पुनर्विकास विश्वासाचा !

“माझी खात्री आहे की तुम्ही भरवसा ठेवला, तुम्ही विश्वास दाखवला, तुम्ही योग्य दृष्टिकोन ठेवला, तुम्ही आभार मानलेत तर देवानं तुमच्यासाठी नवीन मार्ग उपलब्ध करून दिल्याचं तुम्हाला दिसेल”… जोएल ऑस्टीन.

जोएल स्कॉट ऑस्टीन हे अमेरिकी धर्मोपदेश आहेत व ते दूरचित्रवाणीद्वारे धर्मप्रचार करतात. ते ह्युस्टन, टेक्सास इथे लेकवुड चर्चमध्ये ज्येष्ठ पादरी आहेत. ऑस्टीन यांचा दूरचित्रवाणीद्वारे प्रसारित केला जाणारा धर्मोपदेश १०० हून अधिक देशातील ७० लाखांहून अधिक प्रेक्षक दर आठवड्याला पाहतात. आता पुनर्विकासाच्या मुद्द्याविषयी बोलताना मी एका पादऱ्याचं अवतरण का देतोय हे पाहून तुम्ही बुचकळ्यात पडला असाल. मला तुम्हाला सांगावसं वाटतं की कोणत्याही पुनर्विकासाचा आधार असतो तो म्हणजे विश्वास. ही साधारण पाच वर्षांपूर्वीची गोष्ट आहे (२०११ च्या उत्तरार्धात). माझी एक जुनी सहकारी स्वाती माझ्याकडे पटवर्धन बाग, या पुण्याच्या पश्चिम भागातल्या उच्चभ्रू वसाहतीतील त्यांच्या सोसायटीच्या पुनर्विकासासंबंधी आली. माझ्याकडे तोपर्यंत पुनर्विकासाचा काहीच अनुभव नव्हता, त्यामुळे मी सुरुवातीला थोडा अनुत्सुक होतो. मात्र मी त्यांच्या श्रीयश या सोसायटीतल्या सदस्यांशी किमान एक बैठक तरी करावी असा आग्रह तिनं केला. म्हणून मी सदस्यांना भेटायचं मान्य केलं व अशा तऱ्हेने माझा पुनर्विकास क्षेत्रातला प्रवास सुरु झाला.

श्रेयशच्या सगळ्या बारा सदनिकांमधले बहुतेक सदस्य पुढच्या महिन्यात एका शनिवार-रविवारी भेटून गेले. त्यातले बहुतेक एलआयसीचे निवृत्त कर्मचारी होते, ज्यांचे सरासरी वय सत्तर होते. मी पहिल्या भेटीतच त्यांना सांगितलं की त्यांच्यामुळे मला साधारण याच वयोगटातील माझ्या आईवडिलांची आठवण झाली. त्यांच्याशी बोलल्यानंतर मी स्पष्टपणे सांगितलं की काहीही झालं तरी हे लोक माझ्याकडे विश्वासानं आले आहेत. मी त्यांचा विश्वास सार्थ केला नाही तर मला रिअल इस्टेट व्यवसायात राहायचा काहीही हक्क नाही कारण त्यांचा या व्यवसायावरचा विश्वासच उडेल. त्यांनी सध्याच्या इमारतीविषयी दिलेले सगळे तपशील मी पाहिले व त्यांना मी लवकरच माझा प्रस्ताव घेऊन भेटतो असं आश्वासन दिलं. तेव्हा टीडीआर (विकास हक्क हस्तांतरण, जो कोणत्याही पुनर्विकासाचा आधार असतो) दर वाढत होते व सदनिकांचे सर्वसाधारण विक्री दर २०१३ मध्ये जेवढे वाढले तेवढे नव्हते.  मी तरीही एक रास्त प्रस्ताव तयार केला जो त्यांच्या सध्याच्या जागेत जेमतेम बसणारा होता व त्यात पार्किंगसाठीही जागा होती, तसंच लिफ्ट व इतर सर्व आधुनिक सुविधा होत्या. सध्याच्या इमारतीचं बांधकाम तळमजला अधिक दोन मजले असं होतं, त्यामुळे सगळ्या सदस्यांना सोसायटीच्या बाहेरच कार लावावी लागायची. त्याचप्रमाणे सध्याच्या इमारतीमध्ये लिफ्टही नव्हती, त्यामुळे बहुतेक सदस्यांना त्यांच्या वयामुळे पायऱ्या चढताना त्रास व्हायचा, मग अगदी पहिल्या मजल्यावर राहाणारे का असेनात. कोणत्याही सदनिकेला जोडून गच्ची, बाल्कनी किंवा कपडे वाळत घालायला बाल्कनी वगैरे सोयी नव्हत्या. आणखी एक अडचण होती की सोसायटीला लागून असलेल्या दोन बंगल्यासह संयुक्तपणे त्यांचे प्रॉपर्टी कार्ड (मालकीहक्क दस्तऐवज) होते त्यामुळे बंगल्यांच्या मालकांची नावेही सह-मालक म्हणून त्यात होती. त्यात आणखी भर म्हणजे तत्कालीन विकासकाने बंगल्याचा एफएसआय या इमारतीसाठी वापरला होता, ज्यामुळे बंगल्याचा मालक व श्रीयशदरम्यान बरेच वाद व्हायचे. त्यामुळे बंगल्याचे मालक विशेष सहकार्य करणार नाहीत हे उघड होतं व त्यांच्या सहीशिवाय पुणे महानगरपालिकेमध्ये प्रस्तावावर स्वाक्षरी होणार नव्हती. आणकी एक समस्या होती की दरवेळी सगळे सदस्य यायचे व एकत्रित बैठक व्हायची तेव्हा चर्चा कुठेतरी भऱकटत जायची. मी त्यांना तीन ज्येष्ठ सदस्यांची एक समिती नेमायला सांगितली व तेच सोसायटीच्या पातळीवर सर्व काही सुरळीत व्हावे यासाठी समन्वय साधतील असे ठरवले. या समितीला जेव्हा मालकीहक्कातली अडचण समजली तेव्हा प्रस्तावामध्ये सर्वप्रथम तिचे निराकरण करावे लागेल हे सुद्धा समजले. मी त्यांना लेखी प्रस्ताव दिला, त्यांना नवीन प्रस्ताव सगळ्या सदस्यांना दाखवून त्यावर त्यांच्या टिप्पण्या घ्यायला सांगितल्या. आता मी तुम्हाला अगदी बारिक सारिक तपशील सांगत बसणार नाही कारण त्यांना नेमकं काय-काय हवं आहे याबाबत बरेच तपशील होते व मी प्रकल्प पूर्ण करेन याची हमी हवी होती, जे माझ्यासाठी थोडं त्रासदायक होतं पण ते महत्वाचंही होतं. मी त्यांना त्यांच्यासाठी एक वकिलही नियुक्त करायला सांगितलं तसंच हे देखील सांगितलं की दोन वकिलांचं एका मसुद्यावर कधीच एकमत होणार नाही. म्हणून एखाद्या कराराच्या मसुद्याला हो किंवा नाही म्हणताना तुम्हाला व मलाच अंतिम निर्णय घ्यायचा आहे.

