Friday 24 November 2017

रेरा नंतरचा बांधकाम व्यवसाय !



















कायद्याच्या दृष्टीनं जेव्हा एखादी व्यक्ती इतरांच्या हक्कांचे उल्लंघन करते तेव्हा ती व्यक्ती अपराधी असते. नैतिकतेच्या दृष्टीनं मात्र एखाद्या व्यक्तीने असा विचारही केला तरी ती अपराधी ठरते”… इमॅन्यूअल कँट.

इमॅन्यूअल कँट हा एक जर्मन तत्ववेत्ता होता ज्याला आधुनिक तत्वज्ञानामध्ये अतिशय मानाचे स्थान आहे. कँट यांचा असा दावा होता की मानवी मन मानवी अनुभवाचे स्वरूप ठरवते, विवेकबुद्धी हा नैतिकतेचा स्रोत आहे, सौंदर्यदृष्टी तटस्थ निर्णय करण्याच्या क्षमतेतून येते, अंतराळ व काळ हे ही दोन्ही मानवी संवेदनेची रुपे आहेत, व हे जग जसे आहे तसे मानवाच्या त्याविषयीच्या संकल्पनांपासून पूर्णपणे वेगळे आहे. आता कँटला इतरांचे हक्क, नैतिकता, नीतिमत्ता वगैरेमध्ये रस होता, मात्र अशा विषयात आपल्या रिअल इस्टेटला किंवा त्याच्याशी संबंधित लोकांना (म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकांना) अजिबात रस नसल्याचे दिसते. किमान सरकारला तरी तसं वाटतं व समाज किंवा सामान्य माणसाचंही तेच मत असतं. माझ्या अनेक सहकारी विकासकांना माझं विधान आवडणार नाही मात्र वस्तुस्थिती हीच आहे. केंद्रीय सार्वजनिक बांधकाम विभागाच्या मंत्र्यांनी अलिकडेच रिअल इस्टेट हा अतिशय वाईट व्यवसाय असल्याचे ट्विट केले होते. रिअल इस्टेटवर रेराचा काय परिणाम होईल याविषयी त्यांना प्रश्न विचारण्यात आला होता. आतापर्यंत  इंटरनेटवर आपल्या देशामध्ये रिअल इस्टेट रेग्युलटरी अँक्ट (कायदा) ज्याचे संक्षिप्त रूप रेरा असे केले जाते, तो कोणत्याही मालमत्तेपेक्षाही सर्वाधिक शोधला जाणारा शब्द झाला आहे. जवळपास दशकभर वाट पाहिल्यानंतर शेवटी यावर्षी केंद्र सरकारनं तो लागू केला. त्यानुसार बहुतेक राज्यांमध्येही थोडेफार बदल किंवा सुधारणांसह त्याची अंमलबजावणी करण्यात आली. महाराष्ट्र हे रेरा प्राधिकरण स्थापन करणारे व नोंदणीसाठी संकेतस्थळ तयार करणारे सर्वात पहिले संकेतस्थळ ठरले. मात्र नेहमीप्रमाणे रिअल इस्टेट उद्योगामध्ये तथ्यात्मक डेटा फारसा उपलब्ध नाही. तरीही मला असं वाटतं की रेराअंतर्गत सर्वाधिक नोंदण्या आपल्याच राज्यात झाल्या असाव्यात, ज्यातून आपण कायद्याचे पालन करायचा उत्सुक आहोत हे दिसून येते. रिअल इस्टेट उद्योगाच्या ग्राहकांच्या बऱ्याच काळापासून अनेक तक्रारी राहिल्या आहेत, ज्यांना पूर्वी काहीही संरक्षण नव्हते व विकासकांकडून त्यांना अतिशय वाईट वागणूक (छळवणूक केली जायची) दिली जायची. राज्य पातळीवर मोफासारखे (महाराष्ट्र सदनिका मालकीहक्क कायदा) अधिनियम/कायदे होते, मात्र न्यायालयाव्यतिरिक्त कोणतेही प्राधिकरण नसल्याने सदनिकाधारक म्हणजेच ग्राहक व विकासकांमध्ये काही वाद झाल्यास किंवा काही तक्रार असेल तर ती वर्षानुवर्षे प्रलंबित राहात असे, बहुतेक वेळा या परिस्थितीचा फटका ग्राहकालाच बसत असे. रिअल इस्टेट क्षेत्राचे नियमन करण्यासाठी, सरकारने रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयकाची कल्पना मांडली ज्यामुळे ग्राहकांना मदत होईल. रेरामुळे गृह खरेदीदारांचे हीत जपले जाईल व प्रकल्प खात्रीशीरपणे वेळीच पूर्ण होतील अशी अपेक्षा आहे. रिअल इस्टेट नियामक प्राधिकरण (रेरा) विधेयक 2013 साली मांडण्यात आले व शेवटी त्या विधेयकाला गेल्यावर्षी मार्च महिन्यात मंजुरी मिळाली. रेरा हा केंद्र सरकारने तयार केलेला कायदा असला तरी, त्याची अंमलबजावणी राज्य सरकारांवर अवलंबून असेल, कारण रिअल इस्टेट हा विषय राज्य सरकारच्या अखत्यारित येतो. महाराष्ट्र सरकारने रिअल इस्टेट (नियमन व विकास) कायद्याला (रेरा) मंजुरी दिली. रेराअंतर्गत रिअल इस्टेट प्रकल्पांची नोंदणी करण्याची अंतिम तारीख 31 जुलै, 2017 होती. सरतेशेवटी आपल्या राज्यात रेरा लागू झाला आहे व कोणत्याही स्वरुपातील असो मग ती निवासी असेल, व्यावसायिक, सहकारी गृहनिर्माण सोसायट्या, भूखंडांचा आराखडा अशा सर्व प्रकारच्या प्रकल्पांना रेरा लागू होतो. रेराविषयी व त्याच्या स्वीकार्यतेविषयी अनेक पोर्टलवर बरीच माहिती उपलब्ध आहे, त्यामुळे इथे आणखी त्याविषयी बोलण्यात काही अर्थ नाही. आपण त्याऐवजी रिअल इस्टेटमध्ये रेरापूर्वी काय परिस्थिती होती व आता त्याचा प्रवेश होऊन सहा महिने झाल्यानंतर काय परिस्थिती आहे हे पाहू

