Saturday 9 December 2017

नवीन वर्ष ग्राहक राजाचं ... !!
















मला जर पैसे मिळाले तर मी ते रिअल इस्टेटमध्ये लावते माझा नेहमीच फायदा झालाय आणि मी फक्त परिसर बघुनच पैसे गुंतवते.”... इव्हाना ट्रंप.

इव्हाना मेरी ट्रंप या चेक-अमेरिकी महिला व्यावसायिक, माजी फॅशन मॉडेल, लेखिका, व दूरचित्रवाहिनीवरील प्रसिद्ध व्यक्तिमत्व आहे. त्या डोनाल्ड ट्रंप यांच्या पहिल्या पत्नी होत्या.

प्रत्येक जण दिवसाची सुरुवात घरापासूनच करतो”… टी.एस.इलियट.

थॉमस स्टर्न्स इलियट हा ब्रिटीश निबंधलेखक, प्रकाशक, नाटककार, साहित्य व सामाजिक समीक्षक, व विसाव्या शतकातील महत्वाच्या कवींपैकी एक होता. त्याला आधुनिक कवितेतील त्याच्या उल्लेखनीय व प्रवर्तक योगदानासाठी 1948 साली साहित्यातील नोबेल पुरस्काराने गौरविण्यात आले.
मी माझ्या लेखाच्या सुरुवातीला दोन वेगळी  अवतरणे का वापरली याबद्दल तुम्ही गोंधळून गेला असाल तर तुम्हाला सांगतो की हा विषयच दोन घटकांचं मिश्रण आहे, जे सकृतदर्शनी सारखेच वाटू शकतात मात्र त्या पूर्णपणे वेगळ्या संकल्पना आहेत. होय मी रिअल इस्टेट व घराविषयी बोलतोय, या दोन्ही संज्ञा एकमेकांशी संबंधित आहेत तरीही रिअल इस्टेट म्हणजे पैसे कमावणे (म्हणजेच व्यावसायिकांसाठी) व घर म्हणजे, इलियट यानं म्हटल्याप्रमाणे केवळ एक भौतिक गोष्ट नाही तर ती एक भावना आहे, जी सगळ्यांचीच महत्वाकांक्षा असते. त्याचवेळी इव्हाना ट्रंप यांच्यासाठी (ट्रंप या नावातच सगळं काही आलं) घर म्हणजेच रिअल इस्टेट व भरपूर पैसे कमावण्यासाठीचे साधन! त्यांच्यासाठी त्याचा अर्थ परिसर असाही होतो, जो रिअल इस्टेटचा एक घटक आहे. विनोद म्हणजे रिअल इस्टेट नावाच्या व्यवसायात जिथे भावनेला अजिबात थारा नाही ते बहुतेकांसाठी घर नावाची भावना साकार करण्याचं एक साधन आहे, किमान आपल्या देशात तरी असंच चित्रं आहे. लोकांना घरं बांधण्यासाठी रिअल इस्टेटची गरज असते, मात्र याबाबत बांधकाम व्यावसायिक व ग्राहक (म्हणजे घराचा ग्राहक) या दोन्ही पक्षांचा घराच्या बाबतीत पूर्णपणे वेगळा दृष्टिकोन असल्यामुळे, रिअल इस्टेटची प्रतिमा फारशी चांगली नाही ही वस्तुस्थिती आहे. त्याशिवाय रेरा, जीएसटी, निःश्चलनीकरणानंतर रिअल इस्टेट ढवळून निघालंय व परिणामी रिअल इस्टेटमधील बरीच मोठी नावं कर्जाच्या डोंगराखाली दबली गेली आहेत. सार्वजनिकपणे काही नावांविषयीच चर्चा होत असली तरीही खाजगीत इतर अनेक नावांविषयी बोललं जातंय. परिणामी रिअल इस्टेट क्षेत्रातील गुंतवणूकदार गोंधळून गेलेत. लहान ठेवीदारांचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यांना याचा सर्वाधिक चटका बसलाय कारण त्यांचे दैनंदिन जीवन बांधकाम व्यावसायिकांकडून मिळणाऱ्या चढ्या व्याजावर अवलंबून असतं. अगदी बँकाही रिअल इस्टेट क्षेत्राला बिगर प्राधान्य क्षेत्रात टाकताहेत. त्याचवेळी ज्या लोकांनी त्यांची घरे (म्हणजेच सदनिका) बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये आरक्षित केली होती ते सगळ्यात अडचणीत आले आहेत. हे प्रकल्प अनिश्चित काळासाठी लांबवणीवर टाकण्यात आले आहेत, या लोकांना ईएमआयही भरावा लागतो व भाडंही. तसंच त्यांच्या कष्टाच्या पैशातून घेतलेल्या घराचा ताबा त्यांना कधी मिळेल याचीही त्यांना खात्री नाही.  