हा सगळ्यात अवघड टप्पा होता व मला अनेक विचित्र प्रश्नांना तोंड द्यावं लागलं की सौर ऊर्जेवर पाणी तापविण्याचा प्रकल्प वैयक्तिकपणे का बसविता येणार नाही. कारण त्याचा परिणाम सर्वोत्तम व्हावा असं वाटत असेल तर तो सामाईकच असला पाहिजे, यासारखे बरेच प्रश्न होते. ही माझ्या सहनशक्तिची परीक्षा होती, व काही वेळा मला असंही वाटायचं की कुठून मी हा प्रस्ताव स्वीकारला! मात्र सदस्यांच्या प्रश्नांमध्ये आणि त्यांच्या चेहऱ्यावरही निरागसपणा असायचा, मग मी स्वतः समजवायचो की तू तुझ्या पालकांशी व्यवहार करतोयस असा विचार कर. अशा अनेक लांबलचक चर्चा सत्रांनंतर व नेमक्या कोणत्या बाबी हव्या आहेत हे समजावण्यात आल्यानंतर कराराच्या मसुद्याला अंतिम स्वरुप देण्यात आले. यासाठी जवळपास सहा महिने लागले व दरम्यानच्या काळात पुणे महानगरपालिकेचा नवीन डीपी म्हणजेच विकास योजना आली. त्यामुळे या संपूर्ण प्रक्रियेला मोठा धक्का बसला कारण विकास योजनेमध्ये सोसायटीच्या समोरून जाणारा रस्ता दोन्ही बाजूंनी जवळपास १० फूट रुंद करण्यात आला होता, म्हणजेच बांधकामासाठी भूखंडाचे कमी क्षेत्र उपलब्ध होणार होते तसेच टीडीआरचेही नुकसान होणार होते कारण टीडीआर भूखंडाच्या नवीन क्षेत्रानुसार मोजला जाणार होता. याचे दोन अर्थ होते, एक म्हणजे आम्हाला इमारतीच्या आराखड्यामध्ये बदल करावा लागणार होता व दुसरे म्हणजे मला प्रकल्पाची व्यवहार्यताच तपासून पाहावी लागणार होती, कारण पुनर्विकासाचा कोणताही प्रस्ताव केवळ टीडीआर वापरानुसारच तयार केला जातो. अर्थातच माझ्यासाठी विक्रीयोग्य क्षेत्राचे नुकसान होत होते, म्हणून मी ही बाब स्पष्टपणे सदस्यांसमोर ठेवली, तसेच दुसरी अडचण म्हणजे नवीन योजनेचा आराखडा अगदी सुरुवातीपासून तयार करायचा होता. नवीन योजनेचा आराखडा आल्यानंतर आम्हाला कळले की उपलब्ध एफएसआय वापरून घेण्यासाठी आता इमारतीची उंची वाढणार आहे, कारण भूखंडाचा आकार कमी झाल्याने फ्लोअर प्लेटही कमी झाली होती. आणखी एक अडचण होती ती म्हणजे शेजारील बंगल्यातील मालक रस्ते रुंदीकरण स्वीकारायला तयार नव्हते व योजनेवर त्यांचीही मंजुरी आवश्यक होती. त्यामुळे आम्ही बंगल्याच्या मालकांना रस्ते रुंदीकरणाविषयी पटवेपर्यंत कुणीच काही करू शकणार नव्हतं. हे होईपर्यंत एका परिपत्रकाच्या रुपाने आणखी एक धक्का बसला, त्यामध्ये नगर विकास विभाग किंवा पुणे महानगरपालिकेने १०,००० चौरस फुटांपेक्षा कमी क्षेत्राच्या भूखंडांवरील टीडीआर वापरायला स्थगिती दिली होती. याचा अर्थ श्रीयशचा पुनर्विकास संपल्यात जमा होता कारण आमच्या भूखंडाचे क्षेत्र ८००० चौरस फूट होते, त्यावर टीडीआर मिळणार नाही म्हणजे सध्याच्या क्षेत्राशिवाय अतिरिक्त बांधकाम क्षेत्राची परवानगी दिली जाणार नाही, मग मी काय विकणार व इमारत कशी बांधणार? पुन्हा मी सगळ्या सदस्यांची बैठक घेतली व त्यांना काय झाले आहे ते सांगितले. या सगळ्या धोरणांमुळे काय परिणाम झाला आहे हे समजावून सांगताना माझ्या संयमाचा आणि संवाद कौशल्याचा कस लागला. मला त्यांच्या निराश चेहऱ्यावर फक्त एकच प्रश्न दिसत होता की आमच्या वयाचा विचार करता आम्हाला कधीतरी आमचं नवीन घर साकार होताना दिसणार आहे का? माझ्यात त्यांच्या नजरेला नजर द्यायची हिंमत नव्हती तरीही मी त्यांना सगळं काही सुरळीत होईल याची खात्री देण्यासाठी माझ्या परीने शक्य ते सगळे प्रयत्न केले. या सगळ्यात एकच आशेचा किरण होता तो म्हणजे नगर विकास विभागावर तसंच या विभागाचा प्रभार असलेल्या माननीय मुख्यमंत्र्यांवर वर नमूद केलेल्या टीडीआर वापराविषयीच्या अतार्किक परिपत्रकाविषयी बराच दबाव होता. त्यामुळे त्यांनी या धोरणाचा फेरविचार करू असे सांगितले. मात्र आपल्या देशात शासनकर्ते काहीतरी बोलतात, वेगळाच विचार करतात व प्रत्यक्षात कृती भलतीच करतात. या तिन्हींची मोट क्वचितच बांधली जाते. माझी समस्या पूर्णपणे वेगळी होती, कारण मी पूर्ण पैसे देऊन आवश्यक तो टीडीआर खरेदी केला होता व आता त्याचा भार वाढत चालला होता. मी माझ्या बहिणीला या इमारतीमध्ये वरच्या मजल्यावर सदनिका देईन असं आश्वासन दिलं होतं त्यामुळे तिची जवळपास असलेली सध्याची सदनिका विकून टाकली होती. मी पुनर्विकास प्रकल्प का हाती घेतला म्हणून स्वतःलाच दोष देत होतो मात्र श्रीयशच्या सगळ्या ज्येष्ठ सदस्यांचा विश्वास माझी ताकद बनला. मी स्वतःला व त्यांना सांगितले की अनेक वर्षांपासून तुम्ही हे स्वप्न पाहिले आहे. सध्याची श्रीयश ही इमारत सुद्धा तुमच्या कष्टाच्या पैशातूनच उभी राहिली आहे व त्यातून काहीतरी चांगलेच उभे राहील अशी आहे! म्हणूनच आम्ही सगळ्यांनी प्रकल्पाचा गाशा गुंडाळण्याऐवजी वाट पाहायचं ठरवलं. मी सुद्धा संयम राखला व टीडीआर प्रमाणपत्र इतरत्र कुठे वापरण्याऐवजी किंवा बाजारात विकून टाकण्याऐवजी राखून ठेवलं.

आपली सरकारी यंत्रणा कशी काम करते हे माहिती असल्याने धोरणांच्या बाबतीत एखादा सकारात्मक परिणाम होण्यासाठी अनेक वर्षे जावी लागतात हे माहिती होते. अशात एकच आशा होती ते म्हणजे पुनर्विकासात भूखंडाच्या आकारावरील अतार्किक निर्बंध दूर होतील तसंच नवीन डीपीमध्ये सशुक्ल एफएसआय उपलब्ध होईल. या निर्बंधांमुळे फक्त श्रीयशच्या बाबतीतच अडचण होती असं नव्हे तर पुण्यातल्या बहुतेक सोसायट्यांच्या पुनर्विकासात अडचण निर्माण झाली होती कारण त्यांच्या भूखंडांचे क्षेत्र १०००० चौरस फुटांपेक्षा कमी होते. एकेदिवशी अचानक बातमी आली की टीडीआर वापरण्यासाठी भूखंडाच्या आकाराचा निर्बंध काढून टाकण्यात आला आहे व त्याच आठवड्यात आमच्या योजनेला पीएमसीकडून मंजुरी मिळाली. रस्ते रुंदीकरण होणार होतं मात्र आम्ही आमचा आराखडा त्यानुसार बदलला होता, सरतेशेवटी आमच्यासाठी थोडी आनंददायक बातमी आली होती. आम्ही तातडीने सर्व सदस्यांची बैठक घेतली व इमारत शक्य तितक्या लवकर रिकामी करून दुसरीकडे राहायला जावे असे आवाहन केले. मी या बैठकीतच त्यांना सामान दुसरीकडे हलविण्यासाठी मदत करण्याचं आश्वासन दिलं. इथे एक मजेशीर घटना सांगाविशी वाटते की; एक ज्येष्ठ सदस्याने विचारले की ते आपल्या बंदिस्त करून घेतलेल्या बाल्कनीचे एमएस ग्रील घेऊ शकतात का, कारण त्यांनी त्यावर अलिकडेच खर्च केला होता. मी काही उत्तर देण्यापूर्वीच दुसऱ्या एका सदस्याने मध्यस्थी करत उत्तर दिलं की घर हलवताना त्यांनी इलेक्ट्रिशियनकडून सिलिंगचे पंखे २०० रुपये देऊन काढून घेतले आणि आता त्याला १०० रुपयेही किंमत येत नसल्यानं त्यांनी इलेक्ट्रिशियनलाच ते पंखे देऊन टाकले. हा अनुभव ऐकल्यानंतर सदनिकेतलं काहीही स्वतःजवळ ठेवण्याची मागणी कुणीही केली नाही व जागा लवकरात लवकर रिकामी करायचे मान्य केले. मी आणखी एक गोष्ट केली ज्याचे महत्व त्यांना नंतर समजले, मी त्या सगळ्यांना कुटुंबांसोबत एकत्र येऊन जुन्या इमारतीसमोर एक समूह छायाचित्र घ्यायला सांगितले. आम्ही माझ्या संबंधित चमूतील सदस्यांचा तसंच श्रीयशच्या सदस्यांचा वॉट्स-ऍप ग्रूपही तयार केला म्हणजे काहीही समस्या असल्यास या ग्रूपवर लगेच पोस्ट करता येईल व त्याबाबत पावले उचलता येतील.

