधाने विशेषतः प्रशासनावर टिप्पणी करणारी विधाने अतिशय प्रसिद्ध आहेत. किंबहुना जेफरसन यांच्यासारख्या व्यक्तिच प्रशासन या शब्दाला अर्थ प्राप्त करून देतात. त्यामुळेच महाराष्ट्रातील फडणविसांचे राज्य सरकार नुकतेच तीन वर्षांचा कार्यकाळ पूर्ण करून नवीन वर्षाला सामोरे जात असताना, मी याहून अधिक कोणते समर्पक शब्द वापरू शकलो असतो. तीन वर्ष हा अगदी कमी काळ आहे मात्र आपल्या लोकशाहीमध्ये प्रत्येकाला स्वतःला सिद्ध करून दाखवण्यासाठी फक्त पाच वर्षांचाच कालावधी मिळतो. याच पाच वर्षात तेच सरकार सत्तेत राहील किंवा नवीन सरकार सत्तेत येईल हे ठरतं. या पार्श्वभुमीवर पार्श्वभुमीवर कामगिरी करून दाखवण्यासाठी तीन वर्षं अचानक मोठा कालावधी वाटायला लागतो. हे मार्केटिंगचे दिवस आहेत व सरकारलाही  मार्केटिंगची गरज वाटते. आपल्या शासनकर्त्यांना आपण मतदार अतिशय मठ्ठ असल्यानं प्रत्येक माध्यमातून आपल्या “मायबाप सरकारनं” आपल्यासाठी काय केलं आहे (आपलं जीवन सुधारण्यासाठी) हे सांगणं आवश्यक आहे असं वाटतं. कोणत्याही विचार करणाऱ्या सामान्य माणसाला पटेल की जीवनात काही दिसून येण्यासारखा बदल झालाच असेल तर तो प्रत्यक्षात जाणवला पाहिजे, अनुभवता आला पाहिजे, त्याविषयी वर्तमानपत्रामध्ये पानभर जाहिराती छापायची गरज पडायला नको. मात्र आपल्या समाजातून विचार करणारा सामान्य माणूस नामशेष होत चालला आहे असे आपल्या शासनकर्त्यांना वाटते. म्हणुनच सरकार आपल्यावर शक्य त्या सर्व माध्यमातून सरकारच्या कामगिरीविषयक जाहिरातींचा मारा करत असते. इथेही पुन्हा नाण्याच्या दोन बाजू आहेतच. सत्ताधारी पक्षाचे मंत्री व लोकप्रतिनिधी सरकारने या वर्षांत केलेल्या चांगल्या गोष्टींची यादी वाचतील तर त्याचवेळी विरोधी पक्षातील प्रत्येक सदस्य याच सरकारने केलेल्या चुकांचा पाढा वाचेल. त्यानंतर आजकाल सुरु झालेला नवीन प्रकार म्हणजे समाजाच्या प्रत्येक क्षेत्रातील प्रसिद्ध व्यक्तिंना त्यांचं सरकारविषयीचं मत विचारायचं व त्या प्रसिद्ध व्यक्तिच्या भूमिकेनुसार सरकारच्या कामगिरीविषयी त्याचे किंवा तिचे विचार बदलतात. अशा बहुतेक व्यक्ती चांगल्या शब्दात किंवा साखरपेरणी करत टीका करतात कारण सत्ताधाऱ्यांच्या विरोधात कुणालाच जायचं नसतं, विशेषतः व्यावसायिक क्षेत्रातील व्यक्तींच्या बाबतीत तर हे अगदी खरं आहे. रिअल इस्टेटमध्ये तर पहिला नियम म्हणजे सरकार नेहमी बरोबर असतं व दुसरा नियम म्हणजे पहिला नियम विसरू नका.