त्यानंतर मुख्य समस्या म्हणजे रिअल इस्टेट क्षेत्राची वस्तुस्थिती जाणून घेणे. कारण माध्यमं एकतर एकतर्फी बातम्या छापतात किंवा सामान्य माणसाला जे वाचायला आवडतं ते छापतात, उदाहरणार्थ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी या सगळ्या गोष्टींमुळे घरे आणखी स्वस्त होतील. तर आता सामान्य माणूस प्रश्न विचारतोय की, स्वस्त घरे कुठे आहेतत्याचवेळी बांधकाम व्यावसायिक रिअल इस्टेटच्या मंदीसाठी व प्रकल्प पूर्ण करण्यास होणाऱ्या उशीरासाठी वरील तीन घटकांना जबाबदार मानताहेत! याचवेळी नागरी विकास खातंही दरदिवशी काहीतरी नवीन धोरण जाहीर करून रिअल इस्टेटवर (जर आपण त्याला उद्योग म्हणत असू) बाँबगोळे डागत असतं, ज्यामुळे गोंधळात भरच पडते बाजारातील बांधकाम व्यावसायिकांची आर्थिक स्थिती याबाबतीत अनेकांचा पहिला प्रश्न आहे तो म्हणजे पुण्याच्या रिअल इस्टेट क्षेत्रातील अनेक मोठे बांधकाम व्यावसायिक, कर्ज किंवा आर्थिक ओझ्याखाली दबलेले आहेत व त्यांचे ठेवीदार तसंच त्यांच्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करणारे ग्राहक घाबरून गेलेत, तर वस्तुस्थिती काय आहे व नव्याने सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकाने बांधकाम व्यावसायिकाकडे ती आरक्षित करण्यापूर्वी कोणत्या गोष्टी पाहिल्या पाहिजेत. हा केवळ एक प्रश्न असला तरी यात संपूर्ण रिअल इस्टेट सामावलेले आहे. त्यासाठी आपण मागे जाऊन रिअल इस्टेटच्या आर्थिक यंत्रणेचा विचार केला पाहिजे. इथे मला एक सांगावसं वाटतं की रिअल इस्टेटच्या बाबतीत बोलायचं तर मी काही वित्त किंवा विपणन क्षेत्रातील तज्ञ नाही. मात्र मी या क्षेत्रात गेल्या 25 वर्षांपासून कार्यरत आहे. मी सुरूवातीलाच सांगितल्याप्रमाणे मी या प्रश्नाचे उत्तर देण्यासाठी माझा बांधकामातील अनुभव वापरणार आहे.