सरतेशेवटी सगळी कुटुंब स्थलांतरित झाली व आम्हीही बांधकामाच्या ठिकाणी एक लहानशी पूजा करून इमारत पाडायला सुरुवात केली. इमारत पाडायला सुरुवात करण्यापूर्वी आम्ही सर्व शेजाऱ्यांना माहिती दिली व इमारत पाडताना आवाजामुळे तसंच धुळीमुळे थोडा त्रास होईल त्यामुळे संयम बाळगण्याचा सल्ला दिला. आम्ही इमारत पाडताना भरपूर पाणी शिंपडायचो ज्यामुळे धुराळा कमी उडायचा, भूमीपूजन प्रसंगाच्या वेळी स्थापत्य अभियंत्या असलेल्या एका शेजाऱ्यानं स्वतःचा याचा उल्लेख केला व त्यांना कमीत कमी त्रास दिल्याबद्दल आभार मानले. पंधरा दिवसात इमारत पाडण्यात आली व आम्ही भूमीपूजन केले, ते सुद्धा श्रीयशमधल्या सर्वात वयोवृद्ध जोडप्याच्या हस्ते, त्यांच्याशिवाय अशा कार्यक्रमासाठी आणखी कुणाची निवड योग्य ठरली असती. त्यामुळे जवळपास पाच वर्षांच्या प्रवासाला आता खरोखरच वेग आला होता, अर्थात ही फक्त बांधकामाची सुरुवातच होती. मात्र मला आता आशा वाटते की सगळ्यांच्या शुभेच्छांमुळे श्रीयशचे काम सुरळीतपणे पार पडेल. श्रीयशच्या माहितीपत्रकाविषयी सांगायचं तर त्यासाठी मी श्रीयशच्या सदस्यांचंच पाठीमागे जुनी इमारत असलेलं छायाचित्र वापरलं. या कृतीचं केवळ सदस्यांनीच नाही तर आम्ही ज्यांना आमंत्रणही पाठवली होती त्यांनीही कौतुक केलं. मला एक बांधकाम व्यावसायिक म्हणून ज्यांना इमारतींचा पुनर्विकास करून घ्यायचा आहे त्या सगळ्यांना तसंच सध्याच्या सोसायटीतील सगळ्या सदस्यांना हे खरंच सांगायचं होतं.

समूह छायाचित्र किंवा वॉट्स ऍप ग्रूप या पाहिलं तर अगदी लहान बाबी आहेत, मात्र त्या तितक्याच महत्वाच्या आहेत कारण पुनर्विकास म्हणजे फक्त नवीन प्रकल्प बांधणं नाही तर विश्वास निर्माण करणं आहे व हा विश्वास दोन्ही बाजूंना वाटला पाहिजे. सदस्यांनी सर्वप्रथम अतिशय हुशारीनं विकासक निवडला पाहिजे. एक लक्षात ठेवा तुम्हाला सर्वाधिक जागा देणारा, सर्वोत्तम सोयी सुविधा देणारा किंवा अधिक चांगले पॅकेज देणारा प्रस्तावच सर्वोत्तम असेल असे नाही. विकासक तुमच्या इमारतीच्या विकासाविषयी जी बांधिलकी दाखवतो व तुम्ही त्याच्या चमूवर दाखवलेल्या विश्वासाबाबत जो आदर बाळगतो तोच सर्वोत्तम प्रस्ताव असतो. आता विकासकांसाठीही काही सूचना; विकासकांनी भविष्यातील सर्व अडथळे विचारात घेऊन व्यवहार्य प्रस्ताव दिला पाहिजे, कारण रिअल इस्टेटमध्ये धोरणे, बाजारातली परिस्थिती असे दररोज काही ना काही बदल होत असतात. ग्राहक आजकाल फक्त आकर्षक ठिकाण व महागड्या सोयीसुविधांकडेच पाहात नाही. सर्वात मोठा अडथळा असतो तो सातत्याने बदलणाऱ्या धोरणांचा व त्यामुळे संपूर्ण प्रकल्पाच्या व्यवहार्यतेवर परिणाम होऊ शकतो, त्यामुळेच कसंही करून व्यवहार करायचा म्हणून दोरखंडावर चालायची कसरत करू नका. स्थानिक कायदे व नियम अभ्यासा व त्यानंतरच प्रकल्प व्यवहार्य आहे का हे ठरवा. आवश्यक असलेले टीडीआर आधीच खरेदी करून ठेवा म्हणजे भूखंडाच्या पूर्ण क्षमतेचा वापर करता येईल तसंच अंतिम आराखड्यानुसार मंजुरी मिळाल्यानंतरच सदस्यांना स्थलांतरित व्हायला सांगा. यामुळे धोरणातील बदलामुळे येणारे कटू अनुभव टाळता येतील ज्यामुळे प्रकल्पावर परिणाम होऊ शकतो व नुकसान होऊ शकते. शेवटी सदस्यांना नवीन इमारतीचा ताबा मिळेपर्यंत विकासकालाच सदस्यांच्या निवासासाठी भाड्याचा खर्च उचलावा लागतो. तसंच सदस्यांनाही विश्वासात घ्या व नेहमी पारदर्शक व त्यांच्यासाठी उपलब्ध राहा. लक्षात ठेवा हा फक्त एक व्यवहार नाही, आपण पुनर्विकास करत असताना संपूर्ण समाजाचा रिअल इस्टेटवरचा विश्वास पणाला लागलेला असतो. पुनर्विकासाच्या माझ्या संपूर्ण प्रवासात मी मानवी मानसशास्त्र व मूल्यांविषयी बरंच शिकलो, मला असं वाटतं या संपूर्ण प्रयत्नाचं ते फलित होतं. त्यामुळेच माझ्या चमूनं जेव्हा मला श्रीयशच्या माहितीपत्रावर काय घोषवाक्य द्यायचं असं विचारलं, तेव्हा माझ्या मनात फक्त एकच वाक्य आलं ते म्हणजे “रिडेव्हलपमेंट ऑफ ट्रस्ट” (विश्वासाचा पुनर्विकास)!

संजय देशपांडे

smd156812@gmail.com

संजीवनी डेव्हलपर्स

विकास योजना व घरांचे भवितव्य !