असेही पुणेकर कशावरही टीका करण्यासाठीच प्रसिद्ध आहेत. कुणाच्याही कामगिरीविषयी टिप्पणी करायची म्हटलं की आधी आपण त्या व्यक्तीच्या चुका किंवा नकारात्मक बाबींविषयी बोलतो. म्हणूनच मी आज सुरूवातीला माननीय मुख्यमंत्री व त्यांच्या चमूने या शहरासाठी (रिअल इस्टेटच्या संदर्भात) काय चांगले किंवा सकारात्मक केले आहे हे सांगणार आहे. सर्वप्रथम आपण एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे ती म्हणजे आपण पुण्यात म्हणजे शहरी भागात राहतो. पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिका तसेच पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या भागावर दोन विभागांचे नियंत्रण आहे ते म्हणजे नागरी विकास व गृह. सामान्य माणसासाठी गृह खाते म्हणजे पोलीस. ही दोन्ही खाती मुख्यमंत्र्यांच्या अखत्यारित येतात. अर्थातच मुख्यमंत्री त्यांच्या भूमिकेचे महत्व जाणतात म्हणूनच ते पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाचे प्रमुख आहेत, कारण या प्रदेशात किंवा भागात सर्वाधिक विकास होतोय. सुरूवातीला सकारात्मक गोष्टींविषयी बोलू. यातली महत्वाची गोष्ट म्हणजे मुख्यमंत्र्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेला सरतेशेवटी मंजूरी दिली जो आधीच्या सरकारनं निर्णय न घेतल्यामुळे गेली दहा वर्ष खितपत होता. अनेकांना कदाचित याचे महत्व समजणार नाही मात्र विचार करा तुम्हाला एखादी इमारत बांधायला सांगितली मात्र त्याची कोणतीही योजना किंवा नकाशे दिले नाहीत. असे असताना तुम्हाला ती  ईमारत बांधता येईल का व बांधली तरी तुमच्या मनात ईमारतीच्या वापराविषयी जो हेतू आहे तो पूर्ण होईल का? विकास योजना ही ईमारतीच्या आराखड्यासारखीच असते व पुणे महानगरपालिकेने ही ईमारत बांधणे अपेक्षित आहे. विचार करा कोणताही परिपुर्ण आराखडा अस्तित्वात नसताना शहराचे भविष्य कसे असेल? यासाठीच विकास योजना मंजूर केल्याबद्दल मुख्यमंत्र्यांना पूर्ण गुण द्यायला हवेत अर्थात काही वादाचे मुद्दे आहेत उदाहरणार्थ डोंगर माथ्यावरील जैवविविधता उद्यान तसेच शहरातून वाहणाऱ्या नद्यांच्या पूर रेषा इत्यादी, मात्र आपल्याकडे काम करण्यासाठी काहीतरी आराखडा आहे ही सुद्धा वस्तुस्थिती आहे. त्यानंतर पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाची स्थापन हेदेखील मुख्यमंत्र्यांनी उचललेले एक महत्वाचे पाऊल होते. केवळ प्राधिकरणाची स्थापनाच नाही तर केवळ मुख्यमंत्र्यांच्या पाठपुराव्यामुळेच ते कार्यरत झाले. पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणामध्ये पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेरील व त्याभोवतालचा सगळा परिसर येतो. म्हणूनच रिअल इस्टेटच्या विकासासाठी या भागाला सर्वाधिक मागणी आहे व सामान्य माणसाला पुण्यात व भोवताली घर खरेदी करण्यासाठी हीच एकमेव आशा आहे. त्यानंतर या तीन वर्षांमध्ये मेट्रोचा पाठपुरावा घेण्यात आला व पूर्वतयारी सुरू झाली. पुण्याच्या विकासकामांच्या यादीमध्ये मेट्रो अनेक वर्षांपासून प्रलंबित आहे. आणखी एक महत्वाचा निर्णय म्हणजे विमानतळाच्या जागेविषयी पुढाकार घेणे व प्रत्यक्ष जमीन अधिग्रहणाला सुरूवात करणे. यामुळेच संपूर्ण पुणे प्रदेशाच्या विकासावर दीर्घकालीन परिणाम होणार आहे. याचे कारण म्हणजे पुण्याच्याबाबतीत इतकी वर्षं एक उणीव होती ती म्हणजे आंतरराष्ट्रीय नकाशावर अनेक महत्वाच्या शहरांशी हे शहर थेट जोडलेले नाही. येत्या काही वर्षात हे विमानतळाचं काम पूर्ण झालं तर माननीय मुख्यमंत्र्यांच्या शिरपेचात एक मानाचा तुरा रोवला जाईल यात शंका नाही. मुख्यमंत्र्यांच्या चमूचं आणखी एक योगदान ज्याकडे विशेष कुणाचं लक्ष गेलं नाही, मात्र पुण्याच्या विकासासाठी जे अतिशय महत्वाचं आहे ते म्हणजे पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरण तसंच पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादित यासारख्या महत्वाच्या पदांवर तरूण प्रशासकीय अधिकाऱ्यांचा चमू नियुक्त केला, विशेषतः पीएमपीएमएलच्यादृष्टीनं हा निर्णय अतिशय महत्वाचा आहे. एक समजून घेणे महत्वाचे आहे की मेट्रोमुळे शहरातील वाहतुकीच्या समस्या सुटणार नाहीत. त्यासाठी पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितची महत्वाची असणार आहे. पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितवर तुकाराम मुंढेंसारखा पूर्णवेळ अधिकारी नियुक्त करून, मुख्यमंत्र्यांनी शहरातील सार्वजनिक वाहतूक सशक्त करण्याबाबत गंभीर असल्याचा स्पष्ट संदेश दिला.