रेरा लागू होण्यापूर्वी गेल्या काही वर्षापासून, रिअल इस्टेटमध्ये मंदीचं वातावरण होतं, त्याची कारणं बरीच होती. एक म्हणजे कच्च्या मालाच्या म्हणजेच जमीनीच्या सातत्यानं वाढत असलेल्या किमती, दुसरं म्हणजे ऑटो तसंच आयटी उद्योगांमधील मंदी (नोकर कपात किंवा मंदी). एक लक्षात ठेवा की अन्न, वस्त्र व निवारा या तीन आपल्या मूलभूत गरजा आहेत. आपल्या देशात प्रत्येक कुटुंब निवाऱ्याला सर्वाधिक प्राधान्य देतं, मात्र घर घ्यायची प्रत्येकाची कितीही इच्छा असली तरीही किमती आवाक्याबाहेरच्या असल्यानं त्याला सर्वात शेवटचे प्राधान्य द्यावे लागते. त्याचशिवाय घर खरेदी करण्यातल्या (अर्थात कायदेशीर घर) कटकटीही अनेक आहेत, म्हणजे चांगलं ठिकाण निवडा, स्वच्छ पार्श्वभूमी असलेला विकासक मिळवा, त्यानंतर गृहकर्जासाठी खटपट करा व नंतर वेळेत ताबा मिळायची वाट पाहा, तसंच मासिक हप्ते भरा ज्यामुळे तुमचा महिन्याचा ताळेबंद पार बिघडलेला असतो. त्यामुळेच तुम्हाला घराचा निर्णय घेताना अनेक गोष्टींचा विचार करावा लागतो. त्यानंतर केवळ पैसे कमावण्याच्या उद्देशानं रिअल इस्टेट व्यवसायात शिरलेल्या अनेक अव्यवसायिक संस्था, ज्या ग्राहकांनी आपली आयुष्यभराची कमाई घर खरेदी करण्यासाठी लावली आहे त्यांना वेळेवर ताबा द्यायला टाळाटाळ करतात. त्याचवेळी सरकारी धोरणांमुळे अधिक जमीनी वापरासाठी उपलब्ध होऊ लागल्या म्हणजेच अधिक जमीनी निवासी किंवा बांधकामयोग्य विभागांतर्गत येऊ लागल्या, त्यामुळे रिअल इस्टेटमध्ये झपाट्यानं होणारी दरवाढ कमी झाली व नफाही घटू लागला. दुसरीकडे सरकार दुभत्या गाईप्रमाणे रिअल इस्टेटकडून विविध शुल्क, कर, सतत वाढणारे मुद्रांक शुल्क व रेडी रेकनर दर इत्यादींद्वारे महसूल मिळवत राहतेउत्पादन खर्चात, तसंच मजुरीमध्ये अतिशय वाढ झाल्यानं रिअल इस्टेटमधील नफा आणखी घट झाली आहे. यामुळे नवीन प्रकल्पांची सुरूवात होण्याचे प्रमाण कमी झाले तसंच सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये ताबा द्यायला उशीर होऊ लागला. रिअल इस्टेट क्षेत्राला रोख रकमेचा प्रचंड तुटवडा जाणवू लागला, जे आत्तापर्यंत कधीच झालं नव्हतं. रिअल इस्टेटमध्ये एका प्रकल्पाच्या आरक्षणासाठी मिळालेले पैसे दुसऱ्या प्रकल्पासाठी किंवा नवीन जमीन खरेदी करण्यासाठी वापरणं अगदी सर्वमान्य होतं. याचं मुख्य कारण म्हणजे इतर उद्योगांप्रमाणे बँका बांधकाम व्यावसायिकांना जमीन खरेदी करण्यासाठी कर्ज देत नाहीत. त्यामुळे त्याला त्याच्याकडे जो काही निधी उपलब्ध असतो तोच वापरावा लागतो व तो बहुतेक वेळा सुरू असलेल्या प्रकल्पाच्या आरक्षणाची मिळालेला पैसा असतो.