“शहरावर कोणतीही योजना लादता येत नाही कारण शहर हे रहिवाशांमुळे बनते, ईमारतींनी नाही त्यामुळे आपण आपल्या योजना रहिवाशांसाठीच बनविल्या पाहिजेत.” … जेन जेकब  शहराशी थेट निगडित असलेल्या विकास योजनेविषयी म्हणजेच डीपीविषयी बोलायचं झालं तर जेन जेकब यांच्यापेक्षा याविषयी इतक्या अधिकारवाणीनं दुसरं कोण बोलू शकेल. आपल्या शहराशी संबंधित कोणताही मुद्दा असो “डेथ अँड लाईफ ऑफ ग्रेट अमेरिकन सिटीज” या पुस्तकाची लेखिका जेन जेकब माझी सर्वात मोठी प्रेरणा राहीली आहे. आपण एका दशकापासून ज्याची वाट पाहात होतो  तो डि पी आता झाला असल्यानं, मी पुन्हा एकदा माझ्या लेखासाठी योग्य अवतरण शोधण्यासाठी जेन यांना शरण गेलो. राज्य सरकारनं शहराच्या विकास योजनेला सरतेशेवटी मंजुरी दिलीय यापेक्षा आणखी चांगली गोष्ट कोणती असू शकते. त्यातच पुणे महानगरपालिकेची जुनी हद्द व नवीन हद्द या दोन्हींसाठी सारखेच विकास नियंत्रण नियम लागू होतील हे सांगून सरकारने आपल्याला सुखद धक्काच दिला. म्हणजे आत्तापर्यंत शहाराविषयी जो काही विनोद घडत होता किमान तो तरी दुरुस्त करण्यात आला आहे. मी विनोद म्हणालो कारण पुणे एकमेव असे शहर असेल जिथे जवळपास बारा वर्षे विकास नियंत्रणाचे दोन वेगवेगळे नियम लागू होते. बाणेर व धायरीसारख्या बारा वर्षांपूर्वी शहराच्या हद्दीत विलीन करण्यात आलेल्या गावांना वेगळे विकास नियम होते तर जुन्या शहराच्या हद्दीमध्ये नवीन इमारती बांधण्यासाठी वेगळे नियम होते. यामुळे झालेला सावळागोंधळ संपूर्ण शहरात एकच विकास नियम लागू झाल्यामुळे कमी होईल. आता आणखी एक विनोद म्हणजे विकास नियंत्रण नियम ठरविण्यात आले आहेत किंवा त्यांना मंजुरी देण्यात आली आहे मात्र विकास योजना अजूनही हाती यायचीय. त्यामुळे शहराच्या रिअल इस्टेटवर डीसी व डीपीचा प्रत्यक्ष परिणाम अभ्यासायला आणखी थोडा वेळ लागेल, कारण हे नुसतं एक गाव किंवा मोठं शहर नाही तर होऊ घातलेलं महानगर आहे. मान्य झालेल्या विकास योजनेमध्येही जैव विविधता उद्यान किंवा बीडीपीच्या आरक्षणासारखे वादाचे मुद्दे प्रलंबित आहेतच, मला असं वाटतं की राजकीय पक्ष पुणे महानगरपालिकेच्या निवडणुका तोंडावर म्हणजे येत्या फेब्रुवारीतच असल्याने याविषयी स्पष्ट भूमिका घेणे अवघड आहे. २६० पानांच्या डिपीच्या दस्तऐवजात शहराच्या नियोजनात स्पष्टता येईल व त्यामुळे दृष्टिकोन व्यवहार्य व तर्कशुद्ध होईल वगैरे बरेच दावे केले जात आहेत. मात्र त्यामुळे सकृदर्शनी रिअल इस्टेटवर एकूणच काय व कसा परिणाम होईल हे पाहावे लागेल. विकास योजनेच्या प्रकाशनाचा सर्वोत्तम भाग म्हणजे त्याची  वेळ; मला माननीय मुख्यमंत्र्याच्या चातुर्याचा नेहमीच आदर वाटतो, त्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या निवडणुकीच्या तोंडावर विकास योजना प्रकाशित करून किंवा मंजूर करून षट्कारच मारला आहे. कारण निवडणुकीच्या रणधुमाळीत कुणाही राजकीय पक्षाला डीपीतल्या मुद्द्याविषयी कोणतीही चर्चा करण्यात काहीही रस नसेल. विकास योजनेचा अभ्यास करणे तर दूरच, काही सन्माननीय अपवाद वगळता कुणीही डीपीवर टिप्पणी करायची तसदीही घेतली नाही. बहुतेक राजकीय नेते व त्यांच्या वरिष्ठांना उमेदवारी मिळवून स्वतःचे भविष्य सुरक्षित करण्यात अधिक रस आहे, त्यामुळे अशावेळी शहराच्या भविष्याची चिंता कोण करणार. म्हणूनच आपण “सर सलामत तो पगडी पचास” या उक्तिप्रमाणे “महानगरपालिकेत नगरसेवकपद सुरक्षित तर डीपी पचास” असं म्हणू शकतो. मला खरंच या शहराचं भविष्य कसं असेल याचं कुतुहल वाटतं कारण कुणीही विकास योजनेमधील तरतुदींचा शहरावर काय परिणाम होईल याचा अभ्यास केला नाही. खरंतर आगामी निवडणुकीमध्ये हा एक अतिशय चांगला मुद्दा होऊ शकला असता उदाहरणार्थ विकास योजनेत काही त्रुटी असल्यास त्या दुरुस्त करणे (अनेक त्रुटी आहेत); तसेच पुणे महानगरपालिका विकास योजनेची अंमलबजावणी कशी करणार आहे इत्यादी, कारण ही लोकप्रतिनिधींचीही जबाबदारी आहे. अर्थात ते कधीही स्वीकारणार नाहीत व सोयीस्करपणे प्रशासनावर ढकलतील ही वेगळी गोष्ट आहे.  मात्र किमान या आघाडीवर क्रेडाई व बांधकाम व्यावसायिकांचे प्रतिनिधित्व करणाऱ्या एमबीव्हीएसारख्या संघटनांनी पुढाकार घ्यावा, विकास योजनेचा अभ्यास करावा व सामान्य माणसाला त्याचे काय महत्व आहे याविषयी जागरुक करावे. यामुळे सामान्य माणूस महानगरपालिकेच्या निवडणुकीत उमेदवारांना विकास योजनेविषयी विचारू शकतील, या शहराचा नागरिक म्हणून माझी हीच अपेक्षा आहे. नेहमीप्रमाणे या विकास योजनेवरही बांधकाम व्यावसायिकांचाच प्रभाव आहे असं चित्र रंगवलं जातंय कारण लक्षावधी स्क्वेअर फुटांचा अतिरिक्त एफएसआय तयार होईल असं म्हणलं जातच आहे! मात्र मला माध्यमांची तसंच स्वयंसेवी संस्थांची भूमिका समजत नाही कारण, आपल्याला परवडणारी घरं हवी आहेत व आपल्याकडे मर्यादित जमीन आहे, अशावेळी आपण एफएसआय वाढवून दिला नाही तर आपण ही परवडणारी घरे कुठून देणार आहोत? मात्र त्याचवेळी हे लक्षात घेतलं पाहिजे की विकास योजना म्हणजे फक्त रिअल इस्टेट नाही, तर पुढील वीस वर्षे तो शहराच्या पाठीचा कणा असणार आहे. घर बांधणीपासून ते सर्व पायाभूत सुविधांची निर्मिती या विकास योजनेनुसार केली जाणार आहे. त्यामुळे फक्त रिअल इस्टेटच नाही तर हॉटेल, आयटी तसंच इतरही सर्व उद्योगांचं भविष्य विकास योजनेशीच निगडित आहे. मात्र दुर्दैवानं रिअल इस्टेट वगळता सर्व उद्योग व त्यातील व्यक्ती या विकास योजनेपासून चार हात लांब राहतात मग तिची निर्मिती असो किंवा अंमलबजावणी. आता विकास योजना तयार करण्यात व तिच्या धोरणांची अंमलबजावणी करण्यात सक्रियपणे सहभागी होण्याची वेळ आली आहे तेव्हा किती लोकांना विकास योजना व त्यातल्या तरतुदी खरंच कळल्या आहेत हा प्रश्नच आहे? याचे कारण म्हणजे पुणे