पुण्यामध्ये साधारण 40 वर्षांपूर्वी म्हणजे 70च्या दशकात सुरूवातील रिअल इस्टेट क्षेत्राची वाढ सुरू झाली. तेव्हा या क्षेत्रात कमी व्यावसायिक होते व यासाठी लागणारा कच्चा माल म्हणजे जमीनही कमी होती. आपण कृषीप्रधान राज्य असल्यामुळे अनेक वर्षं आपल्या सरकारनं ग्रामीण भागावर लक्षं केंद्रित केलं होतं व स्वाभाविकपणे बहुतेक महत्वाची धोरणं ग्रामीण विकासाला अनुकूल होती. यामुळे सरकारचं पुणे व नाशिकसारख्या शहरांच्या गरजांकडे दुर्लक्ष होत होतं. परिणामी घरे बांधण्यासाठी कमी जमीनी उपलब्ध होत्या तसंच बांधकाम प्रकल्पांच्या परवानग्यांची यंत्रणा अतिशय गुंतागुंतीची होती. या पार्श्वभूमीवर ज्या काही सुदैवी सट्टेबाजांनी (मी हा शब्द का वापरला ते पुढे स्पष्ट करेन) जमीनी खरेदी केल्या किंवा ज्यांच्या ताब्यात जमीनी होत्या ते पुढे बांधकाम व्यावसायिक झाले कारण त्यांच्या हाती मोठे डबोले लागले होते. घरांची मागणी प्रचंड होती व त्यामानाने पुरवठा कमी होता त्यामुळे प्रकल्प पूर्ण होईपर्यंत दर दुपटीने किंवा अगदी तिपटीनेही वाढत होते. यामुळे इच्छुक बांधकाम व्यावसायिकांमध्ये चढाओढ सुरू झाली कारण तुम्हाला फक्त वित्त पुरवठा व जमीन ताब्यात मिळाली की प्रकल्प सुरू करता येत होता. बांधकाम व्यावसायिक होण्यासाठी फक्त एवढा एकच निकष होता (अजूनही तसाच आहे), कारण प्रकल्प सुरू झाल्यानंतर लगेच सदनिका आरक्षित होत असत. यामुळे वित्त पुरवठादार खुश असायचे कारण बँका इतर उद्योगांप्रमाणे रिअल इस्टेटमध्ये जमीन खरेदी करण्यासाठी पैसे देत नाहीत. बांधकाम व्यावसायिकांना खाजगी वित्त पुरवठादाराकडून पैसे मिळवावे लागायचे जे बांधकाम व्यावसायिकांना भरपूर व्याज आकारून स्वतःचा फायदा करून घ्यायचे. त्यानंतर बऱ्याच बांधकाम व्यावसायिकांची हावही वाढली, सदनिका आरक्षित करण्यासाठी मिळालेले पैसे बांधकामासाठी उपलब्ध असतानाही त्यांनी बँकांकडून बांधकामासाठी कर्ज घ्यायला सुरूवात केली. हा अतिरिक्त पैसा आणखी जमीनी खरेदी करण्यासाठी किंवा इतर व्यवसायांसाठी वापरला जाऊ लागला. बांधकाम व्यावसायिकांना आपल्याला यशाचा मंत्र मिळाल्यासारखं वाटू लागलं कारण त्यांना रिअल इस्टेटमध्ये पैसा मिळू लागला होता. काहींनी डोळसपणे जमीनी खरेदी केल्या मात्र काहींनी भविष्यात दर वाढतील असा अंदाज बांधून चढ्या दराने जमीनी खरेदी केल्या. त्यामुळे एका अर्थाने एकाच प्रकल्पावर तीन प्रकारचे शुल्क लागू झाले एक म्हणजे गुंतवणूकदाराचा जमीन खरेदीसाठी होणारा खर्च, सदनिका खरेदी करणाऱ्यांकडून मिळणारे पैसे व प्रकल्पाला होणारा वित्त पुरवठा. मात्र परिस्थिती अशी होती की ही शुल्क असूनही दरवाढीमुळे प्रकल्प यशस्वी व्हायचे. कारण बांधकाम व्यावसायिक टप्प्यांमध्ये दर वाढवत असत त्यामुळे एकूण व्याज वसूल व्हायचे जे जवळपास 40% पर्यंतही असायचे! म्हणजेच सट्टा लावल्यासारखे पैसे लावायचे हा रिअल इस्टेटचा स्थायी भाव झाला होता !