त्यानंतर बांधकाम व्यावसायिकांना सरळ करण्यासाठी रेरा आला, म्हणजे त्याची जाहिरात तरी किमान तशी केली जात होती की तो बांधकाम व्यावसायिक जो अव्वाच्या सव्वा नफा कमवतात तो कमी करेल. सामान्य माणसाला असा संदेश देण्यात आला कीतुमचं घर आरक्षित करण्यासाठी थोडा वेळ वाट पाहा, कारण किमती कमी होणार आहेत, यासाठीच आम्ही रेरा आणला आहे. यामुळे काही काळ घरांचे बुकींग पूर्णपणे थांबलं. एक लक्षात घ्या, रेरा रिअल इस्टेटचे दर ठरवत नाही व यापुढेही कधीच ठरवणार नाही. तर ते ग्राहकांना घर हे उत्पादन खरेदी करताना त्यांच्या हक्कांचं संरक्षण करण्यासाठी देण्यात आलेलं एक साधन आहे. कोणताही कायदा एखादा उद्योग बदलू शकत नाही, मात्र आपण त्या कायद्याचा वापर कसा करतो यावर तो उद्योग बदलेल किंवा नाही हे अवलंबून असतं, रेराही त्याला अपवाद नाही. बांधकाम व्यावसायिकाशी थेट संवाद साधता न येणं किंवा बांधकाम व्यावसायिकानं प्रकल्पाविषयीची, विविध सरकारी विभागांकडून आवश्यक असलेल्या परवानग्या, ना हरकत प्रमाणपत्रं, वित्त पुरवठा यासारखी तथ्य लपवणं यांना सामान्य माणूस कंटाळून गेला होता. खरंतर हे तपशील तुम्ही आज ज्या उत्पादनासाठी पैसे मोजताय त्याच्या व्यवहाराचाच एक भाग होते व तुम्हाला उत्पादन दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे. इतर कोणत्याही उद्योगामध्ये तुम्ही पैसे देता व उत्पादन घर घेऊन जाता, मग ती मर्सिडीजसारखी उंची कार का असेना. म्हणूनच कोणत्याही उद्योगाचं कामकाज कसं चालतं याविषयी एवढी पारदर्शकता आवश्यक नसते. त्यामुळे ग्राहक जेव्हा शोरूममधून एखादी तयार कार खरेदी करतो तेव्हा ऑटो उद्योग आर्थिक अडचणीत सापडलाय का किंवा उत्पादनासाठी आवश्यक असलेल्या सर्व परवानग्या त्यांनी घेतल्या आहेत का, यासारखे सगळे प्रश्न लागू होत नाहीत, रिअल इस्टेट उद्योगाचं मात्र तसं नसतं.  अर्थात आपल्या राज्यात इतर राज्यांपेक्षा परिस्थिती फार बरी आहे, तरी आपल्याकडेही रिअल इस्टेटमध्ये काही अवैध घटक होतेच (किंवा आहेत) ज्यांनी विकासकांच्या संपूर्ण समुदायाचीच प्रतिमा खराब केली. असं नसतं तर तुम्ही आपल्या पुणे शहरातलीच परिस्थिती पाहा, विकासकांनी काही लोकांची घराच्या बाबतीत पिळवणूक केली असेल हे मान्य आहे, मात्र आपल्या हक्काच्या घरांमध्ये समाधानानं राहणाऱ्या लोकांची संख्या निश्चितच त्याहून अधिक असेल. ही घरंही बांधकाम व्यावसायिकांनीच बांधली आहेत आणि विनोद म्हणजे हेच लोक बांधकाम व्यावसायिकांविरुद्ध लिहीताहेतसरकारनं बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट उत्पादनाविषयी दोन बाबतीत अधिक पारदर्शक व्हावेत यासाठी रेरा आणायचा विचार केला. एक म्हणजे ताबा देण्याविषयीचे आश्वासन व आर्थिक गैरव्यवस्थापन, म्हणजेच बांधकाम व्यावसायिकाला अधिक जबाबदार बनवण्याचा प्रयत्न होता. आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे प्रकल्पाविषयी सर्व माहिती ऑनलाईन उपलब्ध असेल. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहकांदरम्यानचा वाद वेळीच सोडवण्यासाठी आता एक प्राधिकरण आहे.