महानगरपालिकेने विकास योजना बनविली त्यानंतर राज्याने ती काढून घेतली व एका त्रिसदस्यीय समितीकडुन बनवून घेतली व आता अशी योजना मंजूर करण्यात आली आहे, ज्यात दोन्हींचे मिश्रण आहे. यात आणखी भर म्हणजे विस्तारित क्षेत्रातील विकास योजनेच्या तरतुदीही विचारात घेण्यात आल्या आहेत व विकास योजनेची ही नवीन आवृत्ती संपूर्ण शहरात लागू होणार आहे. यामुळे अनेक प्रश्न निर्माण होतात कारण शहराच्या जुन्या व नवीन हद्दीमध्ये अनेक परस्परविरोधी तरतुदींचा समावेश होता. विस्तारित क्षेत्राच्या विकास योजनेमध्ये किंवा आपण तिला नवी विकास योजना म्हणू, तिच्यामध्ये महत्वाची तरतूद अशी होती की विकासासाठी येणाऱ्या कोणत्याही भूखंडामध्ये १५% विविध सोयीसुविधांसाठी सोडणे बंधनकारक होते. त्याचवेळी शहराच्या जुन्या हद्दीत मात्र अशी ३ हेक्टर पर्यंतच्या भूखंडांमध्ये सोयीसुविधांसाठी जागा सोडण्याची कोणतीही तरतूद नव्हती व शहराच्या हद्दीत एवढ्या आकाराचे भूखंड फारसे उरलेलेच नाहीत. ही १५% जागा सोयीसुविधांसाठी ठेवण्याची तरतूद प्रकल्पाच्या नियोजनात मोठा अडथळा झाली होती विशेषतः लहान आकाराच्या भूखंडांच्या, त्यामुळे आता ती जुन्या शहराला लागू आहे किंवा ती काढून टाकण्यात आली हे स्पष्ट झाले पाहिजे. त्याचशिवाय सोयीसुविधांसाठी ठेवलेल्या या जागांचा नेमका काय वापर केला जाईल हे स्पष्ट करण्यात आलेले नाही कारण अशा हजारो जागा आधीपासूनच पुणे महानगरपालिकेच्या ताब्यात आहेत. या जागा एकतर तशाच पडून आहेत किंवा चुकीच्या कारणांसाठी वापरल्या जात आहेत ज्यामुळे आजूबाजूच्या परिसरात राहणाऱ्या नागरिकांना अतिशय त्रास होतो हे तथ्य आहे. त्याचशिवाय ज्या बांधकाम व्यावसायिकांनी आधीच भूखंड विकत घेतले आहेत मात्र अजून ते विकसित केले नाहीत त्यांचे काय, अशा प्रकल्पांसाठी 15% जागा सोयीसुविधांसाठी सोडण्याची तरतूद किंवा ०.७५ एफएसआय मोठा अडथळा ठरणार नाही का? प्रकल्पाच्या पुनर्विकासाचीही अशीच परिस्थिती आहे ज्यामध्ये जुन्या शहराच्या हद्दीत ज्या भूखंडांमध्ये खुल्या जागा किंवा सोयीसुविधांसाठी जागाच नाही अशा भूखंडांची संख्या नेमकी किती आहे हेच सांगण्यात आलेले नाही. त्यानंतर बाल्कनी मोकळी ठेवणे तसेच जिना व सामाईक पॅसेजचा एफएसआयमध्ये विचार करणे यासारखे मुद्दे आहेत; मला असं वाटतं अशा तरतुदींमुळे डीसी नियम तयार करताना आपण एक पाऊल पुढे व दोन पावले मागे जातोय. बाल्कनीचं उदाहरण घ्या गेली कित्येक वर्षं बाल्कनी बंद करायची परवानगी होती, त्यासाठी पुणे महानगरपालिकेला किती महसूल मिळाला हे सोडाच पण प्रत्येक चौरस फूट मोलाचा असताना बाल्कनी मोकळी ठेवण्यासाठी एवढी जागा वाया का घालवायची? १०फूट x १०फूट आकाराची व ४ फूट रुंद बाल्कनी असलेली खोली व १०फूट x १४ फूट आकाराच्या बाल्कनी बंद असलेल्या असलेल्या खोलीचा विचार करा. ग्राहक परत कधीही बाल्कनी बंद करून टाकतील जे ९०च्या दशकात होत होते म्हणूनच अतिरिक्त शुल्क आकारून बाल्कनी बंद करायची परवानगी होती. आता विकसकाला बाल्कनी मोकळी ठेवणं बंधनकारक केल्यानं पुन्हा पहिले पाढे पंचावन्न अशी परिस्थिती होईल. सदनिकाधारकांवर खर्चाचा अतिरिक्त ताण पडेल तसंच इमारतीचे स्वरुपच बिघडेल कारण प्रत्येक सदनिकाधारकाला स्वतःच्या खर्चाने हे करावे लागेल त्याचशिवाय तो त्याला हवं तसं ते करून घेईल. आता सरकार म्हणेल की बाल्कनी बंद करणे बेकायदेशीर आहे, ते आधीपण होतेच पण संबंधित रहिवाशांना सदनिकेचा ताबा दिल्यानंतर आपण कसे थांबणार आहोत? एफएसआयमध्ये सामाईक पॅसेज व जिन्यांचा विचार करतानाही असेच होते या दोन्ही बाबी हवा खेळती राहावी तसेच रहिवाशांना इमारतीमध्ये सहजपणे ये-जा करता यावी यासाठी आवश्यक आहेत. या दोन्हींचा सध्या एफएसआयमध्ये विचार केला जात नाही व अतिरिक्त शुल्क आकारले जाते म्हणजे लोक रुंद पॅसेज व जिना देऊ शकतील जे इमारतीच्या सौंदर्यासाठी तसंच सुरक्षेसाठी अतिशय महत्वाचे आहे. मात्र त्यांचा एफएसआयमध्ये विचार करण्यात आल्यास तो वाचवण्यासाठी पॅसेज व जिना पुन्हा अरुंद होतील. आपल्या नियोजनकर्त्यांनी इमारतीच्या नियोजनातल्या एवढ्या महत्वाच्या मुद्द्यावर अशी उलट भूमिका घेताना नेमका कोणता तर्क लावला असावा हे मला समजत नाही. सर्वाधिक गोंधळ मेट्रोचा मार्ग व चार पट एफएसआयबाबत आहे. एवढे पुरेसे नव्हते म्हणून की काय कुप्रसिद्ध बीआरटीच्या मार्गाच्या भागातही चार पट एफएसआय जाहीर करण्यात आला आहे (मला नेमकी तरतूद माहिती नाही). यामुळे सध्याच्या पायाभूत सुविधांवर किती ताण येईल हा मुद्दा आपण जरा बाजूला ठेवू व त्यामागे काय तर्क आहे यावर लक्ष केंद्रित करू. अधिकारी असा मुद्दा पुढे करताहेत की मेट्रो अधिक व्यवहार्य व्हावी व उपलब्ध जमीनीचा जास्तीत जास्त वापर करून घेता यावा म्हणून ही तरतूद आहे म्हणजे घरे स्वस्त दरात उपलब्ध होतील. माझ्या माहितीप्रमाणे संपूर्ण शहरात साधारणतः बावन्न प्रस्तावित बीआरटी मार्ग आहेत, म्हणजे याचा अर्थ असा होतो का की  जवळपास संपूर्ण शहराला चौपट एफएसआय मिळणार आहे? यावर मला असं म्हणावसं वाटतं की अगदी बांधकाम व्यावसायिकांनीही हे स्वप्न पाहिलं नसेल. किंबहुना पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या सध्याच्या तरतुदीमुळे कुणालाही बीआरटीच्या जवळपास बांधकाम करायचं नसतं कारण अतिरिक्त एफएसआयसाठी पीसीएमसी भरमसाठ शुल्क आकारते व बीआरटीच्या मार्गावर असलेल्या इमारतींमध्ये पार्किंगसाठी ५०% जास्त जागा असली पाहिजे अशी मागणी करते, ज्यामुळे इमारतीचं नियोजन करणं अशक्य होऊन जातं. मला डीपीतल्या मेट्रो आणि एफएसआय तसंच पार्किंगच्या तरतुदींमागचा तर्क समजत नाही कारण केवळ मेट्रो व्यवहार्य व्हावी म्हणून एफएसआय वाढवून द्या व शहरातली दाटी वाढवा, हा चुकीचा विचार नाही का? आपण शहराच्या