दुसरा पैलू म्हणजे आयटी क्षेत्राची भरभराट झाल्यामुळे, बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांनी मोठी व महाग घरे बांधायला सुरूवात केली. यामागे अधिक पैसे देणारा ग्राहक म्हणजे जास्त नफा असं गणित होतं. मात्र हे बाजारातील मागणीला धरून नव्हतं कारण बांधकाम व्यावसायिक विसरले की बाजार खिशाला परवडणाऱ्या किंवा स्वस्त उत्पादनांवर चालतो, रिअल इस्टेटच्या बाबतीत स्वस्त घरं म्हणावं लागेलत्याचवेळी दुसरीकडे, सदनिकांचे दर वाढतच होते ज्यामुळे अंतिम उत्पादन बहुतेक सदनिका ग्राहकांच्या आवाक्याबाहेर गेले. तसंच घरासारखं उत्पादन विकसित करताना नाविन्यपूर्ण कल्पनांचा वापर क्वचितच करण्यात आला. उदाहरणार्थ पहिला आय फोन व आय फोन दहाची तुलना करून पाहा. त्यात उत्पादन अधिकाधिक ग्राहकानुकूल तसंच अत्याधुनिक करण्यासाठी व्यापक संशोधन तसंच अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यात आला, मात्र आपण घर किंवा सदनिकांच्या बाबतीत असं म्हणू शकतो का? घरात दिल्या जाणाऱ्या सोयीसुविधांच्या बाबतीत फक्त बदल झाला म्हणजे 70च्या दशकात मोझाईक टाईल्सचा वापर होत होता, 90 च्या दशकात सिरॅमिक टाईल्सची मागणी आली, आता 2000 मध्ये व्हिट्रीफाईड टाईल्स आल्या, एवढाच काय तो बदल म्हणता येईल. प्लंबिंगसाठी वापरलं जाणारं सामान तसंच घराच्या इतर बाबींचही असंच झालं. घरांची किंमत कमी करण्यासाठी किंवा अद्ययावत तंत्रज्ञानाचा वापर करण्यासाठी काहीच नियोजन करण्यात आलं नाही, तरीही घरांच्या किंमती वाढतच होत्या. याचं एकमेव कारण म्हणजे जमीनींची कमतरता. याचा आणखी एक पैलू होता तो म्हणजे बांधकाम व्यावसायिकांची संख्या कमी होती, कारण जमीन खरेदी तसंच प्रकल्पाला परवानगी मिळविण्याची प्रक्रिया यात अनेक कटकटी होत्या, त्यामुळे काही  मोजक्याच व्यावसायिकांचंच वर्चस्व होतं रिअल इस्टेटमध्ये!

मात्र 2000 सालच्या उत्तरार्धात रिअल इस्टेटचं चित्र बदलायला सुरूवात झाली, कारण सरकारला जाणवू लागलं की त्यांचे बहुसंख्य मतदार शहरांमध्ये स्थलांतरित होत आहेत व परवडणारी घरं ही त्यांची गरज आहे. त्यामुळेच सरकारनं आणखी घरं बांधली जावीत यासाठी धोरणं तयार करायला सुरूवात केली कारण घरांच्या किंमती कमी करण्यासाठी त्यांचा पुरवठा वाढवणं हा एकमेव उपाय होता. त्यामुळे असं धोरण तयार करण्यात आलं की ज्यामध्ये अगदी 20 एकर कृषी जमीनही निवासी क्षेत्रात रुपांतरित करता येईल. ही मर्यादा आधी अखंड 100 एकर क्षेत्र असलेल्या जमीनीसाठीच होती व जी बहुतेक बांधकाम व्यावसायिकांच्या आवाक्याबाहेरची होती. पुणे महानगर क्षेत्र विकास प्राधिकरणासारख्या नवीन प्रशासकीय संस्था पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकांभोवतालच्या जमीनी विकसित करण्यासाठी स्थापन करण्यात आल्या. त्यानंतर असा एक टप्पा आली की महागडया सदनिका खरेदी करणाऱ्या ग्राहकांची मागणी पूर्ण झालेली होती व बाजारात ज्या काही सदनिका उपलब्ध होत्या त्या सदनिका खरेदी करणाऱ्यांच्या आवाक्याबाहेरच्या होत्या, कारण त्यांची गरज लहान, परवडणाऱ्या सदनिकांची होती, ज्या उपलब्धच नव्हत्यात्यामुळे रिअल इस्टेटमधलं चित्र हळूहळू बदलू लागलं कारण आता मोठ्या किंवा उंची सदनिकांना मागणी नव्हती, जमीनींची दरवाढ थांबली, ताबा देण्यासाठी तयार सदनिकांचे दर स्थिर झाले व आता बाजारामध्ये घरांचे अनेक पर्याय उपलब्ध असल्यामुळे मक्तेदारी राहिली नाही. मला कुतूहल वाटतं किती बांधकाम व्यावसायिकांना हा बदल समजला असेल. जे जुन्याच नियमांनी खेळत राहिले तेच आता आर्थिक ओझ्याखाली दबले गेले आहेत.