या व्यवस्थेमुळे रिअल इस्टेटमध्ये पारदर्शकता येईल हे नक्की. मात्र एक लक्षात ठेवा जोपर्यंत ग्राहक स्वतः जागरूक होत नाही व यंत्रणा सुधारण्यासाठी कायद्याचा वापर करत नाही तोपर्यंत बांधकाम व्यावसायिक हे बांधकाम व्यावसायिकच राहतील हे लक्षात ठेवा. त्याचवेळी रिअल इस्टेटच्या ग्राहकांनी एक गोष्ट समजून घेतली पाहिजे की हे रेरा नावाचं शस्त्र ग्राहक व बांधकाम व्यावसायिकांमधील नातं अधिक मजबूत करण्यासाठी देण्यात आलं आहे त्याला आणखी बिघडवण्यासाठी नाही कारण कोणतंही शस्त्र नेहमी दोन्ही बाजूनी चालू शकतं. मला असं वाटतं रेरामुळे जे बांधकाम व्यावसायिक आपल्या आश्वासनांची पूर्तता करतील तेच या व्यवसायात टिकून राहतील याची खात्री केली जाईल. मात्र ग्राहक म्हणून तुम्हालाही काय आश्वासनं देण्यात आली आहेत याची माहिती असली पाहिजे. पूर्वीही मोफा होता मात्र तो ग्राहकांचे बांधकाम व्यावसायिकांपासून संरक्षण करण्यासाठी पुरेसा ठरला नाही. कोणताही कायदा स्वतःहून कुणाचेही रक्षण करू शकत नाही. आपण त्या कायद्याचा अशाप्रकारे वापर केला पाहिजे की कुणीही बांधकाम व्यावसायिक, कायद्याचं उल्लंघन करण्याचं धाडस करणार नाही व ग्राहकांना फसवणार नाही. जो बांधकाम व्यावसायिक, आश्वासनांची पूर्तता करतो, जो नैतिकता जाणतो व जो चांगला दृष्टीकोन ठेवून व्यवसाय करतो त्याच्यावर रेरामुळे काहीही परिणाम होणार नाही. त्यांनी घाबरून जायचं काहीही कारण नाही, किंबहुना मला आनंद वाटतो की रेरामुळे चांगले बांधकाम व्यावसायिक व्यवसायात टिकून राहू शकतील तसंच वाईट व्यावसायिकांना आळा घातला जाईल. आणखी एक मुद्दा मांडावासा वाटतो, रेरा आपल्या राज्य सरकारला वा स्थानीक मनपा सारख्या संस्थांना सुद्धा लागू करता येईल का? कारण प्रश्न जेव्हा पारदर्शकता, बांधिलकी व नैतिकतेचा येतो तेव्हा सरकारची रिअल इस्टेट क्षेत्राविषयी सातत्यानं बदलणारी धोरणं पाहा, ज्यामुळे व्यवसाय करणं जवळपास अशक्य होऊन जातं. शहराच्या विकास योजनांना मंजुरी देण्यापासून ते पाणी, रस्ते, वीज, सांडपाणी यासारख्या पायाभूत नागरी सुविधा देण्यापर्यंत प्रत्येक आघाडीवर सरकार अपयशी ठरत आहे. मात्र त्याचे पैसे सरकार नागरिक व बांधकाम व्यवसायिकांकडुन वसुल करते आहे अशावेळी सरकारला रेरा का लागू करू नये कारण विविध कर व शुल्कांच्या स्वरूपात सरकारलाही रिअल इस्टेट उद्योगापासून लाभ होतो ही वस्तुस्थिती आहे.

सरतेशेवटी कँटनं म्हटल्याप्रमाणे, नैतिक व अनैतिक बांधकाम व्यावसायिक पूर्वी होते, आताही आहेत व यापुढेही राहतील. ग्राहकानं केवळ योग्य बांधकाम व्यावसायिकाशी व्यवहार केला पाहिजे व योग्य कोण हे ठरविण्यासाठी रेराहून अधिक चांगले साधन कोणते असू शकते.


संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स


No comments:

Post a Comment