मध्यवर्ती भागातली दाटी कमी केली पाहिजे व आधीच मरणप्राय अवस्थेत अवस्थेला पोहोचलेल्या शहराचा गळा न घोटता, उपनगरांमध्ये जास्त एफसएसआय दिला पाहिजे. त्यानंतर मेट्रो नफ्यात चालावी याची खात्री करण्यासाठी आपण चौपट एफएसआय द्यायला तयार आहोत मात्र पार्किंगच्या कडक निर्बंधांमुळे (जे अनेक आहेत) या इमारतींमधले रहिवासी आणखी वाहने घेतील, असे झाले तर मेट्रोचे प्रयोजन काय आहे? आपल्याला त्यांना मेट्रो किंवा सार्वजनिक वाहतुकीने प्रवास करायला लावायचा असेल तर इमारतीखाली किंवा आत पार्किंगसाठी जास्त देण्याऐजी कमी जागा दिली पाहिजे, ज्यामुळे वाहनांचा वापर कमी होईल. सिंगापूरसारख्या शहरांमध्ये हेच करण्यात आले आहे व त्याची यशस्वीपणे अंमलबजावणी करण्यात आली आहे व आपण नेहमीप्रमाणे नेमके त्याच्या उलट करत आहोत. त्याचशिवाय अतिरिक्त पार्किंगच्या तरतुदींमुळे बांधकामाचा खर्च वाढेल व हा खर्च ग्राहकावर लादला जाईल ही सुद्धा डीसी नियमांची एक बाजू आहे.  आपल्या नियोजनकर्त्यांनी एका गोष्टीकडे लक्ष दिलं पाहिजे की परवडणारी घरे उपलब्ध करून देण्याचे उद्दिष्ट असेल तर केवळ एफएसआय वाढवून चालणार नाही, त्या नियोजनाची व्यवहार्यताही विचारात घेतली पाहिजे. रिअल इस्टेटच्या दृष्टिकोनातून स्पष्ट बोलायचं तर विकास योजनेतल्या या अशा आणि इतरही बऱ्याच तरतुदींमुळे प्रामुख्यानं ज्यांनी जमीनी घेऊन ठेवल्या आहेत मात्र अजून प्रकल्प सुरु झालेले नाहीत, अशा ठिकाणी प्रकल्पांच्या व्यवहार्यतेविषयी प्रश्नचिन्ह निर्माण होण्याची शक्यता आहे. तसंच उदारपणे फक्त एफएसआय देऊन घरांचे दर एका रात्रीत खाली येणार नाहीत, कारण जमीनीची क्षमता वाढली असताना जमीनीच्या मालकांना त्यासाठी कमी दर आकारावेत हे कोण सांगेल. आधीच पुनर्विकासासाठी इच्छुक गृहनिर्माण संस्थांपासून ते वैयक्तिक बंगल्यांच्या मालकांपर्यंत अनेकांनी व्यवहार रोखून धरलेत कारण वाढीव एफएसआय देण्याच्या धोरणामुळे अधिक चांगली रक्कम मिळू शकते. शेवटी विकासक म्हणजे फक्त जमीनीचा मालक व सदनिकेचा ग्राहक यांच्यामधला एक मध्यस्थ असतो, विशेषतः गेल्या काही वर्षात रिअल इस्टेटमधलं हेच वास्तव आहे. बांधकाम व्यावसायिक मिळेल त्या दराने भूखंड खरेदी करण्याच्या अटीतटीच्या स्पर्धेला बळी पडले नाहीत व भविष्यात त्यातून भरभक्कम नफा कमावण्यावर डोळा ठेवला नाही तरच सदनिकांचे दर कमी होतील. आणखी एक अडचण म्हणजे या विकास योजनेची व विकास नियंत्रण नियमांची अंमलबजावणी; ज्या इमारतींचे काम अर्धवट झाले आहे जेथे टीडीआर किंवा रस्त्याचा एफएसआय लागू व्हायचा आहे, तिथे केवळ उरलेल्या मजल्यांवर मार्जिन किंवा बाल्कनी बंद करण्याच्या नवीन नियमांची अंमलबजावणी कशी करणार आहोत? सामाईक पॅसेज व जिन्यांच्या बाबतीतही हेच खरे आहे, म्हणूनच हे सगळे नवीन नियम पूर्णपणे जिथे लागू करता येतील अशाच ठिकाणी लागू केले जावेत म्हणजेच नव्या प्रस्तावांसाठी लागू करावेत अशी तरतूद असली पाहिजे, सरकारने पुणे महानगरपालिकेला अशाप्रकारचे स्पष्टीकरण दिले पाहिजे. हे विकास योजना नावाच्या हिमनगाचे केवळ एक टोक आहे, हा संपूर्ण दस्तऐवज सखोल अभ्यासला गेला पाहिजे व फार उशीर होण्यापूर्वी चुका वेळीच दुरुस्त केल्या पाहिजेत. सगळ्याच तरतुदी चुकीच्या किंवा अव्यवहार्य नाहीत. अशा अनेक गोष्टी आहेत ज्यांची दीर्घ काळात अतिशय महत्वाची भूमिका असेल उदाहरणार्थ सात मजल्यांपर्यंतच्या इमारतींसाठी दोन जिन्यांची तरतूद काढून टाकण्यात आली आहे, ज्यामुळे लहान भूखंडांवरील इमारतींच्या नियोजनात अधिक मोकळीक मिळेल, यासारख्याच इतरही बऱ्याच बाबी आहेत. लक्षात ठेवा दररोज धोरणे बदला असे कुणीही म्हणत नाही मात्र जेव्हा आपण वीस वर्षांच्या विकासाविषयी बोलतो तेव्हा उद्योगाच्या व्यवहार्य गरजा विचारात घेण्यासाठी आपण धोरणांमध्ये आवश्यक ते बदल करणे व वेगाने करणे आवश्यक आहे. आपल्याला विकासयोजनेतून, प्रत्येक नागरिकासाठी अधिक चांगली जीवनशैली अपेक्षित असेल तर विकास नियंत्रण नियमांबाबत व विकास योजनेतील तरतुदींविषयी व्यवहार्य दृष्टिकोन ठेवणे आवश्यक आहे. नाहीतर एखाद्या मधुमेहाच्या रुग्णासमोर मिठाईचा पुडा ठेवावा व त्याला या भेटीमुळे आनंदी व्हायला सांगावं अशी रिअल इस्टेट व घर खरेदी करण्यासाठी इच्छुक नागरिकांची परिस्थिती होईल! संजय देशपांडे smd156812@gmail.com Mobile: 09822037109

बांधकाम व्यवसाय आणि आशादायी नवीन वर्ष !

“तुम्ही टाकलेल्या फक्त पहिल्या पावलावर नव्हे तर तुम्ही ते कोणत्या दिशेनं टाकता यावर तुमचं भविष्य अवलंबून असतं” … लाओ त्झू. रिअल इस्टेट उद्योग आणखी एका नव्या वर्षात पदार्पण करतोय, अशावेळी त्यातल्या परिस्थितीचं वर्णन करण्यासाठी या बौद्ध भिक्षुचे हे शब्द किती समर्पक आहेत. रिअल इस्टेटमधल्या बहुतेकांना २०१६ हे वर्षं शक्य तितक्या लवकर विसरायला आवडेल अशीच या उद्योगातली परिस्थिती होती.  रिअल इस्टेट उद्योगाच्यादृष्टीनं शक्य त्या सगळ्या वाईट गोष्टी २०१६मध्ये घडल्या. त्यामध्ये टीडीआर धोरणावरील वादामुळे प्रकल्पांना होणारा उशीर, नवीन डीपी मंजूर करून घेण्यात पुणे महानगरपालिकेचं अपयश, अपुऱ्या पायाभूत सुविधांमुळे सदनिकांची विक्री न होणे, रेडी रेकनर दरात वाढ आणि त्यात शेवटचा घाला घातला तो निश्चलनीकरणानं. आदरणीय पंतप्रधानांच्या हेतूविषयी पूर्णपणे आदर राखत मला सांगावसं वाटतं की निश्चलनीकरणामुळे पसरलेल्या विविध अफवांनी जसे की मालमत्तेचे दर आणखी ३०% पर्यंत खाली  घसरणार, ज्यामुळे उद्योगाला सर्वात मोठा फटका बसला. बहुतेक ग्राहक घरांच्या किंमती आणखी कमी व्हायची वाट पाहताहेत यामध्ये ज्यांना खरंच घर खरेदी करायचं अशा ग्राहकांचाही समावेश आहे; यामुळे सदनिकांची विक्री ठप्प झाली. या पार्श्वभूमीवर मी हा लेख लिहतोय. सुदैवानं २०१७ मध्ये रिअल ईस्टेटसाठी काही तरी चांगले घडेल अशी आशा वाटतेय उदा. पुणे मेट्रोचं खुद्द पंतप्रधानांच्या हस्तेच भूमीपूजन झाल्यानं, त्यांची विश्वासार्हता जपण्यासाठी राज्य सरकार हा प्रकल्प प्राधान्यानं मार्गी लावेल अशी आपण आशा करू शकतो. त्यानंतर निश्चलनीकरणानंतर, बँकांकडे भरपूर निधी जमा झाला आहे, सर्वाधिक गृहकर्ज वितरण करणाऱ्या एसबीआयनं आपल्या व्याजदरात ०.