सरते शेवटी रिअल इस्टेटचे म्हणजेच घरांचे दर स्थिर झाल्यानंतर, सरकारने रिअल इस्टेटला चेक मेट करायला लागोपाठ निःश्चलनीकरण, रेरा व जीएसटी लागू केले. आता पुण्याच्या बाजारात निःश्चलनीकरणाचा केवळ भावनिक वगळता काही परिणाम झाला असेल असे मला वाटत नाही कारण बहुतेक ग्राहक कर्ज घेऊन खरेदी करणारे आहेत. रेरा, बांधकाम व्यावसायिकांनी त्यांच्या ग्राहकांना व्यवस्थित माहिती तसंच सेवा द्याव्यात याची खात्री करणारे साधन म्हणून काम करेल, त्यामुळेच नैतिकपणे काम करणारे बांधकाम व्यावसायिकच या व्यवसायात राहतील. आता बांधकाम सुरू असलेल्या सदनिकांवर 12% जीएसटी लागू होतो (अर्थात बांधकाम व्यावसायिकानं त्याला मिळणारी सवलत प्रकल्प पूर्ण झाल्यानंतर ग्राहकाला देणे अपेक्षित आहे) मात्र बांधकाम पूर्ण झालेल्या सदनिकांवर जीएसटी नाही. त्यामुळे अधिकाधिक लोक इतर कोणत्याही उत्पादनाप्रमाणेच तयार सदनिका (म्हणजेच घरे) खरेदी करतील. म्हणजे एखाद्याने बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पात खरेदी करू नये असा अर्थ होतो का; कारण सरकारनं किती प्रयत्न केले तरीही रिअल इस्टेटमध्ये परिसर/स्थान हा महत्वाचा निकष असतो व सुविकसित भागांमध्ये घरांचा पुरवठा कमी असू शकतो. यामुळेच लोक बांधकाम सुरू असलेल्या प्रकल्पांमध्ये सदनिका आरक्षित करण्याचा विचार करू शकतात, अशावेळी त्यांनी काय काळजी घेतली पाहिजे? माझं उत्तर आहे, व्यवस्थित माहिती असणे महत्वाचे आहे. केवळ एखाद्या बांधकाम व्यावसायिकाने किती प्रकल्प पूर्ण केले आहेत हे नाही तर ते कशाप्रकारे पूर्ण केले आहेत हे पाहिले पाहिजेसमाज माध्यमांचा वापर करा जी तुम्हाला तुमच्या सेलफोनवर सहज उपलब्ध आहेत व बांधकाम व्यावसायिकाने त्याच्या विद्यमान ग्राहकांना कशाप्रकारे सेवा दिली आहे याविषयी जास्तीत जास्त माहिती मिळवा व त्यानंतर निर्णय घ्या. त्याचशिवाय बांधकाम व्यावसायिकाला प्रकल्प पूर्ण करण्यासाठी त्याचे काय आर्थिक नियोजन आहे, त्याच्यावरील कर्ज तसंच त्याची मालमत्ता याविषयी विचारा. ही माहिती या क्षेत्रातील व्यावसायिकांकडून पडताळून घ्या व त्यानंतरच व्यवहार करा. तुम्हाला हवे तेवढे प्रश्न विचारा व तुम्ही बांधकाम व्यावसायिकाविषयी व त्याच्या चमूविषयी समाधानी नसाल, तुम्हाला व्यवस्थित प्रतिसाद मिळत नसेल तरअशा बांधकाम व्यावसायिकाकडे सदनिका आरक्षित करू नका”!  इथे मी एक साधे उदाहरण देतो, तुम्ही कोल्हापूरची बस पकडण्यासाठी स्वारगेट बस स्थानकावर गेला तर तुम्ही आधी काय पाहता, बसवरची पाटी जिच्यावर कोल्हापूर असं लिहीलेलं असतं, बरोबर? तुम्ही कुठलीही पाटी नसलेल्या बसमध्ये जाऊन ती तुम्हाला कोल्हापूरला नेईल अशी अपेक्षा करता का? कुणीही विवेकबुद्धी असलेला माणूस याचे उत्तर नाही असेच देईल. तर मग तुम्ही अशीच विवेकबुद्धी सदनिका आरक्षित करताना का वापरत नाही जी तुम्हाला दोन किंवा तीन वर्षांनी मिळणार आहे, ज्यासाठी तुम्ही पैसे भरत राहाणार आहात, असा प्रश्न मला विचारावासा वाटतो. त्याचवेळी तुमच्या सदनिकेचे बांधकाम सुरू असताना, बांधकाम व्यावसायिकाच्या चमूच्या संपर्कात राहा व तुम्हाला ज्या वेगानं काम पूर्ण होईल असं आश्वासन देण्यात आलं होतं त्या वेगानं होत नसल्याचं तुम्हाला वाटत असेल तर जाब विचारा, कारण तो तुमचा हक्क आहे. तुम्ही ताबा देण्यासाठी तयार सदनिका खरेदी करत असला तरीही त्यामध्ये अनेक कायदेशीर गोष्टींचा तसंच देखभालीसारख्या सेवांचा समावेश असतो, त्या तसंच दर्जाही तपासून घेतला पाहिजे.