त्यानंतर महसूल तसेच नागरी विकासाच्या आघाडीवर अनेक निर्णय घेण्यात आले जे संपूर्ण रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या दृष्टीने महत्वाचे आहेत. त्यातले काही सांगायचे झाले तर स्थानिक पातळीवर जवळपास 20 एकर कृषी क्षेत्र निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करण्यात येणार आहे. पूर्वी अशाप्रकारे विभाग बदलणे ही मोठे डोकेदुखी असायची. त्यासाठी मंत्रालयात जावे लागायचे. यामुळे जमीनीचा मोठा साठा खुला झाला आहे जो रिअल इस्टेटसाठी कच्च्या मालाप्रमाणे आहे. तसेच पुणे महानगरपालिका/पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीमध्ये जिल्ह्याधिकाऱ्यांकडून वेगळी बिगर कृषी (एनए) परवानगी घेण्याची गरज लागू नये ही रिअल इस्टेटची आणखी एक मागणी होती जी स्वीकारण्यात आली आहे. यासंदर्भातील शासनादेश जारी करण्यात आला आहे. एक गोष्ट नक्की या सरकारला शहराच्या विकासामध्ये रिअल इस्टेटचं महत्व समजलेलं आहे मात्र…

मुख्यमंत्र्यांच्या टीमने शहर व रिअल इस्टेट क्षेत्राच्या आघाडीवर गेल्या तीन वर्षात केलेल्या कामगिरीचा आढावा घेतल्यानंतर आता नाण्याची दुसरी बाजूही पाहू. रिअल इस्टेट  व्यवसाय सध्या अतिशय खडतर टप्प्यातून जातोय व नवीन वर्ष बांधकाम क्षेत्राची परिक्षा पाहणारे असणार आहे. अनेकजण त्यासाठी जीएसटी, रेरा, निश्चलनीकरण ही कारणे देत असले तरीही, मला स्वतःला रिअल इस्टेटशी संबंधित सर्व धोरणांचे चुकीचे मार्केटींग हे गुंतवणूकदार तसेच खरे ग्राहक बाजारातून दूर जाण्याचे मुख्य कारण असल्याचे वाटते. त्याचप्रमाणे माननीय मुख्यमंत्र्यांच्या चमूने घेतलेल्या वरील सर्व निर्णयांची स्थानिक पातळीवर अंमलबजावणी अजिबात व्यवस्थित न होणे, हे माझ्या मते शहरातील संपूर्ण रिअल इस्टेट उद्योगाच्या अवनतीचे मुख्य कारण आहे. ज्यांना माझा निष्कर्ष पटलेला नाही त्यांनी शहराच्या पायाभूत सुविधा तसंच रिअल इस्टेटचं प्रशासन करणाऱ्या संस्था यांचं काय चित्र आहे याचं विश्लेषण करावं.