९% एवढी मोठी कपात केल्यानं, इतरही वित्तीय संस्था व्याजदर कपात करताहेत, त्यामुळे गृहकर्ज स्वस्त झालं आहे. यामुळे मध्यमवर्गीय ग्राहकांना नक्कीच मदत होईल कारण त्यांना घराचा हप्ता भरताना पै-पैचा हिशेब करावा लागतो. त्याचप्रमाणे पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेलाही मुख्यमंत्र्यांनी सरतेशेवटी मंजुरी दिली, या विकास योजनेचं खरं म्हणजे जान्हवीच्या बाळासारखं (एका लोकप्रिय मालिकेतल्या या पात्राच्या गरोदरपणाचं कथानक, समाज माध्यमांवर विनोदाचा विषय व्हावा इतकं लांबवण्यात आलं होतं) झालं होतं. त्याचप्रमाणे रिंग रोड, विमानतळ यासारख्या पुणे प्रदेशाच्या विकासावर दीर्घकाळ परिणाम करणाऱ्या प्रकल्पांनाही मंजुरी देण्यात आली आहे व पीएमआरडीएच्या विकास योजना तयार करायच्या कामालाही वेग आलाय. त्याचप्रमाणे २०१७चा आणखी एक महत्वाचा पैलू म्हणजे या वर्षाच्या सुरुवातीलाच पुणे आणि पिंपरी चिंचवडच्या शासकर्त्यांचं भवितव्य ठरणार आहे, त्यामुळे पुढील पाच वर्षात शहराच्या विकासाला कशी दिशा मिळतेय हे सुद्धा शहराच्या रिअल इस्टेटच्यादृष्टीनं महत्वाचं असेल. या निवडणुकीत भाजपाचा विजय झाला तर गल्लीपासून दिल्लीपर्यंत त्यांचच राज्य असेल, अर्थात त्यामुळे फार काही फरक पडतो असं नाही कारण अशी परिस्थिती केवळ गेली दोन वर्षं वगळता जवळपास पंधरा वर्षं होती, मात्र त्यामुळे शहराच्या रिअल इस्टेट उद्योगावर व घरांच्या गरजेवर फारसा परिणाम होईल असं नाही. आपल्या शासकर्त्यांना पुण्याविषयी काय वाटतं याचं मला खरंच कुतूहल आहे कारण त्यांना या शहरामुळे मिळणारे सगळे फायदे हवे असतात, म्हणजे आयटी उद्योगांकडून मिळणारा महसूल हवा असतो, पुण्यातल्या हजारो शैक्षणिक संस्थांमधून बाहेर पडणारं प्रशिक्षित मनुष्यबळ हवं असतं, शहरातल्या ऑटो आणि सेवा उद्योगांमध्ये निर्माण होणारे लाखो रोजगार हवे असतात मात्र त्याचवेळी शहराला मूलभूत पायाभूत सुविधा द्यायची वेळ येते, तेव्हा मात्र या आघाडीवर शहरातली परिस्थिती दिवसेंदिवस खालावत चालली आहे असंच दिसतं. या शहराला घरांची नितांत गरज आहे मात्र विकास योजनांना मंजुरी मिळण्यासारख्या अनेक गोष्टींना विलंब होत असतो ज्याचं कारण केवळ शासनकर्त्यांनाच माहिती आहे. त्यानंतर शहराच्या हद्दीवरील गावांचा महानगरपालिका हद्दीत समावेश करणे, त्याचप्रमाणे पीएमआरडीएसारख्या प्राधिकरणांना आवश्यक पायाभूत सुविधांसाठी अधिकार व निधी देणे यासारखे निर्णय प्रलंबित आहेत. यामुळेच शहराच्या हद्दीच्या जवळपास असलेल्या गावांमधील विकास खुंटलाय, तो झाला तरच परवडणरी घरं मिळण्याची काही आशा आहे. पुणे महानगरपालिका व पिंपरी चिंचवड महानगरपालिकेच्या हद्दीबाहेरील नागरी पायाभूत सुविधा पुरविण्याची जबाबदारी पार पाडण्यात जिल्हा परिषद वारंवार अपयशी ठरली आहे. यामुळे पुणे व भोवतालच्या परिसरात राहणाऱ्या लाखो नागरिकांचं आयुष्य अतिशय त्रासदायक झालं आहे. याचं कारण म्हणजे त्यांच्याकडे घर आहे पण त्यांच्याकडे चांगले रस्ते, सार्वजनिक वाहतूक, पाणी पुरवठा, सांडपाणी, कचऱ्याची विल्हेवाट इतरही अनेक मूलभूत सोयी नाहीत. मुख्यमंत्र्यांनी पुणे महानगरपालिकेच्या विकास योजनेला मंजुरी दिली आहे तरीही जैव विविधता उद्यानासारखे राजकीयदृष्ट्या संवेदनशील विषय तसंच काही आरक्षणे प्रलंबित ठेवण्यात आली आहेत, असे विनोद फक्त आपल्या राज्यात व देशातच होऊ शकतात. हे म्हणजे तुमच्या संपूर्ण शरीराचं सीटी स्कॅन करण्यात आलं आहे पण तंत्रज्ञ तुमच्या शरीराच्या काही भागांचा अहवाल देणार नाही, तरीही डॉक्टर रुग्णाची तपासणी करून निदान करतील असंच आहे. सरकारी यंत्रणा असे विनोद कसे होऊ देऊ शकते, केवळ कुठल्याशा निवडणुकीवर परिणाम होईल म्हणून तुम्ही संपूर्ण जैव विविधता उद्यानाचं म्हणजे बीडीपीचं धोरण प्रलंबित ठेवता जे शहराच्या भविष्याच्या तसंच पर्यावरणाच्यादृष्टीनं अतिशय महत्वाचं आहे. मेट्रो डेपो किंवा टर्मिनलचीही हीच समस्या आहे, आधी याच ठिकाणी शिवाजी महाराजांचं स्मारक प्रस्तावित होतं. आता सरकारला पेच पडलाय की ही जागा मेट्रोसाठी महत्वाची असल्यामुळे आरक्षण रद्द केलं तर जातीचं समिकरण बिघडेल. तुमच्या हातात सत्ता असेल तर हिंमतही असावी लागते. केवळ कुणा जातीचा वा धर्माचा नाही तर संपूर्ण शहराच्या भवितव्याचा विचार केला पाहिजे. स्मारकं बांधून नका असं कुणीही म्हणत नाही मात्र शिवाजी महाराजही किल्ले बांधताना नागरिकांच्या सोयीला सर्वाधिक प्राधान्य द्यायचे हे विसरून चालणार नाही. मेट्रोची घोषणा स्वतः पंतप्रधानांनी केली आहे मात्र आपण जरा भूतकाळात डोकावलो तर प्रकल्पाची घोषणा व तो प्रकल्प प्रत्यक्ष साकार होऊन नागरिकांनी वापरायला सुरुवात करणे यात प्रचंड वेळ जातो हे सत्य आहे. मेट्रोच्या पट्ट्यातल्या टीडीआर धोरणाविषयीही अजून अनिश्चितताच आहे. मेट्रोच्या पट्ट्यात ४.० पट एफएसआय द्यायचा किंवा मेट्रोला चालना देण्यासाठी दुसरा काही उपाय वापरायचा याविषयीची भूमिका अजून स्पष्ट झालेली नाही. त्याचवेळी मेट्रोच्या मार्गाचं प्रकरण हरित लवादाकडे प्रलंबित आहे कारण जवळपास १.