शेवटी एक गोष्ट लक्षात ठेवा, कुणीही बांधकाम व्यावसायिक तुम्हाला आश्वासन दिलेल्या वेळेला ताबा देऊन किंवा चांगली सेवा देऊन तुमच्यावर उपकार करत नसतो. हा साधा व्यवहार आहे, तुम्ही पैसे देताय म्हणजे तुम्हाला सेवा मिळाली पाहिजे. मात्र असा बांधकाम व्यावसायिक ओळखणे ही तुमची जबाबदारी आहे, कारण आपल्या सगळ्यांमध्ये थोडा शहाणपणा व थोडा मूर्खपणा असतोमात्र समस्या अशी आहे की आपण साधी भाजी खरेदी करताना आपली अक्कलहुशारी वापरतो, पण घर खरेदी करण्यासारखा महत्वाचा निर्णय घेताना ती गहाण ठेवतो, त्यानंतर आपल्याला मूर्ख बनवल्याबद्दल बांधकाम व्यावसायिक किंवा रिअल इस्टेट क्षेत्राला दोष देतो! रिअल इस्टेटमध्ये दिवस पालटलेत, आता ग्राहक म्हणून तुम्ही राजा आहात आणि हे तुमच्या लक्षात येत नसेल तर तुम्हाला राजा होण्याचा अधिकारच नाही एवढंच मला शेवटी म्हणावसं वाटतं!

संजय देशपांडे


संजीवनी डेव्हलपर्स