सर्वप्रथम विकास योजनेला मंजुरी देण्यात आली आहे मात्र त्यामध्ये बऱ्याच त्रुटी आहेत, उदाहरणार्थ मेट्रो मार्ग विकास टीडीआर संबंधित मुद्दे म्हणजे शुल्क व अशा टीडीआरचा वापर याबाबत काहीच स्पष्ट निर्णय घेण्यात आलेला नाही. यामुळे शहराच्या मध्यवर्ती भागातील संपूर्ण विकासाला खिळ बसली आहे कारण मेट्रोचा मार्ग शहराच्या बहुतेक भागांना व्यापतो. त्याचप्रमाणे सशुल्क एफएसआयसाठी किती शुल्क आकारायचे यासारख्या समस्या आहेत. राज्य सरकारला त्यापासून मिळणाऱ्या महसूलाचा 50% वाटा हवा आहे व पुणे महानगरपालिका तो द्यायला तयार नाही. परिणामी सशुल्क एफएसआयचा दर १००%  एवढा आहे. म्हणजेच हा दर जिथे हा सशुल्क एफएसआय वापरला जाईल तिथल्या विद्यमान जमीन दराएवढा आहे. विनोद म्हणजे जमीनीच्याच दरामध्ये कुणी विकसक असा सशुल्क एफएसआय का खरेदी करेल? राज्य सरकार व पुणे महानगरपालिका दोघांनाही जमीन मालकाप्रमाणे  जमिनीच्या विकासातील त्यांचा वाटा हवा असल्याने आपण परवडणारी घरे कशी बांधणार आहोत? विकास योजनेला अंतिम स्वरूप देण्यात आले आहे मात्र त्याच्या अंमलबजावणीवर काहीही नियंत्रण नाही. आपल्याला स्मार्ट सिटी म्हणून तर घोषित करण्यात आले आहे. मात्र बाणेरसारख्या तथाकथित स्मार्ट उपनगरांमध्ये पाणीपुरवठा व रस्त्यांसारख्या पायाभूत सोयीसुविधांची कमतरता आहे. मुख्यमंत्र्या नगर विकास खात्याचे प्रमुख म्हणून स्थानिक प्राधिकरणांना आरक्षणे तयार करण्यासाठी कोणतेही लक्ष्य दिलेले नाही, जी शहराची तसेच नागरिकांची गरज आहे. राज्य पातळीवर एक टीम असली पाहिजे जी केवळ पुणेच नाही तर राज्यातील प्रत्येक महत्वाच्या शहरात ठराविक काळाने विकास योजनेच्या अंमलबजावणीचे निरीक्षण करेल. पुण्यासारख्या झपाट्याने वाढणाऱ्या शहरांसाठी शिक्षणापासून सार्वजनिक आरोग्यापर्यंत नागरी पायाभूत सुविधा ही अतिशय गंभीर समस्या आहे. शहराचे कंबरडे स्वतःच्याच वाढीच्या ओझ्याने मोडण्यापूर्वी, मुख्यमंत्र्यांनी त्यासाठी पावले उचलणे आवश्यक आहे. बीआरटीएसचा फसलेला प्रयोग किंवा कचरा डेपोचं उदाहरण घ्या, वर्षामागून वर्षे सरली तरीही आपण नव्या कचरा डेपोसाठी उपाययोजना शोधू शकलेलो नाही, तसेच फुरसुंगी भोवतालच्या गावांमधील गावकऱ्यांचे समाधान करू शकलेलो नाही, तर ते एक महिन्याआड शहरातलं कचरा संकलन रोखून धरतात. पोलीसांच्या बाबतीत बोलायचं तर पोलीस दलाकडे अधिक मनुष्यबळ हवं तसंच या मनुष्यबळासाठी जागा व साधनंही हवीत. पुणे व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांसाठी एकच स्वतंत्र पोलीस आयुक्तालय तयार करण्याचा मुद्दा बऱ्याच काळापासून प्रलंबित आहे. या क्षेत्रात झपाट्यानं होणारी वाढ पाहता ते अतिशय महत्वाचे आहे. शहरात कायदा व सुव्यवस्था नसेल तर कोणतेही शहर स्मार्ट म्हणता येणार नाही. या पार्श्वभुमीवर शहरातील गुन्हे व वाहतुक व्यवस्थेची अवस्था गंभीर आहे !

पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणाच्या कामकाजाविषयी पूर्णपणे आदर राखत सांगावेसे वाटते की सर्वात मोठी कमतरता रस्त्यांसारख्या पायाभूत बाबींचा सूक्ष्म विकास  करण्याच्या आघाडीवर आहे. सध्यातरी कुणालाही प्रादेशिक योजनेतील रस्त्यांपासून ते अंतर्गत रस्त्यांपर्यंत रस्त्यांची उभारणी कशी केली जाईल हे माहिती नाहीये. सद्य परिस्थितीत पुणे महानगर प्रदेश विकास प्राधिकरणाच्या क्षेत्रातील बहुतेक रहिवासी त्यांच्या घरापासून कामाच्या ठिकाणापर्यंत व परत असा प्रवास “राम भरोसेच” करतात! पाणी किंवा इतर नागरी सुविधा कालांतराने होतील, पाणी काही काळ टँकरनेही मागवता येईल (अर्थात भविष्यकाळात पाणी पुरवठ्याची समस्या अतिशय गंभीर होणार आहे, ज्याकडे तातडीने लक्ष दिले पाहिजे), मात्र रस्ते बांधणी का केली जात नाही याचे उत्तर कुणीही देऊ शकलेले नाही, माननीय मुख्यमंत्र्यांनी या पैलूकडे लक्ष दिले पाहिजे. सरकारला विकास शुल्काच्या नावाखाली भरभक्कम शुल्क दिल्यानंतरही सरकार रस्त्यासारख्या मूलभूत सुविधा देणार नसेल तर सरकारचा काय उपयोग आहे? एखादा प्रकल्प पुणे महानगरपालिका किंवा पिंपर चिंचवड महानगरपालिका यासारख्या परवाना देणाऱ्या प्राधिकरणाच्या कार्यक्षेत्रात येत असेल तर जिल्हाधिकारी कार्यालयाकडून बिगर कृषी परवानगी घेण्याची गरज नाही यासारख्या घोषणांच्या बाबतीतही असंच म्हणता येईल. हे वेळ वाचवण्यासाठी तसंच रिअल इस्टेट क्षेत्रातील व्यवसाय करण्यातील सहजता वाढवण्यासाठी उचललेले अतिशय चांगले पाऊल आहे. मात्र या घोषणेनंतरही विकासकांना चलानच्या नावाखाली बिगर कृषी परवानगी मिळविण्यासाठी जिल्हाधिकारी कार्यालयाचे खेटे घालावेच लागताहेत. विविध संघटनांमध्ये वेगवान मंजुरीच्या बाबतीतही हीच परिस्थिती आहे, तसंच “एक खिडकी मंजुरी” ही सुद्धा निव्वळ बोलण्यापुरतीच आहे. सात-बाराच्या (7/12) उताऱ्यांचे डिजिटीकरण पूर्णपणे अपयशी ठरल्यामुळे विकासकांना तलाठ्यालाच शरण जावे लागते. त्याचशिवाय अवैध बांधकामांचा विळखा वाढत चालला आहे, ज्यामुळे अक्षरशः प्रत्येक गाव व शहराचा नाश होतोय. या संदर्भात सगळी सरकारं (म्हणजेच नागरी विकास खातं) फक्त एकच करतात ते म्हणजे जास्तीत जास्त अलिकडच्या तारखेपर्यंतची अवैध बांधकामं वैध करणं !

शेवटी लाखो लोकांना त्यांचं हक्काचं घर हवं आहे ही वस्तूस्थिती आहे. आपल्या “माय बाप सरकारला” हे समजलं पाहिजे की या लोकांचं परवडणाऱ्या घराचं स्वप्न साकार होण्यासाठी आधी ते बांधकाम व्यावसायिकांना परवडलं पाहिजे, असं झालं तरंच अशी घरं प्रत्यक्ष साकार होऊ शकतील.  रिअल इस्टेटच्या अपेक्षांची यादी अशीच वाढत जाऊ शकते. मुख्यमंत्र्यांचा प्रमाणिकपणा व त्यांच्या प्रयत्नांबद्दल शंका नाही मात्र हे एखाद्या मुलाला लेखी परीक्षेत पैकीच्या पैकी गुण मिळावेत मात्र प्रात्याक्षिक परीक्षेत तो अनुत्तीर्ण व्हावा असं आहे. म्हणूनच रिअल इस्टेटच्या आघाडीवर सरकारच्या पहिल्या तीन वर्षांचा अंतिम निकाल अनुत्तीर्ण असाच म्हणावा लागेल. आता अभ्यासक्रम पूर्ण व्हायला आणखी दोन वर्षं उरली आहेत व आपल्या विद्यार्थ्यामध्ये काही सुधारणा दिसून येईल आणि प्रात्याक्षिकातही तो सुधारेल अशी अपेक्षा करू. त्यासाठी मनःपूर्वक शुभेच्छा एवढंच मी म्हणू शकतो!

संजय देशपांडे

 smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स