७ किमी मार्ग नदीच्या पात्रातून आहे. मी जगातली अनेक शहरं पाहिली आहेत, मात्र कुठेही मेट्रो किंवा अशाप्रकारचा कोणताही विकास नदीच्या पात्रातून केला जात नाही. नदीच्या पात्राखाली भुयारी स्वरुपात रेल्वे व रस्ते असतात ज्यामुळे नदी पात्राचं व त्याभोवतीच्या जैवविविधतेचं नुकसान होत नाही. त्यामुळे स्वतः पंतप्रधानांनी मेट्रोची घोषणा केली असली तरीही, राष्ट्रीय हरित लवाद नदी पात्रातून मेट्रोला परवानगी देईल का हे पाहणं रोचक ठरेल? पुणे महानगरपालिकेकडे किंवा मेट्रो रेल कंपनीकडे काही पर्यायी योजना आहे का हा सुद्धा प्रश्न आहे. मेट्रोसोबतच स्थानिक बस सेवाही तितकीच महत्वाची आहे, कारण हा प्रकल्प पूर्ण व्हायला किमान सहा वर्षं तरी लागतील. तो दिलेल्या वेळेत पूर्ण झाला तरी तोपर्यंत वाहनांची संख्या साठ लाखांच्या वर जाईल व लोकांना तोपर्यंत सार्वजनिक वाहतुकीची सवय झाली पाहिजे. त्यामुळे पुणे महानगर परिवहन महामंडळ मर्यादितने आधीच १२०० नवीन बस सेवेत रुजू केल्या आहेत. या बससाठी त्यांनी नवीन मार्ग सुरु केले पाहिजेत तसेच बस थांबे, सुसज्ज बस डेपो व बस सुरक्षितपणे लावण्यासाठी टर्मिनल यासारख्या सहाय्यक पायाभूत सुविधा आवश्यक आहेत. मला असं वाटतं विकास योजनेत भविष्यात उदभवु शकणाऱ्या प्रदूषणाच्या समस्येवर भर दिला पाहिजे, जी शहरासमोर आ वासून उभी आहे. त्यामुळे शहरातील रिअल इस्टेटला भविष्यात अतिशय फायदा होईल. अनेक जण माझ्या विधानाशी सहमत होणार नाहीत मात्र मी वारंवार नमूद केलं आहे की या शहरात नागरिकांना मिळणारा सांस्कृतिक, सामाजिक व नैसर्गिक संसाधनांनी समृद्ध वारसा हा या शहराच्या रिअल इस्टेटचा कणा आहे. देशभरातले लोक पुण्यात येतात आणि त्यांना पुण्यात कायमचं वास्तव्य करायचं असतं, कारण या शहरात असं काहीतरी आहे ज्यामुळे त्यांना ते आपलंसं वाटतं, त्याविषयी अतिशय प्रेम वाटतं. शहराची विकास योजना बनविताना किंवा शहराचा विकास करताना या भावनेचा किंवा जाणीवेचा विचार करणं अतिशय आवश्यक आहे. विकास योजनेच्या बहुतांश भागाला मंजुरी मिळाली आहे आता आणखी महत्वाचा पुढचा टप्पा म्हणजे त्याची वेळेत अंमलबजावणी करणे. विचार करा आपल्याला एखादी विकास योजना तयार करण्यासाठी आणि ती मंजूर करून घेण्यासाठी १० वर्षं लागली तर तिची अंमलबजावणी करण्यासाठी किती वेळ लागेल? मी वर उल्लेख केल्याप्रमाणे नवी वर्षात नवीन सत्ताधारी कोण असतील हे ठरेल. त्याचप्रमाणे सध्या पुण्याचे माननीय महापौर सर्व एफएम रेडिओ चॅनलवर लोकांना विविध योजनांची माहिती देत आहेत, त्यापैकी बहुतेक योजना आपण गेली दहा वर्षं ऐकतोय तर काही योजना केवळ या जाहिरातींमुळेच समजल्या. अशाच एका जाहिरातीमध्ये महापौरांनी “प्रकल्प दीपस्तंभ” याविषयी सांगितलं, ज्याअंतर्गत पुणे महानगरपालिका किशोरवयीन मुलांना कौशल्य प्रशिक्षण देणार आहे. आता नेमक्या कोणत्या मुलांना? त्यांच्या निवडीचे निकष काय असतील? कोणती कौशल्ये देणार व आत्तापर्यंत या योजनेंतर्गत किती मुलांना प्रशिक्षण देण्यात आलं तसंच प्रशिक्षित मुलं सध्या काय करताहेत? या सगळ्या प्रश्नांची उत्तरं निवडणुकीतूनच मिळतील असं मला वाटतं.  या शहरात स्वच्छ सार्वजनिक शौचालयं आपण उपलब्ध करून देऊ शकत नाही व दुसरीकडे तरुणांना प्रशिक्षण देण्याविषयी बोलतो. मला खरंच कधी कधी आपण किती भोंदुगिरी करू शकतो याविषयी आश्चर्य वाटतं. माननीय महापौरांना अचानक निवडणुकीपूर्वी जाणीव होते की पुणे महानगरपालिका नागरिकांच्याबातीत किती पुढाकार घेते व सक्रिय आहे याविषयी माहिती दिली पाहिजे. त्याचप्रमाणे दोनवेळा पाणीपुरवठा करण्याची घोषणा करण्यात आली, मात्र वर्षभर केवळ एकदाच पाणीपुरवठा का झाला याविषीय कुणीही बोलत नाही? मला असं वाटतं रिअल इस्टेट व्यावसायिकांप्रमाणेच, आपल्या शासनकर्त्यांनाही जाणवलं पाहिजे की सामान्य माणसाला आता मूर्ख बनवता येणार नाही. या सर्व पार्श्वभूमीवर रिअल इस्टेट उद्योगानं धडा घेतला असेल. पायाभूत सुविधांचा कोणताही पाठिंबा नसताना या उद्योगाची जी काही वाढ झाली आहे ती या शहराला असलेल्या खऱ्या गरजेतून झाली आहे. आत्तापर्यंत असा एक टप्पा होता की मालमत्तेच्या दरात दिवसागणिक वाढच होत होती, मात्र अशी परिस्थिती आता कधीच नसेल. निश्चलनीकरणाच्या परिणामांमुळे वाहन तसंच गृहउपयोगी वस्तुंच्या क्षेत्रातही फारसा उत्साह नाही. दैनंदिन खर्चामुळे सामान्य माणसाची क्रय शक्ती कमी झाली आहे. लोक आता केवळ सर्व सुखसोयींनी युक्त, उच्चभ्रू ठिकाणी घरं शोधत नाहीत तसंच गुंतवणूकदारांनीही काही काळ बाजारापासून लांब राहणंच पसंत केलं, पण माझ्या मते ही चांगली गोष्ट आहे! केंद्र व राज्य सरकारांनी नवीन वर्षामध्ये रिअल इस्टेट क्षेत्रात रिअल इस्टेट नियामक कायद्याची (रेरा) अंमलबजावणी केली जो एखाद्या तलवारीसारखा आहे, तुम्ही तो कसा वापरता हे महत्वाचं आहे. ग्राहक त्यांच्या हक्कांविषयी जागरुक झाले आहेत व कायदा त्यांच्या बाजूनं आहे, त्यामुळे रिअल इस्टेटनंही योग्य पद्धतींचा वापर सुरु केला पाहिजे. केवळ भविष्यातल्या खोट्या नफ्याच्या मागे धावू नका, मग तुम्ही बांधकाम व्यावसायिक असाल किंवा सदनिकेचे ग्राहक, हव्यासापेक्षा गरजेला अधिक प्राधान्य द्या. रिअल इस्टेटला अशी आशा वाटतेय की व्याजदर कमी झालाय, बँकांकडे भरपूर निधी जमा झालाय, त्यामुळे खरेदीचा उत्साह वाढेल. मात्र मला याविषयी शंका वाटते कारण केवळ कर्ज स्वस्त आहे म्हणून कुणीही मूर्ख घर खरेदी करणार नाही त्यासाठी सर्वप्रथम  चांगलं घर उपलब्ध झालं पाहिजे.  याच पार्श्वभूमीवर मी वर उल्लेख केलेली एफएम चॅनलवरची एक जाहिरात ऐकली, “साल बदलनेसे कुछ नही होता, खुदको बदलो”; म्हणजे केवळ दिनदर्शिकेत वर्षं बदलल्यानी काही होत नाही आपण स्वतःला बदललं पाहिजे. रिअल इस्टेटनं या जाहिरातीतून धडा घेतला पाहिजे व ग्राहकांची नेमकी काय अपेक्षा आहे हे जाणून घेतलं पाहिजे. मला असं वाटतं जर असं झालं तर शहरातल्या रिअल इस्टेट उद्योगासाठी खऱ्या अर्थानं हे नवीन वर्षं आनंददायक असेल. संजय देशपांडे smd156812@gmail.com Mobile: